Nếu bạn là người tiềm năng bất động sản đại lý tìm hiểu thông tin chi tiết về hoạt động kinh doanh bất động sản, hoặc một chủ nhà tiềm năng đang tìm cách thuê một nhà môi giới; điều quan trọng là phải hiểu một số kiến thức chuyên môn trong ngành. Điều này không chỉ giúp bạn thông báo trong suốt quá trình mà còn giúp bạn hiểu các lựa chọn của mình cho dù bạn đang ở bên nào của giao dịch.
Một trong những hoạt động trung tâm của bất động sản là niêm yết bất động sản. Nhưng điều đó thực sự có ý nghĩa gì? Phần này chứa một cái nhìn tổng quan đầy đủ về danh sách mở bao gồm định nghĩa, các loại và khái niệm tổng thể.
Danh sách mở là gì?
Hợp đồng niêm yết là “một hợp đồng ràng buộc về mặt pháp lý tạo ra mối quan hệ đại lý cho phép người môi giới làm đại lý cho khách hàng trong giao dịch bất động sản”. Nói cách khác, hợp đồng niêm yết là một hợp đồng lao động giữa khách hàng và người môi giới trong đó nêu rõ người môi giới chịu trách nhiệm về giao dịch bất động sản và cách thức khách hàng thanh toán cho giao dịch đó.
Việc vi phạm thỏa thuận này có thể gây ra hậu quả pháp lý cho cả nhà môi giới và khách hàng, tùy thuộc vào việc ai vi phạm phần nào của thỏa thuận. Tuy nhiên, các thỏa thuận niêm yết phải bằng văn bản để có hiệu lực.
Cách hoạt động của danh sách mở
Sự khác biệt chính giữa một danh sách mở và một đề nghị chỉ cung cấp cho một đại lý bất động sản quyền tiếp thị và bán nhà là chủ sở hữu thường chỉ trả hoa hồng cho đại lý bán hàng trong tình huống này, chủ sở hữu không được đại diện. Đây là khoảng một nửa phí thông thường.
Chủ sở hữu không trả tiền cho người môi giới để đại diện cho mình, nhưng họ trả tiền cho người môi giới đại diện cho người mua. Và chủ sở hữu không nợ hoa hồng cho bất kỳ ai nếu chủ sở hữu một mình tìm thấy người mua.
Các loại danh sách
Bốn loại danh sách phổ biến bao gồm:
- Mở danh sách
- Độc quyền bán danh sách
- Danh sách đại lý độc quyền và
- Danh sách ròng.
Mở danh sách
Một danh sách mở là một hợp đồng không độc quyền. Loại danh sách này cung cấp cho người bán hoặc người mua quyền thuê bất kỳ số lượng môi giới. Với danh sách mở, tất cả các đại lý đã ký hợp đồng có thể tiếp thị tài sản hoặc tìm kiếm tài sản cùng một lúc, nhưng chỉ những đại lý sẵn sàng và có thể đưa người bán đến người mua hoặc người tìm thấy tài sản mong muốn cho người mua mới nhận được. một khoản hoa hồng nhận được.
Tuy nhiên, nếu khách hàng tự mua hoặc bán bất động sản thì không phải trả hoa hồng cho người môi giới. Vì lý do này, rất hiếm khi danh sách mở vì chúng cung cấp một sự đảm bảo nhỏ nhất rằng nhà môi giới sẽ nhận được tiền bồi thường cho những nỗ lực của họ.
Độc quyền bán danh sách
Độc quyền bán danh sách là thỏa thuận niêm yết được sử dụng rộng rãi nhất. Theo thỏa thuận này, người môi giới có độc quyền tiếp thị tài sản trong một thời gian nhất định. Nếu tài sản được bán trong khi đại lý có danh sách, người bán sẽ phải trả hoa hồng đã thỏa thuận bất kể ai đã thực sự mua người mua. Điều này hạn chế mọi xung đột với người bán về người chịu trách nhiệm thuê người mua.
Danh sách đại lý độc quyền
Thỏa thuận niêm yết đại lý độc quyền cho phép đại lý có quyền tiếp thị và bán tài sản trong một khoảng thời gian xác định, trong khi chủ sở hữu có quyền tìm người mua và bán tài sản mà không nợ đại lý bất kỳ khoản hoa hồng nào.
Người bán chỉ phải trả hoa hồng nếu người môi giới hoặc đại lý được ủy quyền hoặc đại lý phụ của người môi giới bán nhà. Kiểu niêm yết này không phổ biến lắm trong các giao dịch bất động sản nhà ở vì nó làm tăng khả năng xảy ra tranh chấp giữa đại lý và người bán về việc ai thực sự gây ra thương vụ mua bán.
Danh sách ròng
Về mặt kỹ thuật, một danh sách ròng không phải là một loại thỏa thuận niêm yết. Trong danh sách ròng, chủ sở hữu đặt số tiền tối thiểu mà họ muốn nhận được từ việc bán tài sản và cho phép người đại diện sử dụng bất kỳ số tiền nào trên mức tối thiểu đã đặt làm hoa hồng.
Trong tình huống như vậy, trong khi người bán có được những gì họ muốn từ việc bán hàng, thì xung đột lợi ích lại nảy sinh đối với người môi giới do vi phạm trách nhiệm ủy thác của người môi giới là đặt lợi ích của khách hàng lên trên lợi ích của mình. Vì lý do này, danh sách trực tuyến thường bị coi là không chuyên nghiệp và bất hợp pháp ở nhiều tiểu bang.
Danh sách mở so với danh sách độc quyền
Bạn đã bao giờ tự hỏi tại sao bạn nên cung cấp một danh sách độc quyền cho một đại lý bất động sản để bán tài sản của bạn thay vì bán cho nhiều đại lý bất động sản với một danh sách mở?
Đường dẫn niêm yết mở sẽ gây nguy hiểm cho cơ hội người bán nhận được giá tối đa cho tài sản của họ. Trên thực tế, những người bán tiềm năng nên gắn bó hoàn toàn với một đại lý duy nhất, thay vì liệt kê tài sản của họ trên một danh sách mở. Nếu làm khác sẽ gây nguy hiểm cho vị trí của họ.
Tại sao ưu đãi độc quyền hoạt động tốt hơn
Nói chung, mục tiêu của người bán là đạt được mức giá tối đa có thể đạt được trên thị trường. Điều này đòi hỏi kỹ năng đàm phán tốt từ phía đại lý. Nếu bạn có nhiều đại lý bán tài sản của mình, người mua tiềm năng sẽ liên hệ với tất cả các đại lý và tìm người mà họ cho là hợp tác với mình nhất rồi thương lượng.
Bởi vì các đại lý biết rằng họ đang cạnh tranh với nhau để giữ người mua, liên minh của họ có thể không hướng đến lợi ích tốt nhất của người bán.
Khi người mua nhận thấy rằng có nhiều đại lý được liệt kê để bán một bất động sản, điều đó thường cho thấy mức độ tuyệt vọng của người bán và trao quyền cho họ trong quá trình thương lượng.
Hầu hết người mua có thể đến từ quảng cáo trực tuyến. Do đó, việc có nhiều đại lý làm việc để bán tài sản của bạn không làm tăng số lượng người mua. Về bản chất, lựa chọn duy nhất còn lại cho người mua là chọn nhà môi giới mà họ tin rằng phù hợp với sở thích của bạn hơn.
Một đại lý có đại lý độc quyền sẽ dành nhiều thời gian và công sức hơn để bán tài sản của họ vì họ không sợ rằng tất cả công việc của họ sẽ bị lãng phí.
Ví dụ về danh sách mở
Khi bạn đã sẵn sàng để bán nhà của mình, bạn có thể ký hợp đồng với một đại lý bất động sản cá nhân hoặc chọn một danh sách mở. Ví dụ, hãy tưởng tượng bạn phải bán nhà trong vòng một tháng để chuyển đến làm việc ở một thành phố mới. Bạn quyết định bán nhà của mình dưới dạng một danh sách mở.
Bốn đại lý bất động sản quảng bá ngôi nhà của bạn cho những người mua tiềm năng. Hai nhà môi giới làm việc cùng nhau để làm cho việc bán hàng dễ dàng hơn và những nhà môi giới này chia hoa hồng bán hàng sau khi giao dịch của bạn kết thúc.
Tại sao Loại danh sách lại quan trọng đối với Người thuê
Điều quan trọng là người mua hoặc người thuê quan tâm phải luôn hỏi đại lý niêm yết xem họ đang quảng cáo danh sách mở hay độc quyền.
Khi một danh sách là một danh sách độc quyền, người đại diện có một số đặc quyền cơ bản đối với tài sản như sau:
- Biết chủ sở hữu hoặc người bán có thể thương lượng như thế nào
- Có "quyền kiểm soát" trực tiếp đối với tiền thuê
- Biết các ưu đãi hiện có trong tiền thuê.
- Biết loại người thuê nhà mà chủ nhà đang tìm kiếm và các điều khoản và điều kiện của một thỏa thuận.
- Thông tin về một danh sách độc quyền thường rất cụ thể. Nguyên nhân là do đại lý độc quyền tự chịu trách nhiệm tiếp thị cho đơn vị.
Tuy nhiên, một danh sách mở có nghĩa là nhiều nhà môi giới có thể quảng cáo bất động sản trên internet. Những căn hộ này thường có thể được hiển thị vào bất kỳ thời điểm nào trong ngày. Vì có nhiều nhà môi giới quảng cáo tài sản, có thể là như vậy.
Tài sản đã được cho thuê hoặc bán (mà các đại lý khác không biết). Những người môi giới quảng cáo bất động sản không biết gì về những lời chào hàng hoặc yêu cầu đối với những người môi giới khác.
Các đại lý quảng cáo bất động sản có rất ít quyền lực trong việc đàm phán. Người đại diện phải xác nhận tình trạng sẵn có của tài sản với chủ sở hữu hoặc người bán nếu bạn đã bày tỏ sự quan tâm đến tài sản đó.
Kết luận
Danh sách mở có thể hữu ích cho những người bán ở các vùng nông thôn, những người không muốn cam kết với một đại lý bất động sản duy nhất. Danh sách trên toàn quốc thường bao gồm các khu vực rộng lớn và sự truyền miệng đang lan truyền nhanh chóng. Người bán trong nước có thể niêm yết với bất kỳ nhà môi giới nào trong khu vực nếu các nhà môi giới chọn như vậy, và sau đó họ chỉ trả tiền cho người môi giới cuối cùng đưa ra giá thắng.
Nhược điểm là người bán thường không có đại lý để làm người ủy thác hoặc trong các cuộc đàm phán, kiểm tra nhà hoặc tiết lộ. Không có ảnh đẹp, chuyến tham quan bằng máy bay, cải tiến 3D hoặc nỗ lực tiếp thị chuyên nghiệp trừ khi người bán có thể trực tiếp xử lý những điều này. Trên thực tế, người bán trả tiền cho một nhà môi giới khác để thương lượng cho người mua.
Chúng tôi cũng khuyến nghị:
- PHÁT TRIỂN KINH DOANH BẤT ĐỘNG SẢN: Cách trở thành Nhà phát triển và các bước chi tiết để thành lập công ty
- Thỏa thuận: Cách sử dụng Mẫu Thỏa thuận Bảo mật Chung (+ Hướng dẫn Chi tiết)
- Xu hướng bất động sản: Xu hướng thị trường toàn diện 2023
- Kinh doanh quản lý tài sản: Tất cả những gì bạn cần để bắt đầu từ Scratch
