Nếu bạn đang nghỉ hưu và cố gắng trang trải các chi phí của mình bằng một khoản thu nhập cố định, thì một khoản thế chấp ngược lại có vẻ hấp dẫn. Tuy nhiên, sau khi xem xét kỹ hơn, các khoản thế chấp ngược có thể ít hấp dẫn hơn.
Có rất nhiều vụ lừa đảo thế chấp ngược lại, nhưng người cho vay cũng có thể tính phí cắt cổ và phí đóng, và người đi vay phải trả tiền cho bảo hiểm thế chấp. Các khoản thế chấp ngược lại cũng có thể có lãi suất thay đổi, có nghĩa là tổng chi phí của bạn có thể thay đổi trong tương lai.
Nếu bạn tin rằng một khoản thế chấp ngược có thể giúp bạn ở lại nhà trong thời gian nghỉ hưu, hãy chắc chắn rằng bạn hiểu nó sẽ hoạt động như thế nào, những ưu và khuyết điểm để bạn có thể đưa ra quyết định sáng suốt.
Thế chấp ngược là gì?
Thế chấp ngược lại là một khoản cho vay mà một chủ nhà 62 tuổi trở lên có vốn chủ sở hữu nhà đáng kể có thể vay theo giá trị tài sản của họ và nhận tiền dưới hình thức một lần, thanh toán hàng tháng hoặc hạn mức tín dụng. Trái ngược với thế chấp kỳ hạn, được sử dụng để mua nhà, thế chấp ngược lại không yêu cầu chủ nhà thực hiện bất kỳ khoản thanh toán khoản vay nào.
Thế chấp ngược hoạt động như thế nào?
Thế chấp ngược lại hoạt động bằng cách đầu tiên sử dụng vốn chủ sở hữu bạn đã tích lũy được trong ngôi nhà của mình để trả bớt khoản thế chấp hiện tại của bạn. Phần còn lại của doanh thu sau đó có thể được nhận từ người cho vay dưới dạng tổng hợp, hạn mức tín dụng hoặc trả góp hàng tháng. Nó không phải là một thế chấp thông thường; thay vào đó, nó thanh toán thế chấp truyền thống của bạn và bạn không bắt buộc phải thực hiện bất kỳ khoản thanh toán nào cho khoản vay cho đến khi đến hạn. Tuy nhiên, bạn phải tiếp tục đóng thuế tài sản của mình, bảo hiểm chủ nhà, và phí bảo trì nhà, giống như bạn làm với một khoản thế chấp tiêu chuẩn.
Các yêu cầu khác đối với thế chấp ngược tồn tại ngoài các cam kết tài chính nêu trên. Để đủ điều kiện cho một khoản thế chấp ngược lại, bạn phải ít nhất 62 tuổi và có đủ vốn chủ sở hữu trong nhà của bạn. Bạn có thể sở hữu căn nhà hoàn toàn hoặc với một khoản thế chấp, và nó phải là nơi cư trú chính của bạn.
Thế chấp chuyển đổi vốn chủ sở hữu nhà (HECM), được bảo lãnh bởi Cục Quản lý Nhà ở Liên bang, là loại thế chấp đảo ngược phổ biến nhất (FHA). Điều này có thể giúp bảo vệ người vay. Nếu bạn muốn có HECM, bạn sẽ phải trải qua một cuộc đánh giá tài chính để xác nhận rằng bạn sẵn sàng và có thể đáp ứng các trách nhiệm tài chính của khoản vay. Bạn cũng phải tham gia một buổi tư vấn để đảm bảo rằng bạn hiểu các điều khoản của khoản vay và cuối cùng bạn sẽ hoàn trả khoản vay đó.
Các loại thế chấp ngược
Có nhiều loại thế chấp ngược khác nhau, mỗi loại giải quyết một nhu cầu tài chính cụ thể.
# 1. Thế chấp chuyển đổi bằng vốn sở hữu nhà (HECM)
Đây là loại thế chấp ngược phổ biến nhất. Các khoản thế chấp được bảo hiểm liên bang này có chi phí ban đầu lớn hơn nhưng có thể được sử dụng cho bất kỳ mục đích nào. Bạn cũng có thể chọn cách rút tiền, chẳng hạn như trả góp hàng tháng thông thường hoặc hạn mức tín dụng (hoặc cả hai tùy chọn đồng thời). Mặc dù phổ biến rộng rãi, HECM chỉ có sẵn từ những người cho vay được FHA phê duyệt và tất cả những người đi vay phải được tư vấn được HUD chấp thuận trước khi kết thúc.
# 2. Thế chấp đảo ngược tư nhân
Một khoản vay tư nhân không được chính phủ hỗ trợ. Loại thế chấp ngược lại này thường cung cấp một khoản vay trước lớn hơn, đặc biệt nếu bạn sở hữu một ngôi nhà có giá trị cao hơn.
# 3. Thế chấp đảo ngược cho một mục đích
Thế chấp này ít thường xuyên hơn những thế chấp khác và thường được phát hành bởi các tổ chức phi lợi nhuận cũng như các cơ quan chính quyền địa phương và tiểu bang. Thế chấp cho một mục đích là ít tốn kém nhất trong ba lựa chọn; tuy nhiên, người đi vay chỉ có thể sử dụng khoản vay (thường là với số tiền nhỏ hơn nhiều) cho một mục đích cụ thể, chẳng hạn như sửa sang lại người khuyết tật, Jackie Boies, giám đốc cấp cao về dịch vụ nhà ở và phá sản của Money Management International, một cố vấn nợ phi lợi nhuận, giải thích có trụ sở tại Sugar Land, Texas.
Khi nào thì bạn phải trả lại thế chấp ngược lại?
Mặc dù bạn không có nghĩa vụ phải thanh toán hàng tháng cho khoản thế chấp ngược lại của mình, nhưng khoản vay cuối cùng sẽ đến hạn và phải được hoàn trả. Thế chấp ngược lại phải được hoàn trả theo những cách sau:
- Khi người vay không còn sống.
- Khi người vay không còn sống trong căn nhà hoặc đó không còn là nơi cư trú chính của họ.
- Khi người vay bán hoặc chuyển nhượng quyền sở hữu nhà ở.
- Nếu người vay không đáp ứng được các yêu cầu về khoản vay của họ, chẳng hạn như trả thuế tài sản và bảo hiểm chủ nhà.
Làm thế nào để bạn hoàn trả một khoản thế chấp ngược?
Các khoản thế chấp ngược thường được hoàn trả bằng số tiền thu được từ việc bán nhà. Nếu bạn chết trước khi khoản vay đến hạn, những người thừa kế của bạn sẽ chịu trách nhiệm thu xếp việc trả nợ và sẽ có một số lựa chọn thay thế để hoàn trả số tiền:
- Bán nhà của bạn và sử dụng tiền mặt để trả khoản vay của bạn.
- Tái cấp vốn thành một khoản thế chấp thông thường hoặc sử dụng tiền của họ để mua nhà với số dư cho vay hoặc 95% giá trị được thẩm định, tùy theo giá trị nào nhỏ hơn.
- Chuyển quyền sở hữu cho người cho vay và rời khỏi khoản vay.
Ưu điểm của thế chấp ngược
Nếu bạn gặp khó khăn trong việc đáp ứng các nghĩa vụ tài chính của mình, thế chấp ngược lại có thể giúp bạn. Dưới đây là một số lợi thế để nhận thế chấp ngược lại.
# 1. Hỗ trợ trong việc đảm bảo an ninh cho kỳ nghỉ hưu của bạn
Thế chấp ngược là hoàn hảo cho những người về hưu, những người không có nhiều tiền tiết kiệm hoặc đầu tư nhưng có nhiều giá trị tích lũy trong nhà của họ. Thế chấp ngược lại chuyển đổi một tài sản kém thanh khoản khác thành tiền mặt có thể được sử dụng để đáp ứng nhu cầu hưu trí.
# 2. Bạn có thể ở nhà.
Thay vì bán nhà để thanh lý tài sản, bạn có thể duy trì tài sản và vẫn kiếm được tiền từ nó. Điều này ngụ ý rằng nếu bạn phải di chuyển chỗ ở, bạn sẽ không phải lo lắng về việc giảm kích thước hoặc bị đội giá ra khỏi cộng đồng của mình.
# 3. Bạn sẽ trả hết khoản thế chấp hiện có của mình.
Thế chấp ngược lại không yêu cầu phải trả hết căn nhà của bạn. Trên thực tế, thu nhập của một khoản thế chấp ngược lại có thể được sử dụng để trả một khoản vay mua nhà hiện có. Điều này giải phóng quỹ cho các chi tiêu khác.
#4. Bạn sẽ không phải chịu thuế.
IRS coi tiền nhận được từ một khoản thế chấp ngược lại là một khoản ứng trước cho khoản vay chứ không phải là thu nhập. Nghĩa là, không giống như các loại thu nhập hưu trí khác như phân phối 401 (k) hoặc IRA, các khoản tiền này không bị đánh thuế.
# 5. Bạn được bảo vệ nếu số dư vượt quá giá trị căn nhà của bạn.
Trong một số tình huống, tổng số tiền phải trả cho khoản thế chấp ngược lại có thể nhỏ hơn giá trị căn nhà của bạn. Điều này có thể xảy ra nếu, ví dụ, giá bất động sản giảm mạnh. Nếu điều này xảy ra, những người kế nhiệm của bạn sẽ không phải chịu trách nhiệm trả nợ.
Nhược điểm của thế chấp ngược
Vì vậy, những hạn chế của một thế chấp ngược lại là gì? Mặc dù có nhiều lợi thế, nhưng cũng có một số nguy cơ quan trọng cần xem xét.
# 1. Bạn có thể mất nhà do bị tịch thu nhà
Để đủ điều kiện cho một khoản thế chấp ngược lại, bạn phải có khả năng thanh toán thuế tài sản, bảo hiểm chủ nhà, phí HOA và các chi phí khác liên quan đến quyền sở hữu nhà. Bạn cũng phải ở trong nhà như nơi ở chính của bạn trong hầu hết thời gian trong năm.
Nếu bạn thiếu các chi phí này vào bất kỳ thời điểm nào trong suốt thời gian vay hoặc dành phần lớn thời gian trong năm để sống bên ngoài tài sản, bạn có thể vỡ nợ với khoản thế chấp ngược lại và mất nhà để xiết nợ.
# 2. Người thừa kế của bạn có thể nhận được ít hơn
Sở hữu nhà là một bước quan trọng trong việc tích lũy tài sản của thế hệ. Mặt khác, một khoản thế chấp ngược lại thường đòi hỏi phải bán nhà để giải quyết nợ. Khi bạn qua đời, những người thừa kế của bạn phải thanh toán toàn bộ khoản vay hoặc 95% giá trị căn nhà đã được thẩm định, tùy theo giá trị nào nhỏ hơn. Thông thường, điều này bao gồm việc bán nhà hoặc giao tài sản cho người cho vay để trả nợ.
Chưa kể rằng một thế chấp ngược lại làm cạn kiệt nguồn vốn chủ sở hữu trong nhà của bạn. Đến hạn thanh toán, có thể không còn vốn chủ sở hữu cho những người thừa kế của bạn.
# 3. Nó không miễn phí
Thế chấp ngược lại không yêu cầu thanh toán, nhưng nó có một số chi phí liên quan. Bạn không chỉ phải trả thuế, bảo hiểm và phí HOA mà còn phải trả phí bảo hiểm trả trước. Đây thường là 2% giá trị được thẩm định của ngôi nhà của bạn. Bạn cũng sẽ bị tính phí xuất phát tại thời điểm đóng cửa. Bạn có thể chọn chuyển các khoản phí này vào số dư khoản vay của mình, nhưng bạn sẽ nhận được ít tiền hơn.
#4. Nó có thể có tác động đến các quyền lợi hưu trí khác của bạn.
Mặc dù một khoản thế chấp ngược lại không được coi là thu nhập vì mục đích thuế, nó có thể ảnh hưởng đến tính đủ điều kiện của bạn đối với các chương trình chính phủ dựa trên nhu cầu khác như Medicaid hoặc Thu nhập An sinh Bổ sung (SSI). Bạn nên tham khảo ý kiến của một nhà tư vấn quyền lợi để đảm bảo tính đủ điều kiện của bạn không bị nguy hiểm.
# 5. Thế chấp ngược lại khó
Thế chấp ngược có một số luật và hạn chế. Những khoản cho vay này mang theo vô số rủi ro có thể không đáng với số tiền bỏ ra. Bạn nên cẩn thận với bất kỳ đề nghị thế chấp ngược lại nào cho đến khi bạn nắm bắt kỹ lưỡng các chi tiết.
Có khả năng thoát khỏi thế chấp ngược lại không?
Có một số lựa chọn nếu bạn muốn thoát khỏi thế chấp ngược. Hãy cân nhắc mục tiêu và tình hình tài chính của bạn trong khi lựa chọn sự lựa chọn nào là tốt nhất cho bạn. Một số giải pháp có thể phát sinh chi phí, trong khi những giải pháp khác có thể yêu cầu thay đổi lối sống, chẳng hạn như chuyển ra khỏi nhà. Khi cân nhắc các lựa chọn thay thế, bạn nên tham khảo ý kiến của cố vấn tài chính hoặc cố vấn thế chấp ngược đã được Bộ Nhà ở và Phát triển Đô thị (HUD) chấp thuận.
Mẹo để thoát khỏi thế chấp ngược
Trước khi bắt đầu thế chấp ngược lại, hãy đảm bảo bạn hiểu cách thức hoạt động của khoản vay, những ưu và nhược điểm của việc thế chấp ngược lại và các nghĩa vụ tài chính của bạn, bao gồm thanh toán chi phí đóng, bảo hiểm, thuế tài sản và hoàn trả khoản vay. Bạn cũng sẽ muốn đảm bảo rằng bạn biết các tùy chọn của mình. Tất cả các chủ đề này đều được đề cập trong phần tư vấn thế chấp ngược lại, đó là lý do tại sao HECM cần có.
Sau tất cả những suy nghĩ này, nếu bạn nhận được một khoản thế chấp ngược lại và phát hiện ra rằng bạn không còn muốn khoản vay nữa, đây là năm cách phổ biến để thoát ra.
# 1. Thực hiện quyền từ bỏ của bạn
Bạn có ba ngày sau khi đóng khoản vay để hủy giao dịch thế chấp ngược lại mà không bị phạt. Đây được coi là quyền hủy bỏ và nó cho phép bạn thay đổi quyết định nếu bạn cảm thấy hối hận của người mua sau khi ký vào các tài liệu kết thúc. Người cho vay sẽ hoàn trả mọi khoản phí, lệ phí đóng và số tiền mặt chưa sử dụng mà người vay đã trả trong vòng 20 ngày.
Nếu bạn có ý định sử dụng quyền hủy bỏ của mình, bạn phải thông báo bằng văn bản cho người cho vay. Hãy nhớ rằng khoảng thời gian này chỉ kéo dài tối đa ba ngày sau khi bạn đóng. Sau đó, bạn sẽ không thể chấm dứt khoản vay của mình mà không bị phạt.
# 2. Bán nhà của bạn
Bán nhà và sử dụng tiền mặt để trả nợ là một trong những phương pháp đơn giản nhất để thoát khỏi thế chấp ngược. Bạn sẽ giữ lại bất kỳ khoản tiền bán hàng còn lại nào sau khi bạn trả hết nợ, tùy thuộc vào số tiền bạn nợ. Vì vậy, nếu bạn nợ 150,000 đô la và bán căn nhà với giá 200,000 đô la, trước tiên bạn sẽ trả bớt nợ và sau đó bỏ túi 50,000 đô la còn lại.
Điều gì xảy ra nếu bạn nợ căn nhà của mình nhiều hơn giá trị của nó? HECM là các khoản cho vay không truy đòi, có nghĩa là bạn sẽ không bao giờ nợ nhiều hơn giá trị tài sản của mình. Nếu bạn bán tài sản của mình với giá thấp hơn số dư nợ, bảo hiểm FHA sẽ chi trả phần chênh lệch.
# 3. Trả nợ bằng tiền của chính bạn
Khi đến hạn trả khoản vay, bạn phải trả lại số tiền gốc cộng với bất kỳ khoản lãi nào đã phát sinh. Nếu bạn muốn giữ nhà và không muốn bán nó, bạn sẽ phải tự trả khoản vay. Điều này có thể ngụ ý sử dụng tiền của bạn để thanh toán nó thành một khoản duy nhất hoặc đặt ra một kế hoạch thanh toán trong đó bạn thực hiện nhiều khoản thanh toán để hoàn thành nó. Điều này có thể yêu cầu bắt đầu thanh toán khoản vay hàng tháng và tạo một ngân sách mới để đáp ứng các khoản thanh toán đó.
#4. Tái cấp vốn thế chấp ngược lại của bạn
Có lẽ vấn đề không phải là bản thân thế chấp ngược, mà là các điều khoản chính xác của thế chấp ngược của bạn. Nếu đúng như vậy, bạn có thể nghĩ đến việc tái cấp vốn cho khoản thế chấp đảo ngược hiện tại của mình thành một khoản thế chấp có điều kiện tốt hơn. Nếu lãi suất thấp hơn khi bạn vay hoặc nếu giá trị căn nhà của bạn đã tăng lên, bạn có thể tái cấp vốn thành một khoản thế chấp ngược mới. Điều này có thể dẫn đến lãi suất thấp hơn, chuyển đổi lãi suất có thể điều chỉnh thành lãi suất cố định, tăng tốc độ hoàn trả khoản vay hoặc tiếp cận nhiều vốn chủ sở hữu hơn.
Hãy nhớ rằng bạn sẽ phải trả chi phí đóng nếu tái cấp vốn.
# 5. Có được một khoản vay mới
Một lựa chọn khác để tái cấp vốn là chuyển khoản thế chấp ngược thành khoản vay thông thường. Khoản vay sẽ hoàn trả RM của bạn và bạn sẽ tiếp tục thực hiện các khoản thanh toán thế chấp hàng tháng. Điều này có thể giúp bạn duy trì và phát triển giá trị ngôi nhà của mình đồng thời ngăn ngừa các biến chứng thế chấp ngược cho những người thừa kế của bạn nếu bạn qua đời. Hãy nhớ rằng có các khoản phí đóng liên quan đến hình thức tái cấp vốn này. Ngoài ra, bạn sẽ được yêu cầu thanh toán hàng tháng cho khoản vay của mình. Hãy chắc chắn rằng bạn có thể chi trả cho sự lựa chọn này trước khi quyết định.
Đọc thêm: CÔNG TY THẾ CHẤP NGƯỢC TỐT NHẤT NĂM 2023
Ai kiếm được từ thế chấp ngược?
Chủ sở hữu nhà trên 62 tuổi có thể sử dụng khoản thế chấp ngược để tiếp cận vốn chủ sở hữu trong ngôi nhà của họ. Cơ quan Quản lý Nhà ở Liên bang (FHA) đảm bảo phần lớn các khoản thế chấp ngược, do đó, nếu người vay không thể trả nghĩa vụ, các khoản dự trữ của FHA sẽ được sử dụng để làm như vậy.
Ai hoàn trả một khoản thế chấp đảo ngược?
Các khoản thế chấp ngược thường được hoàn trả bằng tiền mặt nhận được từ việc bán nơi cư trú chính. Nếu khoản vay đến hạn sau khi bạn qua đời, những người thừa kế của bạn có thể bán căn nhà và trả hết.
Điều gì xảy ra với một khoản thế chấp đảo ngược sau khi chủ sở hữu qua đời?
“Những người thừa kế” của người đi vay thế chấp ngược có thể được hưởng quyền lợi sau khi chết. Một người là người thừa kế có quyền hợp pháp đối với tài sản của người khác sau khi người đó chết. Người thừa kế có thể là người phối ngẫu còn sống không kết hôn với người vay RM khi khoản vay được rút ra.
Điều gì xảy ra với một khoản thế chấp đảo ngược sau khi chủ sở hữu qua đời?
Khoản vay RM của bạn đến hạn và phải trả sau khi bạn, bất kỳ (những) người đồng vay nào, hoặc người phối ngẫu đủ điều kiện không vay, nếu có, đã qua đời. Sau khi nhận được thông báo của bên cho vay rằng khoản nợ đến hạn và phải trả, những người thừa kế của bạn có 30 ngày để mua, bán hoặc chuyển nhượng căn nhà cho bên cho vay để thanh toán nghĩa vụ.
Bạn có thể sử dụng thế chấp ngược để bán nhà không?
Bạn sẽ phải hoàn trả số tiền bạn đã vay cộng với tiền lãi và phí nếu bạn chọn bán căn nhà của mình trong khi bạn có khoản vay RM. Bạn giữ phần chênh lệch nếu số dư khoản vay của bạn ít hơn giá trị căn nhà bạn bán.
Kết luận
Thế chấp ngược lại cho phép các chủ nhà lớn tuổi bổ sung thu nhập hưu trí của họ hoặc trả tiền sửa nhà hoặc các nhu cầu khác như chi phí chăm sóc sức khỏe. Có những giới hạn về tính đủ điều kiện mô tả ai đủ điều kiện cho loại khoản vay này, số tiền có thể nhận được và chủ nhà phải làm gì để duy trì trạng thái tốt.
Điều quan trọng là phải tham khảo ý kiến tư vấn viên được HUD chấp thuận trước khi cam kết thế chấp ngược lại. Một cố vấn có thể giúp bạn cân nhắc những ưu và nhược điểm của loại nợ này, cũng như nó sẽ ảnh hưởng như thế nào đến những người thừa kế của bạn sau khi bạn chết. Bạn có thể sử dụng công cụ tìm kiếm trực tuyến của HUD hoặc gọi cho Đường dây Tư vấn Gia cư theo số 800-569-4287 để tìm người cho vay được FHA chấp thuận hoặc Dịch vụ tư vấn được HUD chấp thuận.
Câu hỏi thường gặp về thế chấp ngược
Sự khác biệt giữa thế chấp thế chấp và thế chấp ngược lại là gì?
Khi bạn thực hiện một khoản vay thế chấp ngược lại, quyền sở hữu tài sản của bạn vẫn đứng tên bạn, giống như với một khoản thế chấp thông thường. Tuy nhiên, không giống như một khoản thế chấp thông thường, người đi vay không thực hiện thanh toán thế chấp hàng tháng bằng một khoản vay thế chấp ngược lại. Khi người vay hoàn trả khoản vay.
Ai được lợi nhất từ thế chấp ngược?
Thế chấp ngược lại là tốt nhất cho những người nợ ít hoặc không có gì trong khoản thế chấp ban đầu của họ và có ý định ở trong ngôi nhà của họ trong ít nhất năm năm.
Điều gì xảy ra khi kết thúc thế chấp ngược lại?
Nếu bạn nợ nhiều hơn giá trị căn nhà của mình nhưng bán nó với giá trị thị trường hợp lý đã được thẩm định, bảo hiểm thế chấp sẽ bao gồm khoản chênh lệch. Khoản vay phải được hoàn trả khi người vay cuối cùng còn lại chết. Phần lớn những người thừa kế sẽ trả khoản vay bằng cách bán nhà.
Bài viết liên quan
- CÁC CÔNG TY THẾ CHẤP THU HỒI: 10 công ty cho vay hàng đầu vào năm 2022
- Đấu giá ngược là gì: Hướng dẫn Toàn diện để Làm chủ Hoàn chỉnh
- Thị trường thế chấp thứ cấp: Hướng dẫn từng bước về cách thức hoạt động
- Ví dụ, trang web và quy trình đấu giá ngược (+ Mẹo nhanh)
- Cổ phiếu sáp nhập ngược: Tổng quan & Ví dụ
