Tỷ lệ bảo hiểm dịch vụ nợ (DCR), là một thước đo được sử dụng rộng rãi trong lĩnh vực cho vay bất động sản thương mại. Mục đích chính của nó nằm ở việc đánh giá và đánh giá rủi ro cho vay của các tổ chức tài chính. Đọc thêm để tìm hiểu về công thức của nó và cách tính tỷ lệ thanh toán nợ hàng năm.
Tỷ lệ bảo hiểm dịch vụ nợ là gì?
Tỷ lệ chi trả dịch vụ nợ, còn được gọi là DSC hoặc DSCR, là một thước đo tín dụng quan trọng được sử dụng để đánh giá khả năng dòng tiền hoạt động của công ty đáp ứng đầy đủ các khoản thanh toán gốc và lãi định kỳ. Do đó, bằng cách phân tích tỷ lệ này, các bên liên quan có được những hiểu biết có giá trị về sức khỏe tài chính của công ty và khả năng thực hiện các nghĩa vụ nợ của công ty.
Tỷ lệ Bảo hiểm Dịch vụ Nợ là một thước đo vô giá đối với những người đi vay doanh nghiệp để giảm nợ có kỳ hạn trong cơ cấu vốn của họ. Tỷ lệ này, kết hợp các nghĩa vụ chính trong mẫu số, đưa ra đánh giá toàn diện về khả năng đáp ứng các nghĩa vụ nợ của công ty. Ngoài ra, bằng cách bao thanh toán các khoản thanh toán gốc hàng tháng hoặc hàng năm, tỷ lệ này cung cấp một cái nhìn toàn diện về sức khỏe tài chính và khả năng trả nợ của người đi vay.
Tỷ lệ bao phủ dịch vụ nợ Các khoản cho vay
Trái ngược với khoản vay thế chấp dành cho người tiêu dùng hoặc tài sản do chủ sở hữu sở hữu, các khoản vay có tỷ lệ thanh toán nợ có điểm tương đồng với khoản thế chấp bất động sản thương mại. Quy trình bảo lãnh phát hành tập trung vào việc đánh giá dòng tiền cấp tài sản hơn là thu nhập cá nhân, tạo nên sự khác biệt chính trong khoản vay DSCR. Tỷ lệ chi trả dịch vụ nợ Các khoản vay phục vụ như một công cụ có giá trị cho người cho vay, cho phép họ hiểu rõ hơn về khả năng trả nợ của người vay. Tỷ lệ này được tính bằng cách xem xét thu nhập cho thuê hàng tháng được tạo ra bởi tài sản được đề cập.
Do đó, bằng cách sử dụng các khoản vay có tỷ lệ bao phủ dịch vụ nợ, người cho vay có thể đưa ra quyết định sáng suốt về việc phê duyệt khoản vay và đánh giá sự ổn định tài chính của người vay. Tỷ lệ này cũng là một phương pháp thuận tiện và đơn giản để đánh giá dòng tiền. Số liệu quan trọng được tính bằng cách chia tiền thuê hàng tháng cho tổng số tiền thanh toán hàng tháng cho tiền lãi và tiền gốc, thuế, bảo hiểm và phí hiệp hội (PITIA). Do đó, bằng cách sử dụng tính toán này, các nhà đầu tư có thể thu được những hiểu biết có giá trị về khả năng tài chính của một tài sản.
Làm thế nào để tính tỷ lệ bảo hiểm dịch vụ nợ Khoản vay
# 1. Đánh giá rủi ro
Tại đây, người cho vay của bạn sẽ đưa ra giá trị, điều khoản, phí và các chi tiết cụ thể khác của khoản vay cho bạn. Trong thời gian này, người cho vay cũng sẽ xác định tỷ lệ thanh toán nợ của bạn.
#2. Tài liệu
Bạn sẽ cần điền vào các thủ tục giấy tờ cho vay thông thường khi đăng ký khoản vay DSCR. Điều quan trọng cần nhớ là các mẫu đơn xin vay tiền của DSCR sẽ không hỏi về tài chính cá nhân của bạn, mà hỏi về doanh nghiệp hoặc tài sản cho thuê của bạn. Các khoản vay DSCR chỉ dựa vào DSCR của bạn và không xem xét lịch sử tín dụng của bạn.
#3. Kết thúc và đệ trình
Các khoản vay DSCR cung cấp quy trình đăng ký và hoàn tất nhanh hơn so với các khoản vay truyền thống vì chúng không yêu cầu chi tiết về lịch sử tài chính cá nhân của bạn.
Công thức cho tỷ lệ bảo hiểm dịch vụ nợ
Công thức cho tỷ lệ bao phủ dịch vụ nợ bao gồm:
DSCR = Thu nhập hoạt động ròng ÷ Nghĩa vụ nợ
Khi tiến hành đầu tư bất động sản, điều quan trọng đối với các nhà đầu tư là đảm bảo sử dụng các số liệu chính xác trong tính toán của họ. Mặc dù quá trình này có vẻ đơn giản nhưng độ chính xác của dữ liệu được sử dụng có tầm quan trọng hàng đầu trong việc thu được kết quả chính xác. Ngoài ra, khi xác định thu nhập hoạt động ròng (NOI), một phương pháp thường được sử dụng là tính toán nó bằng cách sử dụng thu nhập trước các chi phí như khấu hao, trả dần và lãi vay (số liệu E). Cách tiếp cận này đặc biệt hữu ích để tính DSCR. Cũng cần lưu ý rằng khi tính toán DSCR, người ta không nên khấu trừ thuế, tiền lãi và các chi phí liên quan khác khỏi Thu nhập hoạt động ròng (NOI) trước khi nhập nó vào công thức.
Công thức DSCR rất quan trọng trong các ứng dụng thực tế, như được minh họa trong tình huống sau: Bất động sản đa gia đình có hiệu quả tài chính xuất sắc, thể hiện qua Thu nhập hoạt động ròng (NOI) 3.4 triệu đô la của nó. Tương tự như vậy, cam kết nợ hàng năm của bất động sản là 2.3 triệu đô la, thể hiện cam kết đáp ứng các nghĩa vụ tài chính của nó. Tỷ lệ chi trả dịch vụ nợ (DSCR) trong trường hợp này sẽ là 1.48 lần, như thể hiện trong phân tích sau.
Khi đánh giá khả năng tài chính của một giao dịch tài chính bất động sản thương mại hoặc nhiều hộ gia đình, điều quan trọng là phải đánh giá DSCR. Trong trường hợp này, DSCR có thể được xác định bằng cách chia 3.4 triệu USD cho 2.3 triệu USD. Điều này mang lại tỷ lệ 1.48x, tương đương với 1.48 lần. Hầu hết những người cho vay coi DSCR này là tốt, điều đó có nghĩa là công ty có khả năng trả nợ cao. Điều đáng chú ý là một DSCR mạnh mẽ đặc biệt quan trọng trong các hoạt động thương mại và đa gia đình cũng như các giao dịch tài chính bất động sản.
Cách tính tỷ lệ chi trả dịch vụ nợ
Khi xác định Tỷ lệ chi trả dịch vụ nợ (DSCR), điều cần thiết là phải xem xét hai yếu tố cơ bản: thu nhập hoạt động ròng hàng năm của công ty và nghĩa vụ trả nợ hàng năm của công ty. Việc tính toán Tỷ lệ Bảo hiểm Dịch vụ Nợ (DSCR) của công ty liên quan đến một công thức cụ thể.
Thu nhập hoạt động thuần/ Dịch vụ nợ
Để xác định giá trị của từng thành phần này, người ta phải tham gia vào một quy trình tính toán có hệ thống. Khi phân tích thu nhập hoạt động ròng, điều quan trọng là phải xem xét doanh thu trước thuế của doanh nghiệp và khấu trừ các chi phí hoạt động khác nhau phát sinh trong một khoảng thời gian cụ thể. Các chi phí hoạt động này thường bao gồm các khoản chi như tiền lương, tiền thuê nhà và thuế tiền mặt. Do đó, bằng cách tính toán con số này, người ta có thể thu được những hiểu biết có giá trị về hiệu quả tài chính của doanh nghiệp.
Thu nhập hoạt động thuần = Doanh thu – Chi phí hoạt động
Ngược lại, dịch vụ nợ là nghĩa vụ của công ty phải hoàn trả số tiền tích lũy của tất cả các khoản nợ chưa thanh toán trong một khung thời gian cụ thể. Bảng phân tích toàn diện phải bao gồm cả số tiền lãi và số tiền gốc.
Điều quan trọng là phải thừa nhận rằng nhiều người cho vay và các chuyên gia tài chính sử dụng nhiều lần lặp lại công thức này khi tính Tỷ lệ Bảo hiểm Dịch vụ Nợ (DSCR). Các hướng dẫn kỹ lưỡng do Viện Tài chính Doanh nghiệp (CFI) danh tiếng đưa ra có một minh họa đáng chú ý. Theo cách tiếp cận thông minh của mình, họ giải thích công thức Tỷ lệ chi trả dịch vụ nợ (DSCR), sử dụng EBITDA (thu nhập trước lãi vay, thuế, khấu hao và khấu hao) thay vì thu nhập hoạt động ròng. Khi đánh giá tình hình tài chính của công ty bạn bằng cách phân tích mối quan hệ giữa thu nhập và các khoản nợ, điều quan trọng là phải duy trì tính nhất quán trong công thức bạn sử dụng để tính Tỷ lệ Bảo hiểm Dịch vụ Nợ (DSCR).
Hãy xem xét một tình huống giả định trong đó công ty đáng giá của bạn có thu nhập hoạt động ròng hàng năm xuất sắc là 100,000 đô la và tổng số tiền trả nợ đáng khen ngợi là 50,000 đô la. Trong trường hợp này, điều quan trọng cần lưu ý là Tỷ lệ Bảo hiểm Dịch vụ Nợ (DSCR) của bạn rất ấn tượng. Điều này có nghĩa là bạn có thể thoải mái hoàn thành các cam kết nợ hiện tại của mình với khoản thặng dư, vì bạn có khả năng trang trải khoản nợ của mình gấp đôi. Trong các phần tiếp theo, chúng ta sẽ thảo luận kỹ lưỡng về ý tưởng hiện có, làm sáng tỏ tầm quan trọng của nó. Ngoài ra, nếu cần, chúng tôi có thể cung cấp cho bạn thông tin chi tiết hữu ích về cách cải thiện hiệu quả Tỷ lệ chi trả dịch vụ nợ (DSCR) của bạn.
Những Sai Lầm Thường Gặp Khi Tính Tỷ Lệ Chi Trả Dịch Vụ Nợ
#1. Số tiền hoàn trả gốc
Số tiền chính thường là thủ phạm khi xảy ra sai sót. Bảng cân đối kế toán chỉ phản ánh số dư nợ còn lại và báo cáo thu nhập không ghi lại các khoản thanh toán gốc. Vì vậy, nếu một công ty đã nhận thêm tài chính vào bất kỳ thời điểm nào trong năm, các con số có thể trở nên lộn xộn hơn. Trong trường hợp đó, việc kết hợp các khoản thanh toán nợ cho các khoản vay khác nhau có thể che khuất việc trả nợ gốc.
#2. Chi phí thuê vốn
Có sự mơ hồ liên quan đến việc bao gồm chi phí thuê vốn. Các mục đích báo cáo tài chính coi hợp đồng thuê dài hạn của một tài sản giống như khi tài sản đó đã được mua hoàn toàn. Các doanh nghiệp thường thuê xe nâng hàng trong ba năm và sau đó mua chúng khi kết thúc hợp đồng thuê với giá thị trường hợp lý, vì xe nâng hàng thường có thời gian sử dụng hữu ích là XNUMX năm. Khi ghi lại các hợp đồng thuê như vậy, một số yêu cầu kế toán nhất định sẽ được áp dụng vì bên cho thuê đã có được giá trị kinh tế của tài sản một cách hiệu quả như thể nó được mua lại. Một số người cho vay không bao gồm các khoản thanh toán tiền thuê vốn trong tỷ lệ thanh toán nợ, trong khi các chuyên gia khác làm. Nếu chúng tôi tính đến chi phí cho thuê vốn, chúng tôi gọi tỷ lệ này là tỷ lệ bao phủ phí cố định.
#3. EBITDA so với EBIT
Đôi khi, mọi người tính toán tỷ lệ thanh toán nợ không chính xác vì họ không chắc nên sử dụng EBITDA hay EBIT (thu nhập trước lãi vay và thuế). Ngoài ra, việc không thường xuyên đưa EBITDA vào báo cáo thu nhập cũng có thể dẫn đến hiểu lầm. Tiêu chuẩn GAAP không công nhận EBITDA là một con số. Bạn cũng có thể xác định EBITDA bằng cách xem các con số trên báo cáo thu nhập.
Tại sao DSCR lại quan trọng?
Các tổ chức doanh nghiệp và tổ chức tài chính sử dụng rộng rãi Tỷ lệ chi trả dịch vụ nợ (DSCR) làm thước đo trong các cuộc đàm phán hợp đồng cho vay. Ví dụ: khi một doanh nghiệp tìm cách đạt được hạn mức tín dụng, họ bắt buộc phải siêng năng duy trì Tỷ lệ chi trả dịch vụ nợ (DSCR) duy trì trên 1.25. Trong trường hợp những trường hợp như vậy phát sinh, có thể người đi vay có thể bị coi là không trả được khoản vay. Ngoài việc hỗ trợ các ngân hàng quản lý rủi ro một cách hiệu quả, Tỷ lệ Bảo hiểm Dịch vụ Nợ (DSCR) còn đóng vai trò là một công cụ có giá trị cho các nhà phân tích và nhà đầu tư đang tìm cách đánh giá sức mạnh tài chính của một công ty.
Nếu DSCR lớn hơn 2 thì sao?
Khi DSCR vượt quá một, điều đó biểu thị rằng công ty sở hữu đủ lượng tiền mặt để đáp ứng đầy đủ các nghĩa vụ nợ của mình. Mỗi khoản vay sở hữu những đặc điểm riêng biệt và được kèm theo một DSCR tối thiểu. Tuy nhiên, người cho vay quan sát rộng rãi ưu tiên cho các giá trị DSCR nằm trong khoảng từ 1.2 đến 1.4. Thông thường, mọi người coi tỷ lệ lý tưởng là hai hoặc cao hơn.
Làm thế nào để bạn tính tỷ lệ bảo hiểm dịch vụ nợ?
DSCR là một thước đo tài chính quan trọng cung cấp thông tin chi tiết về khả năng đáp ứng các nghĩa vụ nợ của một doanh nghiệp hoặc cá nhân. Để tính toán DSCR, người ta phải chia thu nhập hoạt động ròng cho tổng dịch vụ nợ, bao gồm cả khoản thanh toán gốc và lãi liên quan đến khoản vay. Do đó, bằng cách sử dụng công thức này, các bên liên quan có thể đánh giá tình hình tài chính và năng lực của bên vay để thực hiện các cam kết nợ của họ. Hãy xem xét tình huống này: hãy tưởng tượng một doanh nghiệp có thu nhập hoạt động ròng là 100,000 đô la và tổng số tiền trả nợ là 60,000 đô la. Trong trường hợp như vậy, DSCR sẽ xấp xỉ 1.67.
Tỷ lệ dịch vụ nợ nên cao hay thấp?
Nói chung, người ta thừa nhận rộng rãi rằng DSCR vượt quá 1.25 thường được coi là dấu hiệu của sức mạnh tài chính. Ngược lại, nếu tỷ lệ giảm xuống dưới 1.00, điều đó có thể gợi ý rằng công ty đang gặp phải những thách thức về tài chính.
Bảo hiểm nợ tốt là gì?
Các chuyên gia coi DSCR ít nhất là 2 là rất mạnh, cho thấy rằng một công ty có thể trả nợ hai lần. Tuy nhiên, điều quan trọng cần lưu ý là không có tiêu chuẩn ngành cho tỷ lệ này. Người cho vay thường thiết lập các tiêu chí DSCR tối thiểu ở mức 1.2% và 1.25%.
bottom Line
Tỷ lệ bảo hiểm dịch vụ nợ (DSCR) là một thước đo tài chính được sử dụng rộng rãi, đóng vai trò là công cụ có giá trị để đánh giá sức khỏe tài chính của công ty. Tỷ lệ này cung cấp một đánh giá toàn diện bằng cách so sánh thu nhập hoạt động của công ty với các khoản thanh toán nợ. Do đó, bằng cách phân tích mối quan hệ giữa hai thành phần quan trọng này, DSCR cung cấp thông tin chi tiết về khả năng đáp ứng các nghĩa vụ nợ và duy trì tình hình tài chính bền vững của công ty. Tỷ lệ này đóng vai trò là một công cụ có giá trị trong việc đánh giá khả năng thực hiện các cam kết tài chính của công ty, cụ thể là về việc đáp ứng cả nghĩa vụ gốc và lãi.
dự án
- investopedia.com
- ngân hàng.com
- thật vậy.com
bài viết liên quan
- Giấy chứng nhận thành lập: Nó là gì và nó liên quan gì?
- Tỷ lệ vòng quay các khoản phải thu: Định nghĩa, Công thức, Tầm quan trọng
- KIỂM TRA NỀN TẢNG KINH DOANH: Cách Điều hành Một & Dịch vụ Tốt nhất
- 2023 Việc làm được trả lương cao nhất trong lĩnh vực Dịch vụ tiêu dùng tài chính, Đã cập nhật!!!
- THANH TOÁN NỢ THẺ TÍN DỤNG: Phương pháp tốt nhất năm 2023
- ARV BẤT ĐỘNG SẢN: Nó Là Gì & Cách Tính
