Giá trị của một tòa nhà sau khi thực hiện tất cả các sửa chữa được gọi là Giá trị sau khi sửa chữa (ARV) trong bất động sản. Đây là một dấu hiệu rất quan trọng đối với chủ sở hữu bất động sản vì nó cho họ biết họ có thể chi bao nhiêu cho một tài sản trước khi mất tiền và họ có thể kiếm được bao nhiêu sau khi sửa chữa. Khi tìm hiểu về ARV, điều quan trọng là phải xem xét cả thị trường địa phương và chi phí sửa chữa cần thực hiện. Tuy nhiên, thông tin chi phí chính xác rất hiếm và do thị trường luôn biến động do các yếu tố nằm ngoài tầm kiểm soát nên ước tính bạn nhận được có thể không chính xác. Bài viết này giải thích cách tính bất động sản Arv bằng cách sử dụng công thức của nó và cách tìm bất động sản Arv.
ARV trong Bất động sản là gì?
Trong bất động sản, “giá trị sau khi sửa chữa” (ARV) là giá mà một tài sản dự kiến sẽ được bán trên thị trường sau khi tất cả các sửa chữa và thay đổi đã được thực hiện. Đây là một chỉ số quan trọng đối với các nhà đầu tư bất động sản vì nó dự đoán các khoản đầu tư của họ sẽ tăng giá trị bao nhiêu theo thời gian. Giá này dựa trên doanh số bán hàng gần đây trong khu vực, bên cạnh các tiêu chí khác như vị trí và sự thuận tiện. Bạn cũng có thể tính toán lợi nhuận đầu tư tiềm năng trên một tài sản bằng cách sử dụng ARV. Do đó, đây là một chỉ số quan trọng cần xem xét khi đánh giá tiềm năng đầu tư của bất động sản.
ARV hoạt động như thế nào trong lĩnh vực bất động sản?
Mọi người thường sử dụng thuật ngữ “Giá trị sau khi sửa chữa” hoặc ARV trong thế giới lật nhà. Điều này đề cập đến một phương pháp đầu tư bất động sản liên quan đến việc mua một bất động sản, thường là một bất động sản bị hư hỏng hoặc "sửa chữa cao hơn", thực hiện các sửa chữa và cải tạo cần thiết, sau đó bán nó để kiếm lời. Trong thế giới đầu tư bất động sản, lợi nhuận là chìa khóa. Do đó, các nhà đầu tư hiểu biết thường sẽ tìm kiếm các tài sản mang lại tỷ suất lợi nhuận tốt. Điều này thường liên quan đến việc tìm một bất động sản có giá mua thấp hơn cả giá trị ước tính sau khi sửa chữa (ARV) và chi phí cải tạo cần thiết. Do đó, bằng cách đó, các nhà đầu tư có thể tối đa hóa lợi nhuận tiềm năng của họ và đảm bảo đầu tư thành công.
Giá trị Hậu mãi (ARV) có tầm quan trọng đáng kể đối với những người cho vay, đặc biệt là những người cho vay tư nhân hoặc tiền cứng, những người mở rộng các khoản vay ARV cho người mua tài sản đau khổ vì mục đích cải tạo. Thông thường, những người cho vay thiết lập số tiền cao nhất có thể cho khoản vay ARV bằng cách xem xét giá trị sau khi sửa chữa của tài sản, thay vì giá trị hiện tại hoặc giá yêu cầu. Tiếp theo, người cho vay phê duyệt một thẩm định viên để đánh giá Giá trị sau khi sửa chữa (ARV) nhằm thiết lập số tiền cho vay cuối cùng.
Cách Tính Bất Động Sản ARV
Khi xem xét việc mua lại một bất động sản "sửa chữa cao hơn", điều cần thiết là phải hiểu rõ về giá trị tiềm năng của bất động sản sau khi cải tạo, trước khi đưa ra bất kỳ quyết định mua nào. Điều này sẽ đảm bảo rằng bạn có một ý tưởng thực tế về lợi tức đầu tư mà bạn có thể mong đợi sau khi hoàn thành tất cả các cải tạo cần thiết. Một lựa chọn để có được một phân tích thị trường so sánh là tranh thủ các dịch vụ của một thẩm định viên. Ngoài ra, bạn có thể chọn tự mình tiến hành tính toán sơ bộ. May mắn thay, quá trình tính toán nó khá đơn giản nếu bạn muốn tự mình thực hiện. Trong khi đó, để có được kết quả mong muốn, bạn nên thực hiện các bước sau:
#1. Tiến hành phân tích thị trường
Để bắt đầu quá trình, điều cần thiết là phải có được đánh giá chính xác về giá trị của bất động sản bằng cách phân tích nó so với các bất động sản tương tự nằm trong vùng lân cận. Một cách để hoàn thành nhiệm vụ này là tiến hành phân tích năm đến sáu tài sản có thể so sánh được (còn được gọi là “comps”) nằm trong cùng một vùng lân cận.
Ngoài ra, bạn nên duyệt qua nhiều dịch vụ niêm yết hoặc tham khảo ý kiến của các đại lý bất động sản địa phương để xác định giá bán bất động sản gần đây. Khi phân tích một tài sản, bạn nên xem xét các tài sản lân cận hiện đang có trên thị trường hoặc đã được bán trong vòng 90-120 ngày qua. Điều này sẽ cung cấp cái nhìn sâu sắc có giá trị về thị trường bất động sản địa phương và giúp bạn đưa ra quyết định sáng suốt. Ngoài ra, khi tìm kiếm bất động sản để đầu tư, hãy ưu tiên những bất động sản có các đặc điểm tương tự với tình trạng dự kiến của bất động sản sau khi sửa chữa và cải tạo. Cách tiếp cận này hiệu quả hơn là chỉ tập trung vào các bất động sản ở tình trạng tương tự như tình trạng hiện tại của chúng.
#2. Tính giá mỗi foot vuông của sản phẩm so sánh
Để xác định giá trên mỗi foot vuông của các bất động sản có thể so sánh được, chỉ cần chia giá bán cho mỗi foot vuông của chúng. Điều này sẽ cung cấp cho bạn số liệu hữu ích để đánh giá giá trị của các thuộc tính tương tự. Để có được kết quả trung bình, cần thực hiện so sánh cho từng công ty, cộng kết quả và chia cho số tài sản. Do đó, bằng cách sử dụng phương pháp này, bạn có thể nhận được chi phí xấp xỉ trên mỗi foot vuông cho các bất động sản tương tự trong vùng lân cận.
#3. Sử dụng Giá mỗi foot vuông để xác định ARV
Để tính giá trị sau (ARV) của tài sản của bạn, hãy nhân giá trung bình trên mỗi foot vuông của các tài sản có thể so sánh được với diện tích của tài sản của bạn. Với mức giá trung bình là $100 mỗi foot vuông, một ngôi nhà rộng 1,500 foot vuông sẽ có ARV là $150,000. Cũng cần lưu ý rằng tính toán được cung cấp chỉ là ước tính. Thị trường bất động sản không ổn định và nhiều yếu tố như xu hướng địa phương, giá trị được đánh giá và các biến số kinh tế khác có thể có tác động đáng kể đến việc bán bất động sản.
#4. Áp dụng Công thức ARV
Tính toán giá trị After (ARV) là một quy trình đơn giản bao gồm một công thức cơ bản. Để tính ARV (Giá trị sau khi sửa chữa) của tài sản của bạn, bạn cần nhân giá trung bình trên mỗi foot vuông của các tài sản có thể so sánh được với diện tích của tài sản của bạn. Giả sử rằng giá trung bình được tính cho mỗi foot vuông là $150, giá trị ước tính sau khi sửa chữa (ARV) của một bất động sản có diện tích 2000 foot vuông sẽ là $300,000.
Công thức Bất động sản ARV
Hầu hết các nhà đầu tư không thích mua một tài sản đòi hỏi phải sửa chữa hoặc cải tạo đáng kể theo giá trị thị trường hiện tại của nó. Người mua tiềm năng quan tâm đến việc mua tài sản với giá giảm, xem xét các chi phí cần thiết để sửa chữa và cải tạo. Công thức tính giá trị sau khi sửa chữa là công thức mà những người bán buôn và người phục hồi thường sử dụng để tính toán các giao dịch của họ. Nó diễn ra như thế này:
70% giá trị sau sửa chữa – chi phí sửa chữa = giá ưu đãi tối đa
Chẳng hạn, nếu chi phí sửa chữa dự kiến cho một tài sản là 55,000 đô la và giá trị sau khi sửa chữa của nó là 250,000 đô la, nhà đầu tư sẽ sử dụng công thức sau:
($250,000 x 70%) (ARV)- $55,000 (ước tính chi phí sửa chữa)= $120,000 (giá ưu đãi tối đa)
Các nhà đầu tư không nên chi tiêu nhiều hơn giá chào bán tối đa cho một tài sản, do đó họ thường đưa ra một đề nghị ban đầu nhỏ hơn. Giá mua rẻ sẽ tạo ra nhiều lợi nhuận hơn. Các thị trường cạnh tranh có thể chứng kiến một số cơ sở phục hồi chức năng hoặc cơ sở bán buôn lên tới 75%-80% ARV, mặc dù quy tắc 70% được chấp nhận rộng rãi. Điều này mặc dù thực tế là tỷ suất lợi nhuận và rủi ro của họ sẽ thấp hơn. Cuối cùng nhưng không kém phần quan trọng, điều quan trọng đối với sự thành công của việc sử dụng công thức ARV là có khái niệm chính xác về chi phí sửa chữa dự kiến.
Hạn chế của việc sử dụng bất động sản ARV
Có tồn tại những hạn chế nhất định khi sử dụng số liệu cụ thể này. Điều quan trọng cần lưu ý là các số liệu được cung cấp trong quá trình ước tính có thể thay đổi do nhiều yếu tố. Các yếu tố đầu vào chính, cụ thể là giá trị tài sản và chi phí sửa chữa, thường không chính xác và biến động theo thời gian. Hơn nữa, điều đáng chú ý là mặc dù comp có thể cung cấp thông tin chi tiết có giá trị về định giá sau khi sửa chữa tài sản, nhưng việc ước tính chi phí sửa chữa là một vấn đề chủ quan hơn.
Ngoài ra, điều quan trọng cần lưu ý là các chi phí không lường trước được không được đưa vào tính toán ARV. Ngoài ra, một thực tế nổi tiếng là các tài sản cũ cần sửa chữa nhiều có thể ẩn chứa các vấn đề tiềm ẩn. Người khảo sát có thể không chú ý đến thiệt hại do nước. Có thể là những sửa chữa quan trọng chỉ có thể được đưa ra ánh sáng sau khi công việc sửa chữa đã bắt đầu, dẫn đến sự gia tăng đáng kể trong tổng chi phí sửa chữa. Biến động thị trường là điều tất yếu xảy ra. Giá nhà có thể biến động có thể xảy ra hàng năm hoặc thậm chí hàng tháng. Trong trường hợp thị trường suy thoái, có thể bạn cần giữ quyền sở hữu tài sản trong một thời gian dài hơn dự định ban đầu, hoặc cách khác, bạn có thể phải bán tài sản với mức giá thấp hơn dự kiến ban đầu.
Tại sao Bất động sản ARV lại quan trọng?
Các bất động sản đầu tư không ở trong tình trạng tối ưu có thể không hấp dẫn đối với những người mua nhà và các nhà đầu tư nhằm mục đích tạo ra lợi nhuận. Kết quả là, họ có thể không sẵn sàng mua những tài sản đó theo giá trị thị trường. Do đó, bằng cách sử dụng phương pháp ARV (Giá trị sau khi sửa chữa), các cá nhân có cơ hội mua được tài sản với giá mua đã giảm, có tính đến chi phí sửa chữa cần thiết có thể phát sinh trong tương lai.
ARV có khả năng dùng làm tài sản thế chấp cho khoản vay trang trải các chi phí cải tạo và bán lại tài sản, thường được gọi là “lật”. Một số người cho vay cung cấp các khoản thế chấp cải tạo, còn được gọi là các khoản vay để cải tạo nhà. Số tiền vay tối đa cho những khoản vay như vậy thường là khoảng 75% ARV. Ngay cả những người không tham gia lật cũng có thể hưởng lợi từ việc sử dụng ARV. Khi bắt tay vào một dự án cải tạo nhà, việc xác định Giá trị sau khi sửa chữa (ARV) của tài sản của bạn có thể hữu ích. Tính toán này có thể cung cấp cái nhìn sâu sắc về khả năng tăng giá trị mà việc cải tạo của bạn có thể mang lại cho ngôi nhà của bạn.
Các khoản cho vay ARV hoạt động như thế nào?
Khoản vay ARV là một lựa chọn thế chấp cho phép người vay đảm bảo tài chính cho việc mua bất động sản ngay cả khi giá trị hiện tại của bất động sản thấp hơn các khoản nợ chưa thanh toán trên đó. Để đủ điều kiện vay ARV, người vay bắt buộc phải có lịch sử tín dụng vững chắc và cung cấp bằng chứng về thu nhập ổn định.
ARV và LTV trong Bất động sản là gì?
Chi phí ban đầu của tài sản hoặc nhà chủ yếu xác định cách tính LTV (Khoản cho vay theo giá trị). Điều khiến chúng khác biệt là sự chênh lệch giữa chi phí mua và số tiền cho vay. Người cho vay sẽ gia hạn khoản vay 60,000 đô la cho một ngôi nhà hoặc tài sản trị giá 100,000 đô la, giả sử tỷ lệ cho vay trên giá trị (LTV) là 60%. Giá Trị Sau Khi Sửa Chữa (ARV) ước tính giá trị của một bất động sản hoặc ngôi nhà sau khi hoàn thành tất cả các sửa chữa và cải tạo cần thiết.
Những người cho vay nặng lãi có cho ARV vay không?
Giá trị sau khi sửa chữa (ARV) là giá trị gần đúng của giá trị thị trường của một tài sản sau khi nó đã được sửa chữa và cải tạo. Khi tìm kiếm nguồn tài trợ 100% từ những người cho vay nặng lãi, điều quan trọng cần lưu ý là hầu hết họ đều có giới hạn cho vay tối đa là 70% Giá trị sau sửa chữa (ARV). Do đó, bắt buộc phải tìm một thỏa thuận bất động sản thấp hơn đáng kể so với ngưỡng này để đảm bảo tài chính đầy đủ.
Cơ quan cho vay kiếm tiền như thế nào?
Có một số con đường thông qua đó người cho vay thế chấp có thể tạo ra doanh thu. Chúng bao gồm tính phí ban đầu, thu phí chênh lệch lợi suất, thu thập điểm chiết khấu, thu hồi chi phí đóng, giao dịch chứng khoán đảm bảo bằng thế chấp (MBS) và cung cấp dịch vụ cho vay. Người cho vay có khả năng tạo doanh thu từ các chi phí đóng khác nhau, chẳng hạn như phí đăng ký, chi phí xử lý, phí bảo lãnh phát hành, phí khóa tài chính và các khoản phí liên quan khác.
ARV của tôi đáng giá bao nhiêu?
Ước tính chính xác hơn về ARV của bất động sản có thể đạt được bằng cách trước tiên tính giá trung bình trên mỗi foot vuông của các bất động sản có thể so sánh được (tổng giá bán chia cho tổng số foot vuông của bất động sản) và sau đó nhân giá đó với tổng số foot vuông của căn nhà. tài sản đang được xem xét.
dự án
- rocketmortgage.com
- địa chủstudio.com
- bất động sản.com
- masterclass.com
Chúng tôi cũng đề nghị những điều sau đây
- LÃI SUẤT CHO VAY THƯƠNG MẠI: Hướng dẫn Cho vay Bất động sản Thương mại
- QUẢNG CÁO BẤT ĐỘNG SẢN: 21+ Ví dụ Sáng tạo và Hiệu quả về Ý tưởng Quảng cáo Bất động sản cho năm 2023
- THU HOẠCH MẤT THUẾ: Định nghĩa & Tất cả những gì bạn cần biết
- ĐẦU TƯ BẤT ĐỘNG SẢN TỐT NHẤT NĂM 2023 & Những Điều Bạn Nên Biết!!!
- TỶ LỆ BẢO HIỂM DỊCH VỤ NỢ: Nó Là Gì & Cách Sử Dụng Nó
- CÁC THƯƠNG HIỆU XE HƠI: Những Thương Hiệu Xe Hơi Tốt Nhất Năm 2023
