GHI CHÚ: Ý nghĩa, Thỏa thuận & Khoản vay 

Khi nói đến thế chấp, người cho vay phải chịu một số rủi ro. Việc chuyển nhượng tài sản, đòi tiền bồi thường và các rắc rối tài chính khác có thể xuất hiện bất cứ lúc nào do sự phức tạp của thị trường bất động sản. Họ có thể sử dụng một điều khoản phụ trong bất động sản để đảm bảo rằng quyền trả nợ của họ được ưu tiên hơn các thỏa thuận khác thay vì phó mặc quyền lợi tài chính của họ cho số phận. Bài viết dưới đây thảo luận những điều bạn nên biết về điều khoản và thỏa thuận điều khoản, và cách thức hoạt động của khoản vay trong bất động sản. 

Sự phụ thuộc là gì?

Sự phục tùng là hành động của một bên nhường quyền ưu tiên cho bên khác. Chúng thường được tìm thấy nhất ở giấy thế chấp và các thỏa thuận bất động sản thương mại.

Điều phối cũng là quá trình xếp hạng các khoản vay mua nhà hoặc tài sản (thế chấp, HELOC, hoặc cho vay mua nhà) theo thứ tự quan trọng. Ví dụ, nếu bạn có một hạn mức tín dụng sở hữu nhà, về cơ bản bạn có hai khoản vay: thế chấp của bạn và HELOC. Đồng thời, tài sản thế chấp trong nhà của bạn đảm bảo cho cả hai. Người cho vay đưa ra một “lien vị trí ”đối với các khoản vay này thông qua cấp dưới. Trong hầu hết các trường hợp, thế chấp của bạn được chỉ định vị trí cầm giữ thứ nhất, trong khi HELOC của bạn được chỉ định vị trí cầm giữ thứ hai.

Điều khoản phụ

Điều khoản phụ là một điều khoản trong một văn bản hoặc thỏa thuận chỉ ra rằng yêu cầu hiện tại đối với bất kỳ khoản nợ nào được ưu tiên hơn bất kỳ yêu cầu nào trong tương lai phát sinh từ các thỏa thuận khác.

Điều khoản phụ trong một thế chấp hợp đồng yêu cầu con nợ phải trả một khoản vay trước bất kỳ khoản vay nào khác trong trường hợp vỡ nợ. Các khoản vay khác này được chuyển xuống trạng thái hạng hai. Các khoản cho vay thứ cấp chỉ được thanh toán khi quyền thế chấp của người cho vay thứ nhất được giải phóng, làm tăng rủi ro nợ cho người cho vay thứ hai.

Hiểu điều khoản phụ

Điều khoản phụ về cơ bản ưu tiên yêu cầu hiện tại trong thỏa thuận hơn bất kỳ thỏa thuận nào sau đó. Hợp đồng thế chấp và thỏa thuận phát hành trái phiếu là những nơi điển hình nhất để thấy những điều khoản này. Ví dụ: nếu một công ty phát hành trái phiếu trên thị trường với điều khoản phụ, điều đó đảm bảo rằng nếu trái phiếu mới được phát hành trong tương lai, các trái chủ ban đầu sẽ được thanh toán trước khi công ty thanh toán bất kỳ khoản nợ nào tiếp theo. Điều này cung cấp sự bảo vệ bổ sung cho các trái chủ ban đầu, vì điều khoản cấp dưới làm tăng khả năng họ nhận lại ROI của mình.

Cách sử dụng phổ biến nhất của các điều khoản này là trong các hợp đồng tái cấp vốn thế chấp. Hãy tưởng tượng một chủ nhà có cả thế chấp chính và thế chấp thứ hai. Nếu chủ nhà tái cấp vốn cho khoản thế chấp chính của mình, thì điều đó có nghĩa là họ sẽ hủy khoản thế chấp đầu tiên và cấp một khoản thế chấp mới. Khi điều này xảy ra, khoản thế chấp thứ hai trở thành khoản thế chấp chính và khoản thế chấp mới trở thành khoản thế chấp thứ hai. Do sự thay đổi về mức độ ưu tiên, hầu hết những người cho vay thứ nhất cần người cho vay thứ hai ký một thỏa thuận cấp dưới hứa hẹn sẽ giữ nguyên vị trí thứ cấp trước đây của họ. Thông thường, đây là một thủ tục tái cấp vốn điển hình. Tuy nhiên, nếu tình trạng tài chính của người đi vay xấu đi hoặc giá trị tài sản giảm mạnh, chủ nợ thế chấp thứ hai có thể từ chối thực hiện điều khoản phụ.

Một điều khoản phụ cho phép các thế chấp chính trên cùng một tài sản có quyền yêu cầu cao hơn nếu người nắm giữ thế chấp thứ hai đưa ra yêu cầu này. Nếu việc trả nợ trở nên khó khăn, chẳng hạn như trong trường hợp phá sản, các khoản vay cấp dưới sẽ tụt hậu so với khoản thế chấp chính và có thể hoàn toàn không nhận được tiền.

Điều khoản hoặc Thỏa thuận điều phối trong Bất động sản

Khi có được khoản thế chấp thứ hai hoặc tái cấp vốn cho tài sản, người cho vay thường sử dụng một điều khoản cấp dưới. Ưu tiên của khoản thế chấp thứ hai thấp hơn khoản vay ban đầu. Vì vậy, khoản vay thứ hai sẽ đến hạn trả sau khi con nợ đã trả hết khoản vay đầu tiên.

Các điều khoản khác được sử dụng trong bất động sản bao gồm:

• Điều khoản bảo vệ
• Điều khoản ngoại kiều
• Điều khoản giải phóng một phần
• Mệnh đề tăng tốc

Lý do cho điều khoản phụ

Mục tiêu của điều khoản điều phối là bảo vệ người cho vay chính. Người cho vay chính bao trả chi phí mua hoặc tái cấp vốn cho một ngôi nhà. Các điều khoản phụ cung cấp cho người cho vay một sự chắc chắn rằng họ sẽ được hoàn trả nếu con nợ bị phá sản. 

Tại sao sự phụ thuộc lại quan trọng

Vốn chủ sở hữu trong tài sản của bạn phải được sử dụng để thanh toán thế chấp của bạn và HELOC trong trường hợp bị tịch thu tài sản. Đáng buồn thay, vốn tự có của một ngôi nhà có thể không phải lúc nào cũng đủ để trả hết cả hai khoản vay. Nhưng Với các vị thế cầm giữ đã được thiết lập trước, sự cấp dưới giải quyết vấn đề này.

Điều quan trọng, quyền cầm giữ đầu tiên luôn nhận được khoản thanh toán đầy đủ (trong trường hợp này, là khoản thế chấp của bạn). Vì vậy, một khi khoản thế chấp của bạn được thanh toán đầy đủ, vốn chủ sở hữu chỉ có thể hữu ích để thanh toán khoản thế chấp thứ hai. Nếu thế chấp thứ ba tồn tại, nó sẽ được thanh toán hết sau lần thứ hai. Và như thế.

Người cho vay HELOC mất tiền khi không có đủ vốn chủ sở hữu để đáp ứng số tiền còn nợ trên quyền cầm giữ thứ hai của bạn. Mặc dù sự quản lý dưới quyền không trả hết các khoản vay ngay lập tức, nhưng nó hỗ trợ người cho vay ước tính rủi ro và thiết lập lãi suất phù hợp.

Ví dụ về điều khoản phụ 

Ví dụ như:

• Mua một căn nhà
• Lấy một khoản thế chấp thứ hai
• Cho thuê tài sản
• Tái cấp vốn cho ngôi nhà của bạn
• Sử dụng vốn chủ sở hữu của ngôi nhà của bạn

Thỏa thuận điều phối

Một thỏa thuận cấp dưới thiết lập thứ tự trong đó các khoản thanh toán nợ của người giữ giấy bạc được thực hiện bằng cách cho một khoản vay “cao hơn” khoản vay kia. Nếu chủ sở hữu không trả được nợ hoặc tuyên bố phá sản, điều khoản phụ cấp trở nên quan trọng.

Thỏa thuận cấp dưới là một văn bản pháp lý thiết lập quyền ưu tiên của một khoản vay này trên một khoản vay khác khi cần thu tiền từ con nợ. Khi một con nợ bỏ lỡ các khoản thanh toán hoặc khai phá sản, việc ưu tiên các khoản nợ có thể trở nên cần thiết.

Nếu bên vay thanh lý tài sản của mình để giải quyết các khoản nợ thì thỏa thuận này thừa nhận rằng quyền đòi hoặc lãi của một bên cao hơn so với bên khác.

Trong trường hợp tịch thu tài sản và thanh lý, người cho vay thứ cấp sẽ chỉ có thể thu nợ nếu người đi vay đáp ứng các nghĩa vụ của người cho vay chính.

Cách thức hoạt động của Thỏa thuận điều phối

Khi các cá nhân và doanh nghiệp yêu cầu hỗ trợ tài chính, họ chuyển sang các tổ chức cho vay. Trừ khi và cho đến khi người đi vay không trả được nợ, người cho vay sẽ nhận được khoản bồi thường khi họ nhận được khoản thanh toán lãi suất cho số tiền đã cho vay. Nếu người đi vay đặt thêm các khoản tiền bồi thường đối với tài sản, chẳng hạn như nếu cô ta cầm thế chấp lần thứ hai, thì người cho vay có thể tìm kiếm một thỏa thuận cấp dưới để đảm bảo lợi ích của mình.

Nợ cấp dưới là một khoản vay được gọi là “nợ cấp dưới” hoặc “nợ thứ hai”. Khoản nợ cao cấp là khoản nợ có quyền đòi tài sản cao hơn. Những người cho vay nợ cấp cao có quyền hợp pháp được thanh toán đầy đủ trước khi những người cho vay nợ cấp dưới nhận được bất kỳ khoản thanh toán nào. Các nghĩa vụ có mức độ ưu tiên thấp hơn có thể nhận được ít hoặc không được hoàn vốn nếu con nợ không có tiền để trang trải tất cả các khoản nợ của mình, hoặc nếu việc tịch thu và bán nhà không cung cấp đủ tiền thu được.

Ví dụ về Thỏa thuận điều phối 

Hãy nhìn vào công ty với 670,000 đô la nợ cao cấp, 460,000 đô la nợ thứ cấp và tổng giá trị tài sản 900,000 đô la. Công ty tuyên bố phá sản và tài sản của nó được thanh lý với giá 900,000 đô la. Những người nắm giữ khoản nợ cao cấp sẽ nhận được khoản thanh toán đầy đủ, với 230,000 đô la còn lại được chia cho những người nợ cũ với tỷ giá 50 xu trên đô la. Bởi vì các cổ đông là cấp dưới của tất cả các chủ nợ, các cổ đông trong công ty cấp dưới sẽ không nhận được gì trong quá trình thanh lý. Vì các khoản nợ cấp dưới có mức độ rủi ro cao hơn các khoản vay có mức độ ưu tiên cao hơn, người cho vay thường tính lãi suất cao hơn để bù đắp rủi ro.

Các loại thỏa thuận cấp dưới

Các thỏa thuận điều phối hữu ích trong nhiều trường hợp, bao gồm cả các cấu trúc tài chính doanh nghiệp phức tạp.

Hai loại thỏa thuận cấp dưới điển hình nhất như sau:

# 1. Thoả thuận điều hành

Bằng cách ký kết một thỏa thuận phân quyền thực thi, một người đồng ý phân cấp lợi ích của mình cho lợi ích an ninh của người khác. Bởi vì nó chỉ là một lời hứa trong tương lai, một thỏa thuận như vậy có thể khó thực thi.

Nếu bên từ chối ký thỏa thuận, có thể xảy ra vi phạm yêu cầu bồi thường hợp đồng.

# 2. Thỏa thuận điều phối tự động

Cả thỏa thuận chính và thỏa thuận cấp dưới đều thực hiện và ghi đồng thời vào thỏa thuận cấp dưới tự động. Nếu một chứng thư tin cậy bao gồm một điều khoản phụ, ví dụ, thỏa thuận thường sẽ nói rằng sau khi được ghi lại, quyền cầm giữ của chứng thư ủy thác liên quan sẽ không tự nguyện là thứ yếu so với chứng thư ủy thác khác.

Điều chỉnh khoản vay 

Trong trường hợp vỡ nợ, các khoản cho vay cấp dưới là các khoản vay thứ cấp nhận các khoản thanh toán sau khi tất cả các khoản vay đầu tiên đã thanh toán đầy đủ. Vì là khoản thứ cấp nên chúng thường có lãi suất cao hơn để bù đắp cho rủi ro của người cho vay thứ cấp cao hơn so với khoản vay của người cho vay chính.

Trong trường hợp mặc định hoặc phá sản, các khoản vay cấp dưới được thanh toán đầy đủ sau các khoản vay chính. Và bởi vì những người cho vay cấp dưới biết rằng họ đang chấp nhận rủi ro, họ tính lãi suất cao hơn. Một thỏa thuận hoặc điều khoản cấp dưới thường rất quan trọng để chỉ rõ việc điều phối khoản vay. Trong một thế chấp, một thỏa thuận cấp dưới bảo vệ người cho vay chính đối với tài sản. Một ngân hàng hoặc tổ chức tài chính khác thường giữ khoản thế chấp đầu tiên. Nếu có một vụ vỡ nợ hoặc bị tịch thu tài sản, tổ chức đó sẽ mất nhiều nhất. Điều khoản bảo vệ chủ sở hữu thế chấp ban đầu, đảm bảo thanh toán nếu có nhà bị tịch thu.

Cách thức Hoạt động của Khoản vay Điều phối

Khoản thế chấp đầu tiên trong bất động sản là khoản vay cần thiết để tài trợ cho việc mua bất động sản đó. Thuật ngữ “nợ cao cấp” đề cập đến cả khoản vay ban đầu và khoản nợ mà nó đại diện. Có một khoản vay mua nhà hoặc hạn mức tín dụng (HELOC) đối với tài sản vào một ngày sau đó là một khoản nợ nhỏ.

Khoản vay mua nhà (HELOC) có rủi ro vỡ nợ hoặc tịch thu nhà cao hơn so với khoản thế chấp đầu tiên. Do đó, người giữ thế chấp đầu tiên sẽ được thanh toán trước bất kỳ con nợ nào khác trong trường hợp bị tịch thu tài sản. Vì HELOC là nghĩa vụ thứ yếu, người cho vay nắm giữ nó sẽ được thanh toán bằng những gì còn lại. Thu thập có thể là không thể trong một số tình huống.

Lưu ý rằng, HELOC hoặc khoản vay mua nhà thường có thể nhận được từ cùng một ngân hàng đã cung cấp khoản thế chấp ban đầu mà không gặp phải bất kỳ vấn đề phụ thuộc nào. Khoản vay mua nhà sẽ được phụ thuộc vào khoản thế chấp đầu tiên theo mặc định.

Kết luận

Tóm lại, điều khoản phụ về cơ bản ưu tiên yêu cầu hiện tại trong thỏa thuận hơn bất kỳ thỏa thuận nào sau đó. Hợp đồng thế chấp và thỏa thuận phát hành trái phiếu là những nơi điển hình nhất để thấy những điều khoản này. Bất chấp cái tên phức tạp của nó, thỏa thuận phục vụ một mục đích đơn giản. Nó chuyển thế chấp mới của bạn sang trạng thái thế chấp thứ nhất, cho phép bạn tái cấp vốn bằng cách sử dụng khoản vay mua nhà hoặc hạn mức tín dụng. Việc ký kết thỏa thuận của bạn là một giai đoạn quan trọng trong quá trình tái cấp vốn của bạn.

Câu Hỏi Thường Gặp

Bài viết liên quan

1. BẤT ĐỘNG SẢN BẤT ĐỘNG SẢN ĐÁNH GIÁ BẤT ĐỘNG SẢN: Tại sao và khi nào bạn nên sử dụng nó
2. THUẾ LIÊN BÁN: + Hướng dẫn Liên Bán Xe
3. Hợp đồng mua bán: Hợp đồng mua bán bất động sản
4. Liên ở nhà là gì: Có xấu không khi có Liên vào nhà của bạn
5. Điều khoản leo thang trong bất động sản: Ví dụ thực tế (+ Mẹo nhanh)
6. KHIẾU NẠI LẠI: Định nghĩa, Tổng quan & Ví dụ