Для орендодавців і менеджерів нерухомості вкрай важливо, щоб їхні орендарі завжди були задоволені. Це особливо важливо протягом перших кількох днів після вселення орендаря. Орендодавці та менеджери зобов’язані переконатися, що їхні орендарі повністю задоволені своїм новим будинком. Поліпшення орендаря — це зміни, внесені орендодавцем в орендоване майно для підготовки до нового орендаря. У цій статті пояснюється значення покращення комерційного орендаря та як залучити для цього підрядника. Ми також пояснили, що таке облік допомоги орендарям. Давайте зануримося!
Що таке покращення орендарів?
Покращення орендаря, часто відоме як поліпшення орендованого майна, — це модифікація або технічне обслуговування орендодавцем орендованого майна. Зазвичай ці коригування вносяться, щоб краще відповідати потребам конкретного орендаря. Ці зміни зазвичай вимагає орендар, особливо в бізнес-середовищі. Однак є кілька складнощів щодо покращення орендарів, які можуть ускладнити розуміння.
Типи поліпшення орендаря
Нижче наведено види поліпшення орендаря:
#1. Допомога на поліпшення стану орендаря
Контроль орендаря над процесом поліпшення орендованого майна звільняє орендодавця від будь-якої непотрібної роботи, особливо якщо вона є великою. У більшості випадків орендодавець включає в договір оренди положення, які дозволяють орендареві зробити покращення в межах певного бюджету. Для цього зазвичай надається єдина ціна або ціна за квадратний фут. Орендодавець або орендар може зробити початковий платіж фірмі, яка займається реконструкцією чи будівництвом. Орендар несе відповідальність за будь-які перевищення вартості проекту.
#2. Орендна знижка
Орендарі можуть мати право на зниження орендної плати від орендодавця в обмін на поліпшення орендованого майна. Орендар може мати право на пільгу з орендної плати у вигляді безкоштовного місяця або зниженої орендної плати протягом певних періодів року, якщо це положення включено в договір оренди. В результаті орендар може заощадити на непотрібних витратах на будівництво. Крім того, орендар має такий самий рівень нагляду та контролю за підвищенням рівня оренди, як і з TIA. Орендар також на гачку за будь-які перевитрати.
#3. Будівельна стандартна надбавка
Побудова також описує цю потенційну дію. У цьому сценарії орендодавець пропонує орендарю вибір можливих покращень. Орендар має більше часу, щоб зосередитися на веденні свого бізнесу, оскільки орендодавець займається управлінням проектом. Орендарі не завжди отримують бажані покращення, що може зашкодити успіху їхньої компанії. Вони несуть відповідальність за будь-які подальші зміни, які вони вимагають.
#4. під ключ
Цей тип поліпшення орендаря зазвичай здійснюється на початку оренди. Орендар часто надає оцінку витрат і подає плани, тоді як орендодавець виступає в ролі керівника проекту та оплачує рахунки.
Приклади покращення орендарів
Покращення орендаря, також відоме як поліпшення орендованого майна, — це зміна, внесена орендарем до орендованого майна, щоб зробити його більш придатним для використання за призначенням. Орендарі часто наймають підрядників для виконання цих модернізацій, хоча іноді орендодавці погоджуються керувати проектом «під ключ». Орендар і орендодавець можуть розділити відповідальність за будівництво в інших ситуаціях.
Нижче наведено приклади покращення орендаря:
- Перефарбовування
- Новий килим
- Конфігурації освітлення
- Оновлення HVAC
- Модернізація сантехніки
- Електромонтажні роботи
- Повний ремонт
Допомога на поліпшення орендаря
Орендодавці зазвичай компенсують орендарям витрати на будівництво житлових приміщень шляхом виплати допомоги орендарям або допомоги на покращення орендаря. Іноді ці кошти не сплачуються відразу, а розподіляються на весь час оренди. Витрати на поліпшення орендарем часто вказуються в доларах за квадратний фут зайнятої площі. Орендодавець сплачує рахунок за всі початкові ремонтні роботи орендаря, включно з основними та м’якими витратами, використовуючи цю суму грошей.
Однак стипендія не покриє вартість меблів чи прикрас, оскільки вони не вважаються поліпшеннями орендаря. Буде розглянуто лише технічне обслуговування та ремонт комерційних об’єктів. І якщо фактичні витрати орендаря на поліпшення перевищують суму, то різницю несе орендар.
Що дає вам право на отримання допомоги на покращення орендаря?
Нижче наведено речі, які не відповідають вимогам, і ті, які мають право на отримання допомоги на поліпшення умов орендаря:
| КВАЛІФІКОВАНИЙ | НЕ ВІДПОВІДАЄ |
| Новий килим | Нові офісні меблі |
| Ремонт HVAC | Нові комп'ютери |
| Заміна дверей та вікон | Перекриття тротуару |
| Оновлення освітлення | Обслуговування ліфта |
| Витрати на управління проектом | Інсталяція Інтернету |
Узгодження методу оплати вашої допомоги на поліпшення умов орендаря
Допомога на покращення орендаря зазвичай не видається вам особисто. Натомість ліміт надбавки на покращення орендаря використовується для оплати підрядникам і постачальникам, і все, що перевищує це, є вашою відповідальністю як орендаря. Або орендодавець може вирішити «відмовитися» від вашої орендної плати на місяць або два, і в цьому випадку вам потрібно буде переконатися, що ви не витрачаєте «заощаджені» ні на що інше, крім ваших цілей.
Вам слід віддати перевагу першому варіанту, якщо ви можете вибрати між двома. Існує ймовірність того, що Служба внутрішніх доходів розглядатиме надбавки на покращення орендаря, які ви отримуєте від орендодавця, як оподатковуваний дохід, якщо ви використовуєте ці гроші для оплати оренди та комунальних послуг. Цього може не статися, якщо орендодавець дійсно має гроші і несе відповідальність за здійснення платежів.
Узгодження розміру вашої допомоги на поліпшення умов орендаря
Якщо вам відома очікувана вартість ваших оновлень, ви будете в кращому становищі, щоб домовитися про достатні надбавки на покращення орендаря. Слід покладатися на керівництво планувальників і дизайнерів. Якщо орендодавець не бажає забезпечити TIA, який працює в рамках вашого бюджету, ви все одно можете вважати за доцільне зробити необхідні інвестиції самостійно.
Ви візьмете на себе ризик (і вартість) перевитрати будівель, оскільки ви несете відповідальність за оплату всього, що виходить за межі TIA. Якщо орендодавець будує замість вас і вашого підрядника, рівень ризику зростає. Оскільки орендодавець не несе відповідальності за покриття будь-яких витрат, що перевищують TIA, у орендодавця мало стимулів робити це. Таким чином, вам може бути зручніше запропонувати альтернативний метод адресації покращень.
Обговорення того, як ви можете використовувати свою допомогу на покращення умов проживання
Не дозволяйте вашому орендодавцю обдурити вас, щоб ви подумали, що ваш TIA є безкоштовним. Капітальне поліпшення або реконструкція будівлі, яка принесе користь орендарям у майбутньому, часто є обов’язком орендодавця. Ймовірно, орендодавець повинен оплатити роботу згідно з вашим TIA, якщо це капітальне вдосконалення. Якщо робота дійсно налаштована відповідно до ваших уподобань або особливих потреб вашого бізнесу, а орендодавець все ще заплатив за неї, орендодавець не в гіршому становищі, ніж раніше. Орендодавці, безсумнівно, встановлюють запитувану орендну плату на рівні, який частково компенсує TIA, який вони вам платитимуть.
Поліпшення орендаря комерційної нерухомості
Визначення комерційного поліпшення орендаря нерухомості – це індивідуальні зміни, які власник будівлі вносить до орендованого приміщення в рамках договору оренди, щоб адаптувати приміщення відповідно до потреб конкретного орендаря. Допомога на покращення умов орендаря (допомога TI) є поширеною формою фінансування орендодавця для комерційного покращення орендаря. Зазвичай вона виражається як сума в доларах за квадратний фут або як фіксована ставка, яка обговорюється з орендодавцем. Орендарі несуть відповідальність за покриття будь-яких витрат, які не покриваються їхніми надбавками на покращення умов проживання.
Допомога орендареві на покращення не є обов’язковою, і орендодавці не зобов’язані надавати її на конкурентному ринку оренди. Однак останнім часом це стало звичним способом спонукати орендарів орендувати офісні приміщення. Більшість орендодавців є гнучкими та готовими співпрацювати з орендарями, щоб включити надлишок орендарів на покращення у щомісячну орендну плату, якщо покращення перевищують надбавки. Під час переговорів про оренду обов’язково запитайте свого потенційного орендодавця про цей варіант. Можливо, вам не доведеться виплачувати додаткові гроші на зміни після дати початку оренди після надбавки.
Підрядник з благоустрою орендарів
Вибираючи підрядника з благоустрою орендарів, важливо вибрати того, хто зможе виконати роботу ефективно та доступно. Вибираючи підрядника з благоустрою орендарів, ви повинні мати на увазі наступне:
#1. Вибирайте досвід
Хоча ці риси гідні захоплення, досвід є найбільш цінним активом у промисловості комерційного будівництва. Якщо ви хочете, щоб ваш бізнес-проект покращення орендаря був успішним, скористайтеся комерційним підрядником із реконструкції з перевіреною репутацією. Вони усвідомлюють потенційний вплив місцевих, державних і федеральних норм на цю ініціативу. Вони знайомі з місцевістю та мають зв’язки з підприємствами та державними установами. Крім того, вони можуть передбачити та запобігти серйозним труднощам, спираючись на свій досвід попередніх ініціатив. Важливо знайти підрядника з покращення умов оренди з необхідним досвідом. Ні, не те, що вони бачили в Інтернеті. Наймання професійного підрядника підвищить якість роботи, зменшить витрати та зніме стрес.
#2. Перевірте всі засоби зв’язку
Хочете заощадити гроші, надавши своїм орендарям об’єкт, унікально розроблений для їхніх потреб? З цією метою важливо найняти підрядника комерційного ремонту, який виявляє інтерес до ваших потреб і готовий вивчити різні варіанти з вами. Процес будівництва проходить плавніше та з меншим занепокоєнням, якщо всі працюють на одній сторінці та відкрито та часто спілкуються про будь-які проблеми, які можуть виникнути.
#3. Пам’ятайте, що креативні рішення розширюють ваші можливості
Співробітництво з підрядником із покращення умов оренди, який не боїться вийти за рамки стандартних умов, є важливим, якщо ви хочете отримати максимальну користь від своїх інвестицій. Плани покращення орендарів, які виглядають як усі інші, можуть виконати роботу, але унікальні планування, які максимально використовують доступну площу та бюджет, можуть дати кращі результати. Професійні підрядники з благоустрою орендарів зважують переваги та недоліки багатьох варіантів. Вони забезпечують першокласну роботу, спираючись на знання, накопичені в попередніх проектах.
#4. Визнайте цінність професіоналізму
Проект комерційної реконструкції проходить легше, якщо ним займається кваліфікований фахівець, який пишається своєю роботою.
#5. Ставте якість на перше місце
Хоча бюджет є важливим фактором під час найму підрядника з благоустрою орендарів, він не повинен бути вирішальним фактором. Можна оцінити добре виконану роботу та професійне обслуговування. Оцінюючи пропозиції орендарів щодо поліпшення будівництва, враховуйте фактори поза ціною. Чи показує пропозиція підрядника, що він повністю розуміє масштаби проекту? Чи буде підрядник наймати навчених працівників і високоякісні матеріали? Чи надають гарантії чи гарантії на свою роботу?
Облік допомоги на покращення умов орендаря
Правила IRS забороняють відрахування, пов’язані з покращенням. Проте ремонтні роботи підлягають амортизації, оскільки вони вважаються структурними елементами споруди. Поки ці вимоги виконуються, IRS дозволяє амортизаційні відрахування. Вимагати амортизаційні відрахування може як орендодавець, так і орендар залежно від того, хто фактично виконував роботу. Попереднє обмеження в 500,000 1,000,000 доларів було збільшено до XNUMX XNUMX XNUMX доларів згідно з новим податковим законодавством.
Будь-які вдосконалення, зроблені протягом того самого періоду, які не перевищують ліміт капіталізації компанії, рекомендовано відносити до витрат. Якщо витрати на модернізацію перевищують цей поріг, їх необхідно капіталізувати та амортизувати протягом терміну оренди або меншого з двох строків корисного використання.
Облік допомоги на покращення орендаря, якщо Орендодавець володіє поліпшеннями
Якщо орендодавець є тим, хто заплатив за модернізацію, йому потрібно буде обліковувати амортизацію поліпшення орендарем протягом певного періоду часу як основні засоби. Якщо строк оренди менший за строк корисного використання поліпшення орендаря, то для розрахунку періоду амортизації використовується менший період. Період амортизації в п’ять років був би прийнятним, якщо килимове покриття було укладено з розрахунком, що його потрібно буде замінити через п’ять років, а термін оренди, що залишився, становив сім років. Якщо термін оренди становить лише два роки, а не сім, то період амортизації також має становити лише два роки, оскільки це менше, ніж термін корисного використання нового килима.
Орендарі, які впевнені, що їхній договір оренди буде продовжено, часто погоджуються на продовження періоду амортизації на тривалість нового договору оренди до терміну корисного використання активу. Якщо новий орендар переїжджає протягом періоду, коли обчислюється амортизація для активу, і цей орендар не потребує жодних змін до активу, тоді графік амортизації може залишатися незмінним. Залишок суми відображається як збиток у звіті про доходи, якщо майно знищено або пошкоджено.
Облік допомоги орендарю на покращення, якщо орендар володіє покращеннями
Орендар повинен враховувати TIA як стимул або спонуку орендаря, капіталізувати вартість та амортизувати її протягом терміну оренди, якщо орендар володіє поліпшеннями. Оскільки орендодавець придбає будь-які залишки активів, будь-яка ліквідаційна вартість ігнорується при розрахунку амортизації. Орендар повинен скасувати решту боргу, якщо термін оренди занадто короткий.
Чому покращення роботи орендарів є важливим?
Переїжджаючи в комерційне приміщення, компанія повинна забезпечити доступ до мінімального набору зручностей. Тому для фірми вкрай важливо мати свободу адаптувати простір нової будівлі до власних потреб. Серед цих змін – встановлення нових стін і приміщень, щоб зробити офіс придатним для потреб компанії. Щоб гарантувати, що всі запитані зміни покриваються надбавками на покращення орендаря, які ми пояснювали раніше, вони завжди повинні бути вказані в договорах оренди.
Від цього виграють не лише орендарі. Більшість проектів поліпшення стану орендарів передбачають внесення структурних і постійних змін, що може бути на користь орендодавця в довгостроковій перспективі. Це пояснюється тим, що орендодавець може відшкодувати всі гроші, витрачені на ремонт, якщо та коли нові орендарі заселяються. Орендодавець може пропонувати або не пропонувати покращення орендаря залежно від стану ринку лізингу. Ось чому так важливо обговорити та узгодити всі умови оренди з орендодавцем перед переїздом.
У чому полягає проблема покращення стану орендарів?
Переїжджаючи на нове місце, власники бізнесу часто роблять помилку, витрачаючи занадто багато грошей на ремонт. Уникайте великих вкладень у покращення орендованого офісного приміщення. Ймовірно, ви не зможете взяти їх із собою, і новий орендар може не оцінити їх так, як ви.
Покращення орендаря проти покращення будівлі
Удосконалення орендаря, також відоме як поліпшення орендованого майна або будівництво, відбувається всередині існуючої будівлі. Вони зосереджені на певній території, яка має лише одного орендаря і орендується ним. Орендарі виграють від цих реконструкцій, оскільки вони покращать власний бізнес орендаря на шкоду іншим орендарям.
Оскільки кілька орендарів отримають вигоду від покращення спільних територій, ці покращення слід вважати покращенням будівлі, а не покращенням права оренди. У більшості випадків орендарі багатоквартирного будинку об’єднують свої кошти для оплати ремонту приміщень спільного користування.
Чи підлягає орендарю податок на благоустрій?
Поліпшення орендарем не оподатковуються. Однак власники нерухомості можуть списати частину або всю свою амортизацію, якщо вони внесуть зміни в будівлю, оскільки IRS визнає ці добудови частиною конструкції.
Чи є поліпшення стану орендарів активом?
У фінансовій звітності орендодавця поліпшення орендаря обліковуються як звичайна частина капітальних витрат. Загальна сума платежів відображається як актив на балансі орендодавця. Після цього амортизаційні відрахування відображатимуться у щомісячному звіті про прибутки та збитки орендодавця.
Куди в балансі йдуть покращення орендарів?
Поліпшення орендаря є активами та включаються до категорії основних засобів у необоротних активах балансу.
Поліпшення орендаря амортизуються чи амортизуються?
Покращення орендарем технічно амортизуються, а не амортизуються. Це пов’язано з тим, що правовласником поліпшень є орендодавець, а не орендар. Протягом терміну оренди орендар має лише абстрактне право на використання активу. Придбані нематеріальні права не амортизуються, а амортизуються з часом.
Чи можете ви капіталізувати покращення орендарів?
Якщо вартість поліпшення орендованого майна перевищує суму, яку компанія може витратити, надлишкову суму слід капіталізувати. Якщо так, списуйте їх як витрати, коли вони виникають. Крім того, якщо ці витрати капіталізуються, вони будуть амортизуватися протягом меншого з двох термінів: строку корисного використання або періоду оренди, що залишився.
Заключні думки
Покращення орендаря дозволяє орендарю вносити зміни в орендоване майно, готуючись до заселення. Компанія та її орендодавець можуть узгодити ціну на ці оновлення під час процесу підписання договору оренди. Однак, якщо загальна вартість будівництва перевищує початково узгоджену суму, орендар може нести відповідальність за покриття різниці.
Статті по темі
- ДОПОМОГА НА ДІТЕЙ: чи потрібно давати допомогу дітям?
- Фінансування ремонту будинку: варіанти фінансування ремонту будинку
- НАЙКРАЩИЙ КРЕДИТ НА ПОЛІПШЕННЯ ДОМА У 2023 РОЦІ
- ЯК СПОЧИТИ КОМПАНІЮ З УПРАВЛІННЯ МАЙНОМУ: поради щодо відкриття компанії з управління майном
- РОБОТА З ДОМУ: як це зробити та ідеї роботи
посилання
