Вартість будівлі після виконання всіх ремонтів відома як вартість після ремонту (ARV) у нерухомості. Це дуже важливий знак для власників нерухомості, оскільки він говорить їм, скільки вони можуть витратити на нерухомість, перш ніж втратити гроші, і скільки вони можуть заробити після ремонту. Визначаючи АРВ, важливо враховувати як місцевий ринок, так і вартість ремонту, який необхідно виконати. Однак точна інформація про вартість буває рідко, і оскільки ринок є динамічним через чинники, які не залежать від нього, отримана вами оцінка може бути неточною. У цій статті пояснюється, як розрахувати нерухомість Arv за її формулою та як знайти нерухомість Arv.
Що таке АРВ у сфері нерухомості?
У сфері нерухомості «вартість після ремонту» (ARV) — це ціна, за якою нерухомість, як очікується, буде продана на ринку після всіх ремонтів і змін. Це важливий показник для інвесторів у нерухомість, оскільки він передбачає, наскільки з часом зросте вартість їхніх інвестицій. Ця ціна базується на останніх розпродажах у цьому регіоні, а також на інших критеріях, як-от розташування та зручність. Ви також можете розрахувати потенційні прибутки від інвестицій у нерухомість за допомогою ARV. Тому це важливий показник, про який слід думати при оцінці інвестиційного потенціалу нерухомості.
Як працює ARV у сфері нерухомості?
Люди часто використовують термін «вартість після ремонту» або ARV у світі перевертання будинків. Це відноситься до підходу до інвестування в нерухомість, який передбачає купівлю нерухомості, як правило, проблемної або «закріпленої», проведення необхідного ремонту та реконструкції, а потім її продаж із прибутком. У світі інвестицій у нерухомість прибутковість є ключовою. Таким чином, кмітливі інвестори часто шукатимуть нерухомість, яка пропонує здоровий прибуток. Зазвичай це передбачає пошук нерухомості з покупною ціною, нижчою як за оціночну вартість після ремонту (ARV), так і за вартість необхідного ремонту. Таким чином, роблячи це, інвестори можуть максимізувати свої потенційні прибутки та забезпечити успішне інвестування.
Поточна вартість (ARV) має важливе значення для кредиторів, особливо приватних чи грошових кредиторів, які надають позики ARV покупцям проблемних об’єктів на ремонт. Як правило, кредитори встановлюють найвищу можливу суму позики на АРВ, враховуючи вартість нерухомості після ремонту, а не її поточну вартість або ціну запиту. Далі позикодавець затверджує оцінювача для оцінки вартості після ремонту (ARV), щоб визначити остаточну суму позики.
Як розрахувати ARV нерухомість
При розгляді питання про придбання нерухомості, яка є «закріплювачем», важливо мати чітке розуміння потенційної вартості нерухомості після ремонту, перш ніж приймати будь-які рішення про покупку. Це гарантує, що ви матимете реальне уявлення про віддачу від інвестицій, яку ви можете очікувати після завершення всіх необхідних ремонтних робіт. Одним із варіантів отримання порівняльного аналізу ринку є залучення послуг оцінювача. Крім того, ви можете провести приблизний розрахунок самостійно. На щастя, процес його розрахунку досить простий, якщо ви віддаєте перевагу виконувати його самостійно. При цьому, щоб отримати бажаний результат, необхідно виконати наступні кроки:
№ 1. Проведіть аналіз ринку
Щоб розпочати процес, важливо отримати точну оцінку вартості нерухомості, проаналізувавши її порівняно з подібними об’єктами, розташованими поблизу. Один із способів виконати це завдання — провести аналіз п’яти-шести порівнянних властивостей (також відомих як «комп»), розташованих в тій самій близькості.
Крім того, радимо переглянути кілька служб розміщення оголошень або проконсультуватися з місцевими агентами з нерухомості, щоб визначити останні ціни продажу нерухомості. Аналізуючи об’єкт нерухомості, слід враховувати сусідні об’єкти, які наразі продаються або продані протягом останніх 90–120 днів. Це дасть цінну інформацію про місцевий ринок нерухомості та допоможе вам приймати зважені рішення. Крім того, під час пошуку нерухомості для інвестування віддавайте перевагу тим, які мають схожі характеристики з прогнозованим станом нерухомості після ремонту та реконструкції. Цей підхід є більш ефективним, ніж зосередження лише на властивостях, які перебувають у стані, подібному до їх поточного стану.
#2. Обчисліть ціну за квадратний фут аналогів
Щоб визначити ціну за квадратний фут порівнянної нерухомості, просто розділіть ціну продажу на площу. Це надасть вам корисний показник для оцінки вартості подібних властивостей. Щоб отримати середні результати, необхідно провести порівняння для кожної компанії, підсумувати результати та розділити на кількість властивостей. Отже, використовуючи цей метод, ви можете отримати приблизну вартість квадратного фута для подібних об’єктів нерухомості в околицях.
#3. Використовуйте ціну за квадратний фут, щоб визначити АРВ
Щоб обчислити післяоплату нерухомості (ARV), помножте середню ціну за квадратний фут порівнянної нерухомості на площу вашої власності. При середній ціні 100 доларів за квадратний фут будинок площею 1,500 квадратних футів мав би АРВ 150,000 XNUMX доларів. Також важливо зазначити, що наданий розрахунок є лише приблизним. Ринок нерухомості є нестабільним, і різноманітні фактори, такі як місцеві тенденції, оціночна вартість та інші економічні змінні, можуть мати суттєвий вплив на продажі нерухомості.
#4. Застосуйте формулу АРВ
Розрахунок значення після (ARV) є простим процесом, який включає базову формулу. Щоб розрахувати ARV (вартість після ремонту) вашої власності, вам потрібно помножити середню ціну за квадратний фут порівнянної нерухомості на площу вашої власності. Якщо припустити, що розрахована середня ціна за квадратний фут становить 150 доларів США, оціночна вартість після ремонту (ARV) нерухомості площею 2000 квадратних футів становитиме 300,000 XNUMX доларів США.
Формула нерухомості ARV
Більшість інвесторів не вважають за краще купувати нерухомість, яка потребує значного ремонту чи реконструкції за її поточною ринковою вартістю. Майбутній покупець зацікавлений у придбанні нерухомості за зниженою ціною, враховуючи витрати на ремонт та реконструкцію. Формула вартості після ремонту – це те, що зазвичай використовують оптові торговці та реабілітатори, щоб визначити свої угоди. Це виглядає так:
70% вартості після ремонту – вартість ремонту = максимальна ціна пропозиції
Наприклад, якщо очікувані витрати на ремонт нерухомості становлять 55,000 250,000 доларів США, а вартість після ремонту становить XNUMX XNUMX доларів США, інвестор використає таку формулу:
($250,000 70 x 55,000%) (ARV)- $120,000 XNUMX (приблизна вартість ремонту)= $XNUMX XNUMX (максимальна ціна пропозиції)
Інвестори не повинні витрачати більше, ніж максимальна ціна пропозиції на нерухомість, тому вони зазвичай роблять меншу початкову пропозицію. Низька закупівельна ціна принесе більше прибутку. На конкурентних ринках певні реабілітологи або оптові торговці можуть досягати 75-80% АРВ-препаратів, хоча загальноприйнятим є правило 70%. І це незважаючи на те, що в результаті їх прибутковість і ризик будуть нижчими. І останнє, але не менш важливе: для успіху застосування формули АРВ дуже важливо мати точне уявлення про очікувані витрати на ремонт.
Обмеження користування ARV нерухомістю
Існують певні обмеження щодо використання цього конкретного показника. Важливо зазначити, що цифри, надані в процесі оцінки, можуть змінюватися через низку факторів. Основні вхідні дані, а саме вартість майна та витрати на ремонт, часто піддаються неточностям і коливанням з часом. Крім того, варто зазначити, що хоча розрахунки можуть надати цінну інформацію про оцінку нерухомості після ремонту, оцінка витрат на ремонт є більш суб’єктивним питанням.
Крім того, важливо зазначити, що непередбачені витрати не враховуються при розрахунку АРВ. Крім того, добре відомий факт, що старе майно, яке потребує масштабного ремонту, може мати приховані проблеми. Цілком можливо, що пошкодження водою можуть залишитися непоміченими геодезистом. Цілком можливо, що значні ремонтні роботи можуть виявитися лише після початку ремонтних робіт, що призведе до значного збільшення загальних витрат на ремонт. Коливання ринку є неминучим явищем. Ціни на будинки піддаються коливанням, які можуть відбуватися щороку або навіть щомісяця. У разі спаду на ринку можливо, що вам знадобиться зберегти право власності на нерухомість протягом більш тривалого періоду, ніж передбачалося спочатку, або, як альтернатива, вам доведеться продати нерухомість за нижчою ціною, ніж спочатку прогнозувалося.
Чому нерухомість ARV важлива?
Інвестиційна нерухомість, яка не перебуває в оптимальному стані, може бути непривабливою для байдужих та інвесторів, які прагнуть отримати прибуток. У результаті вони можуть не захотіти купувати таку нерухомість за ринковою вартістю. Таким чином, використовуючи метод ARV (After Repair Value), особи мають можливість придбати нерухомість за зниженою ціною придбання, враховуючи витрати на будь-який необхідний ремонт, який може виникнути в майбутньому.
ARV потенційно може служити заставою для кредиту, який покриває витрати на реконструкцію та перепродаж нерухомості, що зазвичай називають «перевертанням». Деякі кредитори пропонують іпотечні кредити на ремонт, які також називають кредитами на ремонт будинку. Максимальна сума позики для таких позик зазвичай становить близько 75% ARV. Навіть ті, хто не займається перекиданням, можуть отримати користь від застосування АРВ. Приступаючи до проекту ремонту будинку, може бути корисно визначити вартість після ремонту (ARV) вашого майна. Цей розрахунок може дати уявлення про потенційне збільшення вартості вашого будинку, яке може принести ваш ремонт.
Як працюють кредити на АРВ?
Позика ARV — це іпотечний варіант, який дозволяє позичальникам забезпечити фінансування для придбання нерухомості, навіть якщо поточна вартість нерухомості менша за непогашену заборгованість. Щоб мати право на отримання кредиту на АРВ, позичальнику необхідно мати надійну кредитну історію та надати докази стабільного доходу.
Що таке ARV і LTV у сфері нерухомості?
Початкова вартість майна чи будинку в першу чергу визначає розрахунок LTV (Loan-to-Value). Їх відрізняє невідповідність між вартістю покупки та сумою позики. Кредитор надав би позику в розмірі 60,000 100,000 доларів США на будинок або майно вартістю 60 XNUMX доларів США, припускаючи, що співвідношення позики до вартості (LTV) становить XNUMX%. Оцінка після ремонту (ARV) оцінює вартість нерухомості або будинку після завершення всіх необхідних ремонтних і реконструкцій.
Чи кредитори позичають АРВ?
Вартість після ремонту (ARV) — це приблизне значення ринкової вартості нерухомості після її ремонту та реконструкції. Коли ви шукаєте 100% фінансування від фінансових кредиторів, важливо мати на увазі, що більшість із них мають максимальний ліміт позики в 70% від вартості після ремонту (ARV). Тому вкрай важливо знайти угоду з нерухомістю, яка значно нижча цього порогу, щоб гарантувати повне фінансування.
Як кредитне агентство заробляє гроші?
Є кілька шляхів, за допомогою яких іпотечні кредитори можуть отримати дохід. Це включає стягнення комісії за створення, отримання премій за спред прибутковості, збір дисконтних балів, компенсацію витрат на закриття, операції з іпотечними цінними паперами (MBS) і надання кредитних послуг. Кредитори мають потенціал для отримання доходу від різних витрат на закриття, таких як комісія за подання заявки, вартість обробки, комісія за андеррайтинг, комісія за блокування фінансування та інші пов’язані збори.
Скільки коштує мій АРВ?
Більш точну оцінку ARV об’єкта можна отримати, спочатку обчисливши середню ціну за квадратний фут порівнянних об’єктів (загальну ціну продажу, поділену на загальну площу об’єкта), а потім помноживши цю ціну на загальну площу об’єкта. майно, що розглядається.
посилання
- rocketmortgage.com
- landlordstudio.com
- realestateu.com
- masterclass.com
Ми також рекомендуємо наступне
- СТАВКИ НА КОМЕРЦІЙНІ КРЕДИТИ: Посібник із кредитів на комерційну нерухомість
- РЕКЛАМА НЕРУХОМОСТІ: 21+ ефективних та креативних прикладів ідей для реклами нерухомості на 2023 рік
- ЗБИТКИ ПОДАТКОВИХ ЗБИТКІВ: визначення та все, що вам потрібно знати
- Найкращі ІНВЕСТИЦІЇ В НЕРУХОМІСТЬ 2023 року та що вам варто знати!!!
- КОЕФІЦІЄНТ ПОКРИТТЯ БОРГУ: що це таке та як ним користуватися
- БРЕНДИ АВТОМОБІЛІВ: найкращі марки автомобілів 2023 року
