Коли справа доходить до іпотеки, кредитори стикаються з рядом ризиків. Передача майна, застави та інші фінансові проблеми можуть виникнути в будь-який час через складність ринок нерухомості. Вони можуть застосувати положення про субординацію щодо нерухомості, щоб гарантувати, що їхні права на погашення мають перевагу над іншими угодами, а не залишають свої фінансові інтереси на волю долі. У статті нижче розповідається, що потрібно знати про застереження про субординацію та угоду, а також про те, як працює кредит на нерухомість.
Що таке субординація?
Підпорядкування — це дія, коли одна сторона поступається пріоритетом іншій. Найчастіше вони зустрічаються в іпотечні векселі та договори комерційної нерухомості.
Субординація – це також процес ранжирування позик на житло або нерухомість (іпотека, HELOC або позика під нерухомість) у порядку важливості. Наприклад, якщо у вас є кредитна лінія під нерухомість, у вас по суті є дві позики: іпотека та HELOC. У той же час застава у вашому будинку забезпечує і те, і інше. Кредитори дають «заставу позицію» до цих позик через субординацію. У більшості випадків вашій іпотеці призначається перша позиція застави, а ваша HELOC — друга позиція застави.
Застереження про субординацію
Застереження про субординацію — це положення в документі або угоді, яке вказує, що поточна вимога щодо будь-яких боргів має перевагу над будь-якими майбутніми вимогами, що випливають з інших угод.
Речення підрядності в а іпотека Договір зобов'язує боржника сплатити один кредит перед будь-яким іншим у разі невиконання зобов'язань. Ці інші позики віднесені до статусу другого класу. Субординовані позики виплачуються лише після звільнення застави першого кредитора, що збільшує борговий ризик для другого кредитора.
Розуміння застереження про підрядність
Застереження про субординацію, по суті, віддає перевагу поточній вимогі в угоді над будь-якими наступними угодами. Іпотечні контракти та угоди про випуск облігацій є найбільш типовими місцями, де можна побачити ці положення. Наприклад, якщо фірма випускає на ринку облігації із застереженням про субординацію, це гарантує, що якщо нові облігації будуть випущені в майбутньому, початкові власники облігацій будуть виплачені до того, як компанія виплатить будь-який наступний борг. Це забезпечує додатковий захист для початкових власників облігацій, оскільки застереження про субординацію збільшує можливість повернення їм рентабельності інвестицій.
Найбільш поширене використання цих положень в угодах про рефінансування іпотеки. Уявіть собі власника будинку, який має як первинну, так і другу іпотеку. Якщо власник будинку рефінансує свою основну іпотеку, це означає, що він скасує першу іпотеку та видасть нову. Коли це станеться, друга іпотека стає основною, а нова іпотека стає підпорядкованою для другої. Через зміну пріоритетів більшість перших кредиторів потребують, щоб другий кредитор підписали угоду про субординацію, яка обіцяє залишитися на колишній другорядній посаді. Зазвичай це типова процедура рефінансування. Але якщо фінансовий стан позичальника погіршився або вартість майна різко знизилася, другий іпотечний кредитор може відмовитися від виконання застереження про субординацію.
Застереження про субординацію дозволяє первинним іпотекам на те саме майно мати вищу вимогу, якщо другий заставодержатель надає таку. Якщо погашення стає складним, наприклад у разі банкрутства, субординаційні позики відставатимуть від основної іпотеки й можуть взагалі не отримувати платежі.
Застереження або договір про субординацію у сфері нерухомості
При отриманні другої іпотеки або рефінансування нерухомості, кредитори зазвичай використовують застереження про субординацію. Пріоритет другої іпотеки нижчий за початковий кредит. Таким чином, другий кредит настає після погашення боржником першого.
Інші положення, що використовуються в нерухомості, включають:
- Застереження про відмову
- Застереження про відчуження
- Застереження про часткове звільнення
- Застереження про прискорення
Застереження про підставу субординації
Мета застереження про субординацію – захистити основного кредитора. Основний кредитор покриває витрати на придбання або рефінансування житла. Застереження про субординацію дають кредиторам певну впевненість у тому, що вони отримають відшкодування, якщо боржник стане банкрутом.
Чому субординація має значення
Власний капітал у вашій власності має бути використаний для погашення вашої іпотеки та HELOC у разі звернення стягнення. На жаль, власного капіталу житла не завжди може бути достатньо для повного погашення обох позик. Але з заздалегідь встановленими заставними позиціями, субординація вирішує це питання.
Важливо, що перша застава завжди отримує повну оплату (в даному випадку це ваша іпотека). Отже, як тільки ваша іпотека отримує повну виплату, власний капітал може бути корисним лише для погашення другої застави. Якби існувала третя застава, вона була б погашена після другої. І так далі.
Кредитор HELOC втрачає гроші, коли не вистачає власного капіталу, щоб задовольнити суму заборгованості за вашим другим правом застави. Хоча субординація не миттєво погашає позики, вона допомагає кредиторам оцінити ризик і встановити відповідні процентні ставки.
Приклади речення підрядності
Приклади включають в себе:
- Купівля будинку
- Оформлення другої іпотеки
- Оренда майна
- Рефінансування вашого будинку
- Використання власного капіталу вашого будинку
Договір про підпорядкування
Угода про субординацію встановлює порядок виплати боргу власника векселя шляхом надання однієї позики «вищої» за іншу. Якщо власник не виплачує іпотеку або оголошує банкрутство, застереження про субординацію стає критичним.
Договір субординації – це юридичний документ, який встановлює пріоритет однієї позики перед іншою при стягненні платежу з боржника. Коли боржник пропускає платежі або подає заяву про банкрутство, пріоритетність боргів може стати важливою.
Якщо позичальник ліквідує свої активи для погашення боргів, ця угода визнає, що вимоги або інтереси однієї сторони є вищими за вимоги або інтереси іншої сторони.
У разі звернення стягнення та ліквідації вторинний кредитор зможе стягнути позику лише за умови виконання позичальником зобов’язань основного кредитора.
Як працює договір про субординацію
Коли фізичні особи та підприємства потребують фінансової допомоги, вони звертаються до кредитних установ. Якщо позичальник не виконує свої платежі, кредитор отримує компенсацію, коли він отримує відсотки на суму позики. Якщо позичальник накладає додаткові застави на майно, наприклад, якщо вона бере другу іпотеку, кредитор може домагатися угоди про субординацію для забезпечення своїх інтересів.
Субординований борг – це позика, яку називають «молодшим» або «другим». Старший борг – це борг, який має вищу вимогу до активу. Старші кредитори боргу мають юридичне право на повну виплату до того, як кредитори субординованого боргу отримають будь-який платіж. Зобов’язання з нижчим пріоритетом можуть отримувати незначну оплату або взагалі не отримувати, якщо боржник не має коштів для покриття всіх своїх боргів, або якщо стягнення та продаж не забезпечують достатньо ліквідних надходжень.
Приклад договору підпорядкування
Подивіться на компанію з 670,000 460,000 доларів США основного боргу, 900,000 900,000 доларів США субординованого боргу та загальною вартістю активів 230,000 50 доларів США. Компанія оголошує банкрутство, а її активи ліквідовують на XNUMX XNUMX доларів. Старші власники боргу отримають повну виплату, а решту XNUMX XNUMX доларів буде розподілено між молодшими власниками боргу за ставкою XNUMX центів за долар. Оскільки акціонери підпорядковані всім кредиторам, акціонери підпорядкованої компанії нічого не отримають у процесі ліквідації. Оскільки субординовані борги є більш ризикованими, ніж позики з вищим пріоритетом, кредитори зазвичай стягують вищі відсоткові ставки, щоб компенсувати ризик.
Види договору підпорядкування
Угоди про субординацію корисні в широкому діапазоні ситуацій, включаючи складні корпоративні фінансові структури.
Найбільш типовими є два види договорів субординації:
№1. Виконавчий договір про підпорядкування
Підписуючи договір виконавчого підпорядкування, людина погоджується підпорядкувати свій інтерес охоронному інтересу іншої особи. Оскільки це лише майбутня обіцянка, таку угоду може бути важко виконати.
Якщо сторона відмовляється підписати угоду, можливе порушення договору.
№2. Договір автоматичного підпорядкування
Як первинна, так і угоди про субординацію виконуються й записуються одночасно в угоду про автоматичне підпорядкування. Якщо довірчий акт включає застереження про субординацію, наприклад, в угоді, як правило, буде зазначено, що після запису застава відповідного довірчого договору буде мимовільно вторинною по відношенню до іншого трастового договору.
Підпорядкування позики
У разі невиконання зобов’язань позики субординації – це вторинні позики, які отримують виплати після повного погашення всіх перших застав. Оскільки вони є вторинними, вони часто мають вищі процентні ставки, щоб компенсувати вищий ризик субординованого кредитора, ніж позики первинного кредитора.
У разі дефолту або банкрутство, позики субординації отримують повну виплату після великих позик. А оскільки підпорядковані кредитори знають, що ризикують, вони стягують вищу процентну ставку. Угода або положення про субординацію часто є важливими для визначення субординації позики. В іпотеці договір субординації захищає основного кредитора на майно. Банк або інша фінансова організація зазвичай тримає першу іпотеку. У разі невиконання зобов’язань або звернення стягнення, ця установа втратить найбільше. Застереження захищає первісного власника іпотеки, забезпечуючи оплату, якщо на будинок накладено стягнення.
Як працює позика субординації
Першою іпотекою в нерухомості є позика, необхідна для фінансування покупки нерухомості. Термін «старший борг» відноситься як до початкової позики, так і до боргу, який він представляє. Наявність позики під заставу власності або кредитної лінії (HELOC) на нерухомість на пізній термін є молодшим боргом.
Позика під заставу нерухомості (HELOC) несе більш високий ризик невиконання зобов’язань або стягнення, ніж перша іпотека. Завдяки цьому перший іпотекодержатель буде виплачений раніше будь-яких інших боржників у разі стягнення. Оскільки HELOC є вторинним зобов’язанням, кредитор, який його тримає, отримає виплату за рахунок того, що залишилося. У деяких ситуаціях збір може бути неможливим.
Зауважте, що HELOC або позику під нерухомість зазвичай можна отримати в тому ж банку, який надав початкову іпотеку, без будь-яких проблем субординації. Позика під заставу нерухомості за замовчуванням буде підпорядкована першій іпотеці.
Висновок
На завершення, застереження про субординацію, по суті, надає пріоритет поточній вимогі в угоді перед будь-якими наступними угодами. Іпотечні контракти та угоди про випуск облігацій є найбільш типовими місцями, де можна побачити ці положення. Незважаючи на свою складну назву, угода має пряму мету. Він переводить вашу нову іпотеку в статус першої застави, дозволяючи вам рефінансувати за допомогою позики під нерухомість або кредитна лінія. Підписання угоди є важливим етапом у вашому процесі рефінансування.
Питання і відповіді
Для чого потрібна угода про субординацію?
Він переводить вашу нову іпотеку в статус першої застави, що дозволяє вам рефінансувати за допомогою позики під нерухомість або кредитної лінії. Підписання вашої угоди є важливим кроком у вашому процесі рефінансування.
Як працює договір субординації?
Коли боржник стає банкрутом, договір субординації визначає пріоритетність боргів, забезпечених заставою, розташовуючи їх у порядку пріоритетності для цілей стягнення. Кредитор другого ряду може отримати лише після того, як основний кредитор отримає повну виплату
Як підпорядкувати HELOC?
Мінімальні кредитні рейтинги та максимальний CLTV є загальними вимогами для авторизації субординації (поєднання позики та вартості). Погашення боргу за позикою під нерухомість або обмеження доступного кредиту на HELOC може бути достатньо, щоб забезпечити підпорядкування.
Скільки часу триває угода про субординацію?
Як правило, ваша іпотечна компанія та компанія, що займається правом власності, матимуть всю необхідну інформацію. Зазвичай для завершення процесу потрібно близько 25 робочих днів.
Статті по темі
- ПОЛОЖЕННЯ ЕСКАЛАЦІЇ НЕРУХОМІСТЬ: Навіщо і коли нею користуватися
- ПРОДАЖ ПОДАТКОВОЇ ЗАСТАВКИ: +Посібник щодо автомобілів, що продаються під заставу
- Договір купівлі-продажу: Договір купівлі-продажу нерухомості
- Що таке застава на будинок: чи погано мати заставу на будинок
- Застереження про ескалацію нерухомості: практичні приклади (+Швидкі поради)
- ЗАЛОЖЕННЯ ПРО ПРИСКОРЕННЯ: визначення, огляд і приклади
