Іпотека придбання та фінансування власника — дві назви техніки фінансування продавця. Але в найпростішому вигляді це стосується типу операції з кредитування нерухомості, в якій власник нерухомості, будь то машина чи будинок, також виступає в якості іпотечного кредитора. Через цю особливу обставину в процедурі продажу майна фінансова установа не зобов’язана вести фінансові угоди та переговори. Фінансування будинків продавцем обговорюється в цій статті.
Що таке фінансування продавця?
«Фінансування продавця» — це угода між покупцем і продавцем інвестиції в нерухомість.
Деякі агенти з нерухомості та власники нерухомості підтримують фінансування продавця як стратегію збільшення кількості варіантів іпотеки, доступних для покупців, скорочення паперової роботи, пов’язаної з купівлею житла, та збільшення прибутку від кредитування. Незважаючи на те, що це фактично передбачає пряме фінансування продавця покупцеві, фінансування продавцем має переваги та недоліки, як і будь-яка типова альтернатива іпотечному кредиту.
Як працює фінансування продавця
A авансовий внесок зазвичай надається продавцю як частина фінансової угоди продавця, коли нерухомість або бізнес розглядається для купівлі. Подібно до інших планів фінансування, фінансування продавця передбачає, що покупець сплачує продавцю регулярними щомісячними платежами або частинами (термін може змінюватися залежно від узгоджених умов) за узгодженою процентною ставкою. Поки кредит не буде повністю погашений, покупець буде продовжувати здійснювати платежі продавцю.
В угодах із залученням фінансування продавця продавець, по суті, представляє покупцеві альтернативу банківському фінансуванню. Така угода приносить користь продавцю, оскільки, залежно від кредитоспроможності покупця та мотивації забезпечити здійснення платежів, вона може розглядатися як інвестиція з певним прибутком.
Перевага для покупця полягає в тому, що навіть якщо він не зможе отримати позику, тепер він може купити будинок, який хоче, завдяки угоді з продавцем. Крім того, продавець має право забрати актив назад у випадку, якщо покупець припиняє здійснювати платежі. Як правило, актив або активи, що продаються, служать забезпеченням позики.
Види фінансування продавця
- Додаткова застава/іпотека молодшого рівня
- Обернути навколо
- Іпотека «все включено».
- Земельний договір
- Оренда власним
#1. Додаткова застава/іпотека молодшого рівня
Часто продавець не бажає укладати угоду про фінансування продавця з покупцем через пов’язаний ризик, тому замість цього покупцеві надається можливість взяти другу іпотеку, тобто більша частина фінансування надходитиме від банку, решта – від продавця. За таким контрактом покупець здійснює два платежі: перший – банку, а другий – продавцю.
#2. Обгортати
Пакетна іпотека дає продавцю хороший шанс збільшити свій прибуток.
Припустімо, що продавець має іпотеку, яку він не виплатив повністю, у такому випадку він пропонує варіант фінансування продавця під час продажу нерухомості. Він може стягувати вищу ставку від ціни покупки, вимагати менший початковий внесок, здійснювати поточні платежі за іпотечним кредитом, виданим банком, і отримувати вищу ставку повернення.
#3. Іпотека «все включено».
У цьому сценарії власник передає будинок покупцеві за всеохоплюючим довірчим договором і приймає вексель на залишок вартості покупки за вирахуванням будь-якого початкового внеску, який міг бути зроблений.
#4. Земельний договір
У такому вигляді угоди покупець отримує справедливу частку у власності, а не право власності. Юридична передача права власності від продавця до покупця відбувається лише після здійснення остаточного платежу в межах умов письмового договору.
#5. Оренда для володіння
Покупець має вибір, але не зобов’язаний купувати нерухомість у продавця; але з початковим внеском і поточними платежами орендної плати покупець отримує право володіти майном.
Переваги та недоліки фінансування продавців для продавців
Переваги
- Зберігати гроші: Продавці, які організовують фінансування, повинні уникати сплати зборів і витрат на розміщення та продаж будинку, особливо коли працюють із відомими покупцями. Стабільним джерелом доходу є виплата основної суми та відсотків.
- Вища віддача: Згодом фінансова угода продавця пропонує кращі прибутки, ніж одноразовий довгостроковий приріст капіталу.
- Залучити більше покупців: Пропозиція фінансування продавця на ринку покупців може допомогти продавцю виділитися серед конкурентів, заманивши клієнтів, які матимуть проблеми з отриманням позики.
Недоліки
- Аналіз ризику: Продавець повинен оцінити ризик, пов'язаний з фінансуванням продавця, і зробити необхідний вибір щодо участі.
- Втрата вартості: До закінчення терміну дії договору покупець може занедбати майно і допустити його старіння. Якщо це станеться, «ви повертаєте його в гіршому стані, ніж продали». Тому, перш ніж надати майно покупцям, переконайтеся, що вони в захваті від цього, мають гроші, щоб придбати його, і готові це зробити.
- Вартість ремонту: Можливо, що продавцю потрібно буде зробити покращення та ремонт майна, якщо покупець не виконає зобов’язання.
Переваги та недоліки фінансування продавця для покупців
Переваги для покупців
Якщо покупці вирішують придбати нерухомість, фінансовану власником, вони можуть додатково отримати вигоду кількома способами, зокрема
- Більше альтернатив для фінансування, особливо для клієнтів зі скромними доходами
- Швидше та дешевше закриття: У традиційного кредитора процедура закриття включає в себе купу паперів, а також різні витрати та умови. Обсяг документів і андеррайтингу, необхідних для купівлі, фінансованої власником, значно менший.
- Більш гнучкі умови угоди
Недоліки для покупців
Як згадувалося вище, фінансування продавцем для покупців також не позбавлене потенційних недоліків. Нижче наведено пункти, про які ви, можливо, захочете пам’ятати, коли вирішуєте, чи варто використовувати цю форму фінансування нерухомості:
- Можливі більші витрати: Якщо ви не можете отримати фінансування, продавець перебуває у сильнішій позиції та може вимагати, щоб ви заплатили за житло вартість, що перевищує ринкову, і отримати високі відсотки.
- У випадку, якщо продавець не сплатить першочергову іпотеку, покупці все ще знаходяться під загрозою викупу.
- Кінцевий термін оплати: Договір може передбачати остаточний початковий внесок, що вимагатиме від вас отримання іпотеки.
Продавець, що фінансує будинки
Однією з альтернатив, яку ви можете знайти, коли хочете фінансувати покупку будинку, є фінансування будинків продавцем. Продавець надає фінансування, коли продавець надає позику покупцеві, а не традиційному іпотечний кредитор. Кредит може повністю або частково покрити витрати на придбання житла.
Для покупця житла, який має поганий кредит або має інші труднощі з отриманням типової іпотеки, фінансування продавця, також відоме як фінансування власника, може бути варіантом. Однак використання фінансування продавця для придбання житла може бути пов’язане з низкою небезпек.
Крім того, покупець часто самостійно несе відповідальність за все фінансування під час придбання житла. Після схвалення позики та оплати всіх витрат продавець отримує чек або отримує переказ. Однак варіант фінансування будинків продавцем може бути привабливим для сміливих продавців, які відкриті до нетрадиційних форм фінансування.
Однак фінансування будинків продавцем має особливу процедуру, а також важливі елементи, які слід враховувати.
#1. Найняти інспектора
І покупець, і продавець повинні найняти власного оцінювача, щоб визначити вартість будинку. І покупець, і продавець вимагають оцінки будинку, щоб встановити розумну ціну нерухомості. Ось кілька способів пошуку ріелтора.
- Зверніться до іпотечної компанії, банку чи ріелтора, щоб отримати рекомендації щодо фінансування будинків продавцем.
- Зв’яжіться з ліцензійним агентством у вашому штаті.
#2. Робота з юристом з нерухомості
Юрист з нерухомості повинен тісно співпрацювати з обома сторонами. Юрист з нерухомості може підготувати всі необхідні документи. Крім того, адвокат може захистити Ваші інтереси.
#3. Зверніться до організатора іпотечного житлового кредиту, щоб отримати поради
Ви можете отримати вказівки від ініціатора житлової іпотечної позики щодо того, як відкрито та відповідно до закону здійснювати фінансування будинків продавцем. Коли ваш власник фінансує будинок, ви, по суті, надаєте покупцеві позику до моменту, коли він закінчить виплачувати іпотечні платежі.
Продавець Фінансування Авто
Подумайте про те, щоб продавець профінансував автомобіль, якщо ви маєте його продати, але вам не потрібна повна одноразова сума грошей негайно. Власник автомобіля або іншого прийнятного типу застави зберігає право власності за цією угодою. Покупець отримує транспортний засіб у власність і дотримується встановленого графіка платежів. Продавець має право звернути стягнення на предмет застави, якщо покупець не виконує зобов’язання.
Крім того, фінансування продавця дозволяє здійснити будь-яку господарську операцію, включаючи продаж транспортного засобу (автомобіля) від однієї особи іншій. Фінансування власника, яке іноді називають фінансуванням продавця, полягає в тому, що продавець певного продукту надає кредит покупцеві цього продукту та має вексель за кредит. Протилежністю фінансуванню власника є банківське фінансування, коли продавець отримує повну оплату від банку, а позичальник повертає кредитній установі. Якщо ви збираєтеся фінансувати свій автомобіль власником, вам слід скористатися деякими важливими документами та вжити деяких запобіжних заходів.
#1. Проведіть перевірку кредитоспроможності
Якщо ви продавець, вам слід перевірити кредитоспроможність когось під час фінансування автомобіля, якщо ви продавець. Доступно багато різноманітних послуг перевірки кредитоспроможності, і підготовка чиєїсь кредитної звітності коштує лише кілька доларів. Вивчаючи можливого позичальника, ви також повинні підтвердити поточну роботу за допомогою нещодавньої зарплати.
#2. Зробіть значний перший внесок
Переконайтеся, що ви отримали значний початковий внесок, якщо плануєте запропонувати продавцю фінансування автомобіля. Багато банків не надають кредити на авто без початкового внеску 15–20%. Пропонуючи фінансування автомобіля продавцю, ви повинні брати на себе менший ризик, ніж банк, тому подумайте про те, щоб попросити 25% або більше. Щоб компенсувати ризик, який ви берете на себе, ви також повинні стягувати вищі процентні ставки, ніж банк для еквівалентного автокредиту.
#3. Використовуйте вексель, щоб записати свою транзакцію
Для кожної покупки необхідний чек як підтвердження того, що узгоджена операція дійсно відбулася. Вексель – це розписка про здійснення господарської операції. Марка, модель, ідентифікаційний номер і пробіг транспортного засобу повинні бути вказані в накладній.
#4. Оформіть вексель офіційно
Особистий договір позики, або вексель, визначає умови позики, а також процентні ставки, які будуть застосовуватися. Вексель також є юридичним інструментом, за допомогою якого можна подати позов проти боржника та вимагати повернення кредиту, якщо позичальник не виконує його.
#5. Передати право власності
Після того як вексель і вексель будуть готові, перейдіть до місцевого уряду, щоб передати право власності на автомобіль. Покупець сплачує всі податки та збори до передачі права власності. Продавець повинен пред'явити уряду докази чіткого права власності, перш ніж позичальник зможе взяти на себе право власності.
Крім того, ви повинні бути обережними, перш ніж давати їм позику, оскільки більшість покупців автомобілів, які бажають отримати фінансування від продавця, мають погану кредитну історію.
Іпотечне фінансування продавця
Іпотека — це договір, який визначає заставу нерухомого майна як забезпечення позики чи іншого боргового зобов’язання. Іпотека та застава часто підписуються покупцем від імені кредитора, коли іпотека та банківські кредитори фінансують покупку нерухомості. Іпотекодержатель відповідає за здійснення необхідних виплат; позичальник є власником іпотеки та вимоги.
Іпотечне фінансування продавця — це договір, який укладають продавець і покупець нерухомості, що робить продавця іпотекодавцем. Продавець фінансує придбання, а не звертається до банку, кредитної спілки чи прямого іпотечного кредитора. Потім покупець платить постачальнику або тому, кого безпосередньо призначив продавець. Продавець може виступати першим іпотечним постачальником і фінансувати 80–100% угоди. Як альтернатива, продавець може надати другу іпотеку в розмірі від 5 до 20 відсотків, поки банк займається першою іпотекою.
Мета фінансування іпотечного продавця
Іпотечне фінансування від продавця є альтернативою, якщо нерухомість має проблеми, через які вона не може відповідати вимогам оцінки та, таким чином, претендувати на звичайну або державну позику. Він використовується на ринку покупців, щоб підвищити бажаність нерухомості або дозволити покупцям, які не відповідають вимогам традиційного фінансування, придбати будинок. Якщо у покупця немає достатньо коштів для початкового внеску за нерухомість, продавець може запропонувати другу іпотеку. Продавці час від часу пропонуватимуть фінансування інвестиційної нерухомості як альтернативу інвестуванню грошей від прямого продажу.
Висновок
Для покупців, які не можуть отримати звичайну комерційну іпотечну позику через своє фінансове становище, кредитну історію або тип нерухомості, яку вони купують, фінансування продавця є можливим варіантом. Я наполегливо раджу вам вивчити всі доступні варіанти фінансування комерційної нерухомості, перш ніж прийняти рішення про фінансування від власника.
Хто має право власності на фінансування продавця?
Продавець продовжує мати право власності на майно до повного погашення кредиту покупцем.
Чи хороша ідея фінансування продавця?
Відповідь повністю залежить від ваших обставин і вимог. Фінансування продавця може відкрити більше варіантів позики для вас як покупця житла, так само як це може дати продавцям житла додатковий шанс отримати фінансовий прибуток.
Що таке транзакція, фінансована продавцем?
У фінансуванні продавця продавець виступає як кредитор. Замість того, щоб передавати готівку, продавець дає покупцеві кредит, достатній для покриття вартості початкового внеску бездомного.
Пов'язані статті
