Фізичні особи можуть інвестувати в портфелі активів нерухомості через інвестиційні фонди нерухомості, або REIT, так само, як вони можуть інвестувати в портфелі інших цінних паперів через пайові фонди та подібні інструменти. Якщо ви хочете інвестувати в нерухомість через REITs, ось покрокова інструкція, щоб почати. Ми розповімо про REIT та його акції, про те, як інвестувати в один із них у Канаді чи Індії та чому б не інвестувати в REIT. Давайте розпочнемо!
Що таке REIT?
Інвестиційний траст у нерухомість (REIT) — це фірма, яка володіє, управляє або фінансує нерухомість. Інвестиційні трасти в нерухомість створюють довгострокові інвестиції шляхом придбання іпотечних кредитів або позик, які використовуються для фінансування нерухомості, або шляхом володіння та оренди матеріальної нерухомості. Вони хочуть запропонувати своїм акціонерам постійний потік дивідендного доходу, а також помірне підвищення курсу акцій.
Акцент на дивідендному доході випливає з пільгового податкового режиму REITs: REITs не сплачують корпоративний податок, якщо вони розподіляють принаймні 90% свого оподатковуваного прибутку інвесторам.
Це не означає, що ви звільнені від сплати податків. Розподіл REIT оподатковується за звичайними ставками прибутку; більшість інших дивідендів на акції оподатковуються за нижчою пільговою ставкою. Якщо активи REIT продаються, а REIT отримує приріст капіталу, ви можете сплатити податки не лише на дивіденди.
Як працюють REITs
Інвестиційний траст у нерухомість (REIT) — це модне слово для юридичної особи з податковими пільгами, яка інвестує в нерухомість. REITs зобов’язані виплачувати 90 відсотків свого оподатковуваного доходу як дивіденди в обмін на несплату корпоративного податку, тому їхні платежі часто є значно вищими, ніж платежі звичайних фірм.
Відповідно до закону REITs зобов’язані інвестувати щонайменше 75% своїх активів у нерухомість і отримувати щонайменше 75% свого валового доходу від орендної плати або іпотечних відсотків на нерухоме майно. Ці REIT створюють гроші двома способами: шляхом інвестування та управління нерухомістю, а також шляхом фінансування іпотеки нерухомості. REITs класифікуються на два типи на основі цієї відмінності:
- Equity REITs – Ці REIT безпосередньо володіють часткою власності в нерухомому активі та управляють ним, збираючи орендну плату на регулярній основі та обслуговуючи майно, як це робив би традиційний орендодавець.
- Іпотечні REITs – Ці REITs володіють іпотечними кредитами на нерухоме майно та збирають відсотки чи інші платежі за фінансування нерухомості.
REITs, як і більшість домовласників, позичають великі суми грошей, щоб придбати свою нерухомість. Проте безперервні грошові потоки від орендної плати чи інших платежів дозволяють їм відносно комфортно позичати великі суми. Це запозичення дає їм змогу заробити більше грошей, ніж вони могли б заробити в іншому випадку.
REITs активні майже в кожному секторі нерухомості, включаючи:
- Односімейні житла
- Житлові комплекси
- Роздрібна торгівля
- склади
- Комп'ютерні центри обробки даних
- Медичні споруди
- Торгові центри
- Готелі
- Вишки стільникового зв'язку
Це одні з найпоширеніших, однак REITs можуть володіти практично будь-якою формою нерухомості. Однак вони, як правило, зосереджуються на конкретних галузях, віддаючи перевагу зосередженню на одній або двох сферах, оскільки керівники можуть використовувати свої широкі знання та професійні зв’язки, щоб допомогти REIT працювати краще. Крім того, інвестори надають більше значення концентрованим підприємствам, ніж диверсифікованим.
Типи REIT
REITs класифікуються на три типи залежно від їх інвестиційних холдингів: акції, іпотечні та гібридні REITs. Кожна група далі поділяється на три типи залежно від того, як можна отримати інвестиції: REIT, що торгуються публічно, REIT, що не торгується, і приватні REIT.
Кожен тип REIT має унікальні характеристики та ризики, тому дуже важливо зрозуміти, що знаходиться під капотом, перш ніж інвестувати.
Типи REIT за інвестиційними холдингами
#1. Акції REITs
Equity REITs функціонують так само, як орендодавці, виконуючи всі управлінські обов’язки, пов’язані з володінням нерухомістю. Вони володіють основною нерухомістю, збирають орендну плату, обслуговують її та реінвестують у неї.
#2. Іпотечні REITs
Іпотечні REITs (також відомі як mREITs) не володіють основним майном, на відміну від акціонерних REITs. Натомість вони володіють борговими цінними паперами під заставу нерухомості. Наприклад, якщо домогосподарство отримує іпотечний кредит на будинок, цей тип REIT може придбати іпотечний кредит у початкового кредитора та з часом збирати щомісячні платежі, створюючи гроші за рахунок процентного доходу. Тим часом хтось інший — у цьому випадку сім’я — володіє та управляє майном.
#3. Гібридні REITs
Гібридні REITs є гібридом акцій та іпотечних REITs. Ці компанії володіють і управляють нерухомістю, а також іпотекою комерційної нерухомості. Щоб зрозуміти основний акцент REIT, перегляньте проспект.
Типи REIT за торговим статусом
#1. Публічні REITs
Як випливає з назви, публічні REITs торгуються на біржі поряд з акціями та ETF і їх можна придбати за допомогою стандартного брокерського рахунку. REITs, які є публічно зареєстрованими, мають вищі стандарти управління та є більш прозорими. Вони також мають найбільш ліквідні акції, що означає, що інвестори можуть легко придбати та продати акції REIT – наприклад, значно швидше, ніж самостійно інвестувати та продавати роздрібну нерухомість. З цих причин багато інвесторів купують і продають лише публічні REITs.
#2. Публічні неторговані REITs
Ці REITs зареєстровані в SEC, але не торгуються на фондовій біржі. Натомість їх можна придбати в онлайн-брокера нерухомості, який бере участь у публічних неторгових пропозиціях, таких як Fundraise. Ці REIT є особливо неліквідними, оскільки вони не торгуються публічно, часто протягом восьми років або більше.
#3. Приватні REITs
Ці REITs не тільки не зареєстровані на біржі, що ускладнює їх оцінку та торгівлю, але вони також зазвичай виключені з реєстрації SEC: як результат, приватні REITs мають менше вимог щодо прозорості, що може ускладнити оцінку їх ефективності. Ці обмеження роблять ці REIT менш привабливими для багатьох інвесторів, і вони пов’язані з додатковими ризиками.
Плюси REITs
Крім хорошої історії прибутковості, інвестори віддають перевагу REITs з кількох причин:
- Високі дивідендні прибутки, що походять від законної необхідності виплати доходу, і є за рахунок постійних грошових потоків від оренди нерухомості.
- Оскільки REIT менше пов’язані із загальним ринком, вони керуються іншими причинами, ніж більшість акцій, і вони можуть забезпечити переваги диверсифікації.
- Немає управлінських головних болів, щоб ви могли краще спати, знаючи, що вам не доведеться лагодити зламаний кондиціонер о 3 годині ночі чи мати справу з орендарями, що кричать.
- Диверсифікація власності означає, що, на відміну від багатьох індивідуальних орендодавців, REIT зазвичай інвестує в десятки чи навіть сотні будівель, тому його прибутковість не залежить від кількох активів.
Це одні з найважливіших переваг інвестування в REITs порівняно з акціями та прямими інвестиціями в орендоване майно.
Чому б не інвестувати в REITs
Існують також причини не інвестувати в REITs, і інвесторам слід звернути особливу увагу на наступні питання під час інвестування в REITs:
- Високий борговий тягар, є типовим для бізнесу, оскільки REITs, як і звичайні домовласники, фінансують нерухомість із значним левериджом. Інвестори повинні бути впевнені, що компанія може керувати своїм боргом, виплачуючи дивіденди.
- За словами Еріка Ротмана, менеджер портфеля в CenterSquare Investment Management у Брін Морі, штат Пенсільванія, підвищення процентних ставок може зашкодити акціям REIT у короткостроковій перспективі, оскільки інвестори продають їх на основі поширеної думки, що зростання ставок свідчить про падіння REIT. Але, стверджує він, це не завжди коштувало їм протягом тривалого зростання ринку.
- Дивіденди можуть бути неприйнятними, чого слід уникати, інвестуючи в індивідуальні REITs. Якщо REIT зменшить свої дивіденди, ціна його акцій знизиться або, можливо, вже впала в очікуванні скорочення.
- Високі ціни на нерухомість, може допомогти збільшити вартість REIT, але ці значення можуть зрештою впасти, що негативно вплине на ціну REIT.
- Неторговані REIT і приватні REIT, не мають таких же високих стандартів управління, як публічні REITs.
Як інвестувати в REIT в Індії?
REITs публічно торгуються на фондових біржах, і інвестори можуть купувати паї за допомогою рахунку Demat. Інвестори також можуть переглянути IPO, щоб отримати вигоду від нових запусків REIT. Ви можете використовувати такі канали:
#1. Інвестування через фондові біржі
REITs, як і ETF, котируються та торгуються на фондових ринках. Таким чином, поки інвестор має рахунок Demat, придбати одиниці REIT легко. Ціна одиниці REIT може коливатися залежно від попиту на фондових біржах. Діяльність REIT також впливає на ціни. В Індії наразі існує три варіанти REIT: Embassy Office Parks REIT, Mindspace Business Park REIT та Brookfield India Real Estate Trust.
#2. Інвестування через пайові фонди
В Індії дуже мало національних взаємних інвестиційних фондів беруть участь у REIT, а ризик нерухомості дуже низький. Пайові фонди також можна використовувати для інвестування в REIT. Інвестори в Індії, які шукають доступ до закордонної нерухомості, можуть брати участь у Kotak Overseas REIT Fund of Fund, який переважно інвестує в міжнародні REITs.
#3. Інвестування через IPO
Інвестори можуть стежити за IPO REIT і інвестувати в них, коли вони стануть доступними. Це вимагає ретельного дослідження та розуміння всіх елементів ризику REIT. Оскільки індійський сектор REIT все ще розвивається, і є лише кілька доступних варіантів REIT, інвестори повинні чекати наступного IPO.
Як ви заробляєте гроші на REIT?
Дивіденди REIT часто значно більші, ніж середні акції S&P 500, оскільки IRS зобов’язує REIT виплачувати акціонерам 90% оподатковуваного прибутку. Нарахування цих високоприбуткових дивідендів є одним із найкращих методів отримання пасивного доходу від REIT.
Чи можете ви втратити гроші на REIT?
При будь-яких інвестиціях завжди є ймовірність втрати. Публічні біржі REIT особливо вразливі до втрати вартості через зростання процентних ставок, що спричиняє перетікання інвестиційного капіталу в облігації.
Чи безпечні REIT під час рецесії?
Під час економічного спаду інвестувати в певні типи REIT, наприклад ті, що інвестують у будівлі готелів, не є хорошою ідеєю. Інвестиції в інші форми нерухомості, такі як охорона здоров’я чи роздрібна торгівля, є чудовим способом захисту від рецесії. Вони мають більш тривалу структуру оренди і, як наслідок, менш циклічні.
Як почати інвестувати в REITs?
Відкриття брокерського рахунку, яке зазвичай займає лише кілька хвилин, є найпростішим способом почати роботу. Тоді, як і будь-які інші акції, ви зможете купувати та продавати публічні REITs. Оскільки REITs генерують такі значні дивіденди, може бути вигідно помістити їх на податкові пільги, такі як IRA, щоб уникнути сплати податків на розподіл.
Якщо ви не хочете торгувати окремими акціями REIT, можливо, буде доцільніше просто придбати ETF або пайовий фонд, який перевіряє та інвестує в різні REIT від вашого імені. Ви отримуєте переваги від швидкої диверсифікації та зниження ризику. Ці кошти доступні через багато брокерських компаній, і інвестування в них вимагає менше домашньої роботи, ніж дослідження окремих REITs для інвестування.
Чи є REIT хорошою інвестицією?
Інвестиції в REITs є чудовим способом диверсифікації вашого портфеля за межі стандартних акцій та облігацій, і вони можуть бути привабливими завдяки своїм високим дивідендним доходам і довгостроковому приросту капіталу.
Скільки грошей вам потрібно інвестувати в REITs?
Хоча будь-хто може інвестувати, публічні неторговані REITs зазвичай мають мінімальні вимоги щодо інвестицій від 1,000 до 2,500 доларів США.
Чи можу я інвестувати 1,000 доларів США в REIT?
Так. Більшість REITs можна придбати менш ніж за 1,000 доларів США.
Як я можу заробити 1000 доларів на місяць пасивного доходу?
Як заробити додаткові 1,000 доларів на місяць:
- Купуйте казначейські зобов'язання США
- Ви можете здати свій двір в оренду
- Оренда Вашого автомобіля
- Оренда нерухомості
- Створіть електронну книгу
- стати партнером
Що таке правило 90% для REIT?
Щоб кваліфікуватися як REIT, корпорація повинна мати більшу частину своїх активів і доходів, пов’язаних з інвестиціями в нерухомість, і повинна виплачувати щонайменше 90% свого оподатковуваного доходу акціонерам у формі дивідендів на щорічній основі.
Чи REIT ризикованіші за акції?
REITs випередили акції за періоди від 20 до 50 років, а також за останній повний рік даних (2021). Більшість REIT є менш волатильними, ніж S&P 500, причому деякі з них лише вдвічі менші, ніж ринок загалом.
Які недоліки REITs?
Якщо передумовою є показники сектору за рік до поточної дати (+10.52%), відповідь найбільш імовірна. Минулого року підвищення процентних ставок завдало шкоди інвестиційним фондам нерухомості (REIT). Однак, якщо ви хочете піти в індустрію нерухомості, вам слід ретельно розглянути свої можливості.
Чому б не інвестувати в REITs?
REITs не без ризику. Вони можуть мати дуже коливальні доходи, чутливі до коливань процентних ставок, мати наслідки податку на прибуток, неліквідні, а комісії можуть зменшити загальний прибуток.
Висновок
REITs полегшують новим інвесторам вихід на ринок нерухомості. Дивіденди, крім інших переваг, забезпечують ліквідність портфеля інвестора. Інвесторам, які бажають отримати доступ до нерухомості, слід шукати різні інструменти інвестування, зокрема IPO.
- Найкраще оплачувана робота в інвестиційних фондах нерухомості 2023 року
- АКЦІЇ НЕРУХОМОСТІ: житло, ETF і дешеві акції з дивідендами
- 25 ТОП-2023 АКЦІЙ XNUMX ДИВІДЕНДІВ (Оновлено)
- 17 хороших інвестицій прямо зараз у 2023 році (+ безкоштовні поради)
- Найкращі ІНВЕСТИЦІЙНІ КОМПАНІЇ В НЕРУХОМІСТЬ у 2023 році
- ФОРЕКС-БРОКЕРИ США: найкращі форекс-брокери з високим кредитним плечем
- ШТРАФ ЗА ПЕРЕДОСПЛАТУ: Штрафи за автомобіль, іпотеку та дострокове погашення кредиту
посилання
