Затриманий орендар – це орендар, який продовжує займати орендовану одиницю після закінчення терміну оренди. Затримані орендарі можуть законно займати майно доти, доки орендодавець приймає орендні платежі, а закони штату та судові рішення регулюють тривалість нового терміну оренди для затриманого орендаря. Ви повинні знати кілька речей про термін «затриманий орендар», наприклад, які їхні права, як це працює в Техасі та як виселити їх у разі потреби.
Орендарів виселяють, якщо орендодавець відмовляється приймати майбутні орендні платежі, і якщо вони негайно не підуть, може знадобитися виселення. У цій статті буде надано вичерпне пояснення орендарів, які залишилися. Продовжуйте читати, щоб дізнатися більше.
Розуміння тимчасових орендарів
Щоб захистити свої активи та інтереси, орендодавці, які не хочуть зробити помилку, маючи затриманого орендаря, повинні завжди включати в початковий контракт формулювання, в якому описується, що відбувається після закінчення терміну оренди.
Наприклад, у річній оренді квартири може бути зазначено, що після закінчення терміну її дії вона буде змінена на щомісячну.
Наслідки прийняття орендної плати від орендаря, який залишився, залежать від державних і місцевих правил. Прийняття платежу в деяких ситуаціях призводить до скидання терміну оренди.
Наприклад, якщо початкова оренда була на рік, у той момент, коли орендодавець бере орендну плату після закінчення початкової оренди, розпочнеться нова річна оренда. В інших випадках укладається помісячний договір, коли орендар, що залишився, оплачує наступний місяць.
Орендодавець повинен розпочати процедуру утримання орендаря, навіть якщо орендна плата запізнюється. У більшості випадків цей процес відбувається в судах з дрібними позовами або судами з виселенням.
Причини утримання орендаря
Орендодавець може зіткнутися з орендарем, який залишився, з різних причин. Вони можуть складатися з:
- Кричуще небажання орендаря звільнити майно з будь-якої причини, навіть через невідкладну медичну допомогу або відсутність альтернативного житла, гарантовано.
- Орендодавець вирішив не продовжувати договір оренди.
- У разі зміни власника майна може бути створено тимчасовий орендар.
Чи є ліки?
Орендодавець може не турбуватися про розробку сценарію перехідного орендаря за низки обставин. У рідкісних випадках, коли новий власник купує будинок, залишений орендар може залишитися. Новий власник може або запропонувати новий договір оренди, або почати процес виселення.
Питання вирішується автоматично, якщо орендар погоджується на переглянуті умови оренди, які можуть включати вищу орендну плату. Нові умови оренди мають передбачати щомісячну оренду, яка дозволить власнику легко виселити орендаря.
Власник, швидше за все, видасть повідомлення про виправлення, якщо орендар відмовиться підписати договір оренди. Коли договір оренди орендаря, який відмовився, закінчиться, вони отримають сповіщення, і якщо вони захочуть залишитися, їм доведеться підписати новий.
Орендар тепер має можливість піти, якщо він заперечує проти умов нової оренди. Якщо вони цього не зроблять, власник повідомить орендарю, що розпочнеться процедура припинення виселення. Навіть на цьому етапі незацікавлений орендар отримає повідомлення про розірвання.
У багатьох юрисдикціях повідомлення про припинення є необхідною умовою для початку процесу виселення. У цьому листі має бути вказано причину розірвання, коли ви повинні залишити, і судові дії, якщо ви не підкоритеся.
Чи існує таке поняття, як права орендаря, що залишилися?
Орендарі з остаточною орендою мають право на оренду. Оренда за бажанням є протилежністю оренди за бажанням, коли орендар займає майно за згодою власника, але зазвичай без письмового договору чи договору оренди. Оренда за терпіння означає відсутність заперечень без справжнього схвалення.
Навпаки, оренда під терпінням — це термін для орендарів, чия оренда закінчилася, але яких ще не вигнали.
Хоча це регулюється штатом і може відрізнятися від штату до штату, орендодавець повинен надати повідомлення про розірвання договору під час виселення орендаря, який залишився. Сповіщення ініціює процедуру утримання. У штаті Нью-Йорк повідомлення про розірвання вимагається в таких ситуаціях:
- Хоча ваш договір оренди закінчився, власник або орендодавець уже стягнув з вас орендну плату.
- Ви сплачуєте орендну плату щомісяця, навіть якщо немає документального договору оренди.
- Навіть якщо термін вашої оренди ще не закінчився, орендодавець або власник хоче вас виселити.
- Ви займаєте регульовану орендну нерухомість.
- Ви отримуєте субсидію за розділом 8.
- У вашому договорі оренди це передбачено.
Які варіанти має орендодавець для орендарів, що залишилися?
Затримані орендарі лише надають орендодавцям два варіанти: або дозволити орендарю залишатися щомісяця, або виселити орендаря. Розглянемо обидва ці варіанти більш детально.
#1. Дозволити орендарю залишитися
Варіант перший полягає в тому, щоб дозволити орендареві залишатися на території власності та приймати платежі, щойно вони надходять. Щоб залишити орендаря на своїй території, ви повинні прийняти платежі після закінчення терміну оренди. Щомісячна оренда є звичайною умовою оренди, і вона починається після закінчення терміну оренди.
Зверніться до адвоката, якщо у вас виникнуть запитання щодо того, що станеться, коли оренда закінчується, щоб і ви, і орендар знаходилися на одній сторінці та не було двозначності. Тут ви можете подати до суду на орендаря, якщо він не платить орендну плату, і ви не хочете, щоб він виїжджав.
#2. Виселення орендаря
Ви можете виселити свого орендаря, якщо ви не хочете, щоб він там був. Ми не рекомендуємо вам самостійно намагатися виселити орендарів, навіть якщо вони мають певні права, як ми вже пояснювали. Орендар може подати проти вас позов про переслідування, якщо ви не дотримаєтеся належної процедури.
Ось як виселити орендаря, у якого закінчився термін оренди, але він відмовляється виїхати:
Поговоріть з Орендарем
Першим кроком має бути розмова з орендарем та інформування його про своє рішення. Якщо орендар винен вам гроші, він може погодитися піти та погасити свої непогашені борги.
Не приймайте подальші платежі
Настав час розпочати процес виселення, якщо ви та орендар не дійшли згоди. Першим кроком до розірвання договору оренди є відмова від будь-яких майбутніх орендних платежів від орендарів.
Це означає, що орендар є порушником вашої землі, оскільки ви не збираєте жодної орендної плати. Якщо проблема не зникає, ви повинні зробити наступне.
Надіслати письмове повідомлення
Після того, як ви зрозумієте, що таке остаточна орендна плата, і припините її приймати, наступним кроком буде надіслати орендареві повідомлення про розірвання договору оренди. У багатьох місцях вимагається, щоб повідомлення було надіслано принаймні за 30 днів до дати виселення орендаря, щоб дати йому час знайти новий будинок і евакуювати майно.
Подання письмової скарги
Вам потрібно подати письмову скаргу до районного суду за місцем розташування вашого майна, щоб ініціювати процес утримання, якщо орендар ще не виїхав із орендованого житла. Ви можете зробити це, надіславши форму DC-DV-080.
Дотримуйтеся судових процедур
Після цього суд надішле повістку як вам, так і орендарю, вказуючи вам обом з’явитися на певну дату. Слухання буде перенесено на наступний тиждень, якщо якась зі сторін не з’явиться. Ви та орендар, який залишився, отримаєте можливість обговорити свою позицію перед суддею.
Якщо суд ухвалить рішення на вашу користь, орендареві буде надано термін для виїзду. Якщо орендар не залишить помешкання, вам доведеться знову викликати владу. Не намагайтеся взяти ситуацію в свої руки, намагаючись примусово виселити орендаря.
Скільки часу потрібно, щоб виселити орендаря?
Процес і час, який потрібно для виселення орендаря, який залишився, може стати дуже обтяжливим, особливо якщо у відповідного орендаря є залишки з попередньої оренди. Якщо орендар планує залишитися після закінчення терміну оренди, він може стати ворожим, коли отримає повідомлення про виселення. З іншого боку, орендодавець може порушити закон, видавши незаконне повідомлення про виселення. У подібних ситуаціях часто доводиться звертатися до суду.
Виселення квартиронаймача
Орендодавець може прийняти рішення про виселення орендаря, якщо він не виконує своїх зобов’язань за договором про утримання. Крім того, вони можуть забажати вилучити будь-яких орендарів, які не отримали дозвіл на продовження договору оренди.
Орендодавець залишеного орендаря повинен надіслати повідомлення про виселення таким же чином, як і при звичайному розірванні договору оренди. Є два типи повідомлень, які орендодавці повинні надати орендарям у випадку, якщо вони не сплачують орендну плату або порушують договір оренди: три дні у разі несплати та сім днів у разі порушення.
На тих же правил поширюються і орендарі, що перебувають на утриманні. З іншого боку, його орендарі звільняються від цих правил, оскільки вони займають оренду без дозволу свого орендодавця.
Затриманий орендар Техас
У Техасі, щоб виселити залишеного орендаря, необхідно використовувати спеціальні юридичні процедури.
Мрія будь-якого орендодавця мати довгострокових, вихованих орендарів. Орендарі, які вчасно платять, піклуються про майно та поновлюють договір оренди, це добре.
Досягти ідеальних стосунків між власником та орендарем непросто. У Техасі є кілька речей, які орендодавці ненавидять більше, ніж мати справу з виселеннями. Процес виселення орендаря може бути трудомістким, дорогим і засмучуючим водночас.
Незаконні виселення в Техасі
У штаті Техас орендодавець не може намагатися самостійно позбутися свого орендаря, який залишився. Ви не можете робити нічого з наведеного нижче.
- Обмежте можливість вашого орендаря використовувати функції нерухомості (наприклад, заблокувавши доступ до зарезервованого місця для паркування).
- Ігнорування останніх вимог щодо ремонту вашого орендаря
- Зводити наклеп або наклеп на вашого орендаря (шляхом поширення неправдивих чуток про нього іншим орендарям) заборонено законом.
- За допомогою погроз або наказів позбутися орендаря
- Вимкніть комунальні послуги для оренди (наприклад, телефон, електрику, газ, воду чи тепло).
- Оренда приміщення для зберігання речей орендаря
- Виселення вашого орендаря з приміщення
У Техасі єдиний спосіб виселити орендаря (орендаря, що залишився), — це дотримуватися закону про оренду житла штату. Щоб виселити орендаря, необхідно пройти цю процедуру згідно із законом. Звичайно, бувають випадки, коли необхідно виселення.
Повідомлення про розірвання з причини
Якщо орендар у Техасі не сплачує орендну плату або порушує умови договору оренди, орендодавець може припинити оренду достроково (наприклад, завести собаку, коли нікому не дозволено, або постійно влаштовувати гучні вечірки).
Якщо в договорі оренди чи оренди не вказано коротший або довший період попередження, орендодавець повинен повідомити орендаря за три дні про звільнення, перш ніж подавати позов про виселення. Орендар не зобов’язаний мати вибір між виправленням порушення або сплатою орендної плати орендодавцем.
Позов про примусове затримання, також відомий як справа про виселення, може бути поданий орендодавцем до суду, якщо орендар не звільнить орендовану квартиру до закінчення триденного періоду повідомлення. 24.005 (2021) Техаського кодексу власності.
Повідомлення про розірвання без причини
Залежно від того, чи є оренда місячною (за умовами договору оренди) чи на певний термін, існують різні процедури її розірвання без причини (за договором оренди).
Розірвання місячної оренди без причини
Тривалість попередження орендодавця в Техасі про припинення щомісячної оренди залежить від того, як часто орендар платить.
Якщо орендна плата сплачується лише раз на місяць, термін дії договору оренди закінчується в день, зазначений у повідомленні про розірвання, і через місяць після цієї дати.
Договір оренди припиняється в день, зазначений у повідомленні про розірвання, або наступний день після кількості днів, що дорівнює тому, як часто орендар сплачує орендну плату, якщо орендар сплачує орендну плату частіше ніж один раз на місяць. Наприклад, якщо орендна плата сплачується кожні 20 днів, орендодавець зобов’язаний надати 20-денний період повідомлення, який починається наступного дня після вручення повідомлення.
Це повідомлення повинно містити дату закінчення оренди та кінцевий термін, до якого орендар повинен звільнити орендоване майно. Техаський кодекс власності Розділ 91.001 (2021). Див. Техаські вимоги до повідомлення про припинення місячної оренди, щоб дізнатися більше про припинення місячної оренди в Техасі.
Розірвання договору оренди на визначений термін без причини
Договір оренди захищає права орендарів залишатися у власності протягом зазначеного часу (якщо вони не порушують його умови) і запобігає орендодавцеві розірвати оренду на визначений термін достроково без причини.
Орендодавці повинні дочекатися закінчення терміну, якщо вони хочуть, щоб орендарі з договорами оренди залишили житло без поважної причини (наприклад, несплати орендної плати). Орендодавець не зобов’язаний повідомляти орендарю, що договір оренди не продовжено, якщо це не зазначено в угоді.
Наприклад, якщо орендар має однорічний договір оренди, який закінчується в грудні, і він не подав запит на продовження, орендодавець не зобов’язаний повідомляти про звільнення до кінця грудня (якщо таке повідомлення не вимагається в договорі оренди). ). Орендодавець може передбачити, що орендар звільнить орендовану квартиру до кінця грудня.
Останні орендарі – це ті, хто залишаються в орендованому житлі після закінчення терміну оренди. У Техасі орендодавець повинен попередити орендаря, що залишився, за три дні до виїзду.
Орендодавець може подати до суду позов про виселення, якщо орендар не звільнить майно після закінчення триденного терміну попередження. (Техаський кодекс пропозицій Ann., розділ 24.005 (2021))
Захист орендаря від виселення
Час між врученням повідомлення про звільнення та фактичним виселенням може різко зрости, якщо орендарі вирішать чинити опір виселенню. Залежно від обставин орендарі можуть мати багато причин або виправдань для відмови виїхати (захисту).
Одним із найпоширеніших — і ефективних — засобів захисту є те, що орендодавець не припинив оренду згідно з усіма чинними законами. Наприклад, якщо орендодавець подає повідомлення про виїзд неправильно або не чекає достатньо довго, перш ніж подати позов про виселення, орендар, який висуне ці аргументи, ймовірно, переможе у справі про виселення, і орендодавець буде змушений почати процес виселення знову.
Інші можливі засоби захисту від виселення в Техасі включають недбалість орендодавця щодо збереження майна придатним для проживання та незаконну дискримінацію орендодавця.
Відсторонення Орендаря
У Техасі орендодавець повинен утримуватися від насильницького проникнення та випадків затримання (судовий процес про виселення), щоб законно виселити орендаря з орендованого приміщення. Навіть вигравши суд, орендодавець не може виселити орендаря за своєю ініціативою.
Лише поліцейський з повноваженнями судді може виселити орендаря. Закон Техасу забороняє орендодавцеві виселяти орендаря (наймача, що залишився) безпосередньо з орендованого майна. Щоб отримати додаткові відомості з цього питання, перегляньте практику незаконного виселення Техасу.
Обґрунтування Правил
Коли орендодавець у Техасі хоче виселити орендаря, який залишився, він/вона повинен ретельно дотримуватися всіх юридичних вимог, встановлених законодавством Техасу; інакше суд може відмовити у видачі наказу про виселення.
Незважаючи на те, що орендодавець може почуватися обтяженим цими вказівками, вони існують не просто так. Виселення може відбуватися відносно швидко, і в результаті виселені орендарі часто втрачають свої домівки. Норми допомагають забезпечити законність виселення та надання виселеним орендарям достатньо часу для пошуку нового житла.
Скільки часу потрібно, щоб виселити залишеного орендаря в Меріленді?
Потрібне повідомлення.
Орендодавець повинен повідомити орендаря за календарний місяць про евакуацію приміщення до того, як буде видано наказ про виселення. Майте на увазі, що «календарний» місяць означає, що повідомлення набуває чинності в кінці місяця, наступного за днем його отримання.
Що означають дні витримки?
Період очікування — це проміжок часу (у днях) після завершення розміщення в лістингу, протягом якого агент з лістингу все ще може сплатити комісію у разі продажу нерухомості.
Що станеться, якщо орендар відмовиться виїхати?
Що робити, якщо орендар не виходить? Процедура виселення може бути ініційована, якщо орендар відмовляється виконувати вимоги законодавства та залишається у власності. Несплата орендної плати та відмова звільнити приміщення до кінця строку оренди є достатньою підставою для звернення до суду з позовом про виселення.
Висновок
Орендарі, які залишаються у вашій власності після завершення договору оренди, називаються орендарями, які залишилися. Орендодавець або іншим чином може попросити виселити майно з права орендаря, який залишився в Техасі. Орендодавець зобов’язаний повідомляти поліції про орендаря, який відмовляється звільнитися; не беріть справу в свої руки. Щоб виселити орендаря, орендодавці повинні дотримуватись належної юридичної процедури.
Поширені запитання орендарів утримання
Скільки часу потрібно, щоб виселити залишеного орендаря в Нью-Йорку?
Ви повинні отримати повідомлення про виселення принаймні за 14 днів, і в повідомленні має бути вказаний кінцевий термін переїзду. Для виселення можна вибрати будь-який час після цього дня. Однак, оскільки вас можуть виселити лише в робочий день, якщо 15-й день припадає на вихідний, потрібно зачекати до понеділка, щоб продовжити.
Що станеться, якщо орендар відмовиться виїхати?
Що робити, якщо орендар не виходить? Процедура виселення може бути ініційована, якщо орендар відмовляється виконувати вимоги законодавства та залишається у власності. Несплата орендної плати та відмова звільнити приміщення до кінця строку оренди є достатньою підставою для звернення до суду з позовом про виселення.
Статті по темі
- Орендар на утримання: як розрахувати орендну плату без стресу (+Детальний посібник)
- ДОГОВІР ОРЕНДА: форми, шаблони та найкраща практика США (докладний посібник)
- ОРЕНДА ЦІЛІСТЮ: Детальне пояснення
- Оренда в Sufferance Practices в США (+ Детальний посібник)
- Стягнення REO: як купити REO Foreclosure і як це працює
- ЧИ МОЖЕ ОРЕНДОДАВЕЦЬ РОЗІРВАТИ ДОГОВІР ОРЕНДИ?: Що робити, якщо ваш орендодавець розриває ваш договір оренди
