Інвестиції — це великий крок уперед, коли ви купуєте свою першу орендовану нерухомість. Це одна з найбільших речей, які ви можете купити, і якщо ви витратите трохи часу та попрацюєте, це може стати чудовим способом заробити гроші під час сну. Але ви повинні вивчити основи, перш ніж стати магнатом нерухомості та почати будувати імперію. Коли ви купуєте свою першу орендну нерухомість, важливо знати, як знайти будинок, отримати іпотеку та знайти хороших орендарів. Давайте розглянемо кроки, які вам потрібно врахувати, перш ніж купувати орендовану нерухомість, і проблеми, з якими ви можете зіткнутися, купуючи свою першу інвестиційну нерухомість. Купівля орендованого майна дуже схожа на придбання будинку для себе, особливо якщо ви купуєте його за межами штату, але є деякі відмінності, про які вам потрібно подумати.
Оренда нерухомості – це правильний вибір?
Через хвилину ми поговоримо про основи придбання орендованого майна. По-перше, вам слід подумати, чи є покупка нерухомості для здачі в оренду правильною інвестицією для вас.
Служба внутрішніх доходів може вважати дохід від оренди «пасивною» діяльністю, але інвестиції в нерухомість часто вимагають активної участі та готовності взяти на себе певний ризик в обмін на вищий рівень потенційної винагороди.
Навіть якщо інвестор у нерухомість найме місцеву нерухомість керуюча компанія, йому чи їй все одно може знадобитися стежити за власністю. Наприклад, інвесторів можуть попросити схвалити певні вдосконалення чи ремонти та переглядати звіт про прибутки та збитки та звіт про чистий рух грошових коштів щомісяця та наприкінці року.
Навіть якщо інвестор добре перевіряє орендарів, він може опинитися з кимось, хто запізно сплачує орендну плату або його потрібно вигнати. Втрата доходу від оренди та доплата за виселення може швидко скоротити потенційні прибутки та загальну віддачу. Також може знадобитися багато часу, щоб відстежити виселення.
Незважаючи на те, що це пов’язано з обов’язками, хороша інвестиційна нерухомість може дати вам ідеальне поєднання прибутку від оренди, довгострокового зростання вартості нерухомості та податкових пільг від вирахування операційних витрат і витрат власника, а також амортизації.
Як придбати свою першу орендовану нерухомість за 5 кроків
Вирішивши, що володіння нерухомістю в оренді є хорошою інвестицією, необхідно зробити п’ять основних кроків:
#1. Домовитися про фінанси
Якщо ви хочете отримати іпотечний кредит на нерухомість, що здається в оренду для однієї сім’ї, процес дещо відрізняється від того, коли ви хочете отримати іпотеку у власному домі. Попередні внески більші, комісія кредитора та процентні ставки трохи вищі, і існують інші вимоги, які потрібно виконати:
Більшість початкових внесків становить від 20% до 25% від ціни нерухомості, і деякі інвестори рефінансують свої будинки, щоб отримати готівку, необхідну для початкового внеску.
Experian каже, що кредитний рейтинг 720 або вище необхідний для найкращих умов позики, але можна придбати інвестиційну нерухомість із нижчим кредитним рейтингом.
Копії податкових декларацій, банківські випискиі довідка про доходи – це деякі з документів, які позичальник повинен пред’явити (подібно до подачі заявки на позику на основне місце проживання).
Кредитори можуть захотіти, щоб іпотечні платежі на суму до шести місяців зберігалися на резервному рахунку, якщо місячний дохід нижчий, ніж очікувалося, або якщо щомісячні витрати вищі, ніж очікувалося.
Під час отримання фінансування для оренди нерухомості може виникнути більше проблем, через які потрібно пройти, але хороша новина полягає в тому, що є багато варіантів. Fannie Mae і Фредді Мак повертає позики від традиційних кредиторів, таких як банки та кредитні спілки. Інші інвестори отримують фінансування для оренди нерухомості від приватних кредиторів або шляхом створення спільного підприємства.
#2. Розуміння повернення орендованого майна
Рентабельність інвестицій (ROI) — це фінансовий показник, який інвестори в нерухомість використовують, щоб визначити, наскільки прибутковою може бути інвестиційна нерухомість. Щоб визначити, скільки грошей приносить нерухомість, інвестор повинен знати:
- Оцініть річний дохід від оренди, включаючи орендну плату від орендарів та інші доходи, такі як оренда домашніх тварин.
- Оцініть свої річні операційні витрати, такі як ремонт, комісія за управління майном, податки та страхування.
- Кошторис річний грошовий потік беручи дохід за мінусом витрат.
- Визначте початковий внесок та інші авансові кошти (наприклад, необхідний ремонт)
- Розділіть річний грошовий потік на загальну суму інвестованих грошей, щоб визначити прибуток від інвестицій.
#3. Знайдіть нерухомість для оренди
Деякі з найважливіших речей, про які варто подумати, вибираючи місце для оренди та найкращі ринки нерухомості:
- Більше робочих місць і більше людей
- Частка домогосподарств, що здаються в оренду
- Орендна плата зростає, а кількість вакансій знижується.
- Зміни вартості житла з часом можуть призвести до довгострокового зростання.
- Рейтинг мікрорайону, включаючи якість шкільного округу та кількість робочих місць у цьому районі
- Покупці вперше мають менший інвестиційний ризик, якщо вони можуть придбати орендоване майно для однієї сім’ї, яке готове до оренди або вже має орендаря.
- Ставки податку на нерухомість можуть сильно відрізнятися в різних містах і штатах, що може вплинути на рентабельність інвестицій.
Є багато веб-сайтів, як-от Zillow, Trulia та Realtor.com, де можна шукати будинки для продажу. Але більшість списків для людей, які шукають основний будинок.
#4. Найняти менеджера з нерухомості (якщо він не керує самостійно)
Це може зайняти більше часу, ніж це може здатися орендодавцю. Деякі речі, які потрібно зробити, щоб добре управляти орендованим майном, це пошук і перевірка орендарів, збір орендної плати та турбота про ремонт.
Закон про справедливе житло, місцеві та державні закони про орендодавців та орендарів, періодичні перевірки майна, регулярне порівняння орендної плати та отримання найкращих цін від кваліфікованих продавців – це все, що потрібно робити власникам, щоб контролювати експлуатаційні витрати та зростати прибутки від оренди нерухомості. Відвідавши Академію Roofstock, яка є навчальною програмою, розробленою для того, щоб допомогти інвесторам у нерухомість досягти успіху, нові інвестори можуть навчитися бути хорошими інвесторами та орендодавцями.
Люди, які не хочуть бути орендодавцями або не мають на це часу, часто наймають місцевого менеджера з нерухомості. Наймаючи а розпорядник майна, інвестор може насолоджуватися перевагами володіння орендованим майном, не вирішуючи всіх пов’язаних із цим проблем. Найкращі менеджери з оренди нерухомості вирішують повсякденні завдання, щоб інвестори могли зосередитися на збільшенні потоків пасивного доходу, купуючи орендоване майно на найкращих ринках із найкращим прибутком.
#5. Відстежуйте доходи та витрати
Навіть для досвідчених інвесторів у нерухомість може бути важко відстежувати дохід і витрати на оренду нерухомості. Деякі звичайні доходи та витрати, які впливають на віддачу від орендованого житла:
- Дохід від оренди
- Депозит під заставу
- Інші гроші (домашня тварина, зберігання, пральня, сусід по кімнаті тощо)
- Плата за оренду
- Вартість управління майном
- Ремонт і догляд
- Ландшафтний дизайн
- Контроль за шкідниками
- Комунальні послуги (іноді в невеликих багатоквартирних будинках)
- Виплати по іпотеці
- Страхування
- Податки на нерухомість
- Гонорари HOA
- Вартість амортизації
- Витрати власника (наприклад, подорож до нерухомості за межами штату)
Навіть незважаючи на те, що для відстеження своїх доходів і витрат ви можете використовувати самостійні нотатки, коктейльні серветки або серію електронних таблиць. Розумні інвестори в нерухомість зазвичай вибирають програмне забезпечення, створене для людей, які володіють орендованим майном. Stessa надає інвесторам у нерухомість безкоштовний потужний інструмент для управління фінансами своєї нерухомості онлайн або за допомогою телефону. Stessa зроблена інвесторами в нерухомість для інвесторів у нерухомість.
Після створення безкоштовного облікового запису все, що вам потрібно зробити, це ввести адресу орендованого майна. Пов’яжіть банківський рахунок свого підприємства, щоб створювати звіти, зокрема звіт про доходи, чистий грошовий потік і капітальні витрати.
Купівля нерухомості в оренду без грошей
Коли ласти, покупці житла та інвестори купують нерухомість, що здається в оренду, без грошей, це означає, що вони не вкладають багато чи зовсім власних грошей на початкові витрати на інвестиційну нерухомість. Якщо інвестори в нерухомість використовують менше власних грошей, вони можуть отримати кращий прибуток.
Купівля будь-якої нерухомості, яка здається в оренду, особливо без грошей, звичайно, буде коштувати грошей. Але якщо ви знаєте, що робите, вам не потрібно брати гроші з власних заощаджень. Якщо у вас небагато заощаджень, використовуйте власний капітал свого будинку або запозичіть, щоб інвестувати в нерухомість.
Переваги придбання орендованого майна як інвестиції
Є багато причин купувати орендовану нерухомість як інвестицію. Бувають хороші та погані часи, коли ви купуєте орендоване майно без грошей на нерухомість, але хороші часи зазвичай переважують погані часи.
#1. Хороший грошовий потік
Коли ви інвестуєте в оренду нерухомості, ви отримуєте хороший грошовий потік, оскільки гроші надходять на ваш рахунок щомісяця. Ви матимете більше грошей на своєму банківському рахунку, і вам не доведеться щодня ходити на роботу.
#2. Податкові пільги
Якщо ви є власником орендованого майна, є хороші шанси, що ваш штат надасть вам податкові пільги. Люди, які володіють нерухомістю, що здається в оренду, сплачують невеликі податки або взагалі не сплачують їх. Можливо, вам навіть не доведеться платити податки з грошей, які ви заробляєте, здаючи житло в оренду. Це також включає відрахування на такі речі, як іпотечні відсотки, страхування, фізичний знос і обслуговування майна. Щодня вартість життя зростає, тому ці податкові пільги можуть бути корисними.
#3. Оцінка вартості
Вартість нерухомого майна з часом зростає. Це означає, що в міру зростання ціни нерухомості з часом ви будете заробляти більше грошей і зможете швидше погасити іпотеку. Ви також можете продати свою нерухомість, коли настане відповідний час, за справедливу ціну. Хоча є ще злети і падіння, покупка a орендна нерухомість як інвестиції зростає протягом дуже тривалого часу.
#4. Ти відповідальний
Коли ви купуєте нерухомість в оренду, ви дбаєте майже про все. Ви вирішуєте, яку нерухомість ви хочете отримати, кому здавати її в оренду та як здійснювати процес купівлі інвестицій в оренду нерухомості. Залежно від того, де ви знаходитесь, ви можете придумати офіси для оренди, будинки або короткострокові відпустки.
Поради щодо придбання чудового житла для оренди
Роберт Кійосакі, який заснував компанію Rich Dad Company, якось сказав: «Інвестиції в нерухомість, навіть у невеликих масштабах, залишаються перевіреним способом збільшити грошовий потік і багатство людини».
Незважаючи на те, що це може бути правдою, не всі будинки є гарною інвестицією. Ось кілька порад щодо купівлі чудової орендної нерухомості без грошей:
- Щоб інвестувати в нерухомість, потрібно думати про довгострокову перспективу.
- Дізнайтеся про рентабельність інвестицій, грошовий потік, максимальну ставку та прибутковість готівки від інвестування в оренду нерухомості. Ви можете навчитися аналізувати угоди з нерухомістю за допомогою цього посібника.
- Перш ніж визначитися з тим, що і де купити орендовану нерухомість, слід уважно вивчити кожен ринок нерухомості.
Купівля орендованого майна за межами штату
Купівля орендованого майна за межами штату має ряд переваг. Перш за все, купуючи орендоване майно за межами штату, ви розподіляєте свій орендний портфель. Володіння нерухомістю в кількох місцях країни захищає вас від стихійних лих. Кожен штат, округ і муніципалітет мають власну ринкову економіку. Якщо ринок в одному місці падає, у вас є інші резиденції в кращих місцях.
Ще одна чудова перевага купівлі орендованого майна за межами штату полягає в тому, що ви можете вибрати потрібний тип прибутку, а потім вибрати ринок, який, швидше за все, принесе вам такий прибуток. Шукаєте нерухомість, яка щомісяця приносить найбільше грошей? Чи хотіли б ви мати більший очікуваний прибуток? Залежно від ваших цілей, ви можете визначити, куди інвестувати в нерухомість за межами вашого рідного регіону.
Крім того, якщо ви живете на дуже дорогому ринку, як-от у Сан-Франциско чи Нью-Йорку, вам може не мати сенсу володіти орендованою нерухомістю у вашому регіоні, оскільки рентабельність інвестицій (ROI) буде надто низькою або взагалі не існуватиме. Але, купуючи орендоване майно за межами штату, ви можете заробити набагато більше грошей.
Висновок
Якщо ви ставитеся до цього як до бізнесу, оренда нерухомості може стати чудовою інвестицією. Але перш ніж витрачати гроші, ви захочете знати (якомога більше), на що ви йдете. Незважаючи на те, що отримання пасивного щомісячного доходу від нерухомості є привабливим, майте на увазі, що часто потрібно багато працювати, щоб підтримувати цей дохід.
Питання і відповіді
Чи можна орендувати нерухомість в іпотеку?
Оренда не вимагає готівки. Ви можете володіти орендованим майном, сплачуючи платежі, за умови, що ви маєте право на іпотеку та маєте щонайменше 20% знижки.
Чи буду я сплачувати податок на дохід від оренди, яким я володію?
Дохід від оренди підлягає федеральному оподаткуванню та має бути включений до оподатковуваного доходу у податковій декларації так само, як і інші джерела доходу.
Чи складніше отримати іпотеку на інвестиційну нерухомість?
Позики на інвестиційну нерухомість є складнішими та дорожчими, ніж позики, які займає власник. Багато кредиторів вимагають кращого кредитного рейтингу, кращого співвідношення боргу до доходу та підтвердження того, що ви тримали того самого роботодавця протягом двох років (W2s, зарплатні, податкові декларації).
Статті по темі
- КУПІВЛЯ ОРЕНДИ: поради щодо купівлі оренди нерухомості
- ІПОТЕЧНІ СТАВКИ НА ІНВЕСТИЦІЙНУ НЕДВИЖИМОСТЬ: Поточні іпотечні ставки на інвестиційну нерухомість
- Як розпочати бізнес у сфері нерухомості: покроковий посібник для початківців
- ДОГОВІР ОРЕНДА: форми, шаблони та найкраща практика США (докладний посібник)
