Володіння орендованою нерухомістю може забезпечити безліч грошових виплат, включаючи пільги з податку на оренду майна. Коли нерухомість здається в оренду, вона створює постійний потік готівки. Відрахування на такі витрати, як страхування, податки на майно та утримання майна, можуть зменшити податок за рахунок доходу від оренди. І оскільки нерухомість має тенденцію дорожчати вартістю, ви можете продати її з прибутком.
Ще однією перевагою є амортизація, яка зменшує сплату податку інвестора протягом терміну експлуатації майна. Амортизація часто використовується інвесторами, щоб максимізувати свій прибуток від будь-якої даної об’єкта власності при мінімізації власних витрат. Ці податкові переваги можуть відігравати важливу роль у вашому інвестиційному рішенні. Давайте подивимося, як розрахувати амортизацію орендованого майна в цій публікації.
Що таке амортизація?
Амортизація – це процес вирахування вартості придбання або ремонту орендованого майна. Амортизація розподіляє ці витрати на весь термін корисного використання майна.
Припустимо, ви купуєте нерухомість для оренди. Замість того, щоб брати значну податкову знижку за рік, коли ви придбали нерухомість, ви б щороку брали частину вартості споруди як меншу амортизаційну відрахування.
Можливо, ви чули термін «амортизація», який використовується для опису зниження вартості, яке відбувається у міру зношування об’єкта власності. Це не зовсім правильно. Амортизація – це процес розпорошення вартості майна, а не визначення його вартості. Навіть якщо ваша орендована нерухомість у відмінному стані, вона знеціниться.
Що таке амортизація орендованого майна?
За оцінками IRS, термін корисного використання житлової нерухомості, зданої в оренду, у 27.5 році становить 2020 років. Протягом цього часу нерухомість зношується – або знецінюється – принаймні для цілей оподаткування.
Якщо ви інвестор у нерухомість, ви можете відняти 3.636 відсотка бази вартості нерухомості зі свого річного доходу, щоб мінімізувати суму доходу, сплаченого податку.
Знецінення покращень
Ви не просто вираховуєте вартість придбання орендованого майна. Кошти, витрачені на ремонт майна, також знецінюються. Все, що збільшує цінність або корисність властивості, відновлює її до нового або схожого на новий стан або адаптує до нового використання, вважається поліпшенням.
Кількість можливих удосконалень безмежна, але загальні вдосконалення включають:
- Додавання додаткових кімнат або гаражів.
- Введення нових систем, таких як опалення та охолодження.
- Заміна покрівлі.
- Постелити килимове покриття від стіни до стіни.
- Додавання функцій доступності, як-от пандус для інвалідних візків.
Регулярне технічне обслуговування та ремонт не вважаються покращеннями. Витрати на технічне обслуговування вираховуються як витрати в тому році, коли витрачені гроші. Наприклад, нанесення дьогтю на покрівлю вважається технічне обслуговування, тоді як заміна повної покрівлі є амортизацією.
Як довго це триває?
Амортизаційні відрахування починаються не з моменту придбання майна, а тоді, коли воно використовується для отримання доходу від оренди. Податкова служба США називає це «введення майна в експлуатацію».
Амортизація триватиме до тих пір, поки не відбудеться одна з двох речей:
- Ви вирахували всю свою «основу витрат» у власність. У більшості випадків ваша вартість — це сума, яку ви заплатили за придбання майна, включаючи будь-які податки та збори, сплачені під час розрахунку, а також будь-які зміни, внесені до майна.
- Ви деактивуєте майно, що означає, що ви більше не використовуєте його для отримання доходу. Це може бути через те, що ви продали нерухомість або просто вирішили припинити її оренду.
Правила амортизації орендованого майна
Однак не всі компоненти орендованого майна підлягають амортизації.
Наприклад, оскільки вартість землі чи ділянки не зменшується, їх не можна амортизувати. Регулярні операційні витрати, включаючи плату за управління майном, поточне технічне обслуговування та податок на майно, також не амортизуються. Натомість вони вираховуються з валового доходу від оренди в тому році, в якому вони відбуваються.
У Публікації 527 IRS згадується кілька умов, які повинні бути виконані, щоб нарахувати амортизацію орендованого майна:
- Ви повинні бути власником майна.
- Власність має надавати гроші, як правило, через орендарів.
- Термін корисного використання майна має бути визначеним, тому землю не можна амортизувати, оскільки вона ніколи не використовується.
- Термін корисного використання майна повинен бути не менше одного року.
Оскільки майно зберігається менше року, інвестори в нерухомість, які ремонтують і перевертають, не можуть його амортизувати. Оптові торговці також не можуть вимагати амортизаційних відрахувань, оскільки фактично вони ніколи не володіють нерухомістю, яку вони продають
Як розрахувати амортизацію орендованого майна
Ви можете розрахувати амортизацію орендованого майна в три кроки: визначення бази витрат, поділення на термін використання майна за обраною схемою амортизації та обчислення графіка амортизації.
№1. Встановіть свою вартість
База витрат (початкова вартість, з якої ви будете розраховувати всю майбутню амортизацію) визначається вартістю вашого орендованого майна плюс певні прийнятні витрати на закриття.
Якщо ви купуєте нерухомість як інвестицію, вартість нерухомості, швидше за все, є ціною покупки. Якщо нерухомість переходить в оренду після того, як ви там прожили деякий час, найкращим шансом стане професійна оцінка нерухомості.
Оскільки вартість землі не входить до розрахунку вартості об’єкта нерухомості, ви повинні враховувати вартість будинку лише з міркувань оподаткування.
Читайте також: 3 важливі фактори, які слід враховувати, перш ніж інвестувати в оренду нерухомості
До вартості майна можна додати певні прийнятні витрати на закриття. Ось кілька прикладів:
- Податки на нерухомість: Якщо ви погоджуєтеся сплачувати податки на нерухомість продавця, ви можете включити їх до бази витрат, якщо ви не вираховуєте їх як місцеві податки, сплачені в інших місцях у вашій податковій декларації.
- Абстрактні збори: У складі заголовної роботи складається опис майна.
- Витрати для встановлення комунальних послуг, таких як газ, світло та вода.
- Комісія за реєстрацію транзакцій: Запис про операцію зберігається у ваших місцевих органах влади. Це коштує.
- Транспортні податки: Податок на передачу часто визначається як відсоток від ціни продажу, отриманої органами місцевого самоврядування при передачі майна.
- Юридичні витрати: У деяких областях під час закриття має бути присутнім адвокат. Ви можете мати там адвоката, навіть якщо він не потрібен.
- Опитування: Щоб визначити межі власності, може знадобитися опитування.
- Страхування титула: Якщо ви подаєте заявку на отримання іпотеки, ваш кредитор вимагатиме від вас придбання права власності на кредитор. Право власності захистить вас, якщо хтось виявить дійсний інтерес у вашій власності, який не був виявлений до того, як ви закрили.
- Будь-які інші борги, які ви зобов’язалися сплатити: Це можуть бути погашені відсотки або комісійні за нерухомість.
Якщо ви заплатите 6,000 доларів США як прийнятні витрати на закриття і придбаєте інвестиційну нерухомість за 200,000 206,000 доларів, ваша загальна база витрат становить XNUMX XNUMX доларів США.
№2. Розділіть на термін корисного використання майна
Щоб розрахувати річну суму амортизації орендованого майна, розділіть базу собівартості на строк корисного використання майна.
Отже, давайте візьмемо нашу існуючу базу витрат у розмірі 206,000 27.5 доларів США і розділимо її на термін служби GDS у 7,490.91 років. Щороку виходить 3.6 доларів США, або XNUMX відсотка від суми позики.
№3. Розрахувати графік амортизації орендованого майна
Було б чудово, якби все було так просто. На жаль, це не так. Причина цього полягає в тому, що ви можете претендувати на амортизацію лише за перший рік вашого володіння майном, доки воно знаходиться в експлуатації. У результаті, якщо ви починаєте здавати нерухомість у травні, ви повинні зробити вигляд, що ви почали здавати нерухомість у середині місяця.
IRS надає таблиці наприкінці Публікації 946. Використовуйте другу діаграму в Додатку А, щоб з’ясувати, яка таблиця містить відсоток амортизації, яку потрібно сплатити за перший рік. Тому що ми працюємо GDS на орендовану житлову нерухомість з припущенням на середину місяця, починаючи з травня, ви можете вимагати 2.273 відсотка амортизації за перший рік.
Приклад амортизації орендованого житлового приміщення
Формула розрахунку амортизації на орендовану житлову нерухомість проста:
Ціна покупки – вартість землі = вартість будівлі.
Річний дозволений амортизація = вартість будівлі / 27.5 років
Як приклад, розглянемо наш односімейний будинок за 150,000 20,000 доларів США. Вартість земельної ділянки становить 5,000 XNUMX доларів США, і на момент придбання ми витратили XNUMX XNUMX доларів США на капітальне оновлення. Отже, наші річні витрати на амортизацію будуть такими:
Ціна покупки 150,000 20,000 доларів США – 130,000 5,000 доларів США вартість землі = XNUMX XNUMX доларів США вартість будівлі + XNUMX XNUMX доларів США на ремонт.
Річна дозволена амортизація = 135,000 130,000 доларів США (вартість будівлі 5,000 27.5 доларів США + ремонт 4,909 XNUMX доларів США)/ XNUMX років = XNUMX XNUMX доларів США щорічних витрат на амортизацію.
Як амортизація зменшує оподатковуваний чистий прибуток від орендованого майна
Давайте швидко розглянемо значну перевагу, яку амортизаційні витрати дають інвесторам у нерухомість. Амортизація — це безготівкові відрахування, засновані на припущенні, що житло зношується або зношується протягом 27.5 років.
Якщо наша односімейна оренда генерує річну валову орендну плату в розмірі 18,000 50 доларів США, а наші загальні операційні витрати, які включають такі речі, як управління майном, регулярне технічне обслуговування та ремонт, витрати на відсотки та податок на майно, становлять 9,000% нашого валового доходу, наш річний чистий прибуток становить XNUMX XNUMX доларів США. Однак через амортизацію наш оподатковуваний прибуток становить менше половини цього:
До амортизації загальний річний дохід 18,000 9,000 доларів США – 9,000 XNUMX доларів США операційні витрати = XNUMX XNUMX доларів США
9,000 4,909 – 4,091 XNUMX доларів США у вигляді безготівкових витрат на амортизацію = XNUMX XNUMX доларів США оподатковуваного доходу.
Отже, у цьому випадку, незважаючи на те, що ми все ще маємо 9,000 доларів готівкового прибутку, ми повинні сплатити податки лише з менш ніж половини фактично отриманої готівки. Якщо ви перебуваєте в 32-відсотковому податковому діапазоні, ви, ймовірно, щойно заощадили 1,571 доларів США на федеральних податках через витрати на амортизацію вашої односімейної орендованої нерухомості.
Що таке часткова річна амортизація орендованого майна?
У попередньому прикладі ми використали повний рік амортизації. Але що робити, якщо ви придбаєте орендовану нерухомість в середині року? На щастя, не потрібно здогадуватися, оскільки IRS вже надала відповідь.
Наведена нижче діаграма IRS порівнює місяць, коли майно було введено в експлуатацію, з відсотком вартості, який можна амортизувати:
| Місяць введення в експлуатацію | Відсоток амортизації бази витрат |
| січня | 3.485% |
| лютого | 3.182% |
| березня | 2.879% |
| квітня | 2.576% |
| Може | 2.273% |
| червень | 1.970% |
| липень | 1.667% |
| серпня | 1.364% |
| Вересень | 1.061% |
| жовтень | 0.758% |
| Листопад | 0.455% |
| Грудень | 0.152% |
Яка тривалість амортизації?
Амортизація не триває нескінченно. Амортизація може закінчитися двома шляхами для поточного власника нерухомості:
- Через 27.5 років вся база витрат була віднята.
- Майно виводиться з експлуатації шляхом його продажу або припинення прибутку.
Годинник амортизації «скидається», коли майно переходить із рук у руки. Таким чином, навіть якщо ви утримували майно протягом п’яти років і спожили близько 18% загальної амортизації, новий власник може перезапустити цикл амортизації тривалістю 27.5 років.
Однією з численних причин, чому 1031 угода з відкладенням податку, настільки популярна серед інвесторів у нерухомість, є ця. На додаток до відстрочки будь-яких податків на приріст капіталу, ви можете інвестувати в нерухомість при перепродажі, якій кілька років, і все ще відраховувати 100% витрат на амортизацію, щоб зменшити оподатковуваний чистий прибуток.
Відшкодування амортизації під час продажу орендованого майна
Скидання годинника амортизації зручно для покупців, але що станеться з амортизацією, яку ви витратили та отримали прибуток як продавець?
Податкова служба «відбиває» вашу амортизацію, коли ви продаєте своє майно. Кожного року, коли ви приймаєте витрати на амортизацію, ваша база витрат зменшується, а потенційний приріст капіталу під час продажу збільшується.
Наприклад, через п’ять років базова вартість нашого будинку в розмірі 120,000 24,545 доларів США (без вартості землі) зменшується на 4,909 5 доларів США (95,455 24,545 доларів США на річну амортизацію х XNUMX років) для поточної вартості XNUMX XNUMX доларів США. Фактично, витрати на амортизацію в розмірі XNUMX XNUMX доларів, які ви використовували для зниження оподатковуваного доходу протягом попередніх п’яти років, тепер підлягають податку на приріст капіталу.
Однак, використовуючи біржу з відкладенням податку 1031 для продажу однієї інвестиційної нерухомості та придбання іншої, ви можете відкласти сплату податків на амортизацію та приріст капіталу.
Яка тривалість амортизації?
Період відновлення – це часовий проміжок, протягом якого власники нерухомості можуть відраховувати амортизацію. База витрат, включаючи будь-які перегляди, вичерпується в кінці періоду відновлення. Однак майте на увазі, що власники нерухомості, які інвестують у поточні покращення, мають можливість з часом змінювати свою основу витрат.
Що станеться, якщо я не спишу амортизацію орендованого майна?
Інвестору-початківцю в нерухомість може бути просто забути про цю податкову пільгу, особливо якщо ви самостійно підготуєте свої звіти. На щастя, ви можете вимагати свою амортизаційну виплату в останній податковій декларації після факту.
Поширені запитання про амортизацію орендованого майна
Як нараховується амортизація орендованого майна?
Щоб розрахувати амортизацію орендованого майна, ви повинні спочатку визначити базу собівартості, яка є вартістю майна за вирахуванням землі плюс відповідні витрати на закриття. Відповідно до використовуваного методу нарахування амортизації ця сума розподіляється на строк корисного використання майна.
Чи потрібно амортизувати орендоване майно?
Підсумовуючи, ви не зобов’язані законом амортизувати орендоване майно. З іншого боку, рішення не амортизувати орендоване майно є величезною фінансовою помилкою. Це те саме, що викидати відсоток доходу від оренди нерухомості.
Що станеться, якщо ви забудете нарахувати амортизацію?
Якщо ви не нарахуєте амортизацію активу, IRS вважає, що це використання неправильного методу обліку, який можна вирішити лише шляхом подання форми 3115.
Статті по темі
