Інвестування в оренду нерухомості є хорошим місцем для початку для нових інвесторів у нерухомість. Оренда нерухомості може створювати грошовий потік, а також цінність завдяки вдячності. Інвестори виграють від податкових пільг і відрахувань при купівлі нерухомості.
Хоча інвестування в оренду нерухомості може бути прибутковим методом інвестування в нерухомість, перед тим, як це зробити, потрібно багато чого розглянути. Цей вичерпний підручник навчить вас, як починати інвестувати в оренду нерухомості як новачок. Ми розглянемо, що потрібно для інвестування в оренду нерухомості, типові підводні камені, яких слід уникати, і пункти, на які варто звернути увагу, перш ніж купувати свою першу оренду нерухомості.
Що таке оренда нерухомості?
Об’єкти оренди — це житлові чи комерційні об’єкти, які здаються в оренду або в оренду орендарю на певний період часу. Розрізняють короткострокову оренду, наприклад оренду на відпочинок, і довгострокову оренду, наприклад оренду на один-три роки.
Оренда житла варіюється від однієї до чотирьох сімей і включає:
- односімейні будинки,
- дуплекси,
- триплекси, а також
- квадплекси.
Комерційна оренда нерухомості буває різних форм, зокрема:
- багатоквартирні (квартирні комплекси),
- комерційні (наприклад, склад або власне зберігання),
- робоче місце,
- & торговельні площі
- багаторазового використання.
Оскільки вони менш дорогі, оренда житла часто є більш доступною для новачків. Наперед потрібно менше грошей, що зазвичай означає, що отримати фінансування легше. Хоча існують винятки, оренду житлової нерухомості часто легше обслуговувати. Керувати одним орендарем зазвичай легше, ніж двадцятьма.
В результаті цього докладного посібника з інвестування в оренду нерухомості зосереджено на оренді житла.
Більшість інвесторів купують орендоване майно, щоб створити позитивний грошовий потік або заробити щомісяця більше грошей, ніж витрачають на витрати. Хоча не всі об’єкти оренди спочатку мають позитивний грошовий потік, його досягнення є типовою метою інвестування в оренду.
Інвестування в оренду нерухомості
Володіння орендованою нерухомістю є активним видом інвестування в нерухомість, що вимагає часу, уваги та участі. Не кожен може бути господарем. Як бачите, для пошуку, оцінки, придбання та управління високоякісною орендою нерухомості потрібно багато роботи.
Хоча деякі з цих активних завдань можна передати на аутсорсинг, вони рідко бувають повністю пасивними, і завжди існують ризики.
Чи вважаєте ви, що інвестування в оренду нерухомості є для вас хорошим вибором? Продовжуйте читати, щоб дізнатися, з чого почати та як ефективно підготуватися до поточного завдання.
Давайте розглянемо сім кроків, які вам знадобляться для інвестування в оренду нерухомості:
№1. Вирішіть, куди ви хочете вкласти свої гроші.
Початківці інвестори в нерухомість часто намагаються інвестувати в оренду нерухомості у своїх районах. Це може означати проживання в тому самому поштовому індексі, місті чи штаті, що й їхня поточна адреса. Однак, залежно від ринку, на якому ви живете, це може бути неможливим і не завжди найкращим.
Орендна плата може не сприяти позитивному грошовому потоку від оренди нерухомості, якщо ви живете в районі, де вартість нерухомості є високою на ринку.
Читайте також: Комерційна нерухомість: визначення, типи, компанії та найкращі поради щодо інвестування
Можливо, ви живете на ринку з високими цінами, наприклад у Сан-Франциско, де типова нерухомість для однієї сім’ї становила 1.6 мільйона доларів у березні 2021 року. Можливо, у вас не вистачить грошей, щоб купити сусідню орендовану нерухомість. Якщо це так, шукайте свої початкові інвестиції на інших ринках.
Хоча може бути легше підтримувати оренду, яка знаходиться всього в 10 хвилинах, а не в двох штатах, ви можете інвестувати в будь-який ринок. Якщо ви не збираєтеся інвестувати у свій власний двір, подивіться широко на інші ринки, шукаючи регіони, які відповідають наступним критеріям:
- Попит на оренду нерухомості високий, але доступність житла та рівень вакантності низькі.
- Зростання робочих місць або постійно, або збільшується. Економічне зростання, створення робочих місць і зростання населення є позитивними ознаками.
- Середній дохід від оренди покриває вартість орендованого майна та відповідає коштам, які ви можете інвестувати. Оренда нерухомості за 200,000 700 доларів США не принесе великої віддачі, якщо її можна орендувати лише за 20,000 доларів на місяць. І якщо у вас є лише 200,000 XNUMX доларів, які потрібно відкласти, ви навряд чи отримаєте дозвіл на банківське фінансування орендованого майна за XNUMX XNUMX доларів.
Читайте також: Оцінка нерухомості: як оцінити свої інвестиції та нерухомість.
Існує безліч безкоштовних і платних інструментів, які допоможуть вам провести дослідження ринку в різних місцях країни, включно з нашим власним довідником про найкращі місця для придбання нерухомості в оренду в 2023 році. Використовуйте їх, щоб дізнатися про економічне зростання, попит на житло. , рівень вакантності, середній дохід та середня вартість житла в різних місцях.
- Mashvisor — це частково безкоштовний веб-сайт, який допомагає вам оцінити ціни на оренду для відпустки, поточні пропозиції та життєздатність потенційних інвестицій. Деякі функції доступні лише після придбаного оновлення.
- Local Market Monitor – це платний веб-сайт, який пропонує демографічні дані ринку, оцінку інвестицій та ставки капіталізації.
- Department of Numbers — це безкоштовний веб-сайт, який надає інформацію про населення, зайнятість, житло та економічну інформацію.
- Показники вакансій можна знайти на Census.gov.
- Найпопулярніші ринки нерухомості США описані в статті PwC «Нові тенденції у сфері нерухомості 2021».
Прийнявши рішення про ринок для інвестування, вивчіть його на мікрорівні. Визначте певні райони або поштові індекси для націлювання, враховуючи такі фактори для кожної області:
- Попит і пропозиція житла, включаючи будь-яке майбутнє будівництво, яке підвищить попит. Рівень злочинності.
- Оцінки школи.
- Середня вартість нерухомості.
- Орендна плата приблизно середня.
- Якісь конкретні ринки, яких слід уникати чи переслідувати, наприклад, студентське чи дешеве житло?
№2. З’ясуйте, у що ви хочете інвестувати.
Хоча оренда нерухомості для однієї сім’ї є одним з варіантів інвестування, вони не єдині. Ви можете володіти дуплексом, триплексом, квадроплексом або чимось набагато більшим (якщо ви хочете здавати свою нерухомість в комерційну оренду). Визначте, чи хочете ви орендувати нерухомість на час відпустки чи на довгострокову оренду.
Який би тип власності ви не вибрали, важливо розуміти, які функції цього типу власності користуються попитом. Сюди входить розмір пристрою або будинку, кількість спалень і ванних кімнат, а також будь-які зручності, такі як басейн або камін.
Визначте, чи є певний тип властивості перенасиченим чи недостатнім. Наприклад, ви можете виявити, що в регіоні занадто багато однокімнатних квартир і занадто мало двокімнатних квартир, доступних для оренди. Ви можете зробити це, переглянувши поточні ринкові запаси на веб-сайтах галузі оренди нерухомості, таких як Zillow, HotPads або ForRent.com. Спілкування з місцевим агентом з нерухомості – це ще один чудовий підхід до вивчення даного ринку.
Переконайтеся, що ви розумієте, що ви шукаєте в орендованій нерухомості, наприклад:
- область поверхні,
- кількість спалень або ванних кімнат тощо.
- стиль конструкції (наприклад, дерево або бетон),
- тип доступної парковки та
- Тип власності (наприклад, односімейний будинок, квартира, таунхаус, дуплекс, триплекс або чотириплекс).
Нерідко різні спільноти мають різні набори вимог.
№3. Знайдіть потенційну оренду нерухомості, в яку можна інвестувати.
Ви можете почати шукати нерухомість для інвестування, коли звузите свій ринок і визначите свої критерії. Існують різні методи пошуку інвестиційної нерухомості.
Знайдіть MLS або проконсультуйтеся з ріелтором.
Пошук у службі множинних лістингів (MLS) є найбільш типовим методом пошуку відповідної інвестиційної нерухомості. Такі веб-сайти, як Realtor.com і Zillow, дозволяють налаштувати параметри пошуку та отримувати сповіщення, коли нова нерухомість відповідає цим критеріям.
Ви також можете зв’язатися з місцевим агентом з інвестицій у нерухомість і попросити їх налаштувати такі самі сповіщення для вас. Хороший ріелтор може стати чудовим джерелом зв’язків з банками, кредитними установами, підрядниками та постачальниками, що стане в нагоді при купівлі нерухомості для оренди.
Вони також можуть надіслати вам «кишенькові списки», тобто списки, які ще не були опубліковані в MLS.
Придбайте оренду нерухомості під ключ
Деякі підприємства спеціалізуються на продажі повної оренди нерухомості. Після покупки ці оренди не потребують практично ніякого обслуговування; це, перш за все, інвестиція, що приносить готівку. (Звичайно, жодна оренда не є повністю пасивною; вам може знадобитися втрутитися, якщо щось піде не так.)
У більшості випадків нерухомість була відремонтована, у них є існуючий орендар, а обов’язки орендодавця виконує стороння керуюча компанія.
Однак те, що інвестиція «під ключ» не означає, що вона хороша. Дослідіть ринок, щоб дізнатися, чи підтримують ціна покупки нерухомості, орендна ставка та місце розташування інвестиції.
Співпраця з оптовим продавцем.
Позаринкові варіанти інвестування за цінами, нижчими за ринкові, виявляються оптовими продавцями нерухомості. Вони торгуються з продавцем про низьку ціну покупки, а потім передають контракт сторонньому учаснику за вищою ціною. Оптовик отримує прибуток від різниці між цінами купівлі та продажу.
Для закриття оптової нерухомості часто потрібна 100-відсоткова оплата готівкою. Вони часто вимагають ремонту або покращення, тому вони можуть бути непридатними для фінансування. Існують альтернативні кредитори, такі як тверді гроші та приватні кредитори, які можуть допомогти готівкою для закриття та фінансуванням для ремонту нерухомості. Ці кредитори, з іншого боку, можуть стягувати високі відсоткові ставки і надавати гроші лише на обмежений час.
Хоча оптові торговці можуть надати виняткові можливості для неринкових інвестицій, фінансові проблеми можуть зробити роботу з ними проблематичною.
Маркетинг прямим контактом
Маркетингова кампанія – це ще один прийом для визначення можливої оренди нерухомості, в яку можна інвестувати. Ви можете використовувати цільовий веб-маркетинг або бандитські знаки. Ще один поширений варіант – прямий поштовий маркетинг.
Інвестор використовує пряму розсилку, щоб розсилати серію листів або листівок продавцям, що не на ринку. Наприклад, дерево джерел списків і даних дозволяють створювати та купувати списки людей, які відповідають певним критеріям. Шукайте власників, які перебувають у порядку викупу або попереднього викупу, нерухомість, яка нещодавно пройшла через заповіт, або нерухомість, яка перебуває у вільному та беззаставному володінні (без іпотеки).
Ви можете відфільтрувати результати за такими параметрами властивості, як кількість спалень і ванних кімнат, а також за округом, поштовим індексом або містом.
Набравши або написавши від руки серію листів чи листівок, ви можете створити власну поштову кампанію. Ви також можете залучити третю сторону, щоб зробити це за вас.
Ця стратегія пошуку можливих інвестицій вимагає найбільше часу та грошей. Це може бути чудовим способом знайти неринкову оренду нерухомості, але це може бути не найкращим варіантом для вас. Це гарне джерело неринкових запасів, якщо ви готові витратити час, зусилля та гроші, необхідні для проведення успішної поштової кампанії.
№ 4. Перегляньте властивості оренди та запустіть цифри
Це дуже важливо для розрахунку чистого грошового потоку для орендованого майна. Це дохід від оренди після вирахування витрат і платежів по іпотеці. Це особливо важливо, якщо ви хочете мати позитивний грошовий потік, що майже напевно є.
Для початку визначте, який дохід від оренди ви зможете отримати. Rentometer — це безкоштовний інструмент, який дозволяє порівнювати середні та середні ціни оренди на основі розташування, розміру та типу вашої нерухомості. Якщо нерухомість наразі має орендаря, переконайтеся, що орендар сплачує ринкову орендну плату; може бути можливість підняти орендну плату.
Завжди впевнений, що подібна орендна плата знаходиться в такому ж стані, як і ваша нерухомість. Якщо ваша орендна плата застаріла або недостатньо зручностей у порівнянні з іншими об’єктами в громаді, можливо, ви не зможете стягувати ринкову орендну плату, доки не зробите модернізацію або реконструкцію.
Визначте типову норму вакантних площ для вашого конкретного району на основі типу нерухомості, яку ви купуєте, після оцінки ринкової орендної плати для нерухомості. Щоб отримати цю інформацію, скористайтеся переписом або інструментом даних про нерухомість.
Далі включіть будь-які витрати, пов’язані з майном, які можуть включати:
- Податки,
- Страхування нерухомого майна (також може знадобитися страхування від повені),
- Каналізація та вода,
- сміття,
- Електричний,
- Газ,
- Плата за товариства власників житла (ТСЖ),
- реклама,
- Технічне обслуговування (стандарт галузі становить 1%-3% вартості нерухомості),
- Догляд за газоном
- Управління майном (якщо ви використовуєте сторонній менеджер).
Читайте також: 5 необхідних онлайн-інструментів з нерухомості для агентів
Під час розрахунку рентабельності інвестицій більшість орендованих об’єктів нерухомості використовують прибуток готівкою. З іншого боку, верхня ставка є вигідною, якщо інвестувати в нерухомість з більш ніж однією орендою.
Майте на увазі, що завжди існує ймовірність того, що нерухомість не принесе прибутку або прибутку, які раніше очікувалися. Ви також можете зіткнутися з несподіваними проблемами в ході підприємства. Немає такого поняття, як «ідеальний» прибуток від інвестицій, ідеальна максимальна ставка або оптимальний щомісячний грошовий потік. Усе зводиться до ваших власних інвестиційних цілей, бажаної норми прибутку та терпимості до ризику.
Проаналізуйте кожне орендоване майно та продовжуйте інвестиції, які відповідають вашим потребам.
№ 5. Отримати фінансування (якщо потрібно)
Якщо ви не можете оплатити всю нерухомість готівкою, вам знадобиться фінансування. Після того, як ви вибрали інвестицію, почніть документацію та процедуру андеррайтингу якомога швидше. Не кожен банк кредитує фізичних осіб на інвестиційну нерухомість; виберіть кредитора або банк, з якими ви можете працювати, перш ніж передати майно під договір.
Більшість банків вимагають початковий внесок у розмірі 20%, але частіший внесок означає кращу процентну ставку. Процентні ставки за кредитами на інвестиційну нерухомість зазвичай вищі та можуть змінюватися залежно від типу нерухомості, яку ви купуєте.
№6. Знайдіть орендаря
Після того як ви закриєте нерухомість, вам потрібно буде знайти орендаря. Перевірка орендарів може бути різницею між порядним орендарем, який обслуговує нерухомість і вчасно платить, і тим, хто запізнюється щомісяця, повністю припиняє платити або кидає нерухомість на сміття на виїзді.
За невелику ціну такі онлайн-програми, як My Rental, Turbo Tenant і My Smart Move, можуть перевіряти орендарів, водночас забезпечуючи дотримання законодавства про справедливе житло. Сторонні керуючі компанії також виконуватимуть процедуру перевірки орендарів як частину своїх послуг.
Якщо ви займаєтеся цим самостійно, переконайтеся, що ваш метод перевірки однаковий для кожного орендаря. Зрозумійте стандарти справедливого житла та перевірочні запитання, які ви хочете поставити. Хоча ви самі визначаєте свої потреби, є кілька галузевих стандартів у секторі оренди житлової нерухомості, про які вам слід знати:
- Дохід, що дорівнює або перевищує суму орендної плати (золотий стандарт утричі перевищує суму орендної плати).
- Історія роботи, яка відповідала поточній, стабільній роботі.
- Прибутки, що підлягають перевірці (тобто платіжні квитанції, виписки з банку або податкові декларації).
- Кредит, який відповідає або перевищує ваш мінімальний мінімум (620 – звичайний мінімум).
- Перевірка кримінальної історії, яка відповідає вашим критеріям щодо попередньої судимості або проступків.
- Попередні орендодавці, які можуть підтвердити попередню історію оренди та продуктивність.
Якщо під час перевірки буде виявлено проступок, кримінальна історія, виселення чи інший небажаний результат, задавайте запитання, щоб дізнатися більше. Ви не зобов’язані здавати потенційному орендареві в оренду, якщо вони не відповідають вашим стандартам житла (що має відповідати вимогам Fair Housing).
Майте на увазі, що навіть найкращий процес перевірки може призвести до того, що орендар не дотримається угоди.
Орендні точки, на які варто звернути увагу
Оренда – це юридично обов’язкова угода між орендарем та орендодавцем, яка описує обов’язки кожної зі сторін. Це часто включає:
- чи дозволено орендареві мати домашніх тварин,
- Правила зміни майна,
- межі фарбування,
- напрямки паркування транспортних засобів,
- порядок оформлення заявки на ремонт,
- Терміни сплати оренди та несвоєчасної плати,
- як здійснити платіж і
- будь-які інші закони та правила, про які орендар повинен знати
Договір оренди може мати дві сторінки або двадцять сторінок. Хоча в Інтернеті доступні численні безкоштовні договори оренди, бажано, щоб проаналізувати або підготувати для вас угоду спеціаліст з нерухомості.
№ 7. Подбайте про майно
Управління майном передбачає виконання таких завдань:
- Перевірка нових орендарів
- Догляд за орендою та переїздом;
- Узгодження запитів на технічне обслуговування від орендарів;
- Взаємодія з орендарями
- Отримання орендної плати;
- Доставка нагадувань, таких як несвоєчасна оплата та повідомлення про виселення;
- Перевірки виселення; і
- Оплата будь-яких депозитних зборів після виїзду
Коли справа доходить до управління нерухомістю, у вас є два варіанти: найняти третю особу або впоратися з цим самостійно.
Скористайтеся послугами сторонньої управлінської організації.
Наймання компанії з управління нерухомістю, ймовірно, буде найкращим варіантом, якщо метою оренди нерухомості є отримання пасивного доходу. В обмін на щомісячну плату вони керують усім, що стосується оренди.
Кожен бізнес управління має окрему плату та структуру послуг, яка може бути фіксованою сумою або відсотком від валової орендної плати. Як правило, ви платите 8–12% орендної плати.
Перш ніж найняти керівну фірму, пройдіть з нею співбесіду. Запитуйте рекомендацій від попередніх клієнтів, відвідайте інші заклади, якими вони керують, і перевірте відгуки в Інтернеті, щоб підтвердити, що вони виконують свої обіцянки.
Самостійне керування орендованою нерухомістю
Якщо ви вирішили керувати нерухомістю самостійно, подумайте про використання безкоштовної онлайн-служби оренди, як-от Cosy або Avail, яка дозволить вам:
- Оренда та отримання депозитів онлайн,
- Контроль оренди (у тому числі відправлення на електронний підпис),
- Надсилати текстові або електронні нагадування про настання терміну оренди, якщо платежі запізнюються,
- Автоматично визначати, чи є заборгованість за прострочення, і
- Усі платежі мають надходити безпосередньо на ваш банківський рахунок.
Читайте також: Оцінка нерухомості: як оцінити свої інвестиції та нерухомість.
Ремонт і технічне обслуговування є однією з останніх активних робіт в управлінні орендованим майном. Найкраще як орендодавець бути активним щодо технічного обслуговування, щоб вам не довелося мати справу з аварійним ремонтом. Переконайтеся, що майно знаходиться в хорошому робочому стані, перш ніж прийде орендар. Перевірте:
- сантехніка,
- електричний,
- стеля,
- Системи HVAC тощо.
- водонагрівач гарячої води
- вентилятори,
- а також ліхтарі
- прилади.
Можливо, буде корисно надати орендареві нагадування або навіть припаси для планового технічного обслуговування, наприклад заміни повітряного фільтра.
Багато орендодавців складають список постачальників послуг на території, таких як різноробочі, сантехніки, електрики та підрядники. Якщо потрібен непередбачений ремонт, орендодавець точно знає, до кого звернутися, щоб проблему вирішили якомога швидше.
Виконайте покроковий огляд нерухомості до того, як орендар вселиться. Зробіть зображення кожної кімнати з мітками часу та запишіть стан об’єкта у звіті про огляд. Цей договір повинен бути підписаний як орендарем, так і орендодавцем при заселенні та виїзді.
Ця угода демонструє орендарю ваші очікування щодо стану оренди при виїзді та дозволяє вам посилатися на початковий стан, якщо є якісь розбіжності. Використовуйте ті самі критерії після виїзду, щоб оцінити умови та визначити, скільки заставу орендарю буде повернено.
Топ-10 особливостей вигідної оренди нерухомості
№1. Місце резиденції
Тип орендарів, які ви залучаєте, і ваш рівень вакантності будуть визначатися районом, в якому ви купуєте. Якщо ви купуєте поблизу університету, студенти, швидше за все, будуть домінувати у вашому колі потенційних орендарів, і вам може бути важко заповнити вакансії кожного літа. Майте на увазі, що деякі муніципалітети намагаються перешкоджати переходу на оренду, вводячи дорогу плату за дозвіл і бюрократію.
№2. Податки на нерухомість
Податки на нерухомість будуть сильно відрізнятися в різних районах, які ви вибрали, і ви захочете знати, скільки ви втратите. Високі податки на нерухомість — це не завжди погано — наприклад, у красивій місцевості, яка приваблює довгострокових орендарів, — але є також небажані місця з високими ставками.
У муніципальному управлінні оцінки буде вся податкова інформація, або ви можете поговорити з місцевими домовласниками. Перевірте, чи не буде найближчим часом підвищення податку на нерухомість. У фінансовій кризі муніципалітет може підвищити податки значно вище того, що орендодавець може практично вимагати в оренду.
№3. Навчальні заклади
Якщо ви маєте справу з сімейним будинком, подумайте про якість місцевих шкіл. Хоча вашою першою проблемою буде щомісячний грошовий потік, загальна вартість орендованого майна вступить у гру, коли ви його продасте. Якщо поблизу немає хороших шкіл, вартість ваших інвестицій може постраждати.
№ 4. Крадіжка
Ніхто не хоче жити поруч із вогнищем незаконної діяльності. Статистичні дані про злочини по сусідству мають бути доступні в місцевій поліції або публічній бібліотеці. Перевірте рівень вандалізму, тяжких і дрібних злочинів і зазначте, чи зростає чи зменшується злочинна діяльність. Ви також повинні поцікавитися частотою присутності поліції у вашому районі.
№ 5. Ринок праці
Більше орендарів приваблюють місця з розширеними перспективами працевлаштування. Зверніться до Бюро статистики праці США (BLS) або в місцевій бібліотеці, щоб дізнатися, як оцінюється певна область з точки зору наявності роботи. Якщо з’явиться оголошення про переїзд великої корпорації в околиці, ви можете посперечатися, що працівники, які шукають місце для проживання, будуть стікатися туди. Залежно від типу бізнесу це може вплинути на підвищення або зниження вартості житла. Ви можете припустити, що якщо ви хочете, щоб ця фірма була у вашому дворі, ваші орендарі також знайдуть.
№6. Засоби
Прогуляйтеся околицями та подивіться на парки, ресторани, спортзали, кінотеатри, зупинки громадського транспорту та інші зручності, які приваблюють орендарів. Мерія може пропонувати рекламні брошури, які можуть вказати вам у напрямку найкращого поєднання громадських зручностей і приватної власності.
№ 7. Майбутній розвиток
Відділ місцевого планування матиме інформацію про існуючі розробки або плани регіону. Якщо там багато будівель, це, швидше за все, чудова зона для зростання. Слідкуйте за новинами, які можуть вплинути на вартість нерухомості поблизу. Додаткові нові будинки також можуть конкурувати з вашим майном.
№ 8. Кількість доступних оголошень і вакансій
Якщо місцевість має надзвичайно велику кількість записів, це може бути результатом сезонного циклу або занепаду спільноти — ви повинні визначити, який це. Високий рівень вакансій у будь-якій ситуації змушує орендодавців знижувати орендну плату, щоб залучити орендарів. Орендодавці можуть підвищити орендну плату, оскільки рівень вакансій низький.
№ 9. Орендна плата в середньому
Дохід від оренди буде вашим хлібом з маслом; тому вам слід знати середню орендну плату в цьому районі. Переконайтеся, що будь-яке майно, яке ви розглядаєте, може генерувати достатню орендну плату для покриття ваших іпотечних платежів, податків та інших витрат. Дослідіть територію досить добре, щоб передбачити, де вона буде в наступні п'ять років. Якщо ви можете дозволити собі цей регіон зараз, але податки, ймовірно, зростуть у майбутньому, а доступна нерухомість сьогодні може означати банкрутство пізніше,
№ 10. Стихійні лиха
Страхування – це ще одна витрата, яку вам доведеться вирахувати зі своїх прибутків, тому вам потрібно знати, скільки це коштуватиме. Якщо ви живете в зоні, що зазнає землетрусів або повеней, витрати на страхування можуть з’їсти ваш дохід від оренди.
Поширені помилки в оренді майна для новачків
№1. Прорахунок попиту в регіоні
Не купуйте нерухомість на ринку, який не підтримує ваші інвестиції, лише тому, що ви вважаєте, що це гарне місце для інвестицій. Це вірно для всіх видів нерухомості, що здається в оренду, але особливо це стосується оренди для відпустки.
Успіх або невдача вашого орендованого майна визначається попитом і пропозицією. Досліджуйте попит і пропозицію у вашому регіоні. Знайдіть середній рівень вакантних площ для вашої категорії нерухомості в режимі реального часу. Вони підкажуть вам, чи це гарне місце для інвестування ваших грошей. Показники вакансій можна знайти в даних перепису, а місцеві агенти та менеджери нерухомості можуть надати вам актуальну інформацію про вакансії.
№2. Завищення витрат і заниження орендної плати
Інвестори-початківці часто переоцінюють чисту орендну плату, оскільки вони в захваті від потенційних можливостей володіння орендованою нерухомістю. Було б розумно помилитися на стороні обережності і оцінити свої показники з орендною ставкою, яка трохи нижча за середню.
Якщо ваші розрахунки з цим числом видаються вдалими, ринкова оренда буде ще кращою. Це дозволяє вам бути більш гнучкими щодо ціни оренди, якщо ринок змінюється або якщо в цій місцевості є більше пропозиції, ніж попит на ваш тип оренди.
Підтвердьте свої прогнозовані витрати перед покупкою оренди. Вивчіть річну ставку податку, дізнайтеся ціну за страхування оренди майна та перевірте попередні рахунки за електроенергію. Якщо це ваша перша інвестиція в оренду, подумайте про те, щоб також включити подушку витрат у розмірі 5–10%.
№3. Недотримання та недооцінка витрат на ремонт
Навіть якщо ви заощадите гроші на несподіваний ремонт і щорічне технічне обслуговування, вам може не вистачити, щоб замінити великий елемент.
В якості запобіжного заходу тримайте кілька тисяч доларів на ощадному рахунку. Це гарантує, що у вас є додаткові кошти на випадок дорогого аварійного ремонту.
№ 4. Недостатньо швидко розпочати процедуру виселення
Виселення не є приємним досвідом. Однак завжди існує ймовірність того, що орендар припинить платити, вимагаючи від вас виселити його.
Ознайомтеся з правилами виселення вашого штату і не відкладайте початок процедури виселення занадто довго. Початківці орендодавці часто дають орендареві кілька шансів, і перш ніж вони це усвідомлюють, проходить кілька місяців без орендної плати. Вони ще мають виселяти людей. Дотримуйтесь умов договору оренди, якщо в ньому зазначено, що ви повідомите про це за 30 днів після певної кількості днів несплати.
Які поширені юридичні проблеми пов’язані з орендою нерухомості?
Звичайні правові проблеми, пов’язані з орендою нерухомості, включають виселення, суперечки щодо застави, контроль орендної плати та придатність для проживання. Орендодавці повинні бути ознайомлені зі своїми державними та місцевими законами та правилами, щоб уникнути потенційних судових спорів з орендарями.
Які закони та правила щодо оренди нерухомості в різних штатах?
Закони та правила, що стосуються оренди нерухомості, відрізняються в різних штатах. Наприклад, в деяких штатах діють закони про контроль над орендою, які обмежують суму, на яку орендодавець може підвищити орендну плату, а в інших – ні. Крім того, деякі штати мають спеціальні закони про гарантійні депозити, а інші – ні. Щоб уникнути будь-яких юридичних проблем, орендодавцям важливо знати закони та правила свого штату.
Що станеться, якщо орендар завдасть шкоди орендованому майну?
Якщо орендар завдає шкоди орендованому майну, орендодавець може стягнути з орендаря витрати на усунення пошкоджень. Це можна зробити шляхом відрахувань із застави або шляхом прямого платежу від орендаря. Якщо збиток є значним, орендодавець може подати позов проти орендаря, щоб відшкодувати збитки.
Яка роль менеджера нерухомості в оренді нерухомості?
Менеджер нерухомості відповідає за управління повсякденними операціями орендованого майна, включаючи пошук і перевірку орендарів, збір орендної плати, обслуговування та ремонт, а також розгляд будь-яких скарг чи проблем орендарів. Менеджери нерухомості можуть бути найняті орендодавцями для допомоги в управлінні їхнім орендованим майном і можуть надати цінну підтримку та досвід у цій галузі.
Як орендодавець може захистити свою орендовану нерухомість від стихійних лих?
Орендодавці можуть захистити свою орендовану нерухомість від стихійних лих, вживаючи певних запобіжних заходів, наприклад, встановлюючи датчики диму, закріплюючи незакріплені предмети та створюючи план екстреної евакуації. Крім того, орендодавці можуть придбати страховку, щоб захистити своє орендоване майно від пошкоджень, спричинених стихійними лихами.
Висновок
У кожному штаті є хороші міста, хороші райони та хороші властивості. Щоб вибудувати всі три, потрібно багато працювати ногами та вивчати. Коли ви визначите свою ідеальну нерухомість для оренди, зберігайте свої очікування реалістичними та переконайтеся, що ваші власні фінанси в достатньо хорошому стані, щоб дочекатися, поки нерухомість почне приносити гроші.
Якщо підходити до нього по-діловому, оренда нерухомості може стати видатною інвестицією. Але перш ніж вкладати гроші, ви захочете зрозуміти (наскільки це можливо), у що ви вплутуєтесь. Хоча перспектива отримувати пасивний щомісячний дохід від нерухомості є привабливою, дуже важливо розуміти, що часто потрібно багато праці, щоб підтримувати цей дохід.
Інвестування в оренду нерухомості може бути досить вигідним. Однак ви повинні провести ретельне дослідження нерухомості, ринків та орендарів.
- ДОГОВІР ОРЕНДА: форми, шаблони та найкраща практика США (докладний посібник)
- УПРАВЛІННЯ ВЛАСНОСТЬЮ: Ролі менеджерів і фірм (+ найкраще програмне забезпечення)
- КРЕДИТОРИ СТАРТИХ ГРОШІ: найкращі кредитори твердих грошей для інвесторів вперше (оновлено)
- Оцінка нерухомості: як оцінити свої інвестиції та нерухомість.
- Комерційна нерухомість: визначення, типи, компанії та найкращі поради щодо інвестування
- НЕРУХОМІСТЬ ЗА РИНКОМ: Як знайти нерухомість для продажу поза ринком
