Власники нерухомості мають різні альтернативи, коли справа доходить до продажу своїх будинків. У них є можливість зробити відкритий список, що дозволяє агенту демонструвати та продавати свій будинок. Ця невиключна угода про лістинг дозволяє власнику наймати кількох брокерів одночасно. У цій статті ми обговоримо все, що вам потрібно знати про відкритий лістинг, угоди, нерухомість, додаток і відкритий лістинг проти ексклюзивного агентства.
Основна відмінність між відкритим листингом і листингом, який дозволяє лише одному агенту рекламувати та продавати будинок, полягає в тому, що у відкритому списку власник зазвичай сплачує лише комісію брокеру з продажу. Власник жодним чином не представлений. Це приблизно половина звичайних зборів.
Власники не платять брокеру, щоб він представляв їх, але платить брокер, який представляє покупця. А якщо власник самостійно знайде покупця, комісійних нікому не буде.
Що таке відкритий лістинг і як він працює?
Відкритий список має два наслідки нерухомість. Відкритий список — це нерухомість на продаж, яка була внесена в список багатьох агентів з нерухомості, щоб залучити якомога більше потенційних покупців. Агент, який залучить покупця-переможця на нерухомість, отримає комісію.
Відкритий список також може стосуватися продавця, який продає свій будинок або майно без допомоги a агент з нерухомості (і, таким чином, без необхідності сплачувати їм комісію).
У будь-якому випадку відкритий список є полярною протилежністю an ексклюзивний список, в якому власник нерухомості наймає агента з нерухомості, який є єдиним способом брати участь у торгах та придбати майно. Цей агент має єдине в своєму роді або ексклюзивне право демонструвати та продавати нерухомість.
Яка різниця між відкритим і ексклюзивним лістингом?
Продавці житла можуть мати вибір між продажем ексклюзивного або відкритого списку агенту з нерухомості. Нерухомість із відкритим списком дозволяє іншим агентам з нерухомості поблизу конкурувати, щоб знайти покупця. Ексклюзивний список мотивує єдиного агента старанно прагнути до продажу.
Які три найпоширеніші типи списків?
Щоб знайти покупця на нерухомість, агенти комерційної нерухомості використовують одну з трьох різних стратегій розміщення. Ви можете вибрати між ексклюзивним правом на продаж, ексклюзивним лістингом агентства та відкритим лістингом.
Відкрийте визначення списку
По-перше, невиключна угода про лістинг з одним або кількома брокерами з нерухомості називається відкритим лістингом. Усі агенти, які беруть участь у продажу цього майна, мають право на комісію, лише якщо вони приведуть покупця. Існує кілька причин, чому продавець використовує кілька агентів. Не виключено, що незабаром нерухомість доведеться продати. Будинок, навпаки, деякий час був на ринку і раніше мав проблеми з пошуком покупців.
У другому випадку продавець може намагатися заощадити гроші (тобто комісію агента), безпосередньо керуючи пропозиціями нерухомості. Ви регулярно бачитимете написи «Продається власником» на таких об’єктах. Цей статус може сподобатися покупцям, які дбайливо ставляться до бюджету, які вважають, що ціна нерухомості буде нижчою, оскільки продавцю не доведеться враховувати комісійні. Комісія агента з нерухомості зазвичай базується на остаточна покупка нерухомості ціна; відсоток агента виходить безпосередньо з платежу покупця під час закриття, до того, як продавець отримає гроші). Вони також можуть вважати, що переговори безпосередньо з власником зроблять угоду більш гладкою та швидкою. при цьому жодна третя сторона не буде залучена до переговорів.
Яким лістинговим контрактам надає перевагу більшість покупців?
Лістинг із виключним правом на продаж є найпоширенішою формою лістингу. Він надає брокеру виключне право отримувати комісію, представляючи інтереси власників і залучаючи покупця безпосередньо або через іншу фірму. Як власник нерухомості, ви несете відповідальність як за витрати брокера на розміщення, так і за продаж.
Відкритий лістинг односторонній чи двосторонній?
«Односторонній договір» описує угоду про відкритий лістинг між двома сторонами. У зв'язку з тим, що інша сторона в договорі не зобов'язана виконати поставку, договір є односторонньою обіцянкою.
Відкритий список нерухомості
Відкриті списки – це невиключні угоди, які дозволяють власникам будинків продавати свої будинки без допомоги агента з нерухомості. Вони можуть продавати свій будинок як а Продається Власником (FSBO) або відкриті списки з кількома брокерами нерухомості, щоб охопити більшу кількість потенційних покупців. У цьому випадку вони платять лише брокеру з нерухомості, який привіз покупця будинку, коли будинок продається.
При цьому продавець не бере на себе зобов’язань працювати виключно з ними. Брокер з нерухомості може вагатися, чи прийматиме відкритий лістинг. Таким чином, продавець виграє від угоди, оскільки вона надає йому більше гнучкості та можливостей, коли справа доходить до пошуку можливих покупців. Крім того, продавець, імовірно, заплатить лише половину стандартної комісії агенту, який залучає учасника з виграшною пропозицією. Це пов’язано з тим, що цей агент зазвичай бере участь виключно на стороні покупця в транзакції. Оскільки продавець несе відповідальність за всі аспекти маркетингу нерухомості, немає потреби в агенті з продажу. Продавець може припустити, що нерухомість буде користуватися таким високим попитом, що знайти покупців, готових заплатити її ціну, буде відносно просто.
Нерухомість Бізнес
Підприємства нерухомості можуть мати політику щодо того, чи дозволено їхнім агентам брати участь у ситуаціях відкритого лістингу. Деякі фірми, наприклад, можуть не рекламувати відкриті списки, але агенти можуть отримати дозвіл на залучення клієнтів, які вже є можливими покупцями. Відкриті списки можуть спричинити бізнеси з нерухомістю вагатися співпрацювати з ними, оскільки вони стурбовані тим, що продавець може знайти власних покупців і закрити угоду без допомоги агентів. Це було б марною тратою часу та грошей для агентів. Продавець може спробувати уникнути агентів, уклавши угоду безпосередньо зі своїми клієнтами, тим самим виключивши їх із процесу. Також можуть виникнути побоювання, що будинок буде непривабливим для потенційних покупців.
Через обмежену можливість для агентів отримувати комісійні через відкриті списки, вони можуть віддати перевагу зосередити свої зусилля на ексклюзивних контрактах. Деякі агенти стверджують, що вони будуть мати справу лише з об’єктами власності, які вони мають єдиний продаж прав.
Відкрита угода про лістинг
Договір відкритого лістингу – це договір між продавцем і агентом з нерухомості про продаж їхнього майна на невиключній основі. Щоб продати своє майно, відкритий лістинг дозволяє продавцю укладати угоди з іншими компаніями з нерухомості. Крім того, продавець може самостійно рекламувати та продавати нерухомість, намагаючись знайти покупця. Комісія не стягується, якщо найнятий агент з нерухомості особисто не бере участь у пошуку покупця на нерухомість.
Угода про відкритий лістинг по суті означає, що завдання продажу вашого будинку розподіляється між кількома агентами. Тільки агент, який привів покупця, отримує комісію при продажу нерухомості.
До переваг належать:
№1. Ця угода стимулює конкуренцію між агентами і збільшує тиск на продаж.
№2. Чим більше агентів, тим більше потенційних покупців. Кожен агент і фірма матиме власний список покупців. Вони також можуть спілкуватися з різними людьми та орієнтуватися на різні групи. Замість контактів одного агента, вашу власність можуть бачити всі ці люди одночасно.
№3. Ви нічого не винні агенту, якщо ваш будинок не продається.
№ 4. Вам не потрібно підтримувати стосунки з агентом, якщо ви цього не хочете.
№ 5. Ви також можете самостійно продавати нерухомість. Ви не платите комісійні нікому з агентів, якщо продаєте нерухомість.
Ви будете відповідати лише за половину комісії. Вам просто потрібно сплатити «продажний» компонент комісії, а не половину продажу та покупки. Оскільки агент по суті функціонує як агент покупця (працює на особу, яка приходить до вас з пропозицією).
До недоліків можна віднести:
Всупереч поширеній думці, використання відкритого списку має ряд недоліків.
№1. Ви самі несете відповідальність за просування будинку, що може бути складним завданням, особливо на ринку з низькими цінами.
№2. Цілком можливо, що ви не отримаєте бажане майно. Ця стратегія налаштовує агентів один проти одного, що робить продаж вашого будинку конкуренцією. В результаті замість того, щоб зосередитися на пошуку найкращої пропозиції для вас. У центрі уваги може бути пошук покупця, який запропонує ціну і переконає вас прийняти її.
№3. Потенційним покупцям будинок може здатися простою покупкою. Покупці відчують можливість об’єднати свої ціни та вибрати агента, який найкраще буде працювати в межах своїх параметрів, якщо вашою нерухомістю керує багато агентів.
№ 4. Потенційні покупці можуть неправильно сприймати кількох агентів як натяк на те, що вашу нерухомість важко продати. Проте, сигналізуючи про те, що з ним щось не так або що він завищений.
№ 5. У більшості випадків агенти віддають перевагу своїм ексклюзивним спискам над відкритими. Це означає, що ваш будинок може залишатися на ринку набагато довше, ніж ви очікуєте. Якщо, можливо, ви не подумаєте про зниження ціни.
Відкритий листинг проти ексклюзивного агентства
Коли ви вирішите продати свій будинок, вам доведеться багато подумати. Одним із цих міркувань буде те, чи наймете ви багато агентів чи лише одного для рекламування своєї власності.
Оскільки знайти відповідного агента з нерухомості може бути важко, деякі продавці вважають за краще мати відкритий список, що дозволяє їм мати справу з різними агентами. Інші, з іншого боку, вважають за краще, щоб продажом їхнього майна займався лише один агент.
Ексклюзивне агентство
Ви коли-небудь замислювалися, що таке ексклюзивне агентство в цій ситуації? Ну, це в основному означає, що ви надаєте одному агентству або агенту виключне право продавати свій будинок. Це найпоширеніша угода про листинг, яку використовують продавці будинків.
Це означає, що агент з нерухомості, якого ви найняли, буде діяти як ваш агент для всіх намірів і цілей, працюючи у ваших інтересах, щоб отримати найвищу можливу ціну для вашого будинку. Коли ви підписуєте контракт, зазвичай в ньому зазначається, що агент має певний час, щоб продати ваш будинок; після цього часу ви можете припинити їх послуги без штрафних санкцій.
Навіщо надавати ексклюзивне агентство агенту з нерухомості, якщо ви можете вибрати відкритий список і мати кілька агентів, які працюють від вашого імені? Обидва види повідомлень мають як переваги, так і недоліки, але варто звернути увагу на ексклюзивне агентство. Чому, дізнайтеся в наступних параграфах.
Переваги єдиного списку
Відкритий список може здатися кращою альтернативою на перший погляд. Ви платите меншу комісію, ніж з ексклюзивним агентством, і можете рекламувати себе. Вам не доведеться платити комісію агенту з нерухомості, якщо ви продаєте свій будинок.
Хоча менша комісія може здатися привабливою, ексклюзивне агентство має переваги. Потрібна вища комісія. Плата за рекламу та інші збори також буде вищою, але ексклюзивне агентство має переваги, про які ви, можливо, не зважали:
№1. З одним агентом з нерухомості ви маєте справжнє робоче спілкування.
№2. Ваш агент з нерухомості докладе більше зусиль для вас.
№3. Ексклюзивний агент буде працювати з вами, щоб гарантувати, що ви отримаєте найкращу ціну для вашого будинку.
№ 4. Ексклюзивні агентства частіше отримають вищі пропозиції, ніж відкриті списки.
Коли ви співпрацюєте з якісним ексклюзивним агентом, ви можете очікувати, що він виходить за межі. Вони можуть порекомендувати оновлення, які підвищать вартість вашого будинку набагато більше, ніж витрати на роботу. Вони створять для вас маркетинговий план, щоб отримати кращі пропозиції. Ви можете поговорити з ними про переваги та недоліки продажу на аукціоні.
Іншими словами, коли ви надаєте агенту з нерухомості ексклюзивний список, ви призначаєте професіонала, який представлятиме вас. Агенти з нерухомості можуть конкурувати у відкритому списку, однак вони можуть конкурувати один з одним, а не працювати від вашого імені. Вони можуть прийняти будь-яку одержану пропозицію і спробувати переконати вас прийняти її. Цілком можливо, що ваш дім для них не є головним пріоритетом. Як правило, їх ексклюзивні властивості будуть на першому місці.
Недоліки наявності ексклюзивного агентства
Перш ніж найняти агента з нерухомості, вам слід провести дослідження. Пройдіть співбесіду принаймні з трьома агентами з нерухомості і не робіть вибір виключно на основі комісійних. Деякі компанії можуть запропонувати меншу комісію, але встановлювати більші комісії. Будь-які брокери з нерухомості стягуватимуть трохи більшу комісію, якщо угода включає рекламу. Чи можна домовитися про гонорар агента з нерухомості? Давайте надамо вам знання, які вам знадобляться під час співбесіди з агентами з нерухомості.
крок 1
Перш ніж підписати ексклюзивну угоду, переконайтеся, що ви прочитали дрібний шрифт. Зверніть особливу увагу на термін дії договору. Деякі агенти з нерухомості можуть докладати всіх зусиль, щоб змусити вас підписати ексклюзивну угоду, але потім не виконаєте її, як тільки ви її підпишете.
крок 2
Вам не дозволять знайти іншого агента, поки не пройде рік, якщо ви підписали контракт, що надає їм виключні права на продаж вашого майна протягом року. Вам не потрібно підписувати річний контракт. Домовляйтеся про менший термін. У вас буде достатньо часу, щоб оцінити роботу вашого агента з нерухомості через 30-90 днів. Якщо ви не задоволені, ви можете перейти до іншого агента після закінчення узгодженого періоду часу.
Нарешті,
Можливо, ваш агент з нерухомості не зможе знайти покупця, який готовий заплатити розумну ціну за ваш будинок на ринку покупців. Незалежно від того, виберете ви відкритий чи ексклюзивний список, це може бути для вас недоліком. Якщо вам потрібно швидко продати свій будинок, ексклюзивний агент може знайти покупця швидше, ніж відкритий список, але на ринку покупців ви можете не отримати бажану ціну.
Переваги ексклюзивного агентства зазвичай перевершують недоліки, але все залежить від того, якого агента з нерухомості ви оберете. У вашому регіоні OpenAgent може порекомендувати надійних агентів з нерухомості. Проведіть співбесіду з кожним і виберіть того, хто, на вашу думку, надасть вам найкращі послуги за розумну ціну.
Відкрийте додаток «Описи».
Open Listings — це універсальний додаток для покупки житла, який мав на меті зробити процес купівлі житла максимально простим та економічним. Ми допомогли клієнтам придбати будинки на мільярди доларів і заощадили їм понад 25 мільйонів доларів на комісійних. Купуйте нерухомість онлайн та заощаджуйте десятки тисяч доларів. Open Listings — це безкоштовна універсальна програма для покупців житла.
— це комплексна послуга купівлі житла, яка робить покупку нерухомості ефективнішою та недорогою, яку придбала Opendoor у 2018 році. Вони допомогли покупцям заощадити понад 5 мільйонів доларів США на гонорарах агентів, купуючи будинки на суму понад півмільярда доларів.
Покупці використовують додаток, щоб шукати будинки, задавати питання, планувати екскурсії та отримувати звіти про нерухомість в режимі реального часу. Коли готові зробити пропозицію, вони співпрацюють з місцевим агентом з найвищим рейтингом. Оскільки агенти Open Listings витрачають час лише на укладання контракту та етапи переговорів, вони можуть повернути покупцям половину їхніх грошей – у середньому 7,000 доларів США на будинок.
Підсумок
Фірми з нерухомості можуть мати політику, яка контролює, чи дозволено їхнім агентам брати участь у угодах щодо відкритого лістингу. Деякі фірми, наприклад, можуть не рекламувати відкриті списки, але брокерам може бути дозволено залучати клієнтів, які вони вже мають як потенційних покупців. Підприємства нерухомості можуть вагатися щодо співпраці з відкритими списками, оскільки вони стурбовані тим, що продавець знайде власних покупців і закриє угоду без участі агентів. Це було б марною тратою часу та грошей з боку агентів. Продавець може спробувати уникнути агентів, уклавши контракт безпосередньо зі своїми клієнтами, вирізаючи їх із циклу. Також можуть виникнути побоювання, що нерухомість буде непривабливою для потенційних покупців.
Через обмежену можливість для агентів отримувати комісійні через відкриті списки, вони можуть віддати перевагу зосередити свої зусилля на ексклюзивних контрактах. Деякі агенти стверджують, що вони будуть мати справу лише з нерухомістю, на яку вони мають виключні права продажу.
Питання і відповіді
Чи законні відкриті списки?
Так, відкриті списки є законними. MLS у Каліфорнії за законом зобов’язані приймати відкриті списки. Крім того, MLS зобов’язані законом і політикою Національної асоціації REALTOR® MLS приймати законні ексклюзивні права на продаж або ексклюзивні списки агентств, які виплачують компенсацію брокерам, які співпрацюють, навіть якщо вони надають лише обмежену допомогу.
Чи є відкритий лістинг двосторонньою угодою?
Відкритий лістинг є одностороннім контрактом, оскільки лише одна сторона (продавець) зобов’язана діяти, якщо і коли агент надає покупця.
Яка різниця між відкритим списком та ексклюзивним?
У угоді про ексклюзивне агентство агенти отримують гроші лише за умови продажу нерухомості. У той час як за угодою про відкритий лістинг продавці мають свободу працювати з кількома брокерами, скільки забажають. Однак, якщо продавець продає нерухомість без допомоги брокера, він або вона не зобов’язані платити жодну з них.
- ВІДКРИТИЙ ЛІСТИНГ: повний огляд, типи та приклади
- Тенденції нерухомості: комплексні тенденції ринку 2021
- АГЕНТИ ЗМІН: Як визначити агентів змін у будь-якій організації
- Бізнес з нерухомістю: повний посібник для початківців (+ поради, як почати)
- БІЗНЕС РЕЄСТРАЦІЇ НЕРУХОМОСТІ: Як стати забудовником і детальні кроки для створення компанії
