Інвестування в багатоквартирний будинок може стати чудовим способом розпочати роботу як інвестор у нерухомість і чудовим засобом для пасивного заробітку. У зв’язку з тим, що багатоквартирна нерухомість зараз користується таким великим попитом, фінансова винагорода також буде еквівалентною цьому попиту. Однак що таке багатоквартирний будинок і як визначити, чи це ідеальна інвестиція для вас? У цій статті ми пояснимо, що таке багатоквартирний будинок, різницю між покупкою та будівництвом багатоквартирного будинку, якщо ви можете купити будинок за позикою FHA, та різними кредитами на багатоквартирний будинок.
Що таке багатоквартирний будинок?
Багатоквартирний будинок – це єдина споруда, призначена для проживання кількох сімей, які проживають окремо. Це може включати дуплекс (два будинки в одному будинку), односімейні будинки або невеликі багатоквартирні будинки до чотирьох квартир. (Комерційна нерухомість відома як будівлі з більш ніж чотирма одиницями.)
Орендодавець багатоквартирного будинку має можливість проживати в одній квартирі, а інші здавати в оренду, або жити в іншій власності та здавати їх усі. Ви вважається інвестором, якщо ви не проживаєте в нерухомості, а умови отримання іпотеки інші. Можливо, ви зможете максимізувати прогнозований дохід від оренди нерухомості, щоб допомогти вам отримати іпотеку, і ви зможете отримати більшу позику.
«Коли ви розглядаєте будинок для однієї сім’ї, ви думаєте лише про власні потреби», – пояснює Шарлотта Вінковскі, торговий представник Re/Max Central Group в Толедо, штат Огайо. «Коли ви розглядаєте багатоквартирний будинок, ви повинні думати про нього більше як про бізнес: які потреби будуть у ваших орендарів? Який прибуток це дасть і якими будуть ваші витрати?»
Ось короткий огляд деяких різних типів багатоквартирного будинку
№1. Дуплекс
Дуплекс – це двоповерхове житло, де на кожному поверсі проживає окрема сім’я. Хоча вони будуть спільними вхідними дверима, кожен блок матиме окремий вхід.
№2. Таунхаус
Дві сім’ї живуть в одному будинку в таунхаусі, розділеному внутрішньою стіною. Обидві сім'ї купують житло самостійно, і кожна має свій вхід.
№3. Житловий комплекс
Багатоквартирний житловий комплекс – це окрема будівля з щонайменше п’ятьма різними квартирами. Мешканці часто діляться такими ресурсами, як басейн, гараж або дитячий майданчик.
№ 4. Двоквартирний будинок
Півквартирний будинок – одноквартирне житло зі спільною стіною з іншим майном. За зовнішнім виглядом вони нагадують таунхауси.
Багатосімейний будинок проти односімейного будинку
Існує кілька основних відмінностей між інвестуванням в односімейний або багатоквартирний будинок.
ціна
Ціна буде найбільш істотною різницею. Будинок на одну сім’ю – це менш дорогий і простий спосіб почати інвестувати в нерухомість.
Іпотека
Для односімейного будинку ви, ймовірно, отримаєте звичайну іпотеку. З іншого боку, багатоквартирна нерухомість майже напевно потребує а комерційна нерухомість позика. І, особливо якщо ви новачок в інвестиціях в нерухомість, кредиторам майже напевно знадобиться 20% початковий внесок.
Risk
Односімейні будинки також легше продати. Тож вам не потрібно турбуватися
масштабованість
З іншого боку, багатоквартирну нерухомість легше масштабувати і дає більший щомісячний грошовий потік. Також не так складно спробувати «злом будинку» в багатоквартирному будинку. Це означає, що ви проживаєте в одній квартирі, а інші здаєте в оренду.
Конфіденційність
Через спільні стіни ті, хто живе в багатоквартирних будинках, можуть мати менше приватності, ніж ті, хто живе в односімейних будинках.
Плюси та мінуси життя або інвестування в багатосімейну сім’ю
Інвестування в багатоквартирну нерухомість має як переваги, так і недоліки. Інвестори повинні переконатися, що цей тип нерухомості відповідає їхньому бюджету та вимогам. Почнемо з деяких з найважливіших переваг і недоліків, які слід розглянути.
Плюси багатоквартирного будинку
- Дохід від оренди вашого будинку може бути використаний для компенсації вартості вашої іпотеки та інших витрат на житло, забезпечуючи таким чином постійне джерело доходу.
- Буде легше мати справу з ремонтом і обслуговуванням. Менш імовірно, що ви помітите серйозні труднощі, якщо живете в орендованому будинку або поблизу нього, і ви зможете швидше реагувати, якщо виникнуть проблеми.
- Велику частину утримання вашого будинку можна списати як витрати на бізнес, і ви можете пропорційно розподілити частину своїх виплат по іпотеці.
- Це чудова альтернатива для сімей з кількох поколінь, які хочуть бути поруч, зберігаючи при цьому конфіденційність (або допомагає вам залишати цю можливість відкритою в майбутньому).
- Ви можете зберегти нерухомість як інвестицію, що приносить дохід, навіть якщо ви врешті-решт переїдете у свій власний будинок, заробляючи ще більше, якщо почнете здавати свою стару квартиру в оренду.
Мінуси багатоквартирного будинку
Купівля багатоквартирного будинку, як і будь-яка орендована нерухомість, має недоліки. Нижче наведено найбільш істотні недоліки, які слід враховувати:
- Купівля багатоквартирного будинку може коштувати дорожче, ніж покупка односімейного будинку, оскільки ви купуєте кілька квартир.
- Щоб бути орендодавцем, потрібен відданість і час, а жити з вашими орендарями означає час від часу, що вас, ймовірно, турбують стуки ваших орендарів у ваші двері з проблемами обслуговування або ремонту. Вам також потрібно буде переконатися, що ви впевнені у своїй здатності домовлятися про умови оренди та перевіряти орендарів.
- Ви все ще несете відповідальність за сплату іпотеки, незалежно від того, чи є ваші квартири вільними, або якщо орендар запізнюється зі своєю орендою. Ви також повинні врахувати витрати на (незабаром) вирішення проблем
- Вам знадобиться значний фонд на надзвичайну допомогу. Чим більше одиниць у вас є, тим менше окрема власність вплине на ваш загальний грошовий потік; однак орендодавці повинні виділяти фонд на випадок непередбаченого ремонту та оренди вільних приміщень.
- Продаж багатоквартирної нерухомості з орендарями може бути складнішим, оскільки вам потрібно буде організувати покази та оцінку, а також інформувати орендарів про процес.
- Коли орендна плата прострочена, є скарги на шум або майно пошкоджено, якщо назвати кілька проблем, з якими можуть зіткнутися орендодавці, ви повинні мати можливість працювати з орендарями професійно.
Максимальна рентабельність інвестицій у багатоквартирний будинок
Багатоквартирний будинок майже завжди використовується власником як інвестиційна нерухомість. Нерухомість як і раніше є найпопулярнішим варіантом довгострокового інвестування в Сполучених Штатах. Дуже важливо розуміти всі витрати, пов’язані з нерухомістю, включаючи не лише іпотеку, податки на нерухомість та страхування власників будинків, а й комунальні послуги, агент з нерухомості збори, реклама (для залучення орендарів) та юридичні витрати, щоб отримати максимальну віддачу від ваших інвестицій.
На що звернути увагу при покупці багатоквартирного будинку
Деякі ключові характеристики будь-якого багатоквартирного будинку роблять його гарною інвестицією. Перед покупкою нової нерухомості потенційним інвесторам слід зв’язатися з сертифікованим агентом з нерухомості щодо нерухомості у своєму регіоні.
Нижче наведено деякі з найважливіших речей, на які слід звернути увагу:
№1. Розташування
Одним з найважливіших факторів, що визначають, наскільки просто знайти орендарів, є розташування нерухомості. Це також вплине на суму орендної плати, яку ви можете стягувати. провести дослідження, щоб знайти нерухомість у бажаній місцевості.
№2. Потенційний дохід від оренди
Який дохід від оренди ви можете розраховувати? Можливо, вам знадобиться підрахувати, скільки вам потрібно буде заробити, щоб покрити іпотеку, ймовірний ремонт та інші витрати, щоб дізнатися свій потенційний дохід від оренди.
№3. Кількість одиниць
Чим більше квартир у власності, тим більше у вас потенційних орендарів. Визначте потрібну кількість одиниць на основі вашого бюджету та суми грошей, яку ви хочете заробити.
№ 4. Продавець нерухомості
Нарешті, вам слід провести дослідження особи, яка продає нерухомість. Чи мають вони послужний список щодо обслуговування майна?
Як визначити, чи відповідаєте ви вимогам для багатоквартирного будинку
Перш ніж розпочати процес покупки, вам необхідно визначити, чи маєте ви право на іпотеку на багатоквартирну нерухомість. При купівлі багатоквартирної нерухомості на 2-4 квартири, яку можна отримати у багатьох кредиторів житла, необхідно враховувати наступні фактори.
Покроковий посібник із покупки багатоквартирного будинку
Для того, щоб успішно придбати багатоквартирну нерухомість, важливо чітко розуміти, з чого почати, як вибрати тип кредиту та що передбачає створення сильної пропозиції.
Нижче ми детальніше розглянемо процес купівлі багатоквартирного будинку та як ви можете підвищити свої шанси помітити та скористатися новими можливостями в цьому процесі.
№1. Знайдіть багатосімейний будинок
Для початку, купуючи багатоквартирний будинок, ви захочете шукати нерухомість, яка має місце в мікрорайоні, який буде найбільш доступним для орендарів у майбутньому. У пошуках об’єктів для оренди та нерухомості зверніть увагу на райони з якісними шкільними округами, райони, що розвиваються, та міста з високою концентрацією туристичних визначних пам’яток і місць, які мають потенціал для виживання. Тому що, зрештою, бажане місце розташування приваблює високоякісних орендарів, які готові платити надбавку за проживання у нерухомості.
Вам також доведеться попрацювати з місцевим ріелтором. Вони допоможуть вам вирішити, де купити і чи дорогий будинок.
Ви також повинні виконати власне дослідження на місці, особливо якщо ви не знайомі з ним або не проживаєте поблизу. Це може означати відвідування району кілька разів у різні дні, щоб правильно зрозуміти його характер. Невелике дослідження може врятувати вас від покупки в жахливому районі.
№2. Виберіть позику
Купуючи багатоквартирний будинок, дуже важливо знати, яку програму фінансування та постачальника використовувати. У будь-якому випадку, успішне інвестування в нерухомість передбачає отримання найкращої можливої процентної ставки, контроль грошових потоків і врахування того, як різні категорії активів поєднуються у вашому загальному інвестиційному портфелі.
Варто пам’ятати, що деякі онлайн-кредитори фінансують лише дві квартири. Ця форма інвестування ідеально підходить для орендодавців, які хочуть керувати кількома багатоквартирними об’єктами, або для тих, хто хоче жити в одній квартирі, а іншу здавати в оренду для додаткового доходу.
В іншому випадку звичайна іпотека/позики є найпопулярнішим варіантом для інвестицій у покупку багатоквартирного будинку. Ви можете мати право на кредит FHA або VA через кілька іпотечних компаній, якщо одна з квартир є вашим основним місцем проживання,
Отримавши фінанси, ви готові зробити пропозицію.
№3. Зробити пропозицію
Розміщуючи пропозицію щодо багатоквартирної нерухомості, проконсультуйтеся зі своїм агентом. Перш ніж ваш агент зустрінеться з торговим агентом від вашого імені, подумайте про найвищу пропозицію, яку ви готові зробити (виходячи з вашого бюджету та фінансових обмежень).
Потім ваш агент зустрінеться з агентом продавця для обговорення. Ваша пропозиція щодо придбання багатоквартирної нерухомості може бути прийнята. Зустрічні пропозиції — це нормально, тому не розчаровуйтеся, якщо вам доведеться переукласти переговори кілька разів.
Після того, як продавець прийме вашу пропозицію, починається процедура закриття. Придбайте страховку, заплануйте перевірку та обробіть витрати на закриття зараз.
№ 4. Відремонтуйте та підготуйтеся до своїх орендарів
Після закриття ви можете розпочати ремонт вашого нового багатоквартирного будинку та підготовку до оренди. Цей процес включає реконструкцію/ремонт і розробку стратегії управління.
Ремонт і Ремонт
Перш ніж почати здавати квартири в оренду, перевірте, чи відповідає ваш багатоквартирний будинок муніципальні кодекси.
Ви також можете замінити дверні ручки, світильники, дверні ручки та фарбу. Пам’ятайте, що ці ремонти можуть допомогти вам залучити більше орендарів, підвищити орендну плату та збільшити загальний чистий операційний дохід.
Переконайтеся, що у вас є стратегія обслуговування. Цей план повинен включати запити орендарів на ремонт, технічне обслуговування будівлі, догляд за травою та прибирання снігу.
Створіть план управління
Нарешті, ви повинні вирішити, як ви будете керувати своїми багатоквартирними орендованими квартирами та рекламувати потенційних орендарів. Перш ніж зробити цей вибір, подумайте, скільки часу ви можете присвятити своїй власності.
У рамках свого планування ви повинні створити бюджет для вашої багатоквартирної нерухомості, який враховує поточні витрати, оновлення та потреби в грошових потоках.
Багатоквартирні житлові кредити
Багатоквартирні житлові позики дозволяють інвесторам купувати або рефінансувати нерухомість на дві-чотири або п’ять або більше одиниць. Крім того, багатоквартирні житлові позики пропонують низькі ставки та терміни до 35 років як для нових, так і для досвідчених інвесторів.
Існує чотири форми багатоквартирного житлового кредиту:
№1. Звичайний багатоквартирний житловий кредит
Підходить для інвесторів, які шукають стандартне багатоквартирне фінансування для двох-чотирьох квартир у хорошому стані.
№2. Багатоквартирні житлові позики за підтримки уряду
Застраховані урядом багатоквартирні житлові позики найкраще підходять для інвесторів з п’ятьма або більше квартирами або власниками нерухомості від двох до чотирьох квартир, як-от Fannie Mae, Федеральна компанія з іпотечного кредитування житла (Freddie Mac) або Федеральне управління з питань житлового будівництва (FHA). .
№3. Портфель Кредит на багатоквартирний будинок
Ця позика ідеально підходить для інвесторів, які бажають фінансувати багато нерухомості, але не мають права на звичайні позики.
№ 4. Короткостроковий багатоквартирний житловий кредит
Інвестори, які хочуть швидко придбати проблемну нерухомість, отримають вигоду від короткострокового багатоквартирного фінансування.
Переваги будівництва багатоквартирного будинку
Альтернативою придбанню є будівництво багатоквартирного будинку. Підхід та аналіз кардинально відрізняються, якщо розглядати будівництво багатоквартирного будинку. Замість того, щоб турбуватися про вигідні інвестиції в багатоквартирну квартиру, інвестори можуть визначити планування та якості будівлі.
Будівництво багатоквартирного будинку знизу вгору означає, що все буде абсолютно новим, і вам не доведеться турбуватися про застарілі стилі, обмежену інфраструктуру, застарілу електропроводку чи інші проблеми в майбутньому.
При будівництві нового багатоквартирного будинку у вас є можливість вибрати місце розташування, зручності та передові технології, а також використовувати креативні процеси будівництва. Ще одна перевага полягає в тому, що ви можете вибрати місце для вашої нової конструкції.
Враховуючи зростання вартості нерухомості протягом певного періоду часу, абсолютно нова квартира означає, що ви можете вимагати найвищої орендної плати. Хоча будівництво багатоквартирного будинку знизу може коштувати дорожче на початку, воно окупиться в довгостроковій перспективі, заощадивши ваші гроші та дозволивши отримати більшу віддачу.
Чи можу я купити багатоквартирний будинок за позикою FHA?
Позики FHA – це програма, яка підтримується федеральною системою, яка дозволяє особам із низьким рівнем авансовий внесок, погана кредитна історія чи інші фінансові труднощі для придбання житла. «Чи можна використовувати позику FHA для купівлі багатоквартирного будинку?» є часто задаваним питанням.
Коротше кажучи, кредит(и) FHA можна використовувати для покупки багатоквартирного будинку, але є деякі вимоги. Якщо покупець має намір жити лише в одному будинку багатоквартирного будинку, він може мати право на кредит FHA.
Щоб кредити FHA використовувалися для купівлі багатоквартирного будинку, мають бути виконані наступні вимоги
- Позичальник повинен проживати в нерухомості як основному житлі не менше одного року.
- Основний будинок повинен бути зайнятий протягом певного терміну, обумовленого кредитором.
- Багатоквартирний будинок, що містить до чотирьох квартир.
- Для придбання багатоквартирного будинку нерухомість має відповідати вимогам щодо кредиту(ів) FHA.
Розглядаючи позику на багатоквартирну нерухомість, банк може враховувати інші критерії, такі як співвідношення боргу та доходу після внесення орендної плати та чи раніше позичальник був орендодавцем.
Інші міркування, що не пов’язані з наданням позики, включають місцеве законодавство щодо орендодавців, витрати часу та грошей на здачу майна в оренду та інші заходи належної перевірки, щоб переконатися, що нерухомість ідеально підходить для вас. Інші міркування, що не пов’язані з наданням позики, включають місцеве законодавство щодо орендодавців, витрати часу та грошей на здачу майна в оренду та інші заходи належної перевірки, щоб переконатися, що нерухомість ідеально підходить для вас.
Висновок
Купівля, будівництво, а потім і здача в оренду багатоквартирного будинку мають численні переваги та недоліки. Однак це блискучий спосіб розпочати свою кар’єру щодо інвестицій у нерухомість, і ви навіть можете жити в одній із квартир. Тим не менш, це зажадає значної кількості вашого часу та грошей, тому переконайтеся, що ви справитесь із завданням.
Питання і відповіді
Що вважається багатоквартирним будинком?
Багатоквартирний будинок – це структура, яка дозволяє заробляти гроші на кількох об’єктах в одному будинку. Це може бути багатоквартирний будинок, триплекс або навіть таунхаус.
Скільки коштує будівництво багатоквартирного будинку?
Розглядаючи будівництво багатоквартирного будинку, необхідно враховувати численні витрати. Наприклад, вартість землі, плата за архітектуру, плата підрядника, сантехніка, електрика, витрати на фарбування.
Чи можу я купити багатоквартирний будинок за кредитом FHA?
Позику FHA можна використовувати для покупки багатоквартирного будинку, але є деякі вимоги.
На що слід звернути увагу при покупці багатоквартирного будинку?
Купуючи багатоквартирний будинок, ви повинні звернути увагу на такі фактори, як місце розташування, потенційний дохід від оренди, кількість квартир і продавець нерухомості.
- FHA ЗАТВЕРДЖЕНО КОНДО: оновлений список і як його отримати (+ безкоштовні поради)
- УПРАВЛІННЯ ВЛАСНОСТЬЮ: менеджери та керуючі компанії (+ найкраще програмне забезпечення)
- Менеджер нерухомості: опис посади, зарплата, навички, усе, що вам потрібно знати
- КОНДО: визначення та порівняння кондомініуму з іншими типами житла
