Позики на комерційну нерухомість зазвичай використовуються для купівлі або реконструкції комерційної нерухомості. Кредитори зазвичай вимагають, щоб нерухомість була зайнята власником, що означає, що ваша компанія повинна займати принаймні 51 відсоток будівлі. Щоб отримати кредит на комерційну нерухомість, ви повинні спочатку визначити типи комерційних кредитів, які вам потрібні, залежно від власності та бізнесу, а потім звузити можливості кредитора. Ви також повинні звернути увагу на вимоги до позикодавців комерційної нерухомості, щоб знати, якого кредитора вибрати. Ось усе, що вам потрібно знати про кредити на комерційну нерухомість.
Позики на комерційну нерухомість: як вони працюють?
Позики на комерційну нерухомість функціонують подібно до іпотечних позик на особисту нерухомість. Однією з головних відмінностей є те, що позики забезпечені заставою на комерційну нерухомість, а не на житлову. Право застави – це правова вимога щодо майна, яке можна використовувати як заставу, якщо кредит не буде повернено. У випадку комерційної позики, після погашення позики позикодавець знімає заставу.
Фактичні умови позик на комерційну нерухомість відрізняються залежно від типів позик, кредитора, фінансування нерухомості та інших факторів.
Як отримати кредити на комерційну нерухомість
Отримання кредитів на комерційну нерухомість схоже на отримання іпотеки на житло.
- Зберіть документи. Подаючи заявку на кредит CRE, ви повинні надати значну документацію, що підтверджує ваші активи, борги, доходи та кредитну історію.
- Заповніть кредитну заявку. Позику CRE можна отримати через банк, кредитну спілку чи інтернет-кредитора, який спеціалізується на комерційних позиках.
Важливо розуміти, що кваліфікаційні вимоги для позик на комерційну нерухомість зазвичай значно суворіші, ніж для особистих іпотечних кредитів. Крім того, характеристики, які оцінюють кредитори, можуть відрізнятися.
Вимоги до кредитів на комерційну нерухомість
Вимоги до кредиту на комерційну нерухомість – це не те ж саме, що вимоги до кредиту на житло. Кредитори хочуть знати, що ваша фірма може сплатити кредит, оскільки ви будете використовувати майно для комерційних цілей і погашатимете позику за рахунок прибутку від бізнесу.
Вимоги до кредитів на комерційну нерухомість поділяються на три категорії:
№1. Безпека
Перш ніж дозволити позику, ваш позикодавець захоче переконатися, що позика належним чином забезпечена майном, під заставу якого ви позичаєте. Це означає, що вам зазвичай потрібно принаймні від 25% до 30% власного капіталу; якщо ви купуєте, вам знадобиться початковий внесок у розмірі 25% або більше, щоб отримати право.
Крім того, ваш позикодавець захоче переконатися, що у вас є відповідне страхування майна для захисту від пошкодження майна (їх застави). Позикодавець також проведе правовстановлюючу роботу на майно та перевірить акт, щоб переконатися, що на майно немає застав або інших претензій. [Для отримання додаткової інформації див. Що таке застава?]
№2. Заробіток
Під час розгляду вашої заявки кредитори хочуть переконатися, що у вас є достатній дохід порівняно з вашими витратами, щоб вони могли бути впевнені, що ви зможете сплачувати кредит щомісяця. Коефіцієнт покриття боргу є одним із критеріїв, який кредитори враховують під час проведення цієї оцінки (DSCR). Мінімальний DSCR залежить від нерухомості, що фінансується, однак більшість кредиторів віддають перевагу DSCR 1.25 або більше.
Вам потрібно буде надати податкову декларацію за два роки – як правило, як компанію, так і особисту, оскільки ви позичатимете гроші для комерційних цілей, але вам також потрібно буде підписати особисту гарантію. Ви також повинні надати організаційні документи вашої компанії та операційну угоду, а також особисті документи, такі як W-9 і копію свідоцтва про народження або паспорта.
#3. Гарантія
Якщо ви подаєте заявку на кредит на комерційну нерухомість, ваш кредитор майже напевно захоче перевірити кредитний рейтинг вашої компанії. Однак у більшості ситуацій кредитори також вимагатимуть від вас особистої гарантії, тому вашу особисту кредитну історію також буде перевірено.
Мінімальний кредитний рейтинг залежить від кредитора, але для більшості звичайних позик він зазвичай становить від 660 до 680.
Кредитори захочуть знати, як довго ви працюєте в бізнесі, щоб оцінити ваш кредитний ризик, на додаток до оцінки кредиту. Щоб мати право на отримання комерційної позики, ви зазвичай повинні працювати в компанії принаймні один-два роки. У результаті кредитор матиме впевненість у доходах вашої компанії, що стане основним джерелом повернення вашої позики.
Вибір кредитора для кредитування комерційної нерухомості
Існує багато різних позик і кредиторів, з яких можна вибрати, коли шукаєте позику на комерційну нерухомість, тому дуже важливо знайти позикодавця, який не лише пропонує потрібний вам тип позики, але також має ставки, які ви можете собі дозволити, і кваліфікаційні вимоги, яким ви можете відповідати.
При виборі кредитора враховуйте наступні фактори:
- Доступні варіанти позики
- Плата за вихід.
- Процентні ставки
- Вимоги до документації.
- Вимоги до робочого часу
- Штрафи за дострокову оплату
- Особисті вимоги
- Варіанти швидкого фінансування або поганої кредитної історії (якщо вони вам потрібні)
- Скарги клієнтів і рейтинги Better Business Bureau
Види кредитів на комерційну нерухомість
Якщо вам цікаво, де взяти комерційний кредит на будівництво, то є кілька варіантів. Ви повинні оцінити ставки комерційних кредитів від кількох кредиторів, щоб визначити, який з них найкращий для вас.
Нижче наведено список переваг і недоліків роботи з певними типами кредиторів комерційної нерухомості:
№1. Банки
Більшість банків пропонують комерційні кредити на різні види нерухомості. Звичайна банківська позика зазвичай коштує близько 1 мільйона доларів.
Плюси:
- Розумні тарифи.
- Зручність і потенційна економія як клієнт банку.
- Варіанти довгострокового фінансування.
Мінуси:
- Потрібна велика документація.
- Повільна процедура
- Доступно лише для заявників із сильною або винятковою кредитною історією.
#2. Комерційні фінансисти
Окрім банків, існують інші небанківські фінансові організації, які можуть надавати позики на комерційну нерухомість малому та середньому бізнесу. Комерційні кредитні ставки, як правило, вищі, ніж банківські; однак, якщо вам потрібна швидка позика, це може бути життєздатним варіантом.
Плюси:
- Менш суворі критерії андерайтингу.
- затвердження за менший час, ніж банки.
- Комісії та витрати на закриття знижуються.
Мінуси:
- Процентні ставки часто вищі, ніж пропонують банки.
- Може знадобитися видатковий платіж через 5-10 років.
- Багато з них є короткостроковими кредитами.
#3. SBA 504 Позики на комерційну нерухомість.
SBA створив ці кредити на комерційну нерухомість, які можна використати для придбання нерухомості або довгострокового обладнання. Вони складаються з двох кредитів: одного від банку на суму до 50% кредиту та одного від a Сертифікована девелоперська компанія до 40% кредиту. Потрібна сума депозиту не менше 10%.
Плюси:
- Процентні ставки нижче ринкових
- 20 або 25-річний термін
- Мінімальний перший внесок
Мінуси:
- Необхідно відповідати вимогам щодо розміру кредитів на комерційну нерухомість SBA.
- Пролонгована процедура фінансування
#4. SBA 7(a) Позики на комерційну нерухомість
Залежно від вашої кваліфікації ви можете позичити до 5 мільйонів доларів через підключеного кредитора за допомогою основної позики SBA. Ці позики SBA на комерційну нерухомість можна використати для будівництва нової власності, реконструкції існуючої власності або придбання землі чи будівель. Ставки розраховуються з використанням основної ставки плюс кілька процентних пунктів.
Плюси:
- Конкурентоспроможні процентні ставки
- Можливі терміни до 25 років.
- Більшість кредитів повністю амортизовані.
Мінуси:
- Обмеження розміру компанії
- Потрібна хороша кредитна оцінка.
- Довгий процес затвердження
Слід зазначити, що кредити SBA на комерційну нерухомість потребують принаймні 51% зайнятості власника для існуючих будівель і 60% зайнятості власника для нового будівництва.
#5. Жорсткі позичальники
Грошові позики – це короткострокові позики на основі вартості майна. Ці позики на комерційну нерухомість зазвичай видають приватні компанії та мають більші вимоги до початкового внеску. Отже, отримати кредит легше, а отримати позику зазвичай швидше, ніж зі стандартною іпотекою.
Плюси:
- Не враховує кредитний рейтинг позичальника.
- Швидке схвалення
- На це простіше претендувати
Мінуси:
- Підвищені процентні ставки
- Середній коефіцієнт LTV коливається від 60% до 80%.
- Тимчасове фінансування
#6. Кондуїтні фінансисти
Кондуїтні позики – це комерційні іпотечні кредити, які об’єднуються з іншими видами комерційних позик, а потім продаються інвесторам на вторинному ринку. Вони часто фінансують щонайменше від 1 до 3 мільйонів доларів США на період від п’яти до десяти років. Амортизація часто здійснюється протягом більш тривалого періоду, утримуючи платежі на низькому рівні, але залишок виплачується в один останній, величезний повітряний платіж.
Плюси:
- Відсотки низькі.
- Тривалість амортизації перевищує термін позики
- Для кредиту без права регресу особиста гарантія не потрібна.
Мінуси:
- Оплата повітряною кулею на термін від 5 до 10 років
- Штрафи за передоплату суворі.
#7. Краудфандингові платформи
Платформи краудфандингу з’єднують позичальників із приватними кредиторами. Існує багато ринків комерційного кредитування. Ці послуги є чудовим вибором для короткострокових перехідних позик, які мають «подолати розрив», поки ви не зможете отримати довгострокове фінансування.
Плюси:
- Швидкий оборот
- Більшість кредитних рейтингів дають право на схвалення позики.
- Проста процедура подачі заявки
Мінуси:
- Відсотки можуть бути високими.
- Дорогі збори за вихід
- Традиційні кредитори підпорядковуються меншій кількості правил.
№8. Загальні позики
Якщо ви маєте намір придбати кілька будинків, загальна позика може допомогти зробити процес більш керованим. Ви можете мати одного кредитора, один платіж і один набір умов позики для кількох об’єктів нерухомості з таким видом фінансування. Хоча це здається нездійсненною мрією, є значні недоліки. По-перше, окремі об’єкти нерухомості може бути важко продати, оскільки всі вони пов’язані між собою. По-друге, оскільки кожне майно служить заставою для інших, якщо одне з них не принесе очікуваного доходу, усі ваші інвестиції можуть опинитися під загрозою.
Ставки, умови та комісії за кредитами на комерційну нерухомість
| Процентна ставка | Початок близько 3.5% |
| Передоплата | Принаймні 25% |
| Умови позики | Від 10 до 25 років з амортизацією до XNUMX років |
| Вимога боргу до доходу | Мінімальний коефіцієнт покриття обслуговування боргу (DSCR) 1.25 |
| Мінімальний кредитний бал | 660 |
| Придатні типи власності | Офісні, торговельні, промислові, готелі, ресторани, медичні, розважальні та спеціальні об’єкти |
Основні відмінності між кредитами на житлову та комерційну нерухомість
Позики на комерційну нерухомість
- Позики на комерційну нерухомість зазвичай надаються корпораціям (корпораціям, забудовникам, товариствам з обмеженою відповідальністю, фондам і трастам).
- Комерційні позики часто мають терміни від п’яти до двадцяти років, причому час погашення часто перевищує термін позики.
- Співвідношення позики до вартості комерційного кредиту зазвичай коливається від 65 до 80 відсотків.
Позики на житло
- Фізичні особи-позичальники часто отримують іпотеку на житло.
- Житлові іпотечні кредити – це різновид амортизованої позики, за якою борг повертається регулярними платежами з часом. 30-річна іпотека з фіксованою ставкою є найпопулярнішим іпотечним продуктом для житла.
- Деякі іпотечні кредити на житло, такі як кредити USDA або VA, дозволяють отримати високе співвідношення кредиту до вартості до 100 відсотків.
Чим кредити на комерційну нерухомість відрізняються від споживчих кредитів?
Індивідуальні (споживчі) кредити – це не те саме, що кредити на комерційну нерухомість. Ці позики мають дуже різні вимоги до застави та андерайтингу, а також різні ставки, умови та інші характеристики.
По-перше, існує значно менше програм для сек’юритизації комерційних позик, ніж для особистих позик. Це означає, що кредитори часто змушені утримувати багато з цих позик після їх надання, а не продавати їх інвесторам, які несуть ризик втрати, якщо позичальник не погасить позику.
У результаті кредитори значно обережніше ставляться до надання комерційних позик. Мінімальні кредитні рейтинги та початкові внески часто вищі. Позики на комерційну нерухомість також не підпадають під іпотечне страхування, тому вимоги до доходу та відсоткові ставки зазвичай вищі.
Крім того, комерційні позики часто не витримують так довго, як особисті позики. На відміну від позик на житло, які часто надаються на строк до 30 років, позики на комерційну нерухомість часто видаються лише на п’ять або десять років. З іншого боку, амортизація кредиту інколи є довшою (часто до 25 років), у результаті чого позичальники мають виплати, які вони повинні або погасити, або рефінансувати наприкінці кредиту.
Висновок
Інвестор (як правило, суб’єкт господарювання) купує комерційну нерухомість, здає в оренду площі та збирає орендну плату з підприємств, які працюють на території власності. Інвестиція призначена для здачі в оренду.
Кредитори враховують заставу позики, кредитоспроможність організації (або принципалів/власників), включаючи фінансову звітність за три-п’ять років і декларації з податку на прибуток, а також фінансові показники, такі як співвідношення позики та вартості та коефіцієнт покриття обслуговування боргу при оцінці кредитів на комерційну нерухомість.
Поширені запитання щодо кредитів на комерційну нерухомість
Який кредитний рейтинг потрібен для комерційного кредиту?
Зазвичай потрібна кредитна оцінка не менше 680, а кредитна оцінка вище 700 дуже бажана.
Які вимоги до комерційної іпотеки?
- Підготуйте депозит від 20% до 30%.
- Стати домовласником.
- Володіти двома або більше об’єктами нерухомості, які можна придбати в оренду, принаймні 24 місяці.
- Майте трохи грошей у банку у вигляді заощаджень.
- Покажіть підтвердження вашого доходу, незалежно від того, чи це заробітна плата, самозайнятість чи орендна плата.
Яка максимальна сума кредиту SBA?
$ 5 мільйонів
