Ставка капіталізації або ставка капіталізації — це формула, яка використовується в нерухомості для оцінки потенційної прибутку, яку інвестор отримає від нерухомості. Максимальна ставка дуже важлива при розрахунку норми прибутку на кілька об’єктів нерухомості. Однак визначення хорошої ставки капіталізації може бути складним, залежно від оцінки класу активів і ринкового розташування активів. З іншого боку, бувають ситуації, коли максимальну ставку використовувати правильно, а використовувати її не потрібно. Якщо ви не впевнені в цьому, ця стаття підкаже вам, як перевірити хорошу ставку капіталізації в нерухомості та як розрахувати її за допомогою формули.
Що таке гранична ставка в нерухомості?
Максимальна ставка в нерухомості — це формула, яка використовується для розрахунку потенційної прибутковості інвестиційної нерухомості. Максимальна ставка зазвичай виражається у відсотках від 3% до 20%. Загалом, граничні ставки обернено залежать від вартості нерухомості. Чим нижча ставка обмеження, тим вище закупівельна ціна, і навпаки.
Крім того, максимальна ставка корисна для швидкого порівняння відносної вартості подібних інвестицій у нерухомість на ринку. Його не слід використовувати як єдиний показник міцності інвестиції, оскільки він ігнорує кредитне плече, часову вартість грошей та майбутні грошові потоки від поліпшення власності, серед інших факторів.
Що є прикладом обмеження ставки нерухомості?
Інвестори порівнюють різні пакети нерухомості, використовуючи ставки капіталізації як основну евристику. Наприклад, нерухомість із запитуваною ціною 10 мільйонів доларів і очікуваним NOI у 1 мільйон доларів матиме ставку капіталізації 10%.
Формула максимальної ставки в нерухомості
Існує кілька методів розрахунку ставки капіталу в нерухомості. Найпоширенішою формулою для розрахунку максимальної ставки в нерухомості є ділення чистого операційного доходу (NOI) нерухомості на поточну ринкову вартість.
Формула максимальної ставки в нерухомості = Чистий операційний дохід / Поточна ринкова вартість де:
- Чистий операційний дохід – річний дохід, отриманий від майна за вирахуванням усіх операційних витрат; наприклад, управління майном і податкові платежі.
- Поточна ринкова вартість активу — це вартість активу на ринку.
Іншою формулою для розрахунку ставки капіталу є використання первісної капітальної вартості майна або вартості придбання.
Максимальна ставка = Чистий операційний дохід / Ціна придбання
Ця формула максимальної ставки не дуже популярна в сфері нерухомості з двох причин. По-перше, це не дає реалістичних результатів для нерухомості, придбаної за низькими цінами кілька років/десятків тому. По-друге, ви не можете застосувати його до спадкових об’єктів, оскільки їх купівельна ціна дорівнює нулю, що робить поділ неможливим. Крім того, оскільки ціни на нерухомість дуже коливаються. Перша версія, яка використовує поточну ринкову ціну, є більш точним представленням, ніж друга, яка використовує фіксовану ціну початкової покупки.
Що означає максимальна ставка 7.5%?
Щоб розрахувати ставку CAP, просто поділіть річний чистий операційний дохід на вартість придбання будівлі. Наприклад, якщо інвестиційна нерухомість коштує 1 мільйон доларів США і генерує 75,000 7.5 доларів США в NOI (чистий операційний прибуток) на рік, норма капіталізації становить XNUMX%.
Що означає 3% обмеження?
Максимальні ставки розглядаються як міра ризику та прибутку; «низька» ставка обмеження в 3-5% означатиме, що актив є низьким ризиком і має високу вартість, тоді як «висока» ставка ліміту в 8-10% вказуватиме на нижчу ціну, вищий ризик і вищу прибутковість.
Як розрахувати верхню ставку в нерухомості
Ви розраховуєте ставку максимальної вартості нерухомості, використовуючи формулу, поділяючи чистий операційний дохід (валовий дохід за вирахуванням витрат) на вартість активу.
№1. Навчіться обчислювати чистий операційний прибуток нерухомості
При розрахунку максимальної ставки NOI – це сума потоків доходів від нерухомості мінус сума витрат на нерухомість.
Ви можете використовувати будь-який вид доходу, який може принести нерухомість; такі як дохід від оренди, збори та зручності на території, які потребують додаткової плати; під час підсумовування потоків доходів від власності. Припустимо, ви думаєте про покупку нерухомості, яка приносить 10,000 XNUMX доларів на місяць від оренди, але не має інших джерел доходу. Вам потрібно буде скласти витрати на майно, такі як податки на майно, страхові внески, ремонт та юридичні витрати.
Однак є деякі менш очевидні витрати, які ви повинні враховувати, наприклад потенційні вакансії. Більшість інвесторів припускають, що рівень вакантності становить 10%, але ви можете провести деякі дослідження у своєму регіоні, щоб отримати точну оцінку рівня вакантності нерухомості. Загальні витрати на нерухомість, яку ви розглядаєте, становлять 1,000 доларів США на місяць, що включає 10% очікуваних вільних місць.
Ви можете відняти витрати від доходу після того, як дізнаєтеся доходи та витрати майна. Ось як визначити NOI.
№2. Розділіть на поточну ринкову вартість
Коли ви отримаєте NOI, наступним кроком буде розділити чистий операційний прибуток на поточну ринкову вартість. Хоча деякі інвестори в нерухомість сперечаються про те, чи добре використовувати поточну ринкову вартість чи ціну покупки для розрахунку максимальної ставки. Але більшість інвесторів використовують поточну ринкову вартість нерухомості.
Крім того, ви можете визначити поточну ринкову вартість нерухомості, переглянувши деталі нерухомості та скориставшись одним із багатьох доступних інструментів оцінки житла.
№3. Перетворити у відсотки
Останнім кроком є перетворення продукту вашого підрозділу у відсотки. Ви можете зробити це, помноживши результат на 100. Наприклад, якщо ви купуєте будинок за 1,000,000 100,000 XNUMX доларів США і отримуєте XNUMX XNUMX доларів США позитивного чистого операційного доходу (сума, що залишилася після вирахування постійних і змінних витрат з валового доходу від лізингу) за один рік.
Тоді: 100,000 1,000,000 доларів США / 0.10 10 XNUMX доларів США = XNUMX = XNUMX%
Ставка капіталізації активу становить 10%; одна десята вартості житла, сплаченої чистими доходами за рік.
Яка максимальна ставка є правилом 1%?
У сфері нерухомості правило 1% використовується для порівняння ціни покупки з очікуваним річним валовим доходом від оренди. Потенційні інвестиції повинні мати місячну орендну плату, що принаймні еквівалентна одному відсотку ціни придбання, щоб відповідати критеріям одного відсотка.
Важливість максимальної ставки в нерухомості
Максимальна ставка важлива для інвесторів, оскільки вона вимірює прибутковість комерційної нерухомості та дозволяє легко порівнювати її з аналогічними об’єктами. Встановлюючи максимальну ставку, ви повинні врахувати відсоток ризику, оскільки нерухомість з низькою ставкою обмежень може мати високий рівень вакантності, що робить її інвестицією з високим ризиком. Властивість у поганому стані також може зашкодити максимальній ставці, оскільки загальна вартість нижча. Однак на максимальну ставку впливає кілька факторів. Таким чином, ви можете використовувати цю формулу для порівняння властивостей з подібними символами.
Що таке хороша ставка капіталу в нерухомості?
Хороша ставка обмеження в нерухомості супроводжується потенційним прибутком, який може бути нестабільним і найчастіше коливається. Ви можете дізнатися хорошу ставку нерухомості двома способами; що ви хочете отримати від інвестицій і скільки ризику ви готові піти. Вища ставка обмеження означає вищий рівень ризику, тоді як нижча ставка обмеження означає нижчий рівень ризику. Максимальні ставки також знаходяться в оберненій залежності від вартості нерухомості. Вища ставка максимальної ставки відповідає дорожчому майну, тоді як нижча максимальна ставка відповідає менш дорогому майну.
Як правило, формула відносить активи з вищим чистим операційним доходом і нижчою вартістю до вищої ставки капіталу. У той час як активи мають більшу оцінка але нижчий чистий операційний прибуток матиме нижчу ставку.
Інвестори зазвичай вважають нерухомість з нижчою ставкою безпечною, але їм слід очікувати більш тривалий термін, щоб окупити свої початкові інвестиції. Як інвестор, ви повинні подумати, яка прийнятна ставка капіталу для нерухомості у вашому портфелі. Якщо ви маєте на увазі певну кількість, ви можете швидко передати будинки, які не відповідають вашій толерантності до ризику.
Чи завжди кращим є вища лімітація?
Більша ставка обмеження часто вказує на більший шанс втрати. Тобто, якщо рівень капіталізації вашого активу високий, але ціна активу низька, інвестиція, можливо, ризикованіша, ніж здається. Однак ставки ринкової капіталізації можуть значно відрізнятися від одного місця до іншого. Отже, слід бути обережним.
Фактори, що впливають на ставку капіталу
На рівняння максимальної ставки впливає кілька факторів. Перш ніж використовувати ставку обмеження для прийняття інвестиційних рішень, важливо зрозуміти фактори, які впливають на ставку обмеження. Наприклад, вакансії впливають на NOI, тривалість оренди орендарів, типи оренди орендарів та кредитоспроможність орендарів. Розташування, поточний ринок, якість будови або нерухомості та ряд інших факторів впливають на ставку капіталу. Щоб по-справжньому зрозуміти граничну ставку, інвестори повинні враховувати ці численні елементи.
Ось кілька факторів, які можуть суттєво вплинути на ставку максимальної ставки:
- Місце розташування. Розташування об’єкта може мати значний вплив на високу ставку нерухомості. Вища ставка обмеження зазвичай впливає на ризиковані місця.
- Розмір ринку. Великий конкурентний ринок може мати нижчі ставки капіталізації, ніж менший, ризикований ринок.
- Стабільність активів: Може розглядатися майбутня стабільність вартості майна.
- Потенціали зростання. На нерухомість з великим потенціалом зростання на ринку, що розвивається, також можуть вплинути граничні ставки
- Ліквідність капіталу. Капітальні інвестиції, які ви використовуєте у нерухомість, мають значний вплив на ставку капіталу, оскільки безпосередньо впливають на NOI.
Коли використовувати, а коли не використовувати
Інвестори в нерухомість можуть використовувати хорошу ставку, щоб оцінити потенційну віддачу або прибутковість інвестицій. Інвестуючи в нерухомість, ви хочете максимізувати свої шанси на прибуток, залишаючись у зоні комфорту.
Максимальні ставки можуть допомогти вам вибирати між ринками, видами нерухомості та іншими можливостями інвестування. Наприклад, щоб оцінити майбутній прибуток, порівняйте верхню ставку майна з річною процентною ставкою за державними казначейськими облігаціями.
Однак ці дві інвестиційні можливості не є повністю однаковими. Облігації забезпечують певний рівень впевненості, гарантуючи певну прибутковість, якщо ви зберігаєте їх до погашення. Інвестиції в нерухомість містять ризик, який виникає в результаті вартості перепродажу нерухомості, ринку оренди, вільних або проблемних орендарів або негативного грошового потоку. Інвестиції в нерухомість є ризикованими, оскільки граничні ставки залежать від прогнозованого чистого прибутку та змінюються ринкова вартість.
Хоча граничні ставки корисні для ефективних розрахунків, іноді не варто розглядати їх використання. Якщо ви правильно застосовуєте прогноз стабілізованого чистого операційного доходу (NOI), базова ставка обмеження може забезпечити оцінку, близьку до оцінки більш комплексного дослідження дисконтованих грошових потоків (DCF). Лише ретельний аналіз дисконтованих грошових потоків дасть справедливу та надійну оцінку, якщо потік чистого операційного доходу нерухомості є складним і нерегулярним, зі значними коливаннями грошових потоків.
Висновок
Ви можете використовувати максимальну ставку, щоб визначити коефіцієнт прибутковості ваших інвестицій у багаторазове майно в операції з нерухомістю. Хороша ставка обмеження приносить потенційний прибуток, хоча більшість разів вона коливається. Але ви повинні розуміти, коли і коли не використовувати його. Максимальні ставки можуть допомогти вам вибирати між ринками, типами нерухомості та іншими можливостями інвестування. Це допомагає оцінити майбутній прибуток та порівняти ставку капіталу нерухомості з річною процентною ставкою за державними казначейськими облігаціями.
Максимальна ставка в поширених питаннях щодо нерухомості
Що означає максимальна ставка 7.5?
Максимальна ставка 7.5 означає, що ви можете розраховувати на річний валовий дохід у розмірі 7.5 відсотка від вартості вашого майна або інвестицій. Якщо ваше майно коштує 150,000 7.5 доларів, максимальна ставка 11,250 означатиме річний прибуток у XNUMX XNUMX доларів США.
Чи відповідає норма обмеження рентабельності інвестицій?
Максимальна ставка показує поточну прибутковість нерухомості, тоді як рентабельність інвестицій говорить, якою може бути віддача від інвестицій за певний період часу.
Чи включає в себе ставку заборгованості обслуговування боргу?
Чистий операційний дохід, або NOI, — це сума грошей, яку ви заробляєте від оренди майна після вирахування витрат. У той час як обслуговування боргу не включається, але витрати на управління майном, податки, страхування, утримання та інші витрати мають бути включені.
Як підвищити ставку?
Якщо ви купуєте нерухомість і найняєте нового менеджера нерухомості, ви можете швидко збільшити ставку, просто піднявши орендну плату:
Статті по темі
- 4 основні елементи хорошого столу з кепками
- Доступний кредит: що це означає на кредитній картці
- 1% правило нерухомості: визначення та що це таке
- Найбагатші компанії світу: 20 найкращих за версією Networth
- ЩО СТАНЕТЬСЯ З БІТКОЙНАМИ, ЯКЩО МИ МАЙБУЄМО, КОЛИ ВСЕ 21 МІЛЬЙОН?
- ВІЛЬНИЙ РИНКОВИЙ КАПІТАЛІЗМ: Вплив на економіку
