Не так давно більшість людей продавали свій перший будинок, перш ніж купувати інший. 1% тих, хто мав відповідні зв’язки, міг би володіти орендованим майном. Сьогодні часи змінилися, і все більше власників будинків купують другий будинок і здають перший в оренду, щоб заробити трохи додаткових грошей і розвинути довгострокове багатство.
Хоча здача в оренду першого будинку має певні переваги, є й недоліки, які слід враховувати. У цій публікації ми розглянемо етапи купівлі другого житла, а ви орендуєте перший, починаючи з основних переваг збереження житла в якості оренди, а не продажу інвестору.
Де я можу купити другий будинок?
Вибір місця придбання нового будинку – важливе рішення. Чи варто купувати будинок поруч із сім’єю? Або ви б віддали перевагу на пляжі, в горах чи у вашому улюбленому місті?
Дуже важливо проконсультуватися зі своїм чоловіком та будь-якими іншими членами сім’ї, які можуть бути залучені до цього вибору. Витратьте деякий час на дослідження найбільших місцевих околиць. Співпрацюйте з місцевим агентом з нерухомості, щоб визначити ідеальні місця для другого будинку. Крім того, це спрощує початковий етап процесу купівлі житла, попереднє затвердження. Проведення попереднього дослідження вашого нового місця розташування, співпраця з агентом з нерухомості в цьому районі та аналіз ваших фінансів у новому місці можуть продемонструвати проактивну ініціативу вашому кредитору під час проходження процедури іпотеки для вашого другого будинку.
Причини купити другий будинок
Є багато ситуацій, коли другий дім має сенс:
- Ви бажаєте будинок для відпустки, можливо, для частої перерви або колись вийти на пенсію.
- Вам потрібен приїзд додому, тому що ви або ваш партнер працюєте надто далеко від основного дому, щоб зробити щоденну поїздку автомобілем або поїздом можливим.
- Ви хочете інвестувати в нерухомість, купивши другий будинок, щоб здавати його в оренду або продавати.
- Ви хочете просунутися вгору, купивши нову нерухомість, але зберігаючи наявну як оренду.
- Ви купуєте дім для члена сім’ї, можливо, для того, щоб ваші батьки були поруч, або щоб надати житло біля кампусу для вашого студента коледжу.
Дуже важливо чітко визначити свої наміри, оскільки те, як ви використовуєте свій другий дім, впливає на ваші варіанти фінансування та постійні витрати, а також на розташування та стиль вашого будинку.
Купівля квартири замість окремого будинку для однієї сім’ї може мати більше сенсу, якщо вам потрібен дім для поїздок або житло для вашого студента коледжу. Щоб бути гарною інвестицією, нерухомість, що здається в оренду, має подобатися орендарям або покупцям. Якщо ви живете не поблизу, керувати будинком для відпочинку, який також слугує для короткострокової оренди, може бути складно.
Важливі фактори, які слід враховувати під час купівлі другого житла
Другий дім може бути місцем для відпочинку під час відпустки, але володіння ним – ні. Вам потрібно буде спланувати додаткові витрати та відстежувати, скільки часу ви — або будь-хто, хто заплатить за його використання — проводите там.
- Доступність: Якщо ви не платите готівкою за свій другий будинок, вам доведеться внести другий платіж за іпотеку. Уважно вивчіть свій бюджет, щоб побачити, чи додаткові щомісячні витрати мають сенс для ваших фінансів. Вам також потрібно буде передбачити додаткове страхування власників житла, рахунки за електроенергію, податки на майно та всі інші витрати, пов’язані з володінням другим будинком.
- Вимоги до розміщення: Якщо ви купуєте другий будинок, ви можете розглянути можливість здачі його в оренду, коли ви ним не користуєтеся. Однак, якщо ви здаєте його в оренду надто часто, ваш другий дім може вважатися інвестиційною власністю і на нього можуть поширюватися інші правила. Якщо вашу позику гарантує Fannie Mae або Freddie Mac, нерухомість має бути «насамперед доступною для особистого користування та задоволення позичальника» протягом більше половини календарного року. Податкове управління США також має правила: якщо ви здаєте свій другий будинок в оренду більше ніж на 14 днів на рік, ви повинні реєструвати дохід від оренди.
- Місцезнаходження: Придбати другий дім у приморському місті може здатися чудовою ідеєю, але якщо ви живете далеко, дістатися туди може бути настільки важко, що ви буваєте туди нечасто. Враховуйте свій спосіб життя та виберіть другий дім у місці, де ви будете ним часто користуватися.
- Технічне обслуговування: Навіть якщо ви не будете проводити стільки часу у своєму другому будинку, вам все одно доведеться платити за утримання. Пізніше доведеться замінити систему опалення, вентиляції та кондиціонування, і в будинку може знадобитися новий дах. Екстер’єр також потребуватиме догляду (подумайте про стрижку газону та прибирання снігу), тому, якщо ви там не часто, вам слід передбачити кошти для компанії з обслуговування.
Кроки до купівлі другого житла під час оренди першого
Хоча здача в оренду першого будинку має різні переваги, наявність двох об’єктів має бути уважним. Ось п’ять основних процедур купівлі другого житла при здачі першого в оренду.
#1. Оцініть свій фінансовий стан.
Наявність двох резиденцій може означати наявність двох іпотечних кредитів, що може створити фінансову напругу. Експерти радять перед покупкою другого житла погасити борг із високими відсотками, скласти ефективний фінансовий бюджет і відкладати достатньо грошей на чорний день на випадок особистих надзвичайних ситуацій. Поговоріть з фінансовим планувальником або менеджером нерухомості, щоб дізнатися більше про витрати на утримання першого будинку в якості оренди.
#2. Накопичте на ще один перший внесок.
Отримання коштів для початкового внеску на другий будинок може виявитися непростим завданням. Позика під нерухомість, також відома як a кредитна лінія нерухомого капіталу (HELOC), – це позика, яка використовує власний капітал першого житла для підтримки початкового внеску за друге житло. Інші варіанти отримання грошей для початкового внеску включають використання пенсійного рахунку, рефінансування з виведенням готівкою або позику у родини та друзів.
#3. Підтвердьте, що перше житло буде гідною орендою.
Незважаючи на те, що оренда нерухомості користується високим попитом у більшості регіонів, деякі резиденції приносять більший фінансовий прибуток, ніж інші.
Основна електронна таблиця Roofstock дозволяє легко побачити перспективні фінансові показники певної власності. Його можна використовувати для прогнозування ймовірного повернення нерухомості. Просто додайте деяку інформацію, щоб побачити очікувані важливі показники рентабельності інвестицій, як-от грошовий потік, окупність готівкою, чистий операційний прибуток і максимальну ставку.
#4. Визначте, як ви будете займатися орендою житла.
Нижче наведено деякі з найпоширеніших робіт орендодавця та керівника орендованого майна:
- Читання та розуміння місцевого, державного та федерального законодавства щодо орендарів та орендарів, а також федеральних норм щодо справедливого житла.
- Підготуйте будинок до оренди, зробивши його привабливим для потенційних орендарів.
- Маркетинг будинку, перевірка орендарів і підписання договору оренди – усе це частина процесу.
- Збір щомісячної орендної плати, обслуговування та ремонт нерухомості, своєчасна оплата рахунків і проведення частих перевірок власності
- Надання належного повідомлення про підвищення орендної плати або виселення орендаря за порушення умов договору оренди.
Управління орендованим майном вимагає значної кількості знань і зусиль, тому багато інвесторів залучають менеджера з нерухомості. Місцеві менеджери нерухомості дозволяють легко відчути переваги оренди вашого першого житла, уникаючи звичайних обов’язків орендодавця.
#5. Встановіть грамотну систему бухгалтерського обліку.
Коли навіть один будинок здається в оренду, виникає вражаюча кількість документів. Договори оренди, квитанції про сплату орендної плати, рахунки-фактури на сплачене технічне обслуговування та записи листування орендодавця та орендаря мають бути структуровані та безпечно зберігатися.
Чи можу я дозволити собі другий дім?
Ваші фінанси в такому хорошому стані, що ви можете дозволити собі купити другий дім? Навіть якщо ви збираєтеся заробляти на оренді нерухомості, ви повинні бути впевнені, що це придбання, яке ви можете собі дозволити, особливо якщо воно буде пустувати протягом кількох місяців щороку.
Ось кілька фінансових міркувань, про які слід пам’ятати.
#1. Процентні ставки та початковий внесок
Якщо ви не хочете платити готівкою, купівля другого будинку вимагатиме початкового внеску та іпотеки (звичайно, з відсотками).
Насправді для другого житла необхідний більший перший внесок. Чому це так? Придбання другого житла становить більший ризик для іпотечного кредитора через вищу ймовірність невиплати другого житла (порівняно з основним житлом) у разі фінансових труднощів.
Те саме міркування можна використати для процентних ставок. Іпотека на другий дім майже завжди має вищу процентну ставку для страхування від можливих втрат у разі дефолту.
#2. Вимоги до співвідношення заборгованості та доходу
Щоб отримати іпотечний кредит на другий будинок, ви повинні відповідати вказівкам щодо співвідношення боргу до доходу (DTI). Сума боргу, яку ви маєте, порівняно з сумою грошей, яку ви заробляєте, називається вашим DTI. Щоб розрахувати свій DTI, складіть щомісячні боргові платежі та розділіть їх на місячну зарплату до оподаткування.
Щоб отримати право на другу іпотеку, більшість кредиторів хочуть DTI 43% або менше.
#3. Складання бюджету на місяць
Вас можуть прийняти на другу іпотеку на папері, але вам слід перевірити цифри, щоб побачити, чи має фінансовий сенс взяття ще однієї позики. Для цього підсумуйте всі свої місячні платежі та вилучіть загальну суму з місячної зарплати після оподаткування. Залишок коштів буде використано для здійснення другого іпотечного платежу.
Можливо, ви розраховуєте на дохід від оренди, щоб збалансувати свій другий іпотечний платіж, але ви все одно повинні бути впевнені, що зможете впоратися з ним самостійно, якщо ваше майно не буде здано в оренду, як вам того хотілося б.
Перш ніж зробити цей вибір, ви також повинні врахувати податки на нерухомість, збори товариства домовласників і загальні витрати на утримання.
#4. Обслуговування орендованого майна
Ви також повинні передбачити витрати на купівлю орендованого майна, а також відповідне обслуговування. Ви несете відповідальність за всі ремонтні роботи та пошкодження як власник і, можливо, орендодавець. Це може включати наймання спеціаліста з ремонту, придбання фарби, дверних ручок та інших матеріалів для поліпшення дому або наймання послуги газону для догляду за подвір’ям.
Відкладіть не менше 10% річної орендної плати на технічне обслуговування та управління майном. Якщо ваша нерухомість орендується за 2,000 доларів США щомісяця, річна орендна плата становитиме 24,000 2,400 доларів США. У підсумку на аварійний ремонт варто відкласти XNUMX доларів. Майте на увазі, що ремонт може коштувати більше або менше, ніж ця оцінка, тому заощадити більше грошей – це завжди розумна ідея.
Висновок
Купівля другого житла гарантує, що у вас завжди є куди втекти, але бути власником другого житла супроводжується деякими суворими реаліями: підвищенням цін, проблемами з обслуговуванням і значним податковим тягарем. Якщо ви маєте намір отримати іпотечний кредит на другий будинок, плануйте заздалегідь і співпрацюйте з агентом з нерухомості, який має досвід роботи в місці, яке ви хочете назвати своїм другим домом.
Поширені запитання про те, як купити другий будинок
Скільки я маю заплатити за другий будинок?
З іншого боку, другий будинок майже напевно вимагатиме 10% початкового внеску. Оскільки друга іпотека ставить покупця житла під більшу фінансову напругу, кредитори зазвичай вимагають трохи вищий кредитний рейтинг для другої іпотеки.
Чи можу я купити інший будинок, якщо у мене вже є іпотека?
Оскільки у вас уже є одна іпотека, очікуйте, що процес андеррайтингу буде значно складнішим, коли ви подасте заявку на другу.
Чи легко купити другий будинок?
Кредитори вважають вторинні будинки більш ризикованими, незалежно від того, чи це будинки для відпочинку чи інвестиційна нерухомість. Критерії мінімального кредитного рейтингу часто вищі, а максимальне співвідношення боргу до доходу нижче, ніж для основного житла.
- ОРЕНДА З ПОГАНОЮ КРЕДИТОЮ: Навіть з історією виселення
- ЯК ЗАКОНОМИТИ ГРОШІ НА БУДИНОК: Прості поради
- ДОВГОСТРОКОВА ОРЕНДА: що вам потрібно знати(
- ЯК ОРЕНДУВАТИ З ПОГАНОЮ КРЕДИТОЮ: способи оренди житла з поганою кредитною історією
- Власник, ознайомтеся з 5 порадами щодо того, як орендувати свою нерухомість!
посилання
