Загальна позика: що це таке та як нею скористатися

Неможливо обговорювати переваги загального та прохідного кредиту на нерухомість. Прохідні кредити є короткостроковими і покривають лише одну нерухомість, доки не буде отримано постійне фінансування. Проте загальна позика дозволяє об’єднати кілька іпотечних позик в одну. Це економить час клієнта, оскільки йому не потрібно керувати всіма своїми властивостями по-різному. Якщо ви плануєте придбати кілька об’єктів нерухомості одночасно, виконання вимог щодо загального кредиту допоможе вам заощадити час, зменшити витрати та підвищити ефективність покупців. Вам також потрібно буде пошукати загальних кредиторів та іпотечних брокерів, які працюють з позичальниками за цим типом позики.

Що таке загальна позика на нерухомість?

Загальна позика покриває більше ніж одну нерухомість. Група об’єктів нерухомості використовується як забезпечення кредиту. Розробники нерухомості та великі інвестори часто купують декілька об’єктів нерухомості одночасно, тому загальна іпотека дозволяє їм об’єднати ці операції в одну позику. Коли позичальник має загальну іпотеку, він або вона може продати одну нерухомість і не виплачувати інші.

Загальну іпотеку можна використовувати як для комерційних, так і для житлових операцій, включаючи багатоквартирне житло. Компанії та забудовники, які купують та перепродують будинки, також використовують їх.

Хоча загальна іпотека частіше використовується в комерційному контексті, деякі власники житлових будинків використовують їх для фінансування портфеля орендної нерухомості. Ви можете рефінансувати загальну іпотеку, яка також відома як загальна позика, як і будь-яка інша іпотека.

Як працює загальна позика?

Загальна позика – це одна позика, яка покриває більше ніж одне майно. Група об’єктів нерухомості використовується як забезпечення кредиту. Великі інвестори та забудовники часто купують декілька об’єктів нерухомості одночасно. Загальна іпотека дозволяє їм зробити всі ці покупки лише за одну позику.

Що покриває загальна позика?

Загальна позика покриває різноманітні активи нерухомості, такі як забудована чи незабудована земля, а також комерційна чи житлова нерухомість. Активи, які включають землю та/або будівлі, використовуються як застава для забезпечення кредиту.

• Використовуючи загальну позику, інвестор у нерухомість може придбати нерухомість у кількох місцях і об’єднати їх в одну.
• За одну транзакцію домашні ласти можуть придбати кілька об’єктів власності для роботи.
• Забудовники можуть фінансувати велику земельну ділянку, яку вони мають намір розділити та продати як менші окремі ділянки.
• Організація може придбати декілька об’єктів власності.

Якщо позичальник має загальну іпотеку, він чи вона може продати будь-які активи та вилучити їх із зобов’язань за кредитом у будь-який час. У той же час позичальник має можливість рефінансувати або погасити весь кредит, коли прийде час.

Яка мета загальних позик?

Найпоширенішим використанням загальної іпотечної позики є придбання великої кількості комерційних чи житлових об’єктів одночасно або придбання землі для майбутньої забудови. Наприклад, ви можете використати загальну позику, щоб придбати декілька об’єктів нерухомості у різних продавців, а потім продати окремі ділянки новим власникам будинків. Хатні ласти також використовують ці іпотечні кредити для придбання кількох об’єктів нерухомості одночасно.

Однак ви не можете використовувати загальну позику для придбання первинного житла, будинків для відпочинку чи своєї першої інвестиційної нерухомості. Щоб отримати право, ви повинні мати значний портфель нерухомості.

Хто повинен отримати загальну позику?

Загальна іпотека чи позика є найбільш вигідними для наступних груп.

#1. Домашні ласти

Коли справа доходить до фінансування нерухомості, ті, хто займається ремонтно-перевертаючим бізнесом, часто стикаються з різними проблемами. Загальна позика дозволяє вам придбати, покращити та продати свій будинок одразу. Завдяки простій процедурі домашні ласти більше не повинні звужувати свою увагу на одній властивості.

#2. Інвестори в нерухомість

Вартість житла зростає по всій країні. Якщо у вас є добре сформований портфель інвестиційної нерухомості, вони можуть стати вашим найпотужнішим інструментом для нарощування багатства. Загальна позика дозволяє придбати додаткову нерухомість, коли ви починаєте її продавати.

#3. Орендодавці

Орендодавці часто купують кілька об’єктів нерухомості та фінансують їх за допомогою загальної іпотеки. Мета – залучити більше орендарів і розширити портфель орендної нерухомості.

#4. Будівельники

Загальна позика може бути рішенням, якщо ви нещодавно придбали землю і не знаєте, як розпочати етап забудови.

Чи хороші загальні позики?

Одним із найкращих способів фінансування портфеля будинків є загальна позика. Щоб об’єднати фінансування багатьох об’єктів нерухомості в одну просту позику, можна взяти загальну позику. Це також чудовий спосіб розширити свої інвестиції в нерухомість без потреби кожного разу шукати більше фінансування.

Переваги та недоліки загальної позики

Обов’язково проведіть певне дослідження, перш ніж брати велику іпотеку. Ця позика підходить не кожному позичальнику, і останнє, чого ви бажаєте, — це отримати іпотеку, яку ви не можете собі дозволити. Розгляньте ці переваги та недоліки, перш ніж прийняти рішення про загальну позику.

Переваги загальних кредитів

Коли загальна іпотека або загальна позика є доцільною, вони можуть надати кілька переваг, НАКРИТІ:

• Загальна іпотека об’єднує все ваше майно в одну іпотеку, на відміну від кількох іпотечних кредитів. Це може спростити управління вашим портфелем і іпотечними платежами.
• Можливо, ви зможете уникнути кількох попередніх комісій за кредит, якщо придбаєте кілька об’єктів нерухомості за один кредит.
• Оскільки це одна позика, ви матимете лише один щомісячний платіж і одну процентну ставку. Якщо ви візьмете кілька позик, щоб покрити свою нерухомість, вам можуть нарахувати чималі відсотки.

Недоліки загальної позики

Незалежно від того, наскільки вигідними можуть бути ці позики, вони не без ризику. Перш ніж отримати загальну іпотеку, врахуйте наступне:

• В якості забезпечення кредиту ви можете втратити частину або всю свою власність викупу якщо ви не встигнете за платежами.
• Не всі кредитори надають загальні позики, а ті, які надають, можуть мати суворі вимоги, що ускладнює отримання такого типу позики. 
• Ви не можете використовувати загальну позику для придбання нерухомості в кількох штатах, оскільки вимоги до загальних позик відрізняються від штату до штату.
• Незважаючи на те, що комісії за багаторазове відкриття не стягуються, витрати на закриття загальної іпотеки значно вищі, ніж витрати на традиційну іпотеку.

Загальні вимоги до позики та кваліфікація

Щоб отримати загальну позику, ви вже повинні мати значний портфель нерухомості та велику суму готівки. Загальна позика не є найкращим варіантом для тих, хто вперше інвестує в нерухомість, оскільки вони не можуть дозволити собі вищий початковий внесок і комісії.

Кредиторів із загальною позикою може бути важче знайти, ніж інших. Деякі великі банки та онлайн-кредитори надають їх, але ви, швидше за все, досягнете успіху з комерційними кредиторами, які надають комерційні позики. Якщо загальна позика вам не підходить, є багато інших варіантів, які допоможуть вам задовольнити потреби вашого бізнесу.

Загальні кредитні ставки, умови та вимоги

Якщо позичальник не відповідає всім перерахованим вище вимогам, кредитори все одно можуть схвалити загальну позику.

• Кредитоздатність позичальника: Коли ви подаєте заявку на загальну позику, швидше за все, буде враховано вашу кредитну історію та дохід.
• Кредитоздатність підприємства: Також будуть враховані доходи та кредитна історія компанії. Ймовірно, що компанія вимагатиме a DSCR щонайменше 1.25x.
• досвід промисловості. Будуєте великий житловий комплекс? Вам знадобиться певний досвід у галузі. Це ситуація високого ризику для кредитора, тому він захоче знати, чи є у вас попередній досвід.
• Сила властивості: Позикодавець захоче знати, скільки об’єктів нерухомості надано в позику, які типи об’єктів нерухомості покриваються, для чого ці об’єкти будуть використовуватися, а також розташування та стан наявних об’єктів.
• Якщо позика включає в себе оренду нерухомості, позикодавець захоче знати чистий прибуток після вирахування вакансій і операційних витрат із валового доходу.

Що вам потрібно для подання заявки

Процес подання заявки на загальну позику подібний до будь-якої іншої позики для малого бізнесу. Перш ніж подавати заявку на фінансування інвестиційної нерухомості, зберіть наведену нижче інформацію та підготуйте її для показу потенційному кредитору.

Ви можете не мати доступу до всієї наведеної нижче інформації на момент подання заявки. У результаті кредитних перевірок і оцінок кредитори матимуть доступ до певної інформації.

• Особисті фінансові документи. Сюди входять особисті податки, кредитні звіти, декларації, банківські виписки тощо професійні резюме основних позичальників.
• Особисті фінансові документи Документи, що підтверджують фінансовий стан компанії, включаючи її кредитну історію та історію доходів, а також будь-які необхідні резерви ліквідності (за потреби).
• Необхідні реквізити майна. Потрібна інформація про майно. Якщо вони у вас є, додайте адреси, деталі власності, фотографії та дату придбання нерухомості, якщо ви вже це зробили.
• Інша інформація про вартість та фінансування Це включає ціну покупки нерухомості (або ціну запиту), якщо ви її знаєте. Кредитори також вимагатимуть вашу поточну справедливу ринкову вартість, вартість будь-якого потенційного ремонту та суму будь-якого наявного фінансування, а також ваш бізнес-план і проектну пропозицію.
• Фінансування власності Будь-яка інформація про фінансування майна, включно з орендною платою, рівнем вакансій, витратами на майно, комісіями та чистим операційним доходом майна, якщо ви маєте до неї доступ,

Як я можу знайти загальних кредиторів?

Кредитори загальної позики, які спеціалізуються на загальній іпотеці, менш поширені, ніж ті, хто пропонує інші види позик. Перший крок — провести дослідження щодо комерційних кредиторів і записати комісії, ставки та початкові внески, які вони вимагають. «Загальної іпотеки немає», — каже Макбрайд. «Вам потрібно пошукати кредиторів та іпотечних брокерів, які працюють з позичальниками за таким типом кредиту». Банк або кредитор, які займаються комерційним кредитуванням, часто мають це як частину своєї лінійки продуктів».

Через своїх брокерів і банкірів комерційні кредитори надають загальну іпотеку. Найкращий спосіб отримати цю інформацію — поговорити з кимось, з ким ви вже співпрацюєте в кредитній установі чи банку. Інший варіант – пошук потенційних партнерів-кредиторів в Інтернеті. Щоб знайти найкращий для вас варіант, порівняйте ставки, комісії, штрафи за дострокове погашення та вимоги до загальної позики.

Висновок

Якщо ви плануєте придбати кілька об’єктів нерухомості одночасно, виконання вимог щодо загального кредиту допоможе вам заощадити час, зменшити витрати та підвищити ефективність покупців.

Поширені запитання про загальну позику

{
"@context": "https://schema.org",
“@type”: “Сторінка поширених запитань”,
“mainEntity”: [
{
“@type”: “Питання”,
«name»: «Що означає загальне фінансування?
"
“acceptedAnswer”: {
“@type”: “Відповідь”,
«текст»: «

Загальна іпотека або фінансування об’єднує фінансування двох або більше об’єктів нерухомості в одну позику. Фінансуючи кілька активів, інвестори та розробники використовують їх для економії часу та грошей. Загальна іпотека не призначена для первинного проживання, будинків для відпочинку чи тих, хто вперше приймає оренду.

"
}
}
, {
“@type”: “Питання”,
«name»: «Які є три типи кредиторів?
"
“acceptedAnswer”: {
“@type”: “Відповідь”,
«текст»: «

Іпотечні брокери (іноді їх називають \”іпотечними банкірами\”), прямі кредитори (зазвичай банки та кредитні спілки), і кредитори вторинного ринку є три основні типи кредиторів

"
}
}
, {
“@type”: “Питання”,
«name»: «Чи можете ви рефінансувати в загальну позику?
"
“acceptedAnswer”: {
“@type”: “Відповідь”,
«текст»: «

Існують різні варіанти використання загальної іпотеки, наприклад покупка, рефінансування та рефінансування готівкою. У результаті позичальник може продати одну нерухомість і погасити борг, що залишився, без необхідності виплачувати загальну позику.

"
}
}
]}

Статті по темі

1. СКІЛЬКИ ВИ МОЖЕТЕ МАТИ ІПОТЕКІВ: ІНВЕСТИЦІЇ В НЕРУХОМІСТЬ
2. ОБЯЗАННЯ НА НЕРУХОМІСТЬ: ВИЗНАЧЕННЯ ТА ЯК ВОНО ПРАЦЮЄ
3. Процес замовлення на покупку: типи, приклади та формат
4. ДРУГА ІПОТЕКА: визначення, ставки та вимоги
5. ІПОТЕЧНІ СТАВКИ НА ІНВЕСТИЦІЙНУ НЕДВИЖИМОСТЬ: Поточні іпотечні ставки на інвестиційну нерухомість
6. Іпотека без авансового внеску: отримання іпотеки без першого внеску у 2022 році
7. ПОЗИКИ: усе, що вам слід знати