Коли ви хочете купити будинок, знаючи свій коефіцієнт витрат на житло, ви можете визначити, скільки будинку ви можете собі дозволити. Коефіцієнт витрат на житло використовується для визначення суми, яку ви можете позичити, щоб купити будинок. Ось більш детальний погляд на коефіцієнт витрат на житло, або FHA, і його формулу.
Коефіцієнт витрат на житло
Коефіцієнт витрат на житло – це коефіцієнт, який порівнює витрати на житло з прибутком до оподаткування (EBT) або дохід до оподаткування. У більшості випадків кредитори використовують коефіцієнт як частину кредитного аналізу на початку процесу кредитування. Іншими словами, кредитори, такі як банки, використовують коефіцієнт під час належної перевірки під час визначення кваліфікації позичальника для кредиту.
Найпоширенішим застосуванням коефіцієнта витрат на житло є іпотека житла. Щоб переконатися, що позичальник може повернути іпотечний кредит, кредитори дуже детально вивчають кредитну історію позичальника.
Коефіцієнт зазвичай використовується в поєднанні з відношенням боргу до доходу (DTI), щоб встановити максимальну суму кредиту, доступну позичальнику.
Загальні витрати власника житла включають щомісячну виплату іпотеки (основна сума та відсотки), а також поточні витрати, такі як податки на майно та страхування, а також рахунки за електроенергію та будь-які інші збори, пов’язані з їхнім будинком. Це правда, що кредитори хочуть детальний розбивку всіх витрат позичальника на житло як частину кредитної заявки.
Загальна вартість житла позичальника має великий вплив на коефіцієнт витрат на житло.
Коефіцієнт витрат на житло Fha
У процесі подання заявки на іпотеку FHA використовує критерії співвідношення витрат на житло (боргу до доходу), щоб порівняти поточні зобов’язання позичальника та валовий дохід. Щоб краще зрозуміти, скільки грошей ви повинні витрачати щомісяця, ви можете розділити ваш валовий дохід на загальні постійні витрати, які включають вашу іпотеку, і розділити цю цифру на ваш валовий дохід.
Існує 31 відсоток витрат на іпотечні платежі FHA до валового доходу та 43 відсотки загального фіксованого коефіцієнта виплат FHA для FHA. Прийнятний кваліфікаційний коефіцієнт для позик FHA так і називається (4155.1 4.F.1.a).
Подаючи заявку на отримання іпотечного кредиту, застрахованого FHA, кредитори повинні дотримуватися цих стандартів. Важливо мати достатньо грошей у банку, щоб покрити щомісячні зобов’язання та витрати на володіння будинком.
Пояснення кваліфікаційного коефіцієнта FHA
Допустимий кваліфікаційний коефіцієнт FHA, який часто називають співвідношенням боргу до доходу, просто виражається як відсоток вашого валового місячного доходу, який йде на ваші щомісячні поточні витрати. Існує два основні типи дозволеного кваліфікаційного коефіцієнта FHA:
#1. Відношення витрат на оплату іпотеки до фактичного доходу (4155.1 4.F.2.b):
Щоб розрахувати цей коефіцієнт, все, що вам потрібно знати, це скільки коштує ваш щомісячний іпотечний платіж у порівнянні з вашим валовим доходом. FHA рекомендує, щоб ваші загальні витрати на виплату іпотеки не перевищували 31% вашого загального реального доходу. Якщо ваш будинок відповідає вимогам програми «Енергоефективні будинки» (EEH), FHA встановлює вищий коефіцієнт у 33%.
#2. Відношення загального фіксованого платежу до фактичного доходу (4155.1 4.F.2.c):
Щоб розрахувати цей коефіцієнт, ви повинні взяти до уваги свої загальні боргові зобов’язання, які включають платіж за іпотекою, а також усі ваші регулярні щомісячні рахунки. Щоб отримати право на Кредит FHA, ви повинні мати фіксований щомісячний платіж у розмірі 43 відсотків вашого реального доходу. Якщо ви берете участь у програмі EEH, FHA також підвищує відсоток, необхідний для отримання кваліфікації, до 45 відсотків.
«Основна сума та відсотки, депоновані депозити на податки на нерухоме майно, страхування від небезпеки, премія за іпотечне страхування, збори асоціації власників житла, орендна плата за землю, спеціальні оцінки» та «платежі за будь-яке прийнятне вторинне фінансування» включено до боргу FHA Інструкції щодо доходів.
Розрахунок співвідношення вашого боргу до доходу
Щоб обчислити відношення боргу до доходу, вам слід використовувати початкові та вихідні коефіцієнти. Визначте відношення вашого фактичного доходу до допустимої виплати за іпотечним кредитом за допомогою початкового коефіцієнта. Ви ділите свій щомісячний іпотечний платіж на ваш валовий місячний дохід.
Використовуючи відсоток, помножте співвідношення на 100, щоб отримати остаточний відсоток. Припустімо, що ваш місячний платіж за іпотекою становить 2,250 доларів США, а ваш валовий дохід – 8,500 доларів США. Ось як ви розраховуєте свій податок:
25% від $2,250/$8,500 становить 26.5 відсотка від загальної суми
Щоб визначити ваш ефективний дохід до загальної суми фіксованих платежів, застосуйте розрахунок коефіцієнта бек-енду. Розділіть свій місячний валовий дохід на загальну суму щомісячного платежу за іпотекою та всіх інших щомісячних витрат. Збільшивши коефіцієнт на 100, ви можете виразити його у відсотках. Припустімо, ваш щомісячний іпотечний платіж становить 2,500 доларів США, загальні щомісячні поточні витрати – 1,405 доларів США, а валовий дохід – 8,500 доларів США. Ваш розрахунок буде виглядати так:
2,500 доларів США + 1,405 доларів США, або 43% від 8,500 доларів США.
Розрахуйте співвідношення боргу та доходу за допомогою онлайн-інструменту.
Рекомендовані міркування щодо витрат і винятки
Деякі витрати можуть бути включені до загальної суми іпотечного платежу позичальника, тоді як інші можуть бути виключені відповідно до критеріїв співвідношення боргу до доходу FHA. При розрахунку співвідношення заборгованості до доходу необхідно враховувати такі борги:
- Оплата автомобіля
- Платежі за кредитом
- Платежі кредитною карткою
- Визначені судом аліменти
- Аліменти
- Судові витрати
Ви не повинні включати такі позиції в розрахунок боргу до доходу:
- Витрати по догляду за дитиною
- Комунальні послуги
- Орендна плата або поточний платіж по іпотеці
- розваги
Однак FHA змінило це положення таким чином, що позики, які ви очікуєте виплатити менше ніж за 10 місяців, більше не звільняються. Позики, спонсоровані FHA, більше не доступні для вас, якщо у вас є будь-які незавершені суперечки з вашими кредиторами щодо боргів понад 1,000 доларів США, навіть якщо ви відповідаєте стандартам кредитної оцінки.
Інші важливі вимоги
Крім того, коли ви подаєте заявку на отримання позики FHA, вам також потрібно подумати про податки на нерухомість та будь-які інші фактори, які можуть компенсувати їх.
Податки на нове будівництво та податки на нерухоме майно
Щоб відповідати правилам FHA, ви повинні точно розрахувати щомісячні депоновані податки на майно. Очікується, що нова розробка базуватиме оцінки податку на нерухомість як на вартості землі, так і на будь-яких інших покращеннях землі відповідно до правил FHA.
Компенсуючі фактори
Якщо позикодавець надає значні та добре задокументовані компенсаційні фактори, ви не можете перевищувати допустимий кваліфікаційний коефіцієнт FHA. Розділ коментарів форми HUD-92900-LT має надавати ці компенсаційні змінні з точки зору вашого кредитора. Серед можливих компенсаторних елементів можна виділити:
- Поки ваші доходи та витрати залишаються незмінними протягом останніх року чи двох, ви зможете сплатити витрати на житло, які плануєте включити у свій борг до доходу.
- Якщо у вас є багато грошей або якийсь інший спосіб оплатити будинок, можливо, ви зможете.
- Якщо ви витратите більше 10% рекомендованого початкового внеску на нерухомість.
- Якщо ваша кредитна історія показує, що ви можете дозволити собі витрачати більшу частину свого доходу на житло, ви можете мати право на нижчу процентну ставку.
- Якщо у вас є хороший досвід збереження та управління грошима.
Управління співвідношенням вашого боргу до доходу
Не хвилюйтеся, якщо співвідношення вашого боргу до доходу вище, ніж рекомендує FHA. Ви можете заощаджувати гроші щомісяця, сплачуючи борги по кредитній картці. Щоб зменшити відношення вашого боргу до доходу, погасіть деякі з майбутніх поточних щомісячних витрат зараз.
Консолідація вашої заборгованості також може дозволити вам припинити сплату деяких щомісячних рахунків. Рефінансування для консолідації боргу має сенс, якщо ви володієте нерухомістю та маєте відмінний кредитний рейтинг або велику суму власного капіталу.
Формула співвідношення витрат на житло
Розрахунок вашого коефіцієнта витрат на житло не потребує складних розрахунків чи будь-яких цифрових калькуляторів. Щоб розрахувати цей коефіцієнт, ви можете використати кілька типових показників, які вам уже відомі щодо вашого доходу та ціни будинку, який ви збираєтеся купити.
Давайте детальніше розглянемо формулу співвідношення витрат на житло.
#1. Додайте всі витрати на житло
Перш ніж почати шукати новий будинок, потрібно подумати про всі можливі витрати. Те ж саме стосується тих, хто оцінює заявки на іпотеку.
Розгляньте 30-річну позику на 250,000 3.2 доларів США з процентною ставкою XNUMX%. Додаткові збори включають перелічені нижче:
- 208 доларів іпотечного страхування
- 250 доларів комісій житлової асоціації
- $250 податку на майно
- 136 доларів страхування домовласників
- 1080 доларів США для початкової виплати основної суми та відсотків за іпотекою
Підводячи підсумок, вам знадобиться $1924 додаткових витрат. Розраховуючи витрати на житло, майте на увазі, що ви не заплатите 250,000 XNUMX доларів за будинок з воріт.
#2. Обчисліть свою загальну зарплату
Тепер настав час визначити, скільки грошей ви можете очікувати щомісяця. Для аргументу припустимо, що ваш місячний дохід становить 7150 доларів США. Щоб отримати цю статистику, не забудьте врахувати будь-який дохід до оподаткування, який ви отримуєте від роботи, бонусів, аліментів або аліментів.
#3. Розділіть на ваш дохід до оподаткування
Розділіть щомісячні витрати на житло на місячний дохід, щоб отримати коефіцієнт витрат на житло. Ось формула:
924 долари, поділені на 7150 доларів, дорівнює 0.269, або приблизно 27%.
Використовуючи метод співвідношення витрат на житло, ви повинні очікувати витратити близько 27% свого доходу до оподаткування на витрати на житло.
#4. Оцініть результати
Коли ви розрахували свій коефіцієнт витрат на житло, настав час переглянути ваші висновки. Майте на увазі, що андеррайтери зазвичай відхиляють позики, якщо коефіцієнт витрат на житло перевищує 28%.
Якби андеррайтер просто подивився на коефіцієнт витрат на житло в нашому гіпотетичному сценарії, потенційний позичальник, швидше за все, отримав би позику, оскільки цей коефіцієнт становить 27 відсотків. Якщо ваші місячні витрати на житло перевищують 28% вашого місячного валового доходу, ви можете опинитися у скрутному фінансовому становищі.
Ви все ще маєте шанс отримати іпотеку, навіть якщо ваш коефіцієнт витрат на житло перевищує 28 відсотків (хоча ваші варіанти позики обов’язково будуть обмежені). Деякі кредитори, наприклад, приймуть вас, якщо ви запропонуєте більший початковий внесок або якщо у вас є застава.
Однак ви завжди можете збільшити свій коефіцієнт витрат на житло протягом наступних кількох місяців або навіть років, якщо це необхідно. Ви можете зробити це, шукаючи більш доступну нерухомість, знаходячи будинок з нижчими податками або без додаткових комісій тощо.
Я вважаю, що ви можете визначити коефіцієнт витрат на житло за допомогою цієї покрокової формули.
Що таке коефіцієнт витрат на житло?
Іпотечні кредитори використовують коефіцієнт витрат на житло як один із своїх основних інструментів для визначення того, яка частина валового доходу позичальника має піти на оплату житла.
Як працює коефіцієнт витрат на житло
Коефіцієнт витрат на житло є однією з найважливіших частин інформації про доходи позичальника, яку кредитори використовують, щоб переконатися, що позичальник може повернути позику.
- Щоб з’ясувати, скільки будинків вони можуть собі дозволити, потенційні домовласники повинні знати свій коефіцієнт витрат на житло. Більшість звичайних кредиторів віддають перевагу коефіцієнту витрат на житло не більше 28 відсотків як загальне правило.
- Федеральне житлове управління (FHA) має дещо вищий коефіцієнт позики до вартості (LTV) – 31 відсоток.
- Майте на увазі, що ця сума розглядається в контексті DTI позичальника та інших змінних, тому можуть бути зроблені винятки для дещо більшого коефіцієнта.
Як розрахувати коефіцієнт?
Відношення — це числове порівняння двох величин за допомогою ділення. Формула для такого порівняння буде: A/B, де A і B — це дві порівнювані точки даних. Іншими словами, ви берете точку даних A і ділите її на дані.
Що таке формула співвідношення витрат на житло?
Формула співвідношення витрат на житло = сума всіх витрат на житло + ваша загальна валова зарплата, поділена на ваш дохід до оподаткування.
Що таке коефіцієнт витрат на житло Fha?
Критерії співвідношення витрат на житло FHA (борг-дохід) використовуються для порівняння поточних зобов’язань позичальника та валового доходу.
Висновок
Коефіцієнт витрат на житло – це порівняння вартості житла з прибутком до оподаткування (EBT). Витрати на прибирання включають будь-що, від базового обслуговування до капітального ремонту (комунальні послуги, податки на майно, страхування тощо).
Коефіцієнт витрат на житло – це просто сума всіх витрат на нерухомість, поділена на заробітну плату до оподаткування, тоді як критерії співвідношення витрат на житло (боргу до доходу) FHA використовуються для порівняння поточних зобов’язань позичальника та валового доходу.
Поширені запитання щодо співвідношення витрат на житло
Що таке коефіцієнт витрат на житло Fha?
Критерії співвідношення витрат на житло FHA (борг-дохід) використовуються для порівняння поточних зобов’язань позичальника та валового доходу.
Що таке формула співвідношення витрат на житло?
Формула співвідношення витрат на житло = сума всіх витрат на житло + ваша загальна валова зарплата, поділена на ваш дохід до оподаткування.
