Якщо ви йдете на пенсію і намагаєтеся покрити свої витрати за рахунок фіксованого доходу, зворотна іпотека може здатися привабливою. Однак після більш уважного вивчення зворотна іпотека може здатися менш привабливою.
Існують численні шахрайства зі зворотною іпотекою, але кредитори також можуть стягувати непомірні комісійні та комісійні за закриття, а позичальники повинні платити за страхування іпотеки. Зворотні іпотечні кредити також можуть мати змінні процентні ставки, що означає, що ваші загальні витрати можуть змінитися в майбутньому.
Якщо ви вважаєте, що зворотна іпотека може допомогти вам залишатися вдома під час виходу на пенсію, переконайтеся, що ви розумієте, як вона працюватиме, плюси та мінуси, щоб ви могли прийняти зважене рішення.
Що таке зворотна іпотека?
Зворотна іпотека — це позика, за якою власник житла віком 62 роки і старше зі значним власним капіталом може позичити під вартістю свого майна та отримати кошти у вигляді одноразової суми, встановленого щомісячного платежу або кредитної лінії. На відміну від форвардної іпотеки, яка використовується для купівлі житла, зворотна іпотека не вимагає від власника житла будь-яких платежів по кредиту.
Як працює зворотна іпотека?
Зворотна іпотека спрацьовує, спершу використовуючи власний капітал, який ви накопичили у своєму будинку, для погашення поточної іпотеки. Решта доходів може бути отримана від кредитора у вигляді одноразової суми, кредитної лінії або щомісячних платежів. Це не звичайна іпотека; скоріше, він погашає вашу традиційну іпотеку, і ви не зобов’язані здійснювати будь-які платежі за кредитом, поки він не настане. Однак ви повинні продовжувати сплачувати податки на нерухомість, страхування власників житла, а також витрати на обслуговування будинку, як і зі стандартною іпотекою.
На додаток до фінансових зобов’язань, викладених вище, існують інші вимоги до зворотної іпотеки. Щоб претендувати на зворотну іпотеку, вам повинно бути не менше 62 років і мати достатній капітал у своєму будинку. Ви можете володіти будинком повністю або за допомогою іпотеки, і це повинно бути вашим основним місцем проживання.
Іпотека перетворення нерухомого майна (HECM), яка гарантується Федеральним управлінням житлового будівництва, є найпопулярнішим типом зворотної іпотеки (FHA). Це може допомогти убезпечити позичальника. Якщо ви хочете отримати HECM, вам доведеться пройти фінансову оцінку, щоб підтвердити, що ви готові та можете виконувати фінансові зобов’язання за позикою. Ви також повинні відвідати консультацію, щоб переконатися, що ви розумієте умови позики і що в кінцевому підсумку ви її повернете.
Різні види зворотної іпотеки
Існують різні види зворотної іпотеки, кожен з яких відповідає певним фінансовим потребам.
№1. Іпотека перетворення нерухомого капіталу (HECM)
Це найпоширеніший вид зворотної іпотеки. Ці застраховані на федеральному рівні іпотеки мають більші початкові витрати, але можуть бути використані для будь-яких цілей. Ви також можете вибрати спосіб зняття грошей, наприклад, за допомогою регулярних щомісячних платежів або кредитної лінії (або обидва варіанти одночасно). Незважаючи на те, що HECM широко доступні, вони доступні лише у кредиторів, схвалених FHA, і всі позичальники повинні отримати схвалені HUD консультації перед закриттям.
№2. Приватні зворотні іпотеки
Приватна позика, яка не підтримується державою. Цей тип зворотної іпотеки часто забезпечує більший аванс кредиту, особливо якщо у вас є будинок з більш високою вартістю.
№3. Одноцільова зворотна іпотека
Ця іпотека зустрічається рідше, ніж інші, і, як правило, видається некомерційними організаціями, а також державними та місцевими органами влади. Одноцільова іпотека є найменш дорогою з трьох варіантів; однак позичальники можуть використовувати позику (яка, як правило, на набагато меншу суму) лише для однієї конкретної мети, як-от ремонт, доступний для людей з обмеженими можливостями, пояснює Джекі Бойс, старший директор з питань житла та банкрутства Money Management International, некомерційний борговий радник. базується в Шугар-Ленді, штат Техас.
Коли ви повинні повернути зворотну іпотеку?
Хоча ви не зобов’язані здійснювати щомісячні платежі за зворотною іпотекою, позика в кінцевому підсумку настане термін погашення і її потрібно буде погасити. Зворотна іпотека повинна бути погашена такими способами:
- Коли позичальника вже немає в живих.
- Коли позичальник більше не проживає в будинку або він більше не є його основним місцем проживання.
- Коли позичальник продає або передає право власності на житло.
- Якщо позичальник не виконує свої вимоги по кредиту, наприклад, сплачує податки на майно та страхування власників житла.
Як погасити зворотну іпотеку?
Зворотні іпотеки часто погашаються за рахунок коштів від продажу будинку. Якщо ви помрете до настання терміну погашення позики, ваші спадкоємці будуть відповідати за організацію погашення та матимуть кілька альтернатив для погашення суми:
- Продайте свій будинок і використовуйте готівку для погашення кредиту.
- Рефінансуйте в звичайну іпотеку або використовуйте свої кошти для придбання житла на залишок позики або 95 відсотків оціночної вартості, залежно від того, що менше.
- Передайте право власності кредитору та відмовтеся від позики.
Плюси зворотної іпотеки
Якщо у вас виникли проблеми з виконанням своїх фінансових зобов’язань, зворотна іпотека може допомогти. Ось кілька переваг отримання зворотної іпотеки.
№1. Допомога у забезпеченні вашої пенсії
Зворотна іпотека ідеально підходить для пенсіонерів, які не мають багато заощаджених або інвестованих грошей, але мають велику вартість, створену у своїх будинках. Зворотні іпотеки перетворюють неліквідний актив у готівку, яку можна використати для задоволення потреб у виході на пенсію.
№2. Ви можете залишатися вдома.
Замість того, щоб продавати свій будинок, щоб ліквідувати свої активи, ви можете утримувати власність і все одно заробляти на цьому гроші. Це означає, що якби вам довелося переїхати, вам не довелося б турбуватися про скорочення чи зниження ціни у вашій громаді.
№3. Ви погасите наявну іпотеку.
Зворотні іпотеки не вимагають погашення вашого будинку. Фактично, прибутки від зворотної іпотеки можуть бути використані для погашення існуючого житлового кредиту. Це вивільняє кошти на інші витрати.
№ 4. Ви не будете оподатковуватись.
IRS вважає гроші, отримані від зворотної іпотеки, як аванс по кредиту, а не як дохід. Тобто, на відміну від інших видів пенсійного доходу, таких як 401(k) або розподілення IRA, гроші не оподатковуються.
№ 5. Ви захищені, якщо баланс перевищує вартість вашого будинку.
У деяких ситуаціях загальна сума, що підлягає сплаті по зворотній іпотеці, може бути меншою за вартість вашого будинку. Це може статися, наприклад, якщо ціни на нерухомість різко падають. Якщо це станеться, ваші правонаступники не будуть нести відповідальність за сплату боргу.
Мінуси зворотної іпотеки
Отже, які недоліки має зворотна іпотека? Хоча, здається, є багато переваг, є також деякі важливі небезпеки, які слід враховувати.
№1. Ви можете втратити свій будинок через звернення стягнення
Щоб мати право на зворотну іпотеку, ви повинні мати можливість сплачувати податки на нерухомість, страхування власників житла, збори HOA та інші витрати, пов’язані з володінням будинком. Ви також повинні проживати всередині будинку як основного місця проживання протягом більшої частини року.
Якщо ви відстаєте від цих витрат у будь-який момент протягом терміну кредитування або проводите більшу частину року, проживаючи за межами нерухомості, ви можете невиплачувати зворотну іпотеку і втратити свій будинок через стягнення.
№2. Ваші спадкоємці можуть отримувати менше
Власність житла є важливим кроком у накопиченні багатства покоління. З іншого боку, зворотна іпотека зазвичай вимагає продажу будинку для погашення боргу. Коли ви помрете, ваші спадкоємці повинні виплатити всю суму позики або 95% оціночної вартості будинку, залежно від того, що менше. Як правило, це тягне за собою продаж будинку або передачу майна кредитору для погашення боргу.
Не кажучи вже про те, що зворотна іпотека виснажує власний капітал у вашому будинку. До моменту погашення власного капіталу у ваших спадкоємців може не залишитися.
№3. Це не безкоштовно
Зворотна іпотека не вимагає платежів, але з нею пов’язана низка витрат. Ви повинні не тільки сплачувати податки, страхування та збори HOA, але ви також повинні сплатити авансовий страховий внесок. Зазвичай це 2% від оціночної вартості вашого будинку. Під час закриття з вас також стягуватиметься комісія за вихід. Ви можете включити ці комісійні до балансу вашого кредиту, але ви отримаєте менше грошей.
№ 4. Це може вплинути на інші ваші пенсійні виплати.
Хоча зворотна іпотека не вважається доходом для цілей оподаткування, вона може вплинути на ваше право на участь у інших державних програмах на основі потреб, таких як Medicaid або Додатковий дохід від безпеки (SSI). Рекомендується проконсультуватися з консультантом із пільг, щоб переконатися, що ваше право не буде під загрозою.
№ 5. Зворотна іпотека – це важко
Зворотна іпотека має кілька законів і обмежень. Ці позики несуть в собі численні ризики, які можуть не варті додаткових грошей. Ви повинні бути обережними з будь-якою зворотною іпотечною пропозицією, доки ви повністю не зрозумієте деталі.
Чи можливо вийти зі зворотної іпотеки?
Є кілька варіантів, якщо ви хочете вийти зі зворотної іпотеки. Враховуйте свої цілі та фінансове становище, вибираючи найкращий варіант для вас. Деякі рішення можуть спричинити витрати, тоді як інші можуть вимагати зміни способу життя, наприклад, переїзду з дому. Зважуючи свої альтернативи, доцільно порадитися з фінансовим радником або консультантом із зворотної іпотеки, який був схвалений Департаментом житлового будівництва та міського розвитку (HUD).
Поради щодо виходу зі зворотної іпотеки
Перш ніж укладати зворотну іпотеку, переконайтеся, що ви розумієте, як працює позика, плюси та мінуси зворотної іпотеки, а також ваші фінансові зобов’язання, які включають оплату витрат на закриття, страхування та податки на майно, а також погашення позики. Ви також захочете переконатися, що знаєте про свої варіанти. Усі ці теми висвітлюються в консультаціях із зворотної іпотеки, тому вони є обов’язковими для HECM.
Якщо після всіх цих думок ви отримаєте зворотну іпотеку і виявите, що більше не бажаєте отримати позику, ось п’ять популярних способів вийти.
№1. Скористайтеся своїми правами на розірвання договору
У вас є три дні після закриття кредиту, щоб скасувати свою зворотну іпотечну операцію без штрафних санкцій. Це називається правом розірвання, і воно дозволяє вам змінити свою думку, якщо ви відчуваєте розкаяння покупця після підписання закритих документів. Кредитор поверне будь-які комісійні, закриті платежі та невикористані готівкові кошти, сплачені позичальником протягом 20 днів.
Якщо ви маєте намір скористатися своїм правом на анулювання, ви повинні повідомити про це свого кредитора письмово. Пам’ятайте, що цей період часу триває лише до трьох днів після закриття. Після цього ви не зможете розірвати свій кредит без штрафних санкцій.
№2. Продайте свій дім
Продаж будинку та використання готівки для погашення боргу є одним із найпростіших способів вийти із зворотної іпотеки. Після погашення боргу ви збережете всі доходи від продажу, залежно від того, скільки ви заборгували. Отже, якщо ви заборгували 150,000 200,000 доларів США за кредитом і продали будинок за 50,000 XNUMX доларів, ви спочатку погасите борг, а потім покладете решту XNUMX XNUMX доларів у кишеню.
Що станеться, якщо ви заборгували за свій будинок більше, ніж він коштує? HECM – це позики без права регресу, що означає, що ви ніколи не будете боргувати більше, ніж вартість вашого майна. Якщо ви продаєте свою нерухомість за суму, меншу, ніж залишок позики, страхування FHA покриє різницю.
№3. Погасіть це власними грошима
Коли справа доходить до погашення позики, ви повинні повернути основну суму плюс усі нараховані відсотки. Якщо ви хочете зберегти свій будинок і не хочете його продавати, вам доведеться повернути кредит самостійно. Це може означати використання ваших грошей для погашення їх однією сумою або створення плану платежів, у якому ви здійснюєте кілька платежів, щоб завершити його. Це може вимагати початку щомісячних платежів за позикою та створення нового бюджету для врахування цих платежів.
№ 4. Рефінансуйте свою зворотну іпотеку
Можливо, проблема не в самій зворотній іпотеці, а в точних умовах вашої зворотної іпотеки. Якщо це так, ви можете подумати про рефінансування вашої поточної зворотної іпотеки в іпотеку з кращими умовами. Якщо процентні ставки нижчі, ніж коли ви взяли кредит, або якщо вартість вашого будинку зросла, ви можете рефінансувати в нову зворотну іпотеку. Це може призвести до нижчої процентної ставки, перетворення регулюваної ставки на фіксовану, прискорення погашення позики або доступу до більшої кількості власного капіталу.
Пам’ятайте, що в разі рефінансування вам доведеться оплатити витрати на закриття.
№ 5. Отримати новий кредит
Інший варіант рефінансування - конвертація зворотної іпотеки в звичайний кредит. Позика погасить ваш RM, і ви відновите щомісячні платежі за іпотекою. Це може допомогти вам зберегти та збільшити вартість вашого будинку, а також запобігти ускладненням зворотної іпотеки для ваших спадкоємців, якщо ви помрете. Пам’ятайте, що з цією формою рефінансування пов’язані витрати на закриття. Крім того, ви повинні будете сплачувати щомісячні платежі за кредитом. Перш ніж прийняти рішення, переконайтеся, що ви можете дозволити собі цей вибір.
Читайте також: НАЙКРАЩІ ЗВЕРНЕННЯ ІПОТЕЧНИХ КОМПАНІЙ 2023 РОКУ
Хто виграє від зворотної іпотеки?
Власники житла старше 62 років можуть використовувати зворотну іпотеку, щоб отримати доступ до капіталу свого будинку. Федеральна житлова адміністрація (FHA) страхує переважну більшість зворотної іпотеки, тому, якщо позичальник не в змозі погасити зобов’язання, для цього будуть використані резерви FHA.
Хто відшкодовує зворотну іпотеку?
Зворотні іпотечні кредити часто погашаються готівкою, отриманою від продажу основного житла. Якщо кредит настає після вашої смерті, ваші спадкоємці можуть продати будинок і виплатити його.
Що відбувається зі зворотною іпотекою після смерті власника?
«Спадкоємці» позичальника зворотної іпотеки можуть мати право на виплати після смерті. Особа, яка є спадкоємцем, має законне право на майно іншої особи після смерті цієї особи. Спадкоємцем може бути пережив чоловік, який не перебував у шлюбі з позичальником RM на момент отримання кредиту.
Що відбувається зі зворотною іпотекою після смерті власника?
Ваша позика RM підлягає сплаті після того, як ви, будь-який співпозичальник (-и) або подружжя, яке має право не позичати, залежно від обставин, померли. Після отримання повідомлення позикодавця про те, що борг підлягає сплаті, ваші спадкоємці мають 30 днів, щоб купити, продати або передати будинок кредитору, щоб погасити зобов’язання.
Чи можете ви використати зворотну іпотеку, щоб продати будинок?
Ви повинні будете повернути гроші, які ви позичили, плюс відсотки та комісії, якщо ви вирішите продати свій будинок, поки у вас є позика в RM. Ви зберігаєте різницю, якщо баланс вашої позики менший, ніж вартість вашого будинку.
Висновок
Зворотна іпотека дозволяє власникам будинків похилого віку доповнити свій пенсійний дохід або оплатити ремонт будинку чи інші потреби, такі як витрати на охорону здоров’я. Існують кваліфікаційні обмеження, які описують, хто має право на цей тип позики, скільки грошей можна отримати та що повинен зробити власник будинку, щоб зберегти хорошу репутацію.
Важливо проконсультуватися з консультантом, схваленим HUD, перш ніж брати зобов’язання щодо зворотної іпотеки. Радник може допомогти вам зважити плюси і мінуси такого типу боргу, а також те, як це вплине на ваших спадкоємців після вашої смерті. Ви можете скористатися онлайн-шукачем HUD або зателефонувати на лінію консультування з питань житла за номером 800-569-4287, щоб знайти кредитора, схваленого FHA, або Консультативна служба, схвалена HUD.
Поширені запитання про зворотну іпотеку
Яка різниця між іпотекою та зворотною іпотекою?
Коли ви берете зворотний іпотечний кредит, право власності на ваше майно залишається на ваше ім’я, як і у випадку зі стандартною іпотекою. Однак, на відміну від звичайної іпотеки, позичальники не здійснюють щомісячні виплати по іпотеці за допомогою зворотного іпотечного кредиту. Коли позичальник погашає позику.
Хто найбільше виграє від зворотної іпотеки?
Зворотна іпотека найкраще підходить для тих, хто мало або нічого не повинен по своїй початковій іпотеці і має намір залишитися у своєму будинку принаймні п’ять років.
Що відбувається в кінці зворотної іпотеки?
Якщо ви маєте більше, ніж коштує ваш будинок, але продаєте його за оціненою справедливою ринковою вартістю, іпотечне страхування покриє різницю. Позику необхідно повернути, коли помре останній позичальник. Більшість спадкоємців погасять кредит шляхом продажу будинку.
Статті по темі
- Зворотні іпотечні компанії: 10 найкращих кредиторів у 2022 році
- Що таке зворотний аукціон: повний посібник для повного володіння
- Вторинний іпотечний ринок: покроковий посібник про те, як це працює
- Приклади зворотного аукціону, веб-сайти та процес (+ короткі поради)
- Акції зворотного злиття: огляд і приклади
