Коли справа доходить до покупки житла, придумати початковий внесок може бути важко, особливо якщо ви хочете внести 20%, щоб не платити за приватне іпотечне страхування. Якщо ви не можете дозволити собі великий початковий внесок, контрейлерна позика може стати для вас реальною альтернативою. Однак ці позики мають свої власні ціни та недоліки. Ось що ви повинні знати про контрейлерну іпотечну позику, кредиторів, як їх рефінансувати та їхні альтернативи.
Що таке контрейлерна позика?
Комбінований кредит складається з отримання двох іпотечних кредитів, одного великого та одного малого. Менша іпотека «ховається» за більшою. Традиційна іпотека - це первинна позика. Іншим варіантом є позика під нерухомість або кредитна лінія.
Основна причина отримання контрейлерної позики полягає в тому, щоб уникнути оплати приватного іпотечного страхування.
Як працює контрейлерна позика?
Комбінована позика працює таким чином: ви отримуєте іпотеку на стандартну суму 80% від вартості житла. Замість того, щоб платити решту 20% готівкою для початкового внеску, ви берете другий кредит (зазвичай під 10%), а потім вкладаєте решту 10% готівкою.
Припустімо, що ви хочете купити будинок вартістю 200,000 20,000 доларів, але маєте лише 160,000 80 доларів заощаджень. Використовуючи технологію контрейлерної позики, ви отримаєте іпотеку на 20,000 10 доларів (20,000 відсотків). Тоді ви візьмете контрейлерну позику на 10 XNUMX доларів (XNUMX відсотків). Нарешті, ви заплатите решту $XNUMX XNUMX (XNUMX%) як початковий внесок.
Ви використовуєте цей підхід для отримання обох кредитів одночасно. Друга менша позика, як правило, позика або кредитна лінія під нерухоме майно (HELOC) із 10-річним періодом розіграшу, доповнює першу, щоб задовольнити ваші загальні потреби в запозиченнях.
Однак ви не зобов’язані отримувати обидві позики від одного кредитора. Якщо ви повідомите свого основного іпотечного кредитора про те, що маєте намір скористатися контрейлерною позикою, він порекомендує вам другого кредитора, який може надати додаткове фінансування.
Види контрейлерного кредиту
Існує кілька видів контрейлерних кредитів:
Отримання другої іпотеки: стандартна контрейлерна позика має дві іпотеки. Це означає два різні набори витрат і термінів закриття. Можливо, навіть знадобиться скористатися двома різними кредиторами, що займаються контрейлерною позикою.
- Позика під заставу майна: Якщо ви наразі живете в будинку, який ви виплатили (або значно зменшили за допомогою іпотеки), ви можете подати заявку на отримання позики на нерухоме майно, яка є одноразовою сумою готівки, яку ви можете покласти на задню частину іпотеки на до 80% вартості покупки.
- HELOC: HELOC схожий на позику під нерухоме майно, за винятком того, що відсоткова ставка за HELOC є змінною, тому ваші щомісячні платежі будуть коливатися, і ви будете брати готівку, а не знімати велику суму відразу.
Чому може бути важко отримати контрейлерну позику
Теоретично контрейлерна позика є кращою альтернативою, але існує небезпека, тому кредитор вимагатиме підтвердження того, що ви можете впоратися з додатковим боргом.
Єдине, про що слід пам’ятати, це те, що іпотечний кредитор враховуватиме співвідношення вашого боргу до доходу (DTI) під час схвалення вашої позики. Оскільки ви фактично берете дві позики на нерухомість, ви отримуєте більше боргів, тому вам знадобиться більша зарплата, щоб покрити обидві.
Ваш DTI не повинен перевищувати 28 відсотків, що означає, що загальна місячна вартість обох ваших позик не може перевищувати 28 відсотків вашого валового місячного доходу. Наприклад, якщо ваш місячний дохід до оподаткування становить 6,000 доларів США, ви не матимете права на отримання контрейлерної позики, вартість якої перевищує 1,680 доларів США на місяць.
Крім того, оскільки брати дві різні позики одночасно небезпечно, вам знадобиться хороша кредитна історія, щоб претендувати на контрейлерну позику. Кожен кредитор має різні вимоги, але кредитний бал не менше 680.
Переваги контрейлерних кредитів
#1. Уникнення PMI
Однією з найпоширеніших причин для отримання контрейлерної позики є ухилення від сплати приватного іпотечного страхування (PMI), яке захищає кредитора в разі дефолту. Отримання двох іпотечних кредитів дешевше для домовласника, а відсотки часто не підлягають оподаткуванню. Перш ніж зробити такий важливий фінансовий вибір, рекомендуємо проконсультуватися зі своїм податковим спеціалістом.
Якщо у вас є 20% або більше акцій у вашому будинку, ви маєте законне право вимагати, щоб ваш кредитор припинив ваш PMI. В іншому випадку кредитор повинен припинити PMI, коли ви досягнете 22 відсотків власного капіталу.
#2. Зменшені початкові внески
Комбінована іпотека також може бути використана для фінансування понад 80% купівельної ціни будинку (також називається 80% кредиту до вартості або LTV).
Наприклад, якщо у покупця нерухомості достатньо грошей лише для початкового внеску в розмірі 5%, він може отримати кредит 80/15/5. «80» відноситься до початкової іпотеки, яка фінансує перші 80% вартості покупки будинку. «15» відноситься до другої іпотеки, яка покриває решту 15% вартості покупки. «5» означає початковий внесок позичальника у розмірі 5%.
Це можна зробити двома способами: 80/15/5 або 80/10/10. Проте деякі кредитори, що займаються контрейлерними позиками, пропонують варіант 80/20, за якого друга іпотека покриває решту вартості покупки без початкового внеску.
№3. Зручність
Комбінований кредит може бути корисним інструментом для покупців нерухомості. Оскільки контрейлерна іпотека закривається одночасно з початковою іпотекою, немає необхідності відвідувати двічі закриття, підписувати два комплекти документів або сплачувати дві різні витрати на закриття. Якщо ваш початковий кредитор не пропонує контрейлерних позик, він, швидше за все, запропонує іншого кредитора, з яким у них є робочий зв’язок.
Другу позику іноді можна структурувати таким чином, щоб домовласник міг отримати від неї вигоду. Наприклад, якщо друга позика є кредитною лінією для капіталу, домовласник може використати позику для модернізації будинку.
Комбіновані кредити також можуть бути призначені для прийняття простих процентних платежів. Це означає, що ви повинні сплачувати відсотки лише протягом певного періоду часу, але ви можете додати скільки завгодно основної суми.
Ця опція дає домовласникам більше можливостей щодо того, як вони можуть витратити свої гроші. Вони можуть вкласти їх у свої 401(k) чи інші фінансові інвестиції, погасити борг за кредитною карткою під високі відсотки або зберегти їх на чорний день.
#4. Збереження Jumbo кредит Мінімальні процентні ставки
Якщо ви шукаєте дорожчу нерухомість, контрейлерна позика може дозволити вам обійти кредитні обмеження великих позик. Нижчі процентні ставки на першу іпотеку підуть вам на користь.
Недоліки контрейлерної позики
З іншого боку, контрейлерна іпотека має низку недоліків, які можуть відштовхнути позичальника. Ось кілька прикладів:
#1. Вищі процентні ставки:
Оскільки друга іпотека пов’язана з короткостроковими процентними ставками, вона зазвичай фінансується за вищою іпотечною ставкою, ніж основна іпотека. Фактично, ці ставки можуть зрештою переважити витрати PMI.
#2. Вищі щомісячні платежі:
Друга іпотека часто обмежується основним місцем проживання та має коротший термін позики, ніж перша іпотека. Це означає вищі щомісячні платежі по іпотеці та обмеження щодо типу будинку.
#3. Обмеження суми:
Друга іпотека так само обмежена сумою позики не більше 100,000 XNUMX доларів США. Однак деякі кредитори, що займаються контрейлерними позиками, дозволяють більше. Комбіновані кредити недоступні в інших кредиторів, наприклад Rocket Mortgage®.
Вимоги до контрейлерної позики
Умови позики відрізняються від кредитора до кредитора. Однак більшість кредиторів, які пропонують такий тип програми, дотримуються кількох однакових стандартів. Майте на увазі, що наведені нижче стандарти не є обов’язковими для жодного конкретного кредитора, але ви повинні очікувати наступне:
- Зазвичай позичальник повинен відповідати всім тим же вимогам, що й звичайний кредит. Це включає принаймні два роки задовільного досвіду роботи, відсутність серйозних кредитних проблем і резервні обмеження, встановлені деякими кредиторами (певна сума ліквідних заощаджень).
- Потрібна кредитна оцінка 680 або вище. Ви можете знайти кредитора, який зробить виняток, але ми не знаємо жодного іпотечного кредитора, який матиме нижчий кредитний рейтинг.
- Ви повинні будете внести початковий внесок. Необхідна сума визначається програмою контрейлерних кредитів, на яку ви подаєте заявку. За програмою 80/10/10 ви повинні передбачити, що вам доведеться заплатити 10%. Вам потрібно буде знизити 5% на програму 80/15/5.
Найкращі контрейлерні кредитори у 2023 році
Усі перелічені нижче іпотечні кредитори надають контрейлерну позику на додаток до типових іпотечних кредитів, таких як FHA, USDA, і звичайні позики. Ми рекомендуємо поговорити з експертами з кредитування однієї з цих фірм, які допоможуть вам зробити обґрунтований вибір.
- Альпійський банкір
- Іпотека Bluewater
- Столиця Нортстар
- Аркус Кредитування
- First Castle Federal Credit Union
- Корпорація оптового капіталу
- Загальноміська іпотека
Як контрейлерний кредит допомагає усунути PMI?
Кредитори, що займаються контрейлерними кредитами, часто зобов’язують приватне іпотечне страхування (PMI), якщо початковий внесок за кредитом становить менше 20%. У деяких ситуаціях можна використати контрейлерну іпотеку, щоб отримати початковий внесок, щоб полегшити цю потребу. Слід зазначити, що кожна позика може містити умови або обмеження, які перешкоджають її використанню таким чином.
Позика для молодших чи старших – це контрейлерна іпотека?
Комбінована іпотека — це молодша позика, яка є підпорядкованою старшій позиці, первинній іпотеці. Іпотечні кредити для неповнолітніх часто мають вищі відсоткові ставки, обмежуються меншими сумами кредитів і можуть бути предметом додаткових імітацій.
Як можна рефінансувати контрейлерний кредит?
Ви можете запитати: «Чи зможу я рефінансувати, якщо отримаю контрейлерний кредит?»
Так, але рефінансування з другою іпотекою трохи складніше.
Коли ви рефінансуєте контрейлерну позику, ви можете погасити другу іпотеку. Таким чином ви можете об’єднати дві іпотечні позики в одну, фактично знизивши процентну ставку та загальну суму сплачених відсотків.
Це не вважатиметься рефінансуванням готівки, якщо ви зможете продемонструвати, що використали всю другу іпотеку для придбання свого будинку. Це означає, що ви можете скористатися нижчими тарифами.
Коли ви рефінансуєте контрейлерну позику, ви повинні переконатися, що у вашому будинку достатньо власного капіталу, щоб погасити залишок за другою іпотекою.
Ви можете рефінансувати свій контрейлерний кредит, щоб об’єднати обидва борги в один, або ви можете просто рефінансувати першу іпотеку, залишивши другу заставу.
Другий варіант полягає в тому, щоб рефінансувати лише основну іпотеку та залишити другу заставу («контрейлерну позику»).
Щоб досягти цього, вам потрібно буде зв’язатися з кредитором, якому належить ваша друга іпотека. Він повинен погодитися відійти на другий план до вашої щойно рефінансованої іпотеки. Це називається «угодою про субординацію».
Загалом, вам не заборонятимуть рефінансувати вашу контрейлерну позику за зниженою процентною ставкою в майбутньому. Однак майте на увазі, що буде більше обручів, через які потрібно стрибати.
Альтернативи контрейлерної позики
За словами Макбрайда, контрейлерні кредити були типовими до того, як кілька іпотечних схем з низьким внеском стали популярними. Якщо ви турбуєтеся про 20% початкового внеску, існує безліч доступних позик і грантів для першого покупця житла, які допоможуть вам переїхати в будинок з меншими авансовими коштами та без додаткового шару контрейлерної позики:
№1. Позика FHA
Позика FHA, підтримана Федеральним управлінням з питань житлового будівництва, дозволяє вам відкласти лише 3.5 відсотка за нерухомість. Ви також можете отримати цю позику, якщо у вас погана кредитна історія. Для початкового внеску в розмірі 3.5 відсотка програма вимагає мінімальний кредитний бал 580. Якщо ваш кредитний рейтинг становить від 500 до 579, ви повинні внести 10%.
#2. Звичайний 97
Fannie Mae і Freddie Mac, дві державні корпорації, допомагають зробити іпотечні кредити доступними лише за 3% знижкою.
#3. VA кредит
Якщо ви служили або зараз служите в армії, ви можете мати право на позику, яку підтримує Департамент у справах ветеранів Сполучених Штатів, і вам не потрібно вкладати гроші.
Ви зможете виписати менший чек за допомогою програми невеликих початкових платежів, але, залежно від вашого кредитора, ви також можете розширити свої знання про купівлю житла. Наприклад, програма позики з низьким внеском Банку Америки вимагає від позичальників проходити навчальні курси для покупців житла. З іншого боку, витратити кілька годин свого часу – це невелика сума, яку потрібно заплатити, щоб мати можливість дозволити собі власне житло.
Чи можна на будинок мати дві позики?
Коли ви отримуєте дві різні позики на ту саму нерухомість, це називається контрейлерною іпотекою. У більшості випадків перша позика видається на 80% вартості будинку, а друга – на 10%. Ви несете відповідальність за сплату авансового внеску в розмірі решти 10%.
Як я можу подати заявку на особисту позику?
Як я можу подати заявку на персональний кредит?
Персональну позику можна отримати в банку, кредитній спілці, компанії, що видає кредитні картки, або онлайн-кредитору. Зазвичай ви повинні надати певну основну особисту та фінансову інформацію, коли подаєте заявку особисто або онлайн.
Як ще ви називаєте контрейлерну позику?
Комбінована позика, також відома як іпотека 80/10/10 або комбінована іпотека, передбачає отримання двох іпотечних кредитів одночасно: одну на 80% вартості будинку, а іншу на 10%, з вашими власними готівкою для початкового внеску, що покриває кінцеві 10%.
Що означає термін «контрейлерний» у банківській сфері?
Коли хтось використовує кредитну картку іншої людини, він робить це з наміром підвищити свій кредитний рейтинг. Це не те саме, що мати спільний рахунок.
Яку позику я можу отримати найшвидше?
Позики до зарплати, позики під заставу автомобіля, позики в ломбарді та особисті позики без перевірки кредитоспроможності — це позики, які найпростіше отримати. Ці позики доступні для тих, хто має погану кредитну історію, оскільки вони дають гроші негайно та мають низькі умови.
Поширені запитання щодо контрейлерної позики
Наскільки важко отримати контрейлерний кредит?
Хоча контрейлерні іпотечні кредити стають все більш поширеними, отримати їх далеко не просто. Щоб отримати кваліфікацію, вам, швидше за все, знадобиться кредитний рейтинг у дуже хороших (740-799) або виняткових (800-850) областях FICO. Крім того, ви повинні подати заявку на обидві позики окремо та отримати схвалення на них.
Чи існують ще контрейлерні кредити?
Деякі можуть бути шоковані тим, що в 2023 році все ще доступні контрейлерні позики. Вони не тільки існують, але й багато іпотечних кредиторів надають такі типи позик.
Як ви можете отримати контрейлерну позику?
Комбіновані іпотечні кредити часто вимагають високого кредитного рейтингу. Швидше за все, вам знадобиться кредитна оцінка 680, щоб отримати кваліфікацію, хоча вона може відрізнятися залежно від кредитора. Позичальникам із неповною кредитною історією, непослідовною історією доходів або тим, хто використовує подарунок за 10% початкового внеску, швидше за все, знадобиться FHA.
- Що таке іпотечне страхування і коли воно потрібне?
- ІПОТЕЧНІ СТАВКИ НА ІНВЕСТИЦІЙНУ НЕДВИЖИМОСТЬ: Поточні іпотечні ставки на інвестиційну нерухомість
- Вторинний іпотечний ринок: покроковий посібник про те, як це працює
- ДРУГА ІПОТЕКА: визначення, ставки та вимоги
- Що таке іпотечна страхова премія? Як це працює
- ЯК ПОЗБУТИСЯ PMI: Як легко я можу позбутися свого PMI
