Вважається, що всі знайомі з концепцією власного капіталу. Тим не менш, все ще існує широке непорозуміння. Ви, як власник житла, повинні вивчити тонкощі власного капіталу та як вони працюють. Це особливо важливо, якщо ви хочете використати капітал свого будинку для забезпечення позики або рефінансування іпотеки. Ваш капітал зростає, коли ви виплачуєте іпотеку та зростає ринкова вартість вашого будинку. У якийсь момент ви можете отримати доступ до частини свого капіталу через позику. У цій статті обговорюватиметься, як розрахувати власний капітал будинку, яка хороша сума власного капіталу в будинку та як збільшити власний капітал у будинку.
Що таке власний капітал?
Власний капітал відноситься до грошового надлишку над іпотечним балансом, який домовласник створив у своєму будинку. Важливо розуміти різницю між власним капіталом і тим, що ви заплатили. Подорожчання житла або очікуване зростання вартості внаслідок попиту, інфляції чи інших факторів також впливає на справедливість разом із вашими іпотечними платежами.
Крім того, мати власний капітал у вашому домі означає мати вищу цінність для дому, ніж те, що ви все ще повинні за іпотекою. Ваша фінансова ситуація залежить різними способами, зокрема від того, чи потрібно вам платити приватну іпотечну страховку та від наявності варіантів фінансування, від суми власного капіталу у вашому будинку.
Як працює нерухомість?
Ваш будинок буде служити заставою для позики під заставу власного капіталу в ньому. Кредитори повинні переконатися, що у вас справді є власність у вашому будинку та чи співвідношення вашої позики до вартості, часто відоме як LTV, є задовільним, перш ніж вони навіть розглянуть питання про схвалення вашої заявки на позику під нерухомість. Якщо ваше співвідношення позики до вартості (LTV) високе, це вказує на те, що ваш власний капітал низький, що ускладнює переконання кредиторів дозволити вам брати позику під цю суму.
Які кроки для доступу до капіталу?
#1. Оцініть суму власного капіталу, яка зараз доступна
Визначте власний капітал вашого будинку, віднявши залишок будь-яких позик під заставу майна з його оціночної ринкової вартості, яка зазвичай базується на останніх аналогічних продажах у регіоні або оцінці професійного агента з нерухомості.
#2. Визначте доступність справедливості
Визначте, скільки готівки знадобиться для реалізації ваших цілей. Залежно від ваших можливостей обслуговування, ви можете не потребувати або не бажати скористатися всією сумою потенційного капіталу. Іншими словами, на суму власного капіталу, до якої ви маєте доступ, може вплинути ваше фінансове становище та ваша здатність здійснювати додаткові платежі. Давайте використаємо уявний капітал у 150,000 50,000 доларів як ілюстрацію. Якщо після врахування вашого доходу та інших видатків ви визначите, що можете дозволити собі лише 150,000 XNUMX доларів США в якості додаткового погашення основної суми на рік, тоді вам не слід намагатися розблокувати всі XNUMX XNUMX доларів США.
#3. Подумайте про свій вибір фінансування
Це може бути гарний час, щоб проконсультуватися з брокером Mortgage Choice щодо альтернативних варіантів позики на житло та почати їх вивчення. Ваш іпотечний брокер може провести «перевірку стану» вашої наявної позики на житло та порівняти її умови з умовами інших іпотечних продуктів, які пропонує ваш поточний кредитор або інші кредитори на ринку.
#4. Визначте, скільки буде коштувати отримання доступу до акцій
Залежно від типу вибраного вами продукту та розміру власного капіталу, який ви бажаєте використати, може виникнути низка комісій і витрат. Хорошою ілюстрацією того, чому може знадобитися іпотечне страхування кредиторів, є ситуація, коли ви позичаєте понад 80% вартості свого будинку (LMI). Під час зміни позикодавця можуть виникнути витрати, наприклад витрати, пов’язані з припиненням програми з фіксованою ставкою, поданням заявки на нову позику та сплатою відповідних державних зборів.
#5. Створення пропозиції щодо позики та її закриття
Після того, як ви та ваш брокер Mortgage Choice визначилися з вибором кредиту, вони допоможуть вам заповнити необхідні документи та проведуть вас через весь процес до моменту врегулювання.
Як розрахувати домашній капітал
Якщо ви добре розумієте капітал свого житла, вам буде легше приймати обґрунтовані рішення щодо ваших фінансів і отримати доступ до коштів на поліпшення житла та інші витрати. Загалом, ви можете визначити, скільки у вас власного капіталу у вашому будинку, віднявши суму, яку ви все ще маєте за іпотекою, від вартості, яку оцінювач поставив на ваше майно.
Щоб підрахувати, скільки акцій у вашому домі, виконайте такі кроки.
#1. Визначте ринкову вартість вашого майна
З’ясувати, скільки коштує ваш будинок на відкритому ринку, – це перше, що вам потрібно зробити, коли з’ясовують, скільки у вас власного капіталу. Звернення до професійного оцінювача або подання запиту на оцінку будинку від кредитора дасть вам найточніші можливі результати. Оцінка будинків для однієї родини зазвичай коштує від 300 до 400 доларів США, однак цей діапазон може бути значно вищим або нижчим залежно від розміру, стану та вартості нерухомості.
Ви також можете отримати загальну оцінку вартості вашої нерухомості, дослідивши нещодавні продажі подібної нерухомості у вашому районі або скориставшись онлайн-службою оцінки вартості житла, такою як Zillow. Однак майте на увазі, що точність цих оцінок залежить від даних, які є доступними в цьому регіоні.
#2. Дізнайтеся, скільки ви все ще винні за кредитом
Ваш наступний крок — визначити суму грошей, яка ще не виплачена за вашою іпотекою. Ви повинні мати змогу знайти цю інформацію в останній виписці про іпотеку, яку ви отримали. Якщо ваш кредитор розміщує цю інформацію в Інтернеті, ви можете запитати суму виплати за іпотекою, увійшовши на інформаційну панель іпотеки та зробивши там свій запит. Ще один варіант – зв’язатися безпосередньо зі своїм іпотечним кредитором, щоб дізнатися, скільки ви заборгували.
#3. Розрахуйте свій капітал
Розрахувати власний капітал вашого житла так само просто, як взяти вартість вашого будинку, визначену оцінкою, і відняти суму, яку ви ще маєте виплатити за іпотекою, із цього числа. Отримавши ці два числа, ви зможете визначити, скільки власного капіталу ви маєте у своєму будинку.
Наприклад, якщо ринкова вартість вашого будинку становить 200,000 100,000 доларів США, а сума, яку ви все ще винні за іпотекою, становить 100,000 XNUMX доларів США, тоді власний капітал вашого будинку становить XNUMX XNUMX доларів США. Крім того, читайте Як розрахувати домашній капітал за допомогою практичних прикладів і всього, що вам потрібно.
Скільки власного капіталу я можу позичити від свого будинку?
Сума власного капіталу, яку можна вилучити з майна, варіюється від кредитора до кредитора; незважаючи на це, більшість кредиторів дозволять вам позичити від 80% до 85% вартості вашого будинку.
Що станеться, якщо у вашому будинку немає капіталу?
У більшості випадків позикодавець не зможе надати вам позику на суму більшу, ніж вартість вашого будинку. Це вказує на те, що якщо власний капітал у вашому домі є від’ємним, ваш позикодавець може вимагати, щоб ви принесли готівку до закритого столу, щоб компенсувати різницю.
Коли власний капітал стає негативним і як це відбувається?
Коли вартість нерухомості менша за позику під нею, власник має негативний капітал. Позика з від’ємним капіталом може бути описана кредитною установою як «підводна» або «перевернута». Але як це може бути, запитаєте ви, адже банки зазвичай не дадуть вам більше грошей, ніж коштує ваше житло?
Скажімо, ви заощадили 10% першого внеску в розмірі 15,000 150,000 доларів і тепер можете дозволити собі купити будинок за 135,000 15,000 доларів. У банку ви підписуєте іпотечний кредит на 150,000 15,000 доларів. Оскільки ви заплатили своєму кредитору XNUMX XNUMX доларів США при закритті, і ваш будинок зараз коштує XNUMX XNUMX доларів США, у вас є XNUMX XNUMX доларів США в капіталі.
Через рік місцевий ринок нерухомості занепав. Ви заплатили лише 1,000 доларів за кредитом, але вартість вашого будинку зросла на 10,000 134,000 доларів. Ви більше не маєте доступу до 14,000 14,000 доларів, які ви повинні за вашою початковою іпотекою, коли ціни на житло були вищими. Ваш негативний капітал становить 10,000 XNUMX доларів, якщо ви винні своєму іпотечному кредитору XNUMX XNUMX доларів, а вартість вашого будинку становить XNUMX XNUMX доларів.
Крім того, не платити за кредитом протягом короткого періоду часу та дозволити нарощувати відсотки. Як домовласник, негативний капітал може спричинити проблеми. У вас можуть виникнути проблеми з рефінансуванням, оскільки кредитори не можуть позичити більше, ніж коштує ваше житло. Ваш будинок коштує лише 120,000 XNUMX доларів, тому ви можете рефінансувати лише цю суму. Щоб отримати кваліфікацію, ви повинні стерти негативний капітал.
Є шанс, що ви також не зможете продати свій будинок. Для більшості людей погашення іпотеки є першочерговим завданням після продажу майна. Якщо після продажу залишиться залишок, його необхідно сплатити повністю, перш ніж кредит можна буде закрити.
Як уникнути негативного капіталу?
Від'ємний капітал - це кошмар, з яким ніколи не хоче стикатися жоден домовласник. Нижче наведено деякі запобіжні заходи, яких ви можете вжити.
#1. Не займіться іпотекою
Негативний капітал може швидко накопичуватися, якщо ви прострочуєте свої платежі на початку терміну дії кредиту. Перш ніж взяти кредит, важливо прорахувати всі витрати, пов’язані з володінням житлом.
#2. Розглянемо поточну ринкову ціну
Придбання нерухомості, вартість якої підвищиться, є найкращим способом уникнути негативного капіталу. Ви заробите капітал у своєму будинку, не виплачуючи іпотеку, якщо його ринкова вартість зростатиме. Фахівець з нерухомості може допомогти вам вибрати правильний час для покупки будинку.
#3. Виділіть більше ресурсів
Хоча 20% початковий внесок більше не потрібен для придбання житла, надто малий початковий внесок може завдати шкоди вашому капіталу. Якби місцевий внутрішній ринок раптово занепав після того, як ви отримали позику VA без початкового внеску, наприклад, ви б швидко опинились у від’ємному капіталі. Ви можете уникнути цієї скрутної ситуації, заощадивши на вищий початковий внесок або купивши дешевше житло.
Що таке хороша сума власного капіталу в будинку?
Необхідно зберегти принаймні 20% власного капіталу у вашому будинку, щоб отримати право на низку різних альтернатив рефінансування, тому це у ваших інтересах. Наприклад, позичальники повинні мати принаймні 20% власного капіталу у своїх будинках, щоб мати право на рефінансування або позику з виплатою. Ця вимога є стандартною для всієї галузі. Іноді це описується як співвідношення кредиту до вартості (LTV) 80% поточної вартості будинку. LTV означає кредит до вартості.
Як я можу збільшити капітал свого будинку?
Отримання власного капіталу в домі є важливою частиною того, щоб стати власником житла, оскільки це може допомогти гарантувати фінансове зростання та стабільність у старості. Крім того, ви можете позичити гроші під заставу в екстрених випадках. Якщо вам справді потрібні гроші, ви можете отримати власний капітал свого будинку за допомогою позики або кредитної лінії. Ось способи збільшити рівність у вашому домі.
#1. Збільште свій початковий внесок
Сплата першого внеску під час купівлі житла є одним із способів негайно збільшити свій капітал у власності. Іпотечні кредити часто вимагають початкового внеску в розмірі певного відсотка від ціни покупки. Як правило, вона коливається від 3% до 3.5%, але може досягати 20%, якщо ваша позика відповідає вимогам найвищої категорії.
Було б розумно відкласти якомога більше грошей. Оскільки ви не вкладаєте жодних позикових коштів на перший внесок, усі гроші, які ви вкладаєте в будинок, виходять прямо з вашої власної кишені та стають частиною капіталу вашого будинку. Отже, чим більший початковий внесок, тим швидше ви почнете нарощувати капітал у будинку.
#2. Збільште або додайте свої іпотечні платежі
Як правило, лише невеликий відсоток вашого щомісячного іпотечного платежу йде на фактичні витрати на придбання житла. Додаткові платежі або платежі, які здійснюються понад місячний мінімум, зменшують основну суму позики та збільшують капітал власника будинку. Ви можете побудувати його у своєму будинку, сплативши залишок основної суми іпотеки (до сплати відсотків, податків та інших витрат).
#3. Скоротіть свої позики до коротшого терміну
Після того, як ви погасите свою іпотеку та будь-які інші права застави на майно, ви будете володіти своїм будинком безкоштовно. Ви можете заощадити гроші на відсотках протягом усього терміну кредиту, рефінансувавши на менший термін. Крім того, ви уникнете витрачання значної суми грошей на відсотки протягом усього терміну дії кредиту, заощадивши тисячі доларів. Пам’ятайте, що якщо ви погасите борг швидше, то щомісяця вам доведеться платити більше. Перш ніж подавати заявку на рефінансування на коротший термін, переконайтеся, що ви можете дозволити собі витрати на закриття нової позики.
#4. Усуньте потребу в іпотечному страхуванні
Позичальники сплачують премії за приватне іпотечне страхування (PMI) кредиторам, щоб захистити інвестиції позикодавця в позику в разі дефолту позичальника. Під час купівлі житла єдиний спосіб уникнути сплати PMI — це зробити початковий внесок у розмірі 20%. Премії PMI коливаються від 0.1 відсотка до 2 відсотків непогашеного залишку кредиту на рік. Загальна вартість ділиться на частки, які застосовуються до вашого звичайного платежу за іпотекою. Це може збільшити ваш регулярний платіж і сповільнити ваше просування до володіння будинком. Якщо ви можете позбутися PMI, ви можете витратити ці гроші на основну суму позики та швидше її виплатити.
Якщо у вас традиційний кредит і 20% або більше вартості будинку інвестовано у власність, ви можете відмовитися від PMI. Після цього зв’яжіться зі своїм іпотечним спеціалістом і попросіть їх скасувати ваш PMI. Коли ваш капітал у будинку досягне 22%, ваш PMI буде негайно анульовано.
Страхування кредиту FHA називається премією страхування іпотеки (MIP). Якщо ви внесете менше ніж 10%, внески за іпотечне страхування (MIP) будуть сплачені протягом 12 років. Сплата MIP є обов’язковою, якщо ваш початковий внесок становить менше 10%. Ваші єдині варіанти, щоб позбутися приватного іпотечного страхування (PMI) за 10% першим внеском у кредит FHA – це рефінансування в звичайний кредит або очікування 11 років.
#5. Знайдіть інші способи заробити на життя
Найкращий спосіб накопичити власний капітал — це виплачувати борг, оскільки вартість вашого будинку зростає. Просто внесення необхідного щомісячного платежу не дозволить вам отримати якомога більше власного капіталу. З цієї причини здається доцільним, що багато власників будинків, які добре розпоряджаються своїм капіталом, можуть бути зацікавлені в пошуку способів ліквідації своєї іпотеки.
Гроші з несподіваних джерел (наприклад, несподіваний прибуток, подарунок або спадщина) завжди вітаються, але їх нелегко отримати. Переоцінка вашого бюджету та можливостей доходу допоможе вам швидше погасити позику та збільшити ваш капітал.
#6. Наберіться терпіння й нехай ціна вашого будинку зросте, перш ніж ви його продасте
Згодом капітал вашого будинку може зрости, що може бути полегшенням, якщо вам не потрібні гроші ні на що неминуче. Завдяки постійним іпотечним платежам і збільшенню вартості вашого будинку з часом ви можете створити власний капітал. Проте, перш ніж інвестувати в будинок, важливо провести ретельне дослідження. Переконайтеся, що сусідство, вартість нерухомості та стан будинку є надійними ставками для майбутнього зростання.
Як запобіжний захід, подумайте про недоліки дозволу вашій землі розвиватися органічно. Зниження цін на нерухомість, наприклад, може знищити частину капіталу, який ви накопичили у своєму будинку.
№7 Наведіть порядок у своєму будинку, витративши гроші на ремонт
Збільшення вартості вашого будинку є другим за важливістю фактором формування капіталу після виплати основної суми кредиту. Наприклад, реконструкція кухні може збільшити вартість вашого будинку та окупити себе з часом. Як професійний, так і аматорський ремонт може збільшити вартість вашого будинку при перепродажі та капітал. Щоб погасити іпотеку, підвищте вартість свого будинку.
Висновок
Власний капітал вашого будинку – це частина його ринкової вартості, якою ви фактично володієте. Щоб дізнатися, скільки у вас власного капіталу у вашому будинку, вам потрібно буде знати, скільки ще є боргу за вашою іпотекою, і отримати офіційну оцінку. Якщо у вашому будинку є власний капітал, ви можете використовувати його як заставу, щоб отримати вищу суму кредиту. У результаті ви підвищуєте свої шанси на отримання схвалення та можете отримати фінансування за вигіднішими процентними ставками.
Крім того, ви можете використовувати капітал свого будинку як заставу для позики чи кредитної лінії, або ви можете рефінансувати свою іпотеку за одноразову суму готівкою.
Поширені запитання про капітал
Яка поточна відсоткова ставка за позикою під нерухомість?
Процентна ставка за позикою під нерухоме майно залежатиме від вашого кредитного рейтингу та обраного вами кредитора.
Як визначається вартість будинку?
Оцінка необхідна для визначення ринкової вартості будинку. Кредитори, як правило, замовляють його перед тим, як дозволити позику, і відносять вартість оцінки до балансу позики.
Чи можна продати будинок до того, як він розрахується?
Так. Ви, звичайно, можете. Ви розплатитеся з боргами, покриєте витрати на закриття та отримаєте хороший прибуток від продажу.
Схожі повідомлення
- ДРУГА ІПОТЕКА: визначення, ставки та вимоги
- Вторинний іпотечний ринок: покроковий посібник про те, як це працює
- КАПІТАЛ БРЕНДУ: як створити капітал бренду (з прикладами)
- Повний посібник із прямих інвестицій у нерухомість
Посилання
