Традиційні альтернативи фінансування не завжди можуть бути найкращим вибором для всіх, коли справа доходить до покупки нерухомості. Ось де на допомогу приходять портфельні позики. Портфельна позика – це іпотека, яка зберігається ініціатором, який її створив, на відміну від продажу зовнішньому інвестору. Це гнучкий варіант для тих, хто може не задовольнити суворі вимоги звичайних позик, і може запропонувати більш індивідуальні умови.
Ви шукаєте варіанти позики? У цій статті пояснюється портфельна позика, як вона працює та хто має на неї право. Крім того, ми розглянемо портфельних кредиторів, оренду та портфельні позики на нерухомість.
Що таке портфельний кредит
Тип іпотечного кредиту, відомий як портфельний кредит, — це той, який кредитна установа утримує, а не продає на вторинному іпотечному ринку. Ці позики часто надають громадські банки та кредитні спілки, які працюють у меншому масштабі.
Позичальники, які не відповідають вимогам для отримання звичайної іпотечної позики або бажають профінансувати багато будинків за допомогою однієї іпотеки, можуть виявити, що портфельні позики є варіантом, який працює їм на користь. Вони можуть надати більше свободи дій у процесі андеррайтингу, дозволяючи кредиторам самостійно визначати свої кваліфікаційні стандарти та умови позик. Позичальники з недостатньою кредитною історією або ті, хто не в змозі відповідати суворим вимогам звичайних позик, можуть вважати портфельні позики більш привабливим варіантом.
Як працює портфельна позика?
Портфельні позики часто є більш гнучкими, ніж звичайні, оскільки кредитори можуть встановлювати свої кваліфікаційні рекомендації та умови. Це може зробити їх більш привабливими для певних позичальників, наприклад тих, хто має невідповідну фінансову ситуацію або тих, хто не відповідає звичайним критеріям кредитування. Цей тип позики може запропонувати. Однак, оскільки позика пропонує більше гнучкості та варіантів для позичальників, вони також можуть мати вищі комісії та відсотки. Це пов’язано з підвищеним ризиком, який беруть на себе кредитори, зберігаючи кредит на своєму балансі.
Для позичальників отримання портфельної позики схоже на звичайну позику, що включає заявку, андеррайтинг, узгодження умов і закриття. Однак у процесі подання заявки можуть бути деякі відмінності, наприклад додаткові кроки, необхідні для андеррайтингу.
Важливо зважити всі «за» і «проти» портфельної позики на основі вашої конкретної фінансової ситуації та потреб, перш ніж вирішити, чи це правильний варіант для вас.
Яка мета портфельної позики?
Портфельні позики допомагають позичальникам із вищим співвідношенням боргу до доходу, самозайнятістю чи іншими нетрадиційними джерелами доходу отримати звичайні позики. Також. для тих, хто має проблеми з отриманням звичайної іпотеки, ці позики можуть мати більш ліберальне гарантування.
Крім того, портфельні позики допомагають інвесторам у нерухомість з інвестиціями у нерухомість, дозволяючи інвесторам розширювати свої портфелі. Портфельні кредитори не обмежують кількість нерухомості, яку може придбати інвестор, на відміну від традиційних кредиторів, які не можуть фінансувати більше певної кількості. Портфельні кредитори можуть фінансувати будинки, які потребують значного ремонту, оскільки вони не потребують мінімальних умов.
Крім того, портфельні кредитори можуть видавати позики для позичальників із поганою кредитною історією чи доходом, що призводить до підвищення співвідношення кредиту до вартості (LTV). Позичальники можуть рефінансувати або фінансувати більшу частку вартості житла, підвищуючи свою купівельну спроможність.
Хто може отримати вигоду від портфельної позики?
Портфельні позики можуть бути корисними для різних типів позичальників, які стикаються з проблемами в отриманні звичайних позик через погану кредитну історію, банкрутство, викуп або інші унікальні обставини. Деякі конкретні позичальники, які можуть отримати вигоду від портфельних позик, включають:
- Позичальники з поганою кредитною історією або високим DTI: ті, чиї фінанси на мить були підірвані безробіттям або іншими фінансовими проблемами та не відповідали нормальним умовам іпотеки.
- Високооплачувані з низьким кредитним рейтингом: Позичальники з високооплачуваною роботою, але мають проблеми зі сплатою щомісячних платежів вчасно.
- Самозайняті або позаштатні позичальники: позичальники з достатньою кредитною оцінкою та активами, але без стабільного доходу.
- Хороші клієнти кредитора: Кредитори можуть пропонувати портфельні позики своїм найкращим, найнадійнішим позичальникам або комусь, з ким вони хочуть мати кращі стосунки, наприклад власнику місцевого бізнесу.
- Покупці, яким потрібна більша позика: Позичальники, яким потрібна сума кредиту, більша, ніж вони мають право, або потрібна іпотека, більша за велику позику.
- Інвестори нерухомості: портфельні кредити дозволяють інвесторам купувати більше об’єктів і не вимагають, щоб вони були в хорошому стані.
Плюси портфельного кредиту
- Портфельні кредитори можуть більше приймати позичальників із поганою кредитною історією.
- Портфельні кредити можуть бути більш доступними для інвесторів у нерухомість або самозайнятих людей із змінним доходом.
- Можливо, ви зможете отримати більшу позику з меншими коштами, ніж звичайна іпотека.
- Портфельні кредитори можуть структурувати кожну позику в кожному конкретному випадку, пропонуючи більшу гнучкість, ніж звичайні позики.
- Кредитори та позичальники можуть тісно співпрацювати, створюючи позитивний зв’язок і, можливо, допомагаючи один одному з майбутніми заявками на позику чи інвестиції.
Мінуси портфельних позик
- Портфельні кредитори, як правило, стягують вищі відсоткові ставки та вищі комісії за відкриття, щоб компенсувати свій підвищений ризик.
- Можуть бути штрафні санкції за передоплату та комісія за створення.
- Не всі кредитори пропонують портфельні позики; можливо, вам знадобиться мати існуючі банківські відносини, щоб мати право на них.
- У разі прострочення кредитор несе 100% відповідальність.
Кредитори портфельних позик
Портфельний кредитор — це банк або інша фінансова організація, яка надає іпотечні позики та зберігає борг у своєму портфелі замість того, щоб перепродувати його на вторинному ринку. Хоча ці кредитори можуть надати споживачам більше можливостей, вони часто дорожчі та мають вищі процентні ставки.
Невеликі незалежні громадські банки з більшою гнучкістю, ніж великі фінансові установи, часто є портфельними кредиторами. Вони можуть вільно встановлювати власні кваліфікаційні стандарти та умови, які можуть бути привабливими для певних категорій позичальників, наприклад, для тих, хто потребує великих кредитів або купує інвестиційну нерухомість.
Типи портфельних кредиторів
До портфельних кредиторів належать такі:
- Банки та фінансові установи: Традиційні кредитори пропонують портфельні позики власникам інвестиційної нерухомості та іншим індивідуальним позичальникам. Однак вони можуть мати певну кваліфікацію позичальника.
- Прямі кредитори: ці кредитори надають прямі портфельні позики позичальникам. Приклади включають банки та кредитні спілки.
- Кредитори вторинного ринку: Ці кредитори перепакують традиційні іпотечні кредити від банків та інших фінансових установ для продажу на вторинному ринку. Приклади включають Fannie Mae і Freddie Mac.
- Кредитори-спеціалісти: Власники інвестиційної нерухомості та люди з особливими фінансовими потребами можуть отримати портфельні позики від цих кредиторів. Приклади включають Axos Bank, FNBA та Citadel Servicing Corporation.
- Головні банки та інші спеціалізовані кредитори: ці кредитори пропонують портфельні іпотечні кредити з можливістю купівлі та оренди. Наприклад, Barclays пропонує 75% LTV на позики до 1 мільйона фунтів стерлінгів і 60% на позики від 1-2 мільйонів фунтів стерлінгів.
Кожен із цих портфельних кредиторів має свої плюси та мінуси:
- Банки та фінансові установи зазвичай мають широкий спектр кредитних продуктів, але можуть мати суворіші вимоги до кваліфікації.
- Прямі кредитори можуть пропонувати більшу гнучкість, але також можуть мати обмежені пропозиції продуктів.
- Кредитори вторинного ринку можуть надавати більш конкурентоспроможні ставки завдяки своєму розміру та досвіду, але можуть мати меншу гнучкість щодо умов позики.
- Спеціалізовані кредитори можуть запропонувати індивідуальні рішення для певних сегментів позичальників, але можуть мати обмежене охоплення.
- Головні банки та інші спеціалізовані кредитори можуть запропонувати баланс між гнучкістю та конкурентними ставками, але можуть мати різні умови та критерії.
Вимоги до портфельних кредитів
Вимоги для отримання портфельного кредиту включають наступне:
- Кредитна оцінка: мінімальна кредитна оцінка, необхідна для портфельної позики, зазвичай становить 620, хоча деякі кредитори можуть вимагати оцінку 680.
- Передоплата: Зазвичай мінімальний початковий внесок для портфельного кредиту становить близько 20% від загальної вартості покупки.
- Суми позики: Портфельні кредити можуть перевищувати відповідний ліміт, встановлений для держави.
- Умови власності: портфельні позики можна використовувати для фінансування нерухомості з певними умовами, які можуть не відповідати вимогам традиційних позик.
Портфельний кредит Нерухомість
Банк, який видає портфельні позики інвесторам у нерухомість, зберігає позику на своєму балансі (тобто у власному портфелі), а не продає її квазі-урядовій організації, як-от Fannie Mae, Freddie Mac або VA.
Портфельні позики є особливо вигідними для інвесторів у нерухомість, які бажають розширити свій портфель нерухомості. Це пов’язано з тим, що кредитори портфельних позик зазвичай не обмежують кількість об’єктів нерухомості, які інвестор може придбати. Вони також не завжди вимагають, щоб нерухомість була в мінімальному стані, що робить їх придатними для інвесторів, які хочуть профінансувати покупку нерухомості, яка потребує значного ремонту.
Як інвестору в нерухомість, щоб претендувати на портфельну позику, вам, швидше за все, доведеться шукати іпотечних кредиторів, які пропонують їх, наприклад місцеві банки, кредитні спілки та онлайн-кредитори. Коли ви визначите позикодавців, які налаштовані на надання портфельних позик, дізнайтеся їхній конкретний процес подання заявки та вимоги. Співпраця з іпотечним брокером може бути найкращим способом знайти тип кредитора, який ви віддаєте перевагу, і місцевий банк або кредитна спілка, швидше за все, запропонує портфельні позики, ніж великий роздрібний банк.
Портфельний кредит може бути більш доступним для інвесторів у нерухомість або самозайнятих людей із змінним доходом. Крім того, інвестор у нерухомість може отримати більшу позику з меншими витратами, ніж звичайна іпотека.
Проте позикодавці портфельних кредитів, як правило, стягують вищі процентні ставки, щоб компенсувати підвищений ризик, що може завдати шкоди інвестору в нерухомість.
Портфельний кредит на оренду
Портфельний кредит на оренду – це іпотека, розроблена для інвесторів, які володіють кількома об’єктами нерухомості. Це дозволяє інвесторам рефінансувати свої існуючі іпотечні кредити та консолідувати їх в єдину позику, спрощуючи управління загальним борговим тягарем і потенційно економлячи гроші на виплаті відсотків.
Щоб отримати кредит на оренду портфеля, позичальники зазвичай повинні мати хорошу кредитну історію, значний досвід успішного управління нерухомістю та достатній капітал у своїй орендованій нерухомості. На додаток до цього важливо порівняти відсоткові ставки, які пропонують різні кредитори, узгодити умови позики та підтримувати співвідношення позики до вартості (LTV) якомога нижчим.
Позика на портфель оренди може бути різних типів, включаючи кредити з фіксованою та регульованою ставкою. Процентна ставка за кредитом із фіксованою ставкою залишається незмінною протягом усього терміну кредиту, але процентна ставка за кредитом із регульованою ставкою може змінюватися з часом залежно від умов ринку.
Щоб максимізувати портфельний кредит на оренду, інвесторам слід розглянути якнайкоротший термін кредиту, зробити вищий початковий внесок, якщо це можливо, і рефінансувати кредит, коли процентні ставки зменшаться.
Чи хороша ідея портфельні позики?
Для деяких позичальників, які не можуть отримати звичайні позики, наприклад, тих, хто має не ідеальну кредитну історію, тих, хто працює самостійно або тих, хто має високе співвідношення боргу до доходу, портфельні позики можуть бути хорошим варіантом. Замість того, щоб продавати їх на вторинному ринку, позикодавець утримує ці позики, дозволяючи більш м’які правила андерайтингу та, можливо, кращі умови для позичальника.
Перш ніж визначити, чи підходить портфельний кредит для вашого випадку, дуже важливо оцінити переваги та недоліки та поговорити з фінансовим експертом або іпотечним брокером.
Хто має право на портфельні позики?
П'ять типів фізичних осіб можуть претендувати на портфельні кредити:
- Самостійні фізичні особи
- Особи з зіпсованою кредитною історією.
- Заможні особи
- Особи з високим співвідношенням боргу до доходу
- Інвестори нерухомості
Чи ризиковані портфельні позики?
Портфельні позики можна вважати більш ризикованими, ніж звичайні позики, з кількох причин. Портфельні кредитори часто стягують вищі процентні ставки, щоб компенсувати підвищений ризик, пов’язаний із позикою, і можуть стягуватися додаткові комісії, такі як штрафи за дострокове погашення та комісія за створення.
Крім того, портфельні кредити не продаються на вторинному ринку, тобто кредитор ризикує втратити гроші, якщо позичальник не виконає зобов’язання. Це може зробити кредит більш ризикованим для кредитора. Через менш суворі вимоги до кредитування підвищується ризик для кредиторів, оскільки вони, швидше за все, нададуть позики позичальникам із поганою кредитною історією або іншими факторами ризику.
Статті по темі
- ПОРТФОЛІО ПРОЕКТІВ: значення, як його створити, програмне забезпечення, управління та менеджер
- УПРАВЛІННЯ ПОРТФЕЛЕМ ПРОЕКТІВ: значення, найкраще програмне забезпечення, процеси та переваги
- ПРОГРАМНЕ ЗАБЕЗПЕЧЕННЯ ДЛЯ КЕРУВАННЯ ПОРТФЕЛЕМ: найкраще програмне забезпечення для інвестицій у 2023 році
посилання
