Загалом, іпотечна ставка зростає, а критерії запозичення посилюються, коли кредитор наражається на більший ризик. Ставка за іпотекою інвестиційної нерухомості зазвичай вища, ніж за іпотекою основного житла, оскільки кредитори піддаються більшому ризику. На відміну від купівлі основного місця проживання, інвестиції в нерухомість спрямовані на отримання прибутку від оренди. Читайте далі, щоб дізнатися більше про іпотеку інвестиційної нерухомості.
Іпотека для інвестиційної нерухомості
Будь-яка іпотека, яка використовується для придбання нерухомості, яка купується як інвестиція, а не для особистого використання, вважається інвестиційною нерухомістю. Не всі кредитори пропонують інвестиційні іпотечні кредити, а ті, що пропонують, пропонують лише один або кілька продуктів у цій категорії.
Вам потрібна іпотека на інвестиційну нерухомість, коли ви її купуєте. Мінімальний початковий внесок для кредиту на інвестиційну нерухомість становить 20 відсотків, але ви не отримаєте найкращих ставок, доки не підвищите його до 30 відсотків або більше.
Коли ви визначитеся, який тип кредиту на інвестиційну нерухомість вам найкращий, тоді ви готові подавати заявку. Знову ж таки, іпотечний брокер може бути дуже корисним інструментом на цьому етапі гри, оскільки він може провести вас через кожен крок процесу подачі заявки та надати експертні поради на кожному кроці. Допомога у складанні необхідних матеріалів заявки є одним із основних способів, якими може бути корисний іпотечний брокер.
Ви повинні отримати схвалення андеррайтера, перш ніж закривати будь-яку заявку на позику, незалежно від того, чи це іпотека для житла чи оренди. Обов'язки андеррайтера включають оцінку вашої кредитоспроможності чи того, чи є у вас хороші шанси погасити борг, а також визначення ціни продажу майна. Це відображає його оціночну вартість.
Андеррайтер перевірить ваші активи, історію зайнятості, стабільність доходу, співвідношення боргу до доходу, кредитну оцінку та кредитну історію, щоб оцінити вашу кредитоспроможність.
Плюси інвестиційної нерухомості
#1. Безпека та стабільність
Кожному потрібно житло, тому нерухомість майже завжди користується попитом. Незважаючи на волатильність, зміни в економіці мають менший вплив на ринок житла та, швидше за все, запропонують фіксовану віддачу. Таким чином, нерухомість, як правило, є безпечнішою та стабільнішою, ніж інші види інвестицій.
#2. Грошовий потік
Оскільки існує такий високий попит на житло, купівля інвестиційної нерухомості, швидше за все, забезпечить вам постійний потік пасивного доходу. Це особливо актуально, якщо ваш дохід від оренди перевищує щомісячні платежі по кредиту та витрати на обслуговування. Ви навіть можете погасити іпотеку та будь-які додаткові витрати грошима, заробленими від здавання нерухомості в оренду.
#3. Податкові пільги
Крім того, ви можете скористатися податковими пільгами, які збільшать суму податкової декларації ваших інвестицій. Наприклад, ви повинні щодня вираховувати зі свого доходу будь-які витрати, пов’язані з обслуговуванням орендованого майна, щоб знизити податок.
#4. Довгострокові інвестиції
Якщо ваша власність розташована у високоприбутковому районі, як вартість ваших інвестицій у нерухомість, так і ваш дохід від оренди повинні з часом зрости. Крім того, ви повинні відчути збільшення грошового потоку, який ви можете використовувати для збільшення портфеля інвестицій.
Мінуси інвестиційної нерухомості
#1. Проблема ліквідності
Якщо ви інвестуєте в нерухомість, а не в акції, вам, ймовірно, буде складно отримати готівку. Адже продаж будинку займає більше часу. Вам буде важче повернути гроші, якщо у вас є термінова потреба в грошах, наприклад, у невідкладній ситуації.
#2. Вхідні витрати
Однією з найбільших перешкод для тих, хто хоче вийти на ринок інвестиційної нерухомості, є необхідне значне фінансування. Вартість лише депозиту може складати десятки тисяч доларів або навіть більше.
#3. Поточні витрати
Інвестиційна нерухомість потребує ретельного планування через високі витрати. Іпотечні платежі, комунальні збори, витрати на утримання та ремонт, а також приватне іпотечне страхування — усе це поточні, довгострокові витрати, пов’язані з володінням будинком.
#4. Складні орендарі
Це може бути кошмаром, якщо ваші орендарі проблемні. Вони можуть призвести до психологічного стресу, а їхні дії можуть навіть призвести до фінансових втрат. Це особливо вірно, якщо ваш орендар запізнився з орендою або пошкодив майно.
Як отримати кредит на інвестиційні цілі
#1. Переконайтеся, що ви можете собі це дозволити
На додаток до будь-яких поточних іпотечних платежів, які ви можете робити, вам також знадобляться гроші на депозит, будь-які пов’язані комісії та щомісячні виплати.
#2. Вибір виду іпотеки для інвестицій
Ви можете отримати лише один тип іпотеки для інвестиційної нерухомості, що спростить ваш вибір. Однак, якщо ви можете подати заявку на кілька різних типів, проведіть дослідження та врахуйте свої вподобання.
#3. Створити та застосувати
Шукаючи конкретний тип іпотеки, запитайте свого іпотечного брокера, кого б він запропонував як кредитора. Вони часто мають зв’язки з кредиторами, яких не має окрема особа, і вони можуть використовувати ці зв’язки, щоб знайти для вас вигідну угоду, переконавшись, що ви задовольняєте конкретні вимоги кредитора. Потім ви можете співпрацювати, щоб зібрати необхідну документацію, щоб ви могли впевнено подати та подати заявку на іпотеку.
Іпотечні ставки на інвестиційну нерухомість
Іпотечні ставки для інвестиційної нерухомості зазвичай вищі, ніж для житлової іпотеки. Це пояснюється тим, що кредитори сприймають ці позики як незначно вищий ризик. Кожен кредитор матиме певний набір вимог, яких він хоче, щоб ви відповідали, як і з будь-яким іншим типом іпотеки. Ці вимоги можуть змінюватися залежно від кредитора та типу інвестиційної іпотеки, на яку ви подаєте заявку. Однак, загалом, усі вони шукатимуть підтвердження того, що ви зможете здійснити виплати.
Кредитори стягують вищі відсотки за інвестиційну нерухомість. Це тому, що кредитори розглядають їх як інвестиції з вищим ризиком. Як наслідок, вимоги до отримання іпотеки для інвестиційної нерухомості є більш жорсткими.
Вимоги до іпотеки для інвестиційної нерухомості
Подаючи заявку на другу іпотеку на інвестиційну нерухомість, деякі кредитори, які спеціалізуються на інвестиційній іпотеці, навіть вимагають, щоб заявник спочатку мав житлову іпотеку на певний період.
Інвестиційна нерухомість зазвичай вимагає початкового внеску від 20% до 25%. Однак кредитори також часто можуть вимагати 30% початкового внеску. З іншого боку, деякі кредитні програми дозволяють покупцям фінансувати інвестиційну нерухомість лише з початковим внеском у розмірі 15%.
Типовий початковий внесок за інвестиційну нерухомість, звичайно, буде відрізнятися залежно від вимог кредитора, досвіду позичальника, загального профілю ризику та кредитної історії. З меншим початковим внеском і вищим співвідношенням кредиту до вартості (LTV) кредитор потенційно наражається на більший ризик.
Кредитна історія. Під час подачі заявки на іпотечний кредит завжди бажано мати хорошу кредитну історію, але деякі кредитори приймають заявки з поганою кредитною історією. Іпотечні кредити BTL і індивідуальний аналіз комерційних іпотечних кредитів забезпечують додатковий рівень гнучкості.
Депозит: для іпотеки BTL більшість кредиторів шукають суми, що перевищують 15%, тоді як комерційні іпотечні кредитори можуть вимагати суми від 25% до 50%. У разі міжнародної покупки вимоги до депозиту відповідатимуть вимогам місцевого ринку кредитування.
Як отримати іпотеку на інвестиційну нерухомість
Ви повинні визначити, яка позика вам потрібна, після того, як ви вирішили придбати інвестиційну нерухомість, провівши дослідження та знайшовши найкращу пропозицію. Нижче наведено чотири варіанти фінансування інвестиційної нерухомості.
- Звичайні банківські кредити
- Позики на тверді гроші
- Приватні грошові позики
- Натискання власного капіталу
#1. Звичайні банківські кредити
Традиційна банківська позика подібна до тієї, яку ви б отримали на своє основне місце проживання, якби фінансували інвестиційну нерухомість. Як правило, позичальники повинні сплатити 20% вартості нерухомості, щоб отримати звичайний банківський кредит. Але кредитори часто вимагають 30% початкового внеску за інвестиційну нерухомість.
Кредитори також повинні знати вашу кредитну історію та оцінку, щоб визначити, чи маєте ви право на звичайну позику та її процентну ставку. Ваші ресурси та прибутки також будуть розглянуті. Простіше кажучи, вам потрібно буде продемонструвати, що у вас є фінансові можливості для оплати як вашої поточної іпотеки, так і виплати кредиту за вашу інвестиційну нерухомість.
#2. Приватні грошові позики
Приватні грошові позики – це позики, які надаються однією особою іншій, як правило, між близькими друзями та/або членами сім’ї. Ви можете отримати вигоду від участі в регіональних мережевих заходах щодо інвестицій у нерухомість, якщо жоден із них не є варіантом приватної грошової позики. Умови приватних грошових позик можуть бути дуже різними, оскільки вони залежать від відносин між кредитором і позичальником. Перш ніж підписати контракт з кимось у вашому житті, дуже важливо подумати про ваші стосунки з кредитором, особливо якщо ви новачок в інвестуванні в нерухомість.
#3. Використання домашнього капіталу
Використовуючи рефінансування готівкою, кредитну лінію для власного капіталу (HELOC) або позику для власного капіталу, ви також можете використати власний капітал свого будинку для придбання інвестиційної нерухомості. Як правило, вам дозволяється позичати до 80% власної вартості вашого будинку, щоб допомогти з придбанням або ремонтом інвестиційної нерухомості. Фінансування вашої інвестиційної нерухомості за допомогою акцій може мати недоліки.
#4. Жорстка позика
це короткострокова позика, яка найкраще підходить для зміни інвестиційної нерухомості, а не для її придбання, утримання, здачі в оренду чи розвитку. Можливо, простіше претендувати на отримання позики на тверді гроші, ніж на звичайну позику, що є перевагою використання її для фінансування перевороту будинку. Кредитори продовжують брати до уваги такі фактори, як дохід і кредит, але головну увагу вони приділяють прибутковості нерухомості. Ви можете визначити, чи можете ви погасити кредит, подивившись на оціночну вартість після ремонту (ARV) будинку. На відміну від очікування кілька тижнів або місяців на звичайне закриття іпотечного кредиту, можна також швидко отримати фінансування позики — часто протягом кількох днів.
Позики з жорсткими грошовими коштами для проектів «виправити та перевернути» мають високу вартість, що є їхнім головним недоліком. Залежно від кредитора процентні ставки за цим типом кредиту можуть досягати 18%, і часу на погашення у вас може залишитися небагато.
Чи вищі іпотечні ставки для інвестиційної нерухомості?
Недаремно кредитори розглядають оренду нерухомості як більш ризиковану інвестицію, ніж основне житло: якщо справи підуть нанівець і позичальник виявиться неспроможним здійснювати платежі, він, швидше за все, не виплатить кредит на інвестиційну нерухомість, ніж на своє основне місце проживання. Таким чином, відсоткові ставки за іпотечними кредитами для інвестиційної нерухомості зазвичай вищі, ніж для житлових іпотечних кредитів.
Що таке 1 правило для інвестиційної нерухомості?
Правило 1% для інвестиційної нерухомості передбачає, що сума місячної орендної плати, яку ви отримуєте за нерухомість, має становити принаймні 1% від вартості покупки. По суті, це означає, що ви повинні вимагати мінімальний внесок у розмірі 1% від вартості покупки. Крім того, це означає, що ви повинні прагнути до щомісячного платежу по іпотечному кредиту, який в ідеалі буде нижчим за 1% — звичайно, не вищим.
У якому віці найкраще купувати інвестиційну нерухомість?
Враховуючи, що сімейний дім є активом, немає ніяких недоліків у тому, щоб придбати його в молодості. Однак, якщо можна відкласти вибір і заощадити більше грошей, щоб використати їх як початковий внесок за нерухомість, відсоток позики пізніше можна зменшити.
Найкращий вік — від 30 до 35 років, коли ви заощадили від 30 до 40 відсотків свого домашнього бюджету і можете легко впоратися з залишком.
Який кредитний рейтинг потрібен для інвестиційної нерухомості?
Для оренди нерухомості потрібен мінімальний кредитний рейтинг 620. Незважаючи на те, що деякі іпотечні кредитори приймають кредитну оцінку від 600, 660 вважається безпечною. Ідеальна кредитна оцінка становить 740 або вище з початковим внеском у розмірі 20%. Для зменшення початкового внеску інвестору в нерухомість знадобиться оцінка 760.
Чи варто інвестувати в нерухомість, коли відсотки високі?
Інвестуйте, якщо можете. Вартість запозичень зростатиме у міру зростання процентних ставок. Оскільки багато споживачів будуть вибиті з ринку, попит буде меншим, що може призвести до зниження цін. Якщо у вас є гроші, щоб купити будинок, коли процентні ставки високі, це може бути розумною інвестицією.
Чи включається орендна плата в борг до доходу?
Співвідношення заборгованості до доходу (DTI) оцінює вашу щомісячну заборгованість у порівнянні з вашим доходом. Зокрема, це стосується відсотка вашого валового місячного доходу (до сплати податків), який використовується для погашення боргів, таких як орендна плата, іпотека, кредитні картки тощо. Складіть усі ваші щомісячні зобов’язання, включаючи орендну плату чи виплату іпотеки, погашення студентської позики , персональні позики, автокредити, рахунки за кредитними картками, аліменти, аліменти та інші зобов’язання, і розділіть загальну суму на ваш місячний дохід, щоб визначити співвідношення вашого боргу до доходу.
Як купити друге житло, не продавши перше?
- Отримайте дозвіл на іншу іпотеку
- Візьміть бридж-кредит
- Отримайте позику під нерухомість
Чи можу я перетворити свій другий будинок на інвестиційну нерухомість?
Ви можете змінити іпотеку другого житла на іпотеку для інвестицій. Однак ця опція може бути недоступною, доки не мине певний проміжок часу, і якщо ви вирішите рефінансувати, на вас діятимуть вищі ставки та нові правила.
Висновок
Іпотека для інвестиційної нерухомості може бути зовсім іншим світом, тому корисно працювати з професіоналом, який знає особливості кожного типу інвестиційної іпотеки та те, як вона може бути застосована до вас. Хоча придбання інвестиційної нерухомості не гарантує, що ви станете багатими, це може бути дуже мудрим фінансовим кроком, який принесе вам користь як зараз, так і в майбутньому. Отримання дозволу на іпотеку для інвестиційної нерухомості може здатися складним завданням, але якщо у вас є необхідний потяг і знання процедури подачі заявки, ви, безсумнівно, досягнете успіху.
Статті по темі
- ІПОТЕЧНІ СТАВКИ НА ІНВЕСТИЦІЙНУ НЕДВИЖИМОСТЬ: Поточні іпотечні ставки на інвестиційну нерухомість
- ДРУГА ІПОТЕКА: визначення, ставки та вимоги
- Іпотека без авансового внеску: отримання іпотеки без першого внеску у 2023 році
- Вторинний іпотечний ринок: покроковий посібник про те, як це працює
посилання
