Коефіцієнт покриття боргу (DCR) є широко використовуваним показником у сфері кредитування комерційної нерухомості. Його основна мета полягає в оцінці кредитного ризику фінансовими установами. Прочитайте далі, щоб дізнатися про його формулу та про те, як розрахувати річний коефіцієнт покриття боргу.
Що таке коефіцієнт покриття боргу?
Коефіцієнт покриття боргу, також відомий як DSC або DSCR, є ключовим кредитним показником, який використовується для оцінки здатності операційного грошового потоку компанії адекватно покривати її регулярні виплати відсотків і основної суми. Отже, аналізуючи це співвідношення, зацікавлені сторони отримують цінну інформацію про фінансовий стан компанії та її здатність виконувати свої боргові зобов’язання.
Коефіцієнт покриття боргу є безцінним показником для корпоративних позичальників, щоб зменшити строкову заборгованість у їхній структурі капіталу. Цей коефіцієнт, який включає в знаменник основні зобов'язання, пропонує комплексну оцінку здатності компанії виконувати свої боргові зобов'язання. Крім того, враховуючи щомісячні або річні виплати основної суми, цей коефіцієнт дає цілісне уявлення про фінансовий стан позичальника та платоспроможність.
Коефіцієнт покриття боргу. Позики
На відміну від іпотечного кредиту, призначеного для споживачів або нерухомості, яку займають власники, кредити на обслуговування боргу мають схожість з іпотекою комерційної нерухомості. Процес андеррайтингу зосереджується на оцінці грошових потоків на рівні власності, а не на особистому доході, що робить ключову відмінність у позиці DSCR. Позики з коефіцієнтом покриття боргу є цінним інструментом для кредиторів, що дозволяє їм отримати уявлення про здатність позичальника погасити позику. Цей коефіцієнт розраховується з урахуванням місячного доходу від оренди майна, про яке йдеться.
Таким чином, використовуючи кредити з коефіцієнтом покриття боргу, кредитори можуть приймати обґрунтовані рішення щодо затвердження кредиту та оцінювати фінансову стабільність позичальника. Цей коефіцієнт також є зручним і простим методом для оцінки грошових потоків. Вирішальний показник виходить шляхом ділення місячної орендної плати на суму щомісячних платежів за відсотками та основною сумою боргу, податків, страхування та членських внесків (PITIA). Таким чином, використовуючи цей розрахунок, інвестори можуть отримати цінну інформацію про фінансову життєздатність нерухомості.
Як розрахувати коефіцієнт покриття кредитів на обслуговування боргу
№ 1. Андеррайтинг
Тут ваш позикодавець вкаже вартість, умови, комісії та інші особливості вашої позики. Протягом цього часу позикодавець також визначить коефіцієнт покриття вашого боргу.
No2. Документація
Під час подання заявки на отримання позики DSCR вам потрібно буде заповнити типові документи для позики. Важливо пам’ятати, що форми заявки на позику DSCR стосуватимуться не ваших особистих фінансів, а скоріше вашого бізнесу чи орендованого майна. Позики DSCR залежать виключно від вашого DSCR і не враховують вашу кредитну історію.
#3. Закриття та подання
Позики DSCR забезпечують швидший процес подання заявки та закриття, ніж традиційні позики, оскільки вони не вимагають детальної інформації про вашу особисту фінансову історію.
Формула коефіцієнта покриття боргу
Формула коефіцієнта покриття боргу включає наступне:
DSCR = чистий операційний дохід ÷ боргові зобов'язання
Здійснюючи інвестиції в нерухомість, для інвесторів важливо забезпечити використання точних цифр у своїх розрахунках. Хоча процес може здатися простим, точність використаних даних є надзвичайно важливою для отримання точного результату. Крім того, коли справа доходить до визначення чистого операційного доходу (NOI), одним із поширених методів є його обчислення з використанням прибутку до витрат, таких як амортизація, амортизація та відсотки (цифри E. Цей підхід особливо корисний для розрахунку DSCR). Також важливо зазначити, що під час розрахунку DSCR слід утримуватися від вирахування податків, відсотків та інших пов’язаних витрат із чистого операційного прибутку (NOI) до введення його у формулу.
Формула DSCR має вирішальне значення для практичного застосування, як показано в наступному сценарії: багатоквартирна нерухомість має чудові фінансові показники, про що свідчить її чистий операційний дохід (NOI) у розмірі 3.4 мільйона доларів США. Крім того, щорічні боргові зобов’язання майна становлять 2.3 мільйона доларів, що демонструє його відданість виконанню своїх фінансових зобов’язань. Коефіцієнт покриття обслуговування боргу (DSCR) у цьому випадку становитиме 1.48x, як показано в наведеному нижче аналізі.
При оцінці фінансової життєздатності багатоквартирної або комерційної операції з фінансування нерухомості вкрай важливо оцінити DSCR. У цьому випадку DSCR можна визначити шляхом поділу 3.4 мільйона доларів на 2.3 мільйона доларів. Це дає співвідношення 1.48х, що дорівнює 1.48 разу. Більшість кредиторів вважають цей DSCR хорошим, що означає, що компанія має сильну здатність повертати свої борги. Варто зазначити, що надійний DSCR особливо важливий у багатоквартирних і комерційних операціях і операціях фінансування нерухомості.
Як розрахувати коефіцієнт покриття боргу
Коли справа доходить до визначення коефіцієнта покриття боргу (DSCR), важливо враховувати два фундаментальні елементи: річний чистий операційний дохід компанії та її річні зобов’язання з обслуговування боргу. Розрахунок коефіцієнта покриття боргу компанії (DSCR) включає певну формулу.
Чистий операційний дохід/обслуговування боргу
Щоб визначити значення кожного з цих компонентів, необхідно провести систематичний процес розрахунку. При аналізі чистого операційного доходу вкрай важливо враховувати дохід підприємства до оподаткування та вирахувати різні операційні витрати, понесені протягом певного періоду. Ці операційні витрати зазвичай охоплюють такі витрати, як заробітна плата, орендна плата та грошові податки. Отже, розрахувавши цей показник, можна отримати цінну інформацію про фінансові показники бізнесу.
Чистий операційний дохід = Дохід – Операційні витрати
На відміну від цього, обслуговування боргу – це зобов’язання компанії погасити загальну суму всіх непогашених боргів протягом певного періоду часу. Повний розподіл має охоплювати як відсотки, так і основну суму.
Важливо визнати, що різні кредитори та фінансові спеціалісти використовують різноманітні ітерації цієї формули під час обчислення коефіцієнта покриття боргу (DSCR). Ретельні рекомендації, запропоновані престижним Інститутом корпоративних фінансів (CFI), містять одну помітну ілюстрацію. У своєму розумному підході вони пояснюють формулу коефіцієнта покриття боргу (DSCR), яка використовує EBITDA (прибуток до сплати відсотків, податків, амортизації та амортизації) замість чистого операційного прибутку. Коли справа доходить до оцінки фінансового стану вашої компанії шляхом аналізу зв’язку між доходом і боргами, дуже важливо підтримувати послідовність у формулі, яку ви використовуєте для розрахунку коефіцієнта покриття боргу (DSCR).
Розглянемо гіпотетичний сценарій, за якого ваша цінна компанія має чудовий річний чистий операційний прибуток у розмірі 100,000 50,000 доларів США та похвальну загальну суму обслуговування боргу XNUMX XNUMX доларів США. У цьому випадку важливо зауважити, що ваш коефіцієнт покриття обслуговування боргу (DSCR) є вражаючим. Це означає, що ви можете спокійно виконувати свої поточні боргові зобов’язання з профіцитом, оскільки ви здатні покрити свій борг удвічі. У наступних частинах ми детально обговоримо цю ідею, проливаючи світло на її значення. Крім того, якщо необхідно, ми можемо надати вам корисну інформацію про те, як ефективно покращити коефіцієнт покриття обслуговування боргу (DSCR).
Поширені помилки під час розрахунку коефіцієнта покриття боргу
#1. Сума погашення основної суми
Основна сума часто є винуватцем помилок. Баланси відображають лише залишки кредитів, а звіти про доходи не фіксують виплати основної суми. Отже, якщо корпорація взяла додаткове фінансування в будь-який момент протягом року, цифри можуть стати більш заплутаними. У цьому випадку поєднання боргових платежів за різними позиками може приховати погашення основної суми.
#2. Капітальні витрати на оренду
Існує неоднозначність щодо включення витрат на оренду капіталу. Для цілей фінансової звітності довгострокова оренда активу розглядається так само, як якщо б об’єкт було придбано безпосередньо. Підприємства часто орендують навантажувачі на три роки, а потім купують їх наприкінці терміну оренди за справедливою ринковою вартістю, оскільки термін служби навантажувачів зазвичай становить п’ять років. Під час документального оформлення такої оренди застосовуються певні вимоги до бухгалтерського обліку, оскільки орендодавець фактично отримав економічну вартість активу, ніби його було придбано. Деякі кредитори не включають лізингові платежі капіталу в коефіцієнт покриття обслуговування боргу, тоді як інші експерти це роблять. Якщо ми враховуємо витрати на лізинг капіталу, ми називаємо цей коефіцієнт коефіцієнтом покриття фіксованої плати.
#3. EBITDA проти EBIT
Люди іноді неправильно розраховують коефіцієнти покриття боргу, оскільки вони не впевнені, що використовувати EBITDA чи EBIT (прибуток до сплати відсотків і податків). Крім того, часте невключення EBITDA у звіт про прибутки та збитки також може призвести до непорозумінь. Стандарт GAAP не визнає EBITDA як число. Ви також можете визначити EBITDA, дивлячись на цифри у звіті про прибутки та збитки.
Чому DSCR важливий?
Підприємства та фінансові установи широко використовують коефіцієнт покриття обслуговування боргу (DSCR) як показник під час переговорів про кредитні контракти. Наприклад, коли компанія прагне отримати кредитну лінію, для неї стає обов’язковим ретельно підтримувати коефіцієнт покриття боргу (DSCR), який залишається вище 1.25. У разі виникнення таких обставин, можливо, позичальник може бути визнаний таким, що прострочив кредит. Окрім допомоги банкам в ефективному управлінні ризиками, показники покриття боргу (DSCR) також є цінним інструментом для аналітиків та інвесторів, які прагнуть оцінити фінансову надійність компанії.
Що робити, якщо DSCR більше 2?
Коли DSCR перевищує одиницю, це означає, що компанія має достатній обсяг грошового потоку, щоб належним чином виконати свої боргові зобов’язання. Кожна позика має свої відмінні характеристики та супроводжується мінімальним DSCR. Однак кредитори широко віддають перевагу значенням DSCR, які знаходяться в діапазоні від 1.2 до 1.4. Як правило, люди вважають ідеальним співвідношення два чи більше.
Як розрахувати коефіцієнт покриття боргу?
DSCR — це важливий фінансовий показник, який дає змогу зрозуміти здатність компанії чи фізичної особи виконувати свої боргові зобов’язання. Щоб розрахувати DSCR, потрібно розділити чистий операційний прибуток на загальну суму обслуговування боргу, яка охоплює як основну суму, так і процентні виплати, пов’язані з позикою. Отже, використовуючи цю формулу, зацікавлені сторони можуть оцінити фінансовий стан і здатність позичальника виконувати свої боргові зобов’язання. Розглянемо такий сценарій: уявіть бізнес із чистим операційним доходом у 100,000 60,000 доларів США та сумарним обслуговуванням боргу 1.67 XNUMX доларів США. У такому випадку DSCR становитиме приблизно XNUMX.
Коефіцієнт обслуговування боргу має бути високим чи низьким?
У широкому сенсі загальновизнано, що показник DSCR, який перевищує 1.25, зазвичай вважається ознакою фінансової міцності. І навпаки, якщо коефіцієнт падає нижче 1.00, це може означати, що компанія стикається з фінансовими проблемами.
Що таке хороше покриття боргу?
Експерти вважають DSCR принаймні 2 дуже високим, що вказує на те, що корпорація може покрити свій борг у два рази. Однак важливо зазначити, що галузевого стандарту для цього співвідношення немає. Кредитори зазвичай встановлюють мінімальні критерії DSCR на рівні 1.2% і 1.25%.
Bottom Line
Коефіцієнт покриття боргу (DSCR) – це широко використовуваний фінансовий показник, який служить цінним інструментом для оцінки фінансового стану компанії. Цей коефіцієнт забезпечує всебічну оцінку шляхом порівняння операційного доходу компанії з її борговими платежами. Таким чином, аналізуючи взаємозв’язок між цими двома найважливішими компонентами, DSCR дає змогу зрозуміти здатність компанії виконувати свої боргові зобов’язання та підтримувати стабільний фінансовий стан. Коефіцієнт є цінним інструментом для оцінки здатності компанії виконувати свої фінансові зобов’язання, зокрема з точки зору виконання зобов’язань за основною сумою та процентами.
посилання
- investistopedia.com
- bankrate.com
- really.com
схожі повідомлення
- Свідоцтво про реєстрацію: що це таке та що воно передбачає?
- Коефіцієнт оборотності дебіторської заборгованості: визначення, формула, значення
- ПЕРЕВІРКА БІЗНЕС-ДОКУМЕНТУ: Як керувати One & Best Services
- Найкраще оплачувана робота 2023 року у сфері фінансових послуг, оновлено!!!
- ВИПЛАТИТИ ЗАБОГ ЗА КРЕДИТНОЮ КАРТКОЮ: найкращі методи 2023 року
- ARV REAL ESTATE: що це таке та як це розрахувати
