Кредитори враховують кілька факторів, визначаючи, чи є потенційний клієнт розумним кредитним ризиком для іпотеки. Передній коефіцієнт є одним із факторів. У цьому дописі пояснюється початковий коефіцієнт, як його розрахувати, а також початковий і вихідний коефіцієнт іпотечного кредиту FHA.
Що таке Front-End Ratio?
Початковий коефіцієнт, також відомий як співвідношення іпотеки до доходу, — це співвідношення, яке вказує, яка частина доходу особи йде на виплати іпотеки. Розділіть очікуваний щомісячний іпотечний платіж особи на її валовий дохід, щоб обчислити початковий коефіцієнт. Іпотечні платежі зазвичай включають основну суму, відсотки, податки та страхування (PITI). Кредитори використовують початкові та вихідні коефіцієнти, щоб визначити, скільки кредитувати.
Розуміння початкового співвідношення
Кредитори вважають співвідношення боргу до доходу (DTI) важливішим, ніж стабільний дохід, своєчасну оплату рахунків і високу оцінку FICO, коли приймають рішення про продовження іпотеки. Початковий коефіцієнт є одним із типів коефіцієнта DTI. У ньому враховуються інші пов’язані витрати, такі як збори товариства власників житла (HOA) та загальний платіж за іпотеку.
Наприклад, якщо очікувані витрати особи на іпотеку становлять 2,000 доларів США (1,700 доларів США іпотечного платежу плюс 300 доларів США комісії за житловий будинок), а її місячний дохід становить 9,000 доларів США, початковий коефіцієнт становить близько 22%.
Як розрахувати передній коефіцієнт
Початковий коефіцієнт порівнює місячні витрати особи на іпотеку з її валовим місячним доходом. Бонуси та оплата понаднормової роботи не будуть включені до валового місячного доходу. Серед витрат, що враховуються в розрахунку, є:
- Іпотечний відсоток
- Taxes
- Страхування
- Гонорари HOA, якщо застосовно
Загалом кредитори віддають перевагу початковому коефіцієнту менше 0.28. Деякі кредитори оприлюднюють вибраний початковий коефіцієнт. Невиконання цієї вимоги не обов’язково означає остаточне «Ні», оскільки деякі кредитори підуть на поступки, якщо інші фактори будуть сприятливими.
Щоб розрахувати початковий коефіцієнт, додайте очікувані місячні витрати на житло та розділіть загальну суму на ваш валовий місячний дохід. Розглянемо такий приклад:
- Очікувані місячні витрати на житло: $1,100
- Валовий місячний дохід: $4,000
1,100 доларів поділити на 4,000 доларів = 0.275
Початковий коефіцієнт становить менше 0.28, що вважається прийнятним для більшості кредиторів.
Інвестиційна нерухомість початкового коефіцієнта
Фінансуючи основне житло, а не інвестиційну нерухомість, кредитори можуть більше наголошувати на вашому початковому коефіцієнті. Кредитори більше зосереджуватимуться на вашому бек-енд коефіцієнті, розглядаючи іпотеку інвестиційної нерухомості. Коефіцієнт бек-енд також відомий як співвідношення боргу до доходу.
Початковий коефіцієнт розраховується так само, як і початковий коефіцієнт, за винятком того, що більшість щомісячних платежів включено замість щомісячних витрат на житло. Ось кілька прикладів:
- Витрати на житло кожного місяця
- Щомісячні платежі за студентським, персональним, автомобільним чи іншим кредитом
- Виплата аліментів на дітей
- Мінімальні місячні платежі по кредитній картці
- Інші зобов'язання
Зазвичай виключені витрати:
- Комунальні послуги
- бакалійні товари
- Газ
- Taxes
Щоб розрахувати коефіцієнт резервних витрат, складіть усі свої щомісячні витрати (за винятком звичайних виключень) і розділіть загальну суму на ваш валовий місячний дохід (без урахування понаднормових і бонусів). Розділіть отриманий результат на 100, щоб отримати співвідношення кінцевих результатів.
Кредитори зазвичай віддають перевагу бек-енд коефіцієнту 0.35 або менше. Як і у випадку початкового коефіцієнта, невиконання обраного кредитором початкового коефіцієнта не завжди означає, що вам буде відмовлено в іпотечному кредиті.
Чи будуть позикодавці враховувати прибуток від оренди інвестиційної нерухомості як частину вашого валового місячного доходу під час розрахунку бек-енд коефіцієнта? Вони могли б. Деякі кредитори можуть зважувати до 75 відсотків документально підтвердженої або очікуваної орендної плати як частину вашого доходу, якщо нерухомість має встановлену історію оренди або оцінку оренди.
Передній коефіцієнт FHA
Залежно від вашої кредитної оцінки FICO кінцевий коефіцієнт FHA вимагає додаткових початкових внесків. Якщо ваш кредитний рейтинг перевищує 580 (вважається «справедливим»), мінімальний початковий внесок становить 3.5 відсотка. Якщо ваш кредитний рейтинг становить від 500 до 579, ви повинні внести 10%.
Вимоги FHA щодо відношення боргу до доходу (коефіцієнт початкового та кінцевого результатів)
Співвідношення заборгованості до доходу (DTI) – це відношення ваших щомісячних боргових платежів (до яких можуть входити студентські позики, кредитні картки, іпотека та інші види кредитів) до вашого місячного доходу до оподаткування. Наприклад, якщо ви заробляєте 2,000 доларів на місяць і витрачаєте 450 доларів на виплати боргу, ваш DTI становить 22.5 відсотка. Кредитори використовують цей показник, щоб визначити, чи ймовірно ви погасите кредит, на який подаєте заявку.
FHA, як правило, вимагає початкового коефіцієнта DTI 43 відсотки або менше, який змінюється залежно від кредитного рейтингу. Ваш початковий DTI FHA (тільки щомісячні іпотечні платежі) має становити 31 відсоток або менше, а ваш внутрішній DTI (усі щомісячні боргові платежі) має становити 43 відсотки або менше.
Індивідуальні кредитори також можуть мати більш суворі вимоги. Під час подачі заявки ви повинні повідомити FHA про всі борги та відкриті кредитні лінії.
Компенсаційні фактори для співвідношення боргу до доходу FHA
Якщо позичальники відповідають різним компенсаційним факторам, інструкції FHA дозволяють кредиторам дозволити вищі коефіцієнти DTI (коефіцієнти переднього та заднього планів). Ці різні сценарії допомагають зменшити ризик схвалення іпотечних кредитів із вищими рівнями DTI. Серед цих компенсуючих факторів можна виділити наступні:
- Залишковий дохід – Кредитори можуть дозволити вищі співвідношення боргу та доходу, якщо у позичальника щомісяця після сплати всіх витрат залишаються значні кошти.
- Касові резерви – Іншим компенсуючим фактором може бути наявність у позичальника значних резервів готівки після закриття у випадку надзвичайної фінансової ситуації.
- Платіжний шок – Платіжний шок виникає, коли щомісячний платіж за житло позичальника значно збільшується під час купівлі житла та переходу від попереднього платежу за оренду/іпотеку до нового запропонованого платежу. Якщо платежі позичальника залишаться майже стабільними за новим сценарієм виплати іпотеки, кредитори будуть більш охоче погоджуватися на вищу DTI.
- Високий кредитний рейтинг – Якщо у вас високий кредитний рейтинг, ви продемонстрували фінансову відповідальність. Це значною мірою допоможе мені затвердити вищий DTI.
- Стабільність зайнятості – Ви працювали на тому самому місці протягом тривалого часу, чи протягом останніх кількох років переходили з роботи на роботу з різними перервами в працевлаштуванні? Важливо встановити постійне джерело доходу.
Кредитори FHA можуть дозволити коефіцієнти DTI (коефіцієнти початкового та кінцевого результатів) понад 50% із цими та іншими компенсуючими факторами.
Яке ідеальне переднє співвідношення?
Більшість кредиторів віддають перевагу початковому коефіцієнту не більше 28 відсотків для більшості позик, 31 відсоток або менше для Позики FHA, а бек-енд коефіцієнт не перевищує 43 відсотки.
Вищі коефіцієнти вказують на більшу ймовірність дефолту. Проте кредитори можуть прийняти вищі коефіцієнти, якщо виконуються певні умови (наприклад, значні початкові внески, значні заощадження та сприятливі кредитні рейтинги). Наприклад, якщо позичальник із високим початковим коефіцієнтом сплачує половину вартості покупки як перший внесок або значно збільшує свої заощадження, кредитори можуть бути більш готовими запропонувати іпотеку.
Якщо у позиці відмовлено, позичальник може зменшити борги, щоб знизити коефіцієнт. Позичальник також може розглянути можливість співпідписання іпотеки. Позики FHA, наприклад, дозволяють родичам з достатнім доходом і хорошою кредитною історією підписуватися.
Коли ви подаєте заявку на отримання нової іпотечної позики або співвідношення заборгованості та доходу для рефінансування, ці коефіцієнти інформують кредиторів про те, скільки вашого місячного доходу витрачається на регулярні боргові зобов’язання, що впливає на вашу здатність оплачувати нові виплати за іпотекою.
Передній коефіцієнт
Ваш початковий коефіцієнт враховує співвідношення між вашим новим передбачуваним іпотечним платежем і вашим валовим місячним доходом (прибуток до сплати податків). Кредитори зазвичай вважають за краще, щоб ваш щомісячний іпотечний платіж не перевищував 28 відсотків вашого валового місячного доходу. Якщо ваш коефіцієнт перевищує 28 відсотків, вам буде важко переконати кредиторів позичити вам гроші. Кредитори стурбовані тим, що якщо ви витрачаєте занадто багато свого валового місячного доходу на виплату іпотеки, у вас не буде достатньо грошей, щоб покрити решту щомісячних рахунків.
Back-end коефіцієнт
Коефіцієнт резервних витрат аналізує зв’язок між вашою загальною щомісячною заборгованістю – від мінімальних місячних платежів за кредитною карткою й кредитом на авто до будь-яких боргів, які ви можете сплачувати через кредити для малого бізнесу чи виплати іпотеки – та вашим валовим місячним доходом. Кредитори вважають за краще, щоб ваші загальні місячні боргові зобов'язання не перевищували 36% вашого валового місячного доходу. Знову ж таки, кредитори вважатимуть вас високим ризиком дефолту, якщо ви витрачаєте занадто багато свого щомісячного платежу на погашення боргу.
Збільшення ваших коефіцієнтів
Ви можете працювати над покращенням своїх коефіцієнтів. По-перше, ви можете збільшити свій місячний дохід, зменшивши відношення початкового та вихідного боргу до доходу. Ви також можете зменшити щомісячне боргове навантаження, сплативши рахунки за кредитною карткою або здійснивши додаткові платежі за щомісячними боргами, як-от студентські позики чи автокредити. Можливо, було б доцільніше відкласти подачу заявки на отримання іпотечних кредитів, доки ваше співвідношення боргу до доходу більше не сподобається кредиторам.
Кредитні рейтинги
Кредитори розглядатимуть інші фактори, окрім вашого співвідношення боргу та доходу, коли визначатимуть, чи маєте ви право на отримання іпотечного кредиту. Найважливішим фактором є ваш тризначний кредитний рейтинг. Цей показник говорить кредиторам, наскільки добре ви раніше керували своїми фінансами. Ваш кредитний рейтинг буде низьким, якщо ви раніше не сплачували рахунки вчасно та накопичували великі борги. З іншого боку, якщо ви завжди оплачували рахунки вчасно і не маєте великої заборгованості по кредитній картці, ваш кредитний рейтинг має бути вищим. Сьогодні кредитори вважають кредитну оцінку 740 або вище відмінною.
Особливі зауваження
Багато споживачів не можуть придбати житло через значні студентські борги. Навіть якщо вони мають відмінну кредитну історію, багато хто розуміє, що їхні початкові показники занадто високі для кредиторів. Однак позичальники можуть реструктуризувати борг, щоб зменшити вплив на DTI потенційного домовласника. Вони можуть, наприклад, зменшити щомісячний платіж за студентським кредитом. Крім того, федеральні студентські позики можуть дозволяти комісію до 10% від доходу позичальника.
Поширені запитання про передовий коефіцієнт
Що таке хороше переднє співвідношення?
Кредитори зазвичай віддають перевагу початковому коефіцієнту не більше 28 відсотків і вихідному коефіцієнту не більше 36 відсотків, що включає всі щомісячні борги.
Який DTI шукають іпотечні кредитори?
Оскільки не існує єдиного набору вимог для звичайних позик, ваш DTI буде відрізнятися залежно від вашої ситуації та конкретної позики, на яку ви подаєте заявку. DTI зазвичай становить 50% або менше, щоб отримати звичайну позику.
Чи можете ви отримати іпотеку з 55% DTI?
Позики FHA вимагають лише 3.5 відсотка початкового внеску. DTI високий. Припустімо, у вас високе співвідношення боргу до доходу (DTI). У цьому випадку FHA пропонує більшу гнучкість, зазвичай дозволяючи підвищити коефіцієнт до 55 відсотків (це означає, що ваші борги як відсоток від вашого доходу можуть становити до 55 відсотків). Низький кредитний рейтинг
Який максимальний початковий коефіцієнт для звичайної позики?
28% від загальної кількості
Максимальний початковий DTI для звичайних позик зазвичай становить 28 відсотків. Коли ви подаєте заявку на нову позику зі стандартним початковим внеском у розмірі 20%, кредитор зазвичай схвалює ваш запит, якщо він не перевищує цей ліміт.
Статті по темі
- КОЕФІЦІЄНТ КОЕФІЦІЄНТУ: що це таке і як його розрахувати
- ЯК ВИПЛАТИТИ ІПОТЕКУ ЗА 5 РОКІВ: Вичерпний посібник
- ІПОТЕЧНИЙ КРЕДИТ: мінімальний кредит, необхідний для покупки житла
- Як купити будинок з поганою кредитною історією: детальний посібник у 202 році3
- Як купити другий будинок: покрокова інструкція (+FAQ)
- Аліменти: що потрібно знати, перш ніж приступити до цього?
