Коефіцієнт резервного використання є одним із показників, який банки та навіть FHA враховують, приймаючи рішення про кредитування. Також відомий як коефіцієнт DTI, він визначає рівень ризику, пов’язаного з позичанням грошей потенційному позичальнику. Ось усе, що вам потрібно знати про зворотний коефіцієнт і як його розрахувати.
Що таке зворотний коефіцієнт?
«Коефіцієнт резервного використання» — це відсоток вашого місячного доходу, призначений для виплат боргу. Коефіцієнт визначається у відсотках від вашого місячного доходу.
Розуміння Back-End Ratio
Коефіцієнт резервного використання є одним із небагатьох показників, які використовують іпотечні андеррайтери для визначення рівня ризику, пов’язаного з позичанням грошей потенційному позичальнику. Це важливо, оскільки вказує на те, яку частину доходу позичальник заборгував іншій особі чи компанії. Якщо велика частина місячного доходу заявника йде на виплату боргу, заявник вважається позичальником із високим ризиком, оскільки втрата роботи чи падіння доходу може призвести до швидкого накопичення несплачених зобов’язань.
Як розрахувати коефіцієнт зворотного зв’язку
Щоб розрахувати коефіцієнт резервного використання, ми поєднуємо всі щомісячні платежі позичальника разом і ділимо загальну суму на місячний дохід позичальника.
Розглянемо позичальника з місячним доходом 5,000 доларів США (60,000 12 доларів США поділено на 2,000) і загальними місячними виплатами боргу 40 доларів США. Коефіцієнт бекенд для цього позичальника становить 2,000% ($5,000 / $XNUMX).
Кредитори вважають за краще бачити співвідношення не більше 36 відсотків. Деякі кредитори, однак, надають винятки для відсотків до 50% для позичальників із хорошою кредитною історією. Приймаючи іпотеку, деякі кредитори використовують це співвідношення виключно, тоді як інші використовують його разом із переднім співвідношенням.
Як визначити коефіцієнт заднього кінця
Ваш місячний борг у вихідному співвідношенні включає платежі за кредитною карткою, іпотекою та кредитом на автомобіль, а також аліменти та інші кредитні зобов’язання. Через включені борги він відрізняється від початкового коефіцієнта. Коефіцієнт початкового рівня – це просто співвідношення виплати за іпотекою до доходу.
Отже, якщо ви заробляєте 48,000 4,000 доларів на рік, ваш місячний дохід становитиме 25 1,000 доларів. Ваш початковий коефіцієнт становить XNUMX%, якщо ваш загальний іпотечний платіж становить XNUMX доларів США.
Якщо ваші загальні боргові виплати становлять 1,800 доларів (1,000 доларів за ваш будинок, 350 доларів за кредит на авто, 300 доларів за кредитні картки та 150 доларів за студентську позику), ваш бек-енд коефіцієнт становить 45 відсотків.
Ваше загальне співвідношення боргу до доходу (DTI) становитиме 25/45 (спереду/ззаду).
Читайте також: ПОДАЧА НАЗАД ПОДАТКІВ: Як мені керувати моїми податками?
Як цей розрахунок використовується кредиторами?
Надаючи іпотечні кредити, деякі кредитори оцінюють лише початковий коефіцієнт і не надають ваги початковому коефіцієнту. Співвідношення боргу до доходу разом із кредитним рейтингом позичальника, доходом, історією роботи, придбаним майном та іншими факторами відіграють значну роль у рішенні кредитора.
Співвідношення бек-енд і фронт-енд є більш консервативним. Тобто кредитори з суворішими правилами кредитування більш схильні дивитися на бек-енд транзакції, а не на початковий кінець.
Кредитори мають критерії, за якими вони вступають у переговори про позику. Кредитори, як правило, прагнуть надавати позики з коефіцієнтом 36% або менше. Таким чином, у попередньому сценарії, при коефіцієнті резерву 45 відсотків, позика, швидше за все, буде відмовлена. Якщо позичальник має хорошу кредитну історію, деякі кредитори зроблять виключення, дозволяючи співвідношення до 50%.
Кредитори, які розраховують як передній, так і задній коефіцієнти, можуть вимагати певне співвідношення, наприклад 28/36. Ліміт кредиту FHA становить 29/41. Позики VA враховують лише бек-енд, який має становити 41 відсоток або менше.
Як знизити коефіцієнт обороту
Оскільки для іпотечних кредиторів співвідношення вашого боргу та доходу таке ж важливе, як і ваш кредитний рейтинг, підвищення вашого співвідношення має вирішальне значення для того, щоб ви могли отримати необхідні позики та сплачувати виплати за кредитом після того, як кредит буде виплачено. надано.
Найефективнішою стратегією мінімізації коефіцієнта резерву є сплата боргу. Якщо ви зможете погасити свої кредитні картки та уникнути накопичення нових поновлюваних боргів, ваш коефіцієнт значно покращиться. Якщо ви розрахувалися з кредитною карткою в наведеній вище ситуації, у вас залишиться 1500 доларів щомісячних платежів (1000 доларів на будинок, 350 доларів на автокредит, 150 доларів на студентські позики). При прибутку в 4000 доларів США новий бек-енд коефіцієнт становить 37.5 відсотка. Це набагато ближче до прийнятних 36 відсотків, і з високим кредитним рейтингом більшість кредиторів можуть навіть схвалити вас.
Збільшення доходу також покращує співвідношення. Припустімо, що у нашому прикладі ви отримуєте збільшення вартості життя на 3%. Ваш новий місячний дохід у розмірі 4,120 доларів США в поєднанні з вашими щомісячними виплатами заборгованості у розмірі 1,500 доларів США дає коефіцієнт резервного використання 36.4 відсотка. Цей коефіцієнт збільшує ймовірність задоволення вашої заявки на кредит.
Зменшіть свій іпотечний платіж, щоб збільшити свій коефіцієнт. Ви можете зменшити свій платіж і знизити початковий і зворотний коефіцієнти, зробивши більший початковий внесок, вибравши 20- чи 30-річну іпотеку замість 15-річної іпотеки або шукаючи дешевший будинок для покупки. Отримання більш доступної страховки також принесе вам користь, оскільки ваш іпотечний платіж включає PITI (основна сума, відсотки, податки та страхування).
Коефіцієнт заднього кінця проти співвідношення переднього кінця
Початковий коефіцієнт також є порівнянням боргу та доходу, який використовують іпотечні андеррайтери. Винятком є те, що початковий коефіцієнт не враховує борг, окрім іпотечного платежу. У результаті ми розраховуємо початковий коефіцієнт шляхом ділення щомісячного платежу позичальника за іпотекою на його чи її місячний дохід. Повертаючись до попереднього прикладу, припустимо, що іпотечний платіж позичальника становить 1,200 доларів США з його місячних боргових зобов’язань у розмірі 2,000 доларів США.
Таким чином, коефіцієнт позичальника становить (1,200 доларів США / 5,000 доларів США), або 24 відсотки. Частим верхнім обмеженням, яке встановлюють іпотечні постачальники, є початковий коефіцієнт у 28 відсотків. Як і у випадку з початковим коефіцієнтом, деякі кредитори є більш гнучкими щодо початкового коефіцієнту, особливо якщо у позичальника є інші пом’якшувальні обставини, такі як хороша кредитна історія, постійний дохід або великі резерви готівки.
Компенсаційні фактори для FHA Back End DTI Ratio
Якщо позичальники мають різні компенсаційні обставини, вимоги FHA дозволяють кредиторам дозволити вищі відсотки DTI. Ці додаткові сценарії допомагають зменшити ризик видачі іпотечних кредитів із вищими коефіцієнтами DTI. Серед цих компенсуючих факторів можна виділити наступні:
#1. Залишковий дохід
Кредитори можуть схвалити вищі співвідношення боргу до доходу, якщо у позичальника залишається достатня кількість коштів кожного місяця після покриття всіх витрат.
#2. Грошові резерви
Іншим компенсуючим фактором може бути наявність у позичальника значних резервів готівки після закриття на випадок надзвичайної фінансової ситуації.
#3. Платіжний шок
Платіжний шок виникає, коли місячний платіж за житло позичальника різко зростає під час купівлі житла та переходу від попереднього платежу за оренду/іпотеку до нового запропонованого платежу. Якщо платежі позичальника залишаться майже незмінними за новим сценарієм іпотечних платежів, кредитори будуть охочіше схвалювати вищий DTI.
#4. Високий кредитний рейтинг
Якщо у вас високий кредитний рейтинг, ви продемонстрували фінансову відповідальність. Це допоможе вам отримати більший DTI.
#5. Стабільність зайнятості
Ви працювали на одному місці протягом тривалого часу чи стрибали з роботи на роботу з численними перервами протягом останніх кількох років? Дуже важливо мати постійне джерело доходу.
Кредитори FHA можуть допускати коефіцієнт DTI понад 50% з урахуванням цих та інших компенсаційних міркувань.
Як знизити DTI
Найбільш очевидний спосіб знизити ваш DTI - або збільшити свій місячний дохід, або зменшити місячний борг. Однак є деякі менш очевидні пропозиції, які ми обговоримо з вами тут.
#1. Збільште свій дохід
Якщо ви працюєте самостійно або заробляєте готівку чи чайові у своїй сфері роботи, ви повинні бути в змозі продемонструвати цей дохід під час подання заявки на іпотеку. Інші роблять помилку, не вносячи весь дохід, включаючи готівку та чайові, на банківський рахунок.
Кредитори захочуть перевірити, скільки грошей надходить на їхні банківські рахунки. Не має значення, якщо ви знімете гроші відразу після цього. Документування ваших грошових потоків є однією зі стратегій збільшення вашого зареєстрованого валового місячного доходу, що знизить ваші показники DTI.
#2. Зменшіть свій щомісячний борг
Вимоги щодо великих щомісячних платежів часто підвищують відсотки DTI. Якщо ви маєте намір сплатити борг, щоб покращити свої коефіцієнти DTI, перш ніж отримати право на іпотеку, зосередьтеся на зобов’язанні з найвищою вимогою щомісячного платежу, а не на боргу з найвищою сумою.
Мета полягає в тому, щоб усі щомісячні платежі були вилучені з вашого кредитного портфеля. У результаті, якщо у вас є 5,000 доларів США для погашення боргу, ви повинні використати їх для погашення якомога більшої кількості рахунків. Ці платежі будуть видалені з вашого розрахунку DTI. Чого ви не хочете робити, так це застосувати 5,000 доларів на рахунок зі значно більшою сумою, зберігаючи щомісячний платіж.
Яке найвище допустиме співвідношення DTI на задній частині FHA?
Найвищий допустимий коефіцієнт DTI FHA з урахуванням компенсаційних коефіцієнтів становить 56.9 відсотка, який кредитори FHA, які беруть участь, можуть дозволити на основі конкретних компенсаційних елементів, які служать для зниження ризику кредитора.
Який прибуток можна використати для оцінки коефіцієнта внутрішнього DTI?
Співвідношення боргу до доходу можна розрахувати за такими формами доходу:
- Заробітна плата за місяць роботи
- Прибуток від вашого бізнесу
- Посібники соціального забезпечення
- Заробіток 401 тис
- пенсії
- Дохід від інвалідності
- Аліменти та утримання дитини
Чи можу я отримати позику FHA з високим коефіцієнтом DTI?
Є кредитори, які приймають рівень DTI до 50% і більше. Тісна співпраця з правильним кредитором допоможе вам і проведе вас через процес, а також запропонує шляхи кваліфікації.
Співвідношення боргу до доходу FHA та студентські позики
Кредитори FHA зобов’язані включити 1% непогашеної студентської позики в щомісячні вимоги під час розрахунку боргу до доходу.
Що таке відповідне співвідношення боргу та доходу?
Як правило, найвищий коефіцієнт DTI, який може мати позичальник, поки він має право на отримання іпотеки, становить 43 відсотки. Кредитори віддають перевагу співвідношенню боргу до доходу менше 36 відсотків, причому не більше 28 відсотків боргу витрачається на іпотечні або орендні платежі.
Максимальний коефіцієнт DTI змінюється залежно від кредитора. Проте, чим нижче співвідношення боргу до доходу, тим більша ймовірність, що позичальника приймуть або принаймні розглянуть для отримання кредиту.
Які обмеження співвідношення боргу та доходу?
Коефіцієнт DTI не робить різниці між різними видами боргу або витратами на обслуговування цього боргу. Кредитні картки мають вищі процентні ставки, ніж студентські позики, але вони об’єднані в розрахунку DTI.
Ваші щомісячні платежі зменшаться, якщо ви переведете баланс із кредитних карток із високими відсотками на кредитні картки з низькими відсотками. У результаті ваші загальні щомісячні платежі заборгованості та коефіцієнт DTI зменшаться, але загальна непогашена заборгованість залишиться незмінною.
Що таке хороше співвідношення DTI на задній частині?
Кредитори вважають за краще бачити початковий коефіцієнт не більше 28 відсотків і вихідний коефіцієнт не більше 36 відсотків, причому вихідний коефіцієнт включає всі щомісячні борги.
Що таке 45% backend ratio?
Початковий коефіцієнт 25% буде застосовуватися до іпотеки з основною сумою 1,000 доларів США. Ваш бек-енд-коефіцієнт становив би 45%, якби ваш загальний щомісячний борг становив 1,800 доларів (1,000 доларів за іпотеку, 350 доларів за автокредит, 300 доларів за кредитні картки та 150 доларів за студентські позики).
Вхідний чи внутрішній DTI важливіший?
Залежно від типу іпотечного кредиту, на який ви подаєте заявку, кредитори можуть прийняти вищі коефіцієнти, якщо у вас хороша кредитна історія, достатні заощадження та значний початковий внесок. Заявки на іпотечні кредити мають відповідати вимогам DTI як переднього, так і внутрішнього, але багато фінансових експертів надають більшу вагу останньому.
Який максимальний внутрішній DTI для FHA?
Федеральне житлове управління (FHA) у Сполучених Штатах гарантує певний вид іпотечних кредитів. Вимоги для отримання кредиту FHA нижчі. Незважаючи на те, що він визначається в кожному конкретному випадку, максимальний DTI для позики FHA становить 57%.
Чого не включає коефіцієнт зворотного завершення?
Під час розрахунку коефіцієнта резерву процентні ставки та інші витрати, пов’язані з боргом, ігноруються. Незважаючи на те, що відсоткова ставка за кредитними картками зазвичай вища, ніж за студентськими позиками, обидва типи боргу включені в чисельник коефіцієнта.
Вище чи нижче співвідношення краще?
Підвищення коефіцієнта зазвичай вказує на стабільні продажі, тому вищий коефіцієнт є кращим. Нижчий коефіцієнт може вказувати на слабкі продажі та/або зниження інтересу до продуктів на ринку.
На закінчення
Коефіцієнт заборгованості – це, по суті, співвідношення вашого боргу до доходу. Це включає вашу заплановану заборгованість за житло, а також будь-яку іншу споживчу заборгованість у вашій кредитній історії. Знання того, як розрахувати бек-енд-коефіцієнт, зрештою визначить, чи достатній рівень вашого доходу для отримання іпотеки, яку ви просите. Це, у свою чергу, допоможе вам знати, над чим працювати.
ЧАСТІ ЗАПИТАННЯ
Що таке зворотне співвідношення DTI?
Коефіцієнт резервного використання – це співвідношення ваших загальних щомісячних боргових зобов’язань, включаючи вашу іпотеку та будь-яку пов’язану з нею заборгованість за житло до вашого валового доходу.
Який мінімальний коефіцієнт повернення коштів для звичайної позики?
Мінімальний коефіцієнт повернення коштів для звичайної позики становить 45% до %50%
Що таке правило 28%?
Розглядаючи іпотечний кредит, переконайтеся, що ваші максимальні місячні витрати на сім’ю не перевищують 28 відсотків вашого валового місячного доходу, а загальний борг вашої родини не перевищує 36 відсотків вашого валового місячного доходу.
Статті по темі
- ІПОТЕЧНИЙ КРЕДИТ: мінімальний кредит, необхідний для покупки житла
- ЯК ВИПЛАТИТИ ІПОТЕКУ ЗА 5 РОКІВ: Вичерпний посібник
- 6 порад щодо конкурентоспроможного рефінансування комерційної нерухомості
- Який кредитний рейтинг вам потрібен, щоб купити будинок: найкращі практики США в 202 році3
- Коефіцієнт боргу: визначення, формула та пояснення розрахунків
