Gayrimenkulde ilk ret hakkı (ROFR) nedir ve buna rıza göstermeye istekli olmalısınız? Sorduğunuza sevindim: İlk ret hakkının, bir mal sahibi bir mülkü satmak istediğinde bir tarafa ilk sırada olma hakkını fiilen veren yasal bir maddeyle ilgili olduğu düşünüldüğünde, bu dikkate alınması gereken ilginç bir konudur. Bu yazıda, ilk ret hakkının hem mülk sahipleri hem de olası konut alıcıları için pratikte ne anlama geldiğine bakacağız. Benzer şekilde, ortak gayrimenkul velayetinde ilk ret hakkının nasıl çalıştığına dair birkaç örneğe bakacağız.
Gayrimenkulde İlk Red Hakkı Nedir?
İlk ret hakkı (ROFR), bazı ticari sözleşmelerde, esasen bir tarafa belirli bir işlem için teklifte bulunma hakkını veren makul derecede yaygın bir ifadedir. “İlk ret hakkı” ifadesi gayrimenkulde de benzer şekilde çalışır.
Basitçe söylemek gerekirse, bir sözleşmede veya kiralamada olabilecek bir yasal madde şeklidir. Özellikle bir kiralık kiracının bir ev sahibinden almak isteyebileceği bir mülkte. ROFR, esasen potansiyel alıcılara, bir mülk sahibi tarafından satıldığında teklif veren ilk taraf olma konusunda sözleşmeye dayalı bir hak verir. Bunun yerine bir başkası mülkü satın almakla ilgilendiğini ifade ederse. İlk ret hakkının mevcut sahibi, önce mülkü satın alma seçeneğine sahiptir. Ayrıca fırsatı reddedebilir ve satıcının alternatif teklifleri takip etmesine izin verebilirler.
Bir ROFR, en tipik olarak, alıcı pazarlarındaki kiracılar için bir teşviktir. Koşullu alıcılar, çok satan bir piyasada veya bir araç olarak piyasadan çıkarma hükümlerine tabidir. emlak planlama miras üzerinde varis çekişmesini önlemek için. Bir ROFR hükmü, esasen, bir satıcının, gayrimenkul parçası üzerinde başka bir taraftan alternatif bir teklifi kabul etmeden önce, hak sahibine mülkü satın alma teklifiyle yaklaşmasını gerektirir.
Gayrimenkulde İlk Red Hakkı Nasıl İşler?
Bir evi piyasaya sürmeden önce, ev sahipleri bir ilk ret hakkını müzakere ederler. Bu kişi, mülk sahibinin diğer potansiyel alıcılarla ilişki kurmadan önce pazarlık yapması için genellikle bir zaman kısıtlamasıdır. Bildirim bir tarih penceresi içerir ve bu süre geçtikten veya alıcı reddettiğinde, satıcı başka bir alıcıya satış yapmakta serbesttir.
İlk ret hakkının sıklıkla kullanıldığı iki yol vardır. A emlâkçı belirli bir müşteri tarafından yüksek bir eviniz olduğunu fark edebilir ve mülkün piyasaya çıkması durumunda bir ROFR düzenlemesine girmek isteyip istemediğinizi sorabilir. Bir ev sahibi, evlerini satmaya karar vermeleri durumunda kiracılar için ilk ret hakkını kabul ederek kiracıları ikna etmeye çalışabilir.
İlk Ret Hakkı Sözleşmesini Nasıl Girersiniz?
İlk ret hakkı sözleşmesini yürütmeyi planlıyorsanız, her iki tarafın da avukatlarının olması idealdir. Çünkü ilk ret hakkı velayet sözleşmesinin belirli bir süre için geçerli olması gerekir.
Mülkün gelecekteki satış fiyatını hesaplamak için üzerinde anlaşmaya varılan bir yöntem genellikle bu sözleşmelerde bulunur. Resmi bir satın alma fiyatı anlaşmasının yokluğunda, potansiyel alıcı, mal sahibinin kabul etmeyi planladığı genel bir halk üyesi tarafından yapılan bir teklifi eşleştirme hakkına sahip olabilir. Alıcı, mülkü artık istemiyorsa, satıcı diğer teklifi kabul eder.
Örneğin, fiyat sabit bir tutar veya mevcut piyasa değerinden daha yüksek bir yüzde olabilir. Noktalı çizgiyi imzalamadan önce, tüm katılımcılar sözleşmenin hüküm ve koşullarını anlamalıdır.
İlk Red Hakkının Avantaj ve Dezavantajları
İlk ret hakkı, bir sigorta poliçesi hak sahibi taraf için. İstedikleri veya ihtiyaç duydukları bir varlığa ilişkin haklarını kaybetmemelerini sağlamak. Örneğin bir ticaret merkezi, bir yer kiralamayı tercih edebilir. Ancak mülk yeni bir sahibine satılırsa tahliye edilmekten korkarsa satın alabilir. Bu durumda, kiracı, kira sözleşmesine ilk ret dilini dahil etmek için pazarlık yapacaktır. Bu sayede kiralamanın savunulamaz hale gelmesi durumunda, mülkü diğerlerinden önce satın alabilecektir.
Öte yandan, ilk ret hakkı, bir ihale savaşında fiyatı artırabilecek birden fazla alıcıyla pazarlık yapma kapasitesini sınırladığı için mülk sahibi için bir engeldir. Ev sahibi, mevcut kiracının satın almak için her zaman ilk sırada olduğunu biliyorsa. Ev sahibi, yukarıdaki durumda alıcıları çekmekte zorlanabilir. Hak sahibini cezbetmek, ilk ret hakkını gerektiriyorsa, mülk sahibi bunu kullanabilir.
İlk Ret Velayeti Hakkı Neden Önemlidir?
ROFR, hem müstakbel bir emlak alıcısını (örneğin bir daire, apartman dairesi veya tek aile mülkü için alışveriş yapan müstakbel ev sahibi gibi) hem de bir emlak satıcısını bağlayan bir sözleşme yükümlülüğüdür. Ancak daha da önemlisi, mülk satın almak istiyorsanız kullanabileceğiniz bir hak yaratır. Ancak böyle bir zorunluluk getirmemektedir.
Özünde, satın almak istediğiniz bir mülk parçası bulursanız. Ancak henüz piyasada değil veya satın alma konusunda emin değilseniz, bir tür sigorta görevi görebilir. Bir ROFR maddesi kapsamında hak sahibi olarak (ve bu hak yalnızca mülk sahibi veya borç verenden başka biri tarafından olabilir). Başkalarından önce gayrimenkul işlemi yapma olanağına sahipsiniz. Devam etmek istemiyorsanız, haklarınızdan vazgeçip çekip gidebilirsiniz.
Bir ev sahibi, evini piyasaya sürmeyi kabul etmeden önce, genellikle bir ilk ret hakkı müzakere edilir. Hüküm ve koşullarına göre, genel halk üyeleri bir mülk üzerinde kabul edilmiş bir teklifte bulunmadan önce. Ev satıcısı, öncelikle ilk ret hakkı olan kişiye bir satın alma fırsatı sunmalıdır. Bu nedenlerle, bir ROFR tipik olarak, bir teklif sahibinin fırsat penceresi ve ilk ret hakkı sona ermeden önce bir satıcıyla ne kadar süreyle pazarlık yapması gerektiğini belirten bir zaman sınırı içerir. Sözleşme sona erdiğinde, ev satıcısı diğer alıcılarla pazarlık etmekte serbesttir.
Gayrimenkulde İlk Red Hakkı Örnekleri
İlk ret hakkı, mülkte bulunanların onu satın alma şansının en yüksek olmasını sağlar. Çünkü bu sözleşmesel hak, satıcıların halka açılmadan önce hak sahiplerinin tekliflerini kabul etmesini gerektirir. İlk ret hakkı olan kişilerin iyi bir pazarlık yapma şansı genellikle daha yüksektir. İlk ret hakkı çeşitli durumlarda olabilir.
#1. Bir Sahibi Satmaya Karar Verdiğinde
İlk ret hakkı, bir mülk sahibi evini satışa çıkarmaya karar verdiğinde devreye girer. Satıcı, listelerini halka açıklamadan önce, ilk ret hakkını sahibine bildirmelidir. Daha sonra, hakları sona ermeden önce, ilk reddeden kişinin bir teklif sunmak için belirli bir süresi vardır.
İlk ret hakkı, ilgili tarafları bir ihale savaşında bir mülk için rekabet etmek zorunda kalmaktan korur. Bu onlar için harika bir haber, çünkü bir mülkte iyi bir anlaşma yapma şanslarının, aksi halde sahip olduklarından çok daha yüksek olduğu anlamına geliyor. Ayrıca, alıcıya, şartlara uyulması halinde mülkün teslim edileceğini garanti eder.
#2. Üçüncü Bir Taraftan Teklif Alındığında
İlgili bir üçüncü taraf, bazen satılık olmayan bir mülk için teklif verebilir. Bu olursa ve mülk sahibi teklifle ilgilenirse. Hemen kabul edemeyecekler çünkü başka biri çoktan reddetmişti. Üçüncü taraf teklifi onaylanmadan önce, birinci ret haklarının sahibine satın alma seçeneği sunulmalıdır.
İlk Reddetme Velayeti Hakkını Kimler Müzakere Edebilir?
İlk ret hakkı sözleşmesini tamamlamak istiyorsanız, her iki tarafın da bilgili kiralaması önerilir. emlak avukatları.
Bu tür hükümler, genellikle, ilk ret velayet hakkının geçerli olduğu bir zaman kısıtlaması gibi kilit hususları içermeleri için yaygın olsa da. Gayrimenkul holdinginin gelecekteki fiyatını değerlendirmek için üzerinde anlaşmaya varılan bir yöntem. Örneğin, ev fiyatı nihai olarak sabit bir oran, piyasa değerinin üzerinde bir yüzde veya sadece satıcının aksi takdirde genel halktan birinden kabul edeceği bir teklifin eşleşmesi olabilir.
İlk ret hakkı velayet hükümleri, satış yapmaya çalışan emlak komisyoncuları veya kiracıları kiracılardan müstakbel ev sahiplerine yükseltmek için çekmeyi uman ev sahipleri tarafından sıklıkla kullanılır. Bunu akılda tutarak, yasal olarak bağlayıcı herhangi bir düzenlemeye imza atmadan önce koşullarını araştırmak ve incelemek çok önemlidir.
İlk Ret Hakkını Ne Tetikler?
Bir üçüncü taraf, mülk sahibine varlıklarını satın alma veya kiralama teklifinde bulunduğunda, bu genellikle mülk sahibinin rüçhan hakkını etkinleştirir. Mülk sahibinin bu teklifi kabul etmeyi düşünmeden önce, rüçhan hakkına sahip olan kişiye - mülk sahibine - varlığı üçüncü şahıslar tarafından sunulan aynı koşullarda satın alma veya kiralama fırsatı verilmelidir.
Birinci Reddetme Hakkından Kimler Yararlanır?
Sözleşme teklif edilmesi gereken müstakbel alıcı, kendi lehlerine çalıştığı için rüçhan hakkından en çok yararlanan taraftır. Ayrıca rüçhan hakkı, teklif edilmesi halinde kimliği belirsiz üçüncü bir kişinin istekleriniz dışında bir firmaya giremeyeceğini garanti altına almaktadır. Çoğu durumda, ilk etapta bu tür kuralların varlığını destekleyen mantık budur.
Rüçhan Hakkının Kullanılması Gereken Sebepler Nelerdir?
Özellikle gayrimenkul işlemlerinde satış sürecinin daha hızlı ilerlemesini sağlayabilir ve satıcıların hem zamandan hem de paradan tasarruf etmelerini sağlayabilir. Ev sahiplerinin kiracı bulmasını kolaylaştırabilir. Mülk sahibi mülkü satın almaya karar verirse, mevcut sahipleri tarafından yapılmış olan herhangi bir gayrimenkul veya ticari iyileştirmeden kar elde edebilecektir.
Bir Ev İçin Kabul Edilmiş Bir Tekliften Vazgeçebilir misiniz?
Sorunuzu kısaca cevaplamak gerekirse: evet, alıcı da satıcı da ev satışından vazgeçebilir. Bir satıcının fikrini değiştirmesi alışılmadık ve daha zor olduğu için, alıcı genellikle bir sözleşmeden caymak için satıcıdan daha fazla seçeneğe sahiptir. Alıcılar, bir ev satışa çıktığında satıcılara teklifte bulunanlardır ve alıcıların yaptığı teklifler tipik olarak bir tür şarta bağlı madde içerir.
İlk Ret Hakkının Varyasyonları
Hakkın özellikleri söz konusu sözleşme ile belirlenecektir. Taraflar, ihtiyaçlarına uygun bir anlaşma yapma şansına sahiptir. Sözleşmenizin şirketinizin ihtiyaçlarını temsil ettiğini ve olası endişeleri giderdiğini doğrulamak için bir avukatla görüşmeniz faydalı olabilir. İşte birkaç popüler varyasyon örneği:
#1. İstisnalar
Sözleşme, hakkın ailevi işlemler gibi belirli durumlarda geçerli olmadığını öngörebilir.
#2. ROFR'yi tetikleyen işlemler
Örneğin, mülk sahibi, bir krediyi finanse etmek için ipotek vermek yerine mülkü satmak isterse, ancak ortaya çıkabilir.
#3. Süre
ROFR, belirli bir süre sonra veya kiralamanın sona ermesi gibi belirli bir olayın ardından sona erebilir. Mülk sahibi, gerekli süre geçtikten sonra ROFR sahibini uyarmadan işleme girebilir.
#4. Cevap verme zamanı
Benzer şekilde, sözleşme, tarafın teklife göre hareket edip etmemeyi değerlendirmesi için sınırlı bir süreye sahip olduğunu ve bunun ardından mülk sahibinin üçüncü taraf işlemine devam edebileceğini şart koşabilir.
#5. Aktarılabilirlik
Taraflar, rüçhan velayet hakkının başka bir taraf olup olamayacağını seçebilirler. ROFR mülkle birlikte olabilir. Bu, mülk sahibi işletmeyi veya gayrimenkulü satarsa, yeni sahibin sahibine yeni işlemleri reddetme hakkını vermeye devam etmesi gerektiği anlamına gelir.
Satıcılar Teklifleri Kabul Etmek İçin Neden Bekliyor?
Onlara daha uygun bir teklif verildi. Mevcut piyasada, evi satın almayı düşünen tek kişinin siz olmama ihtimali yüksektir. Satıcıya aynı anda birçok teklif sunulma olasılığı vardır. Satıcı, büyük olasılıkla, gün içinde sizinle aynı zamana sahiptir. Sonuç olarak, yalnızca itiraz etmek veya incelemek istedikleri teklifleri yanıtlayarak tekliflere öncelik verebilirler.
Satıcılar Teklifinizi Neden Görmezden Geliyor?
Halihazırda masada daha iyi teklifler varsa, satıcılar, ürün için istenen fiyattan çok daha düşük "düşük top" tekliflerle pazarlık yapmamaya karar verebilirler. Ayrıca satıcıların, düşük veya hiç ciddi para yatırma veya aşırı satıcı tavizleri gibi makul olmadığını düşündükleri koşulları içeren teklifleri dikkate almama olasılığı da vardır.
2023'te Bir Ev İçin İstenen Fiyattan Ne Kadar Fazla Teklif Vermeliyim?
Bir ev için teklif verirken, diğer tüm görüşmelerde olduğu gibi, makul bir fiyatla başlamalısınız. Ancak makul bir kural, istenen fiyattan yüzde 5 ila 10 daha düşük bir teklif vermektir. Satıcıların bunu sık sık göz önünde bulundurarak evlerini kasıtlı olarak beklediklerinden veya razı olmaya istekli olduklarından daha yüksek bir fiyata listelediklerini unutmayın.
48 Saat Acil Durum Ne Anlama Geliyor?
Satıcı başka bir teklif alırsa, alıcıya belirli bir süre içinde (genellikle 24 ila 48 saat) satış ve uzlaşma ihtimalini kaldırma fırsatı verilecektir. Bu tür beklenmedik durum, bir satıcının evi diğer potansiyel alıcılara pazarlamaya devam etmesine izin verir. Genel olarak, bu tür bir beklenmedik durum, bir satıcının evi diğer potansiyel alıcılara pazarlamaya devam etmesine izin verir.
Bir Alıcı Ev Satışından Çekildiğinde Ne Yapmalı?
Sözleşmeler değiş tokuş edildikten sonra anlaşmadan geri çekilirlerse, alıcıyı kayıplar için dava etme haklarınız dahilindesiniz. Sözleşme alışverişi sürecinin daha hızlı ilerleyebilmesi için, tarafınızdaki her şeyin üstünde kalmayı birinci önceliğiniz yapmalısınız. Bu, işleri hızlandırmaya yardımcı olacaktır. Bekleme süresi ne kadar uzun olursa, ticari işlemin gerçekleşmeme olasılığı o kadar artar.
İlk Reddetme Hakkı Sorunlarından Nasıl Kurtulabilirim?
Potansiyel gelecek senaryolarını değerlendirmek için zaman ayırarak, ROFR'lerle ilişkili komplikasyon sayısını azaltabilirsiniz.
Örneğin, ilk ret hakkı ne kadar süreyle geçerli olmalıdır? Bir alıcının haklarını kullanmak veya işlemden çekilmek için ne kadar zamanı olmalıdır? Mülkün gelecekteki satın alma fiyatını hesaplamanın makul bir yolu nedir? Ve elbette, evini satmak isteyenler için: Mevcut bir ipoteği yeniden finanse etmek istiyorsanız, ilk ret hakkına sahip olmak herhangi bir sorun yaratır mı? Bir ROFR sözleşmesi kullanmayı düşünüyorsanız. Gelecekteki sorunlardan ve endişelerden kaçınmanıza yardımcı olması için bir emlak avukatıyla konuştuğunuzdan emin olun.
Sonuç
Peki, ilk ret hakkı tam olarak nedir? Bunu, gelecekteki planlama için bir araç ve aksi takdirde ne olabileceği konusunda bir dereceye kadar göreli kesinliğin tadını çıkarmak için bir yöntem olarak düşünün. oldukça uçucu ve/veya öngörülemeyen emlak piyasası. Bununla birlikte, bir ROFR, olası alıcıları ikna etmek ve kiralık kiracıları mülk sahibine dönüştürmek için yararlı bir teşvik olabilir. Bir satışın gerçekleşeceği kesin değildir ve sıklıkla öngörülemeyen yansımaları olabilir. Bir ROFR hükmünü uygulamadan önce, okuyucular bir hukuk danışmanı edinmeli ve bir satıcının pazarında bir açık artırma savaşını kazanmak için neler yapılması gerektiği hakkında daha fazla bilgi edinmelidir.
FAQs
Bir seçenek ile ilk ret hakkı arasındaki fark nedir?
Opsiyon ile ilk ret hakkı arasındaki temel fark, alıcının opsiyon süresi içinde herhangi bir anda satın alma opsiyonunu kullanabilmesidir.
Bir satıcı daha yüksek bir teklifi kabul edebilir mi?
"Bir satıcı, satış teknik olarak sözleşme kapsamında olmadığı için avukat incelemesi sonuçlanana kadar başka herhangi bir teklifi yasal olarak kabul edebilir, bu da bir miktar sürtüşmeye neden olabilir ve her zaman en etik olarak görülmez."
Evimi satmaktan vazgeçebilir miyim?
Sözleşmeler değiş tokuş edilmeden önce herhangi bir zamanda bir ev işleminden geri dönebilirsiniz. Sözleşmeleri değiştirdikten sonra yasal olarak bağlayıcı bir sözleşme yapmış olursunuz, bu da onun hükümlerine bağlı olduğunuz anlamına gelir.
İlgili Makaleler
