Bir işletme veya kiralık mülkünüz varsa, amortisman değerini vergi indirimi olarak talep edebilirsiniz. Ancak bir şirket varlık amortismanını hesaba katmazsa, kârında önemli bir düşüş yaşayabilir. Bu yazıda, kiralık mülkün amortismanının temellerini ve vergi amaçlı hesaplanmasını gözden geçireceğiz.
Vergi Amortismanı Nedir?
Amortisman, bir sabit kıymetin faydalı ömrü boyunca maliyetindeki aşamalı azalmadır. Bir varlığın maliyetinden tasarruf etmek için düşürmeniz gereken tutardır. Yalnızca şirketinizin sahip olduğu ve gelir için kullandığı arazi dışındaki maddi varlıklar. Üretim operasyonlarının belirli bir faydalı ömrü vardır, bir yıldan uzun sürmesi muhtemeldir ve ayrıca amortismana tabi tutulabilir. Bu koşulların sağlanmaması durumunda, varlığın toplam maliyetinin oluştuğu dönem için tahsil edilmesi gerekir. Vergi amortismanı, şirketlerin vergi beyannamelerinde bir maliyet olarak amortismanı yazmalarının bir yoludur. Bu, işletmelerin fonlarını seçilen bir varlığa kaydetmelerine izin verir.
Ayrıca, vergi amortismanı, muhasebe amortismanı gibi, uzun yıllar boyunca kesinti ücretlerini yayar. Bir şirket, tahmini kullanım ömrü beş yıl olan bir bilgisayara 2,000$ yatırım yapabilir. Maddi bir varlığın değeri zamanla değer kaybeder. Bazı insanlar diğerlerinden daha hızlı yaşlanır. Ürünü yeniden satmaya çalıştığınızda, muhtemelen ilk ödemenizle aynı fiyatı almayacağınızı fark edeceksiniz. Amortisman bunun için bir terimdir. Bir işletmeniz varsa, amortisman değerini vergi indirimi olarak talep edebilirsiniz.
Vergi Amortisman İndirimi Hesaplama Yöntemi
Genel kabul görmüş muhasebe ilkeleri (GAAP) uyarınca, bir firmanın vergi indirimini hesaba katmak için bir varlığın ne kadar değer kaybettiğini hesaplamak için birçok seçeneği vardır:
#1. Azalan Bakiye
Bu strateji, bir varlığın ömrünün ilk yıllarında daha yüksek amortisman giderlerini hesaba katarken, daha sonraki yıllar için daha düşük giderler hesaplar.
#2. Çift Azalan
Bu hesaplama stratejisinde daha büyük vergi amortismanı kullanılır. Bu yöntem, varlıkları olağan azalan bakiye yönteminden iki kat daha hızlı amortismana tabi tutar. Ayrıca, bir varlığın ömrünün ilk yıllarında daha yüksek amortisman maliyetlerini hesaba katar ve daha sonra maliyetleri düşürür.
#3. Yılların Toplamı Rakamları
Bu tür vergi amortismanı hesaplamasında, varlığın proje ömrü, ilk yıldaki sayıdan daha fazla birleştirilir, her yıl bu değere bölünür.
#4. Üretim Birimleri
İşletmeler bu stratejiyi kullandıklarında daha fazla kesinti alırlar. Bunun nedeni, bir varlığın değerinin, kullanıldığı yıl sayısı yerine ürettiği birim sayısı tarafından belirlenmesidir.
#5. Düz Çizgi Yöntemi
Bu, vergi amortisman hesaplamasının en popüler yöntemidir. Varlığın maliyeti ile tahmini yenileme maliyeti arasındaki gerçek fark, bir firmanın değeri hesaplamak için kullanmayı planladığı toplam yıl sayısına bölünür.
Normalde şirketler, vergi amortismanı hesaplaması için genellikle doğrusal olarak adlandırılan bir yöntem kullanır; yöntemleri, varlığın elde edilen maliyetini faydalı ömrüne böler. Bu aynı zamanda bir defter amortismanıdır, çünkü yalnızca şirket kayıtları içindir. Vergi amortisman indirimi hesaplaması söz konusu olduğunda işler daha da karmaşıklaşıyor. Ufak bir bilgi ve yönlendirme ile vergi amortisman indiriminizi etkin bir şekilde hesaplayabilirsiniz.
Ayrıca, varlığınızın konvansiyonunu belirleyin. Bir ürün hizmete girdiğinde ve amortismana tabi tutulabildiğinde, bunun bir “konvansiyon” olduğu söylenir. Ay ortası kuralı, varlığın ayın ortasında kurulduğunu veya kullanımdan kaldırıldığını varsayar. Çeyrek ortası sözleşmesi, söz konusu mülkün mahallenin ortasında hizmete girdiğini varsayar. Ocak ayında bir varlık satın alırsanız ve çeyrek ortası muhasebesini kullanırsanız, varlık, çeyreğin tam ortası olan Şubat ayında değer kaybetmeye başlar.
Yarı yıl sözleşmesi, yılın ilk yarısı için amortisman sağlar. Sözleşmeye dayalı tablolar, hesaplamaya yardımcı olmak için IRS Yayını 946'da sağlanmıştır. Vergi amortisman indirimi hesaplamanız için yukarıdaki bileşenleri kullanın. Varlığınız bir bilgisayarsa, GDS ve IRS Publication 946'ya ihtiyacınız olacaktır.
Herhangi bir İadede Vergi Amortismanını Kaydetmek için MACRS'yi Kullanma
İşletme varlıklarınızın bir yıl veya daha fazla faydalı ömrü varsa, amortismanı değiştirilmiş hızlandırılmış maliyet kurtarma planı veya MACRS kullanarak hesaplamanız gerekir. Ancak MACRS, mülkünüzü ne kadar süreyle amortismana tabi tutabileceğinizi ve vergi beyannamenizde ne kadar talep edebileceğinizi belirlemede varsayımları ortadan kaldırır.
Ayrıca MACRS kapsamında amortisman yöntemini belirlemek için GDS kullanan üç temel amortisman metodolojisi vardır. Düz çizgi yaklaşımı, yüzde 200 azalan bakiye yöntemi ve yüzde 150 azalan bakiye yöntemi üç seçenektir. IRS Yayını 946'daki Tablolar, mülkünüzün faydalı ömür sınıfına dayalı olarak uygulanacak amortisman türünü belirlemenize yardımcı olabilir. Örneğin bir bilgisayar, yüzde 200 oranında amortismana tabi tutulacak beş yıllık bir varlıktır. Düz çizgi yaklaşımı ADS tarafından kullanılmaktadır.
Kiralık Mülkte Vergi Amortismanını Anlama
Vergide amortismana tabi bir kiralık mülk satın almak, çeşitli nakit ve vergi avantajları sağlayabilir. Vergi amortismanı altındaki kiralık mülk, tutarlı bir nakit akışı oluşturur. Sigorta, emlak vergileri ve mülk bakımı gibi maliyetler için yapılan kesintiler, kira gelirinden kaynaklanan vergiyi azaltabilir. Gayrimenkul de değer kazanma eğilimindedir, bu nedenle kâr için satabilirsiniz.
IRS, bir kiralık konut mülkünün 27.5'de 2020 yıl sürmesini beklemektedir. Mülk, en azından vergi beyannameleri açısından, bu süre boyunca yıpranır veya değer kaybeder. Gayrimenkul yatırımcısıysanız, mülkün maliyet esasının yüzde 3.636'sını (yüzde 100/27.5 yıl) her yıl vergilendirilebilir gelirinizden düşebilirsiniz.
Vergi Amortismanı Üzerindeki Ev Sahipleri için IRS Hükümlerinin Önemi
Amortismandan yararlanabileceğinizi düşünmeden önce, IRS'nin gereksinimlerini karşıladığınızdan emin olun:
- Kiraladığınız bir mülkün maliyetini düşemez ve ardından kiraya veremezsiniz. Ancak, bir ev üzerinde ipoteğiniz olsa bile, IRS'ye göre ona sahipsiniz.
- Kira, bir mülkün gelir elde etmesinin en yaygın yoludur. Evin tamamı silinemese de, ev ofisi gibi bölümleri gelir sağlayabilir ve kesintiye hak kazanabilir.
- Mülk en az bir yıl süreyle işgal edilmelidir. Aynı yıl içinde alıp sattığınız kiralık bir mülkü, diyelim ki yenileyerek ve ters çevirerek silemezsiniz.
Kiralık Mülkün Maliyet Esasının Hesaplanması
Maliyet esası, amortismana tabi bir varlığın tahmini değeridir. Bu sadece ürünün maliyeti değil. Gerekli tüm kesintiler ve ekstralar sonrası son fiyattır. Bir mülk satın alındıktan sonra maliyet esasının değiştirilmesi gerekebilir. Örneğin, bir mülkü onarmak veya değiştirmek için 50,000$ harcarsanız, maliyet esası 50,000$ artacaktır.
Arazi normalde aşınma ve yıpranma nedeniyle değer kaybetmediği için, üzerine oturdukları zemin değil binalar amortisman kaydına tabidir. Bir kiralık mülkün maliyet esası hesaplanırken, arsa değerinin düşülmesi gerekir. Bir örnek: 250,000 ABD Doları karşılığında bir ev satın alırsanız ve bir ekspertiz, oturduğu arazinin 50,000 ABD Doları değerinde olduğunu belirlerse, maliyet esası 200,000 ABD Dolarıdır.
Maliyet esası genellikle zaman içinde ayarlanır. Birkaç yıl boyunca mülke sahip olduktan sonra. Onarım veya yenileme için 50,000 ABD Doları harcamaya karar verirseniz, maliyet esasını ayarlamak için bu rakam eklenir.
Vergi Amortismanında Kiralık Bir Mülkün Faydalı Ömrü
Vergi amaçları için, IRS, konut mülklerinin 27.5 yıl ve ticari mülklerin 39 yıl olarak belirlenebilir bir faydalı ömre sahip olduğunu varsaymaktadır. Bu, her yıl konut mülkü için amortisman giderinin %3.636, ticari mülkler için %2.564 olduğu anlamına gelir.
Kiralık mülk amortismanı örneği
Yukarıdaki rakamları kullanmak için, maliyet esası 200,000 ABD Doları olan bir kiralık konut mülkünün yıllık amortisman gideri 7,273 ABD Doları olacaktır. Aynı maliyet esasına sahip bir ticari mülkün amortisman gideri 5,128 $ olacaktır.
Bir örnek seçmek gerekirse, %22 vergi dilimindeyseniz, maliyet esası 200,000 ABD Doları olan bir kiralık mülkün amortisman gideri vergi faturanızı 1,600 ABD Doları düşürür. Aynı maliyet esasına sahip ticari bir mülkün amortisman giderinden kaynaklanan yıllık vergi tasarrufu 1,128 $ olacaktır.
Kiralık Mülkte Vergi Amortismanı Kuralları
Bununla birlikte, bir kiralık mülkün bileşenleri amortismana tabi tutulamaz. Arazinin veya bir parselin değeri bozulmadığı için değer kaybetmez. Mülk yönetim ücretleri, düzenli bakım ve emlak vergisi gibi düzenli işletme maliyetleri de amortismana tabi tutulamaz. Aksine, kesinti meydana geldiği yıldaki toplam kira gelirinden olacaktır. IRS Yayını 527'de, kiralık mülkün amortismana tabi tutulması için yerine getirilmesi gereken birkaç koşul bulunmaktadır:
#1. Mülkün Sahibi Olmalısınız
için Gelir yaratmak, bir mülk kiralamanız gerekir. Arazinin faydalı ömrü asla azalan bir faktör olmadığı için belirlenebilir olmalıdır.
#2. Mülkün Faydalı Ömrü Bir Yıldan Fazla Olmalıdır
Mülk bir yıldan daha kısa bir süredir sahip olduğu için, sabitle ve çevir yatırımcıları onu amortismana tabi tutamazlar. Toptancılar, sattıkları gayrimenkulün mülkiyetini hiçbir zaman fiilen almadıkları için, amortisman indirimi talep edemezler.
#3. Bazı Öğeler Daha Hızlı Değer Kaybediyor
IRS'ye göre, kiralık mülkünüzdeki bazı tadilatlar 27.5 yıldan daha hızlı bir şekilde amortismana tabi tutulabilir. Örneğin, araçlar beş yılda bir indirim olabilirken, yol veya çit gibi iyileştirmeler 15 yılda amortismana tabi tutulabilir. İsterseniz, her iyileştirme için ayrı bir amortisman programı tutabilir veya genel maliyet esasınıza cihazlar veya yeni bir çit gibi öğelerin değerini ekleyebilirsiniz; bunu daha sonra ele alacağız.
Kiralık Gayrimenkul Bazında Maliyet Temelinizi Nasıl Hesaplarsınız?
Mülk için ödediğiniz fiyat ve varsa ek masraflar maliyet esasınızı oluşturur. Amortisman amacıyla kullanılan maliyet esası, piyasa değerinden farklı olarak arsa veya arsanın değerini içermez. Arazi, en azından IRS'ye göre aşınmaya ve yıpranmaya duyarlı olmadığından, amortismana tabi değildir.
Lot değeri 130,000$ olan yerel bir alt bölümdeki kiralık bir mülk için 150,000$ ödediyseniz, başlangıç maliyet esasınız 20,000$'dır. Kapanış ücretleri veya yenilemeler gibi izin verilen ek maliyetleri de dahil etmelisiniz. Maliyet esasınız ne kadar büyük olursa, nakit olmayan yıllık amortisman giderinizin o kadar yüksek olacağını ve vergilendirilebilir gelirinizin o kadar düşük olacağını unutmayın.
Kiralık Mülkte Yapılan Ortak İyileştirmeler
Mülkün değerini veya faydasını artıran veya onu yeni veya yeni gibi bir duruma geri getiren öğeler şunları içerebilir:
- Evinize garaj gibi yeni bir yapı eklemek veya çatı katını stüdyo daireye dönüştürmek.
- Yeni bir HVAC veya elektrik sisteminin kurulumu
- Tüm odaya halı veya başka tür döşemeler eklemek.
- Evi daha erişilebilir hale getirmek için tekerlekli sandalye rampası eklemek veya araba yolunu döşemek.
Kiralık Konut Amortismanı Hesaplama Örneği
Bir konut kiralama mülkünün amortisman hesaplaması aşağıdaki formülle gider:
Bina değeri = satın alma fiyatı eksi arazi değeri
Yıllık izin verilen amortisman = bina değeri / 27.5 yıl
Örnek olarak, 150,000 dolarlık tek ailelik kiralık bir evi düşünün. Parselin arsa değeri 20,000$ ve onu satın aldığınızda 5,000$'lık sermaye artırımına yatırım yaptınız. Yıllık amortisman gideriniz aşağıdadır:
150,000$ satın alma fiyatı eksi 20,000$ arazi değeri, 130,000$ bina değeri artı 5,000$ iyileştirmeye eşittir.
Yıllık amortisman gideri = 135,000 $ (130,000 $ bina değeri + 5,000 $ yenileme) / 27.5 yıl = yıllık 4,909 $.
Amortisman Vergilendirilebilir Net Geliri En Aza İndirmeye Nasıl Yardımcı Olur?
Amortisman giderinin gayrimenkul yatırımcılarına sağladığı önemli avantaja bir göz atalım. Amortisman, bir konutun 27.5 yıl boyunca yıpranacağı veya bozulacağı varsayımına dayanan nakdi olmayan bir kesintidir.
Tek ailelik kiralamanız yıllık brüt kira olarak 18,000 $ kazanıyorsa ve mülk yönetimi, normal bakım ve onarımlar, faiz gideri ve emlak vergisi gibi şeyleri içeren toplam işletme giderleriniz, brüt gelirinizin %50'sini, yıllık net gelirinizi oluşturur. 9,000 dolar. Ancak vergilendirilebilir gelirimiz, amortisman avantajı sayesinde bunun yarısından daha azdır. Amortismandan önce, toplam 18,000 ABD Doları yıllık gelir eksi 9,000 ABD Doları işletme gideri 9,000 ABD Dolarıdır. 4,091 $ vergiye tabi gelir eksi 9,000 $ nakit olmayan amortisman gideri
Bu örnekte hala 9,000$'lık bir nakit kârımız olsa da, bunun sadece yarısı için vergi ödememiz gerekiyor. Yüzde 32 vergi dilimindeyseniz, tek ailelik kiralık evinizin amortisman gideri size büyük olasılıkla 1,571 $ tasarruf sağlamıştır. Federal gelir vergisi yalnız.
Sonuç olarak, amortisman, kiralık mülk yatırımcılarının vergiye tabi geliri önemli ölçüde düşürmesine ve bazen ortadan kaldırmasına yardımcı olur. IRS, konut mülkünün 27.5 yıl boyunca yıpranacağını veya değer kaybettiğini düşünüyor. Yeni bir çatı veya HVAC sistemi gibi büyük iyileştirmeler, amortisman için maliyet esasını artırabilir. Maliyet esası ne kadar büyük olursa, yıllık amortisman gideri o kadar büyük olur. Tabii ki, azaltmadan önce vergiye tabi gelir, amortismana tabi tutulacak bir kiralık mülk bulmak isteyeceksiniz.
Defter ve vergi amortismanı arasındaki fark nedir?
Bir vergi mükellefinin belirli bir vergi yılı için vergi beyannamesinde indirim olarak talep ettiği amortisman miktarına “vergi amortismanı” denir. Bir işletmenin, varlığın faydalı ömrü boyunca sabit bir varlığın kullanımı için katlandığı maliyete defter amortismanı denir.
Vergi amortismanı ne işe yarar?
Hem konut hem de ticari yatırım binaları için amortisman vergi indirimlerine izin verilmektedir. Ödünç alma maliyetleri, mülk yönetim ücretleri, onarım ve bakım vb. gibi diğer mülk giderlerinde olduğu gibi, kesinti mülkün gelirine karşı kullanılır.
Vergide amortismanın amacı nedir?
Amortisman, bir varlığın maliyetinin bir kısmını, maddi varlıkların gelir üretimine katkıda bulunduğu dönemlere dağıtmak için kullanılan bir tekniktir. Vergiye tabi kazanç miktarı, bir şirketin vadesi gelen vergi miktarını azaltan amortisman gideri kadar azaltılır.
Vergi amortismanına ne ad verilir?
Bazen basit amortisman yöntemi veya birincil maliyet amortisman yöntemi olarak adlandırılan doğrusal amortisman yöntemi, bir varlığın faydalı ömrü boyunca her yıl önceden belirlenmiş bir oranda değerindeki düşüşü belirler.
2 farklı amortisman türü nedir?
Dört temel amortisman tekniği, düz çizgi, iki kat azalan, yıl haneleri toplamı ve üretim birimleridir. Her teknik, çeşitli iş ve varlık kategorileri için kullanılır.
FAQs
Amortisman vergilerde nasıl çalışır?
Amortisman, bir varlığın veya varlıkların değerindeki düşüşün grafiğini çizerek bir şirketin veya işletmenin ödediği vergi miktarını azaltır.
Ne kadar amortisman talep edebilirim?
Amerika Birleşik Devletleri'ndeki çoğu kiralık konut mülkü, 3.636 yıllık bir süre boyunca her yıl yüzde 27.5 oranında amortismana tabi tutulur. Arazi amortismana tabi tutulamaz; sadece yapıların değeri çıkarılabilir.
Muhasebe ve vergi amortismanı arasındaki fark nedir?
Muhasebe amortismanı ile vergi amortismanı arasındaki temel fark, muhasebe amortismanının muhasebe ilkeleri kullanılarak hesaplanması, vergi amortismanının ise IRS standartları kullanılarak hesaplanmasıdır.
İlgili Makaleler
