Peki emlakçı olmaya ve lisansınızı almaya mı karar verdiniz? Öncelikle tebrikler yerinde. Gayrimenkul kariyeri pek çok avantaj sunar; farklı müşterilerle çalışmaktan ve birçok evi ziyaret etmekten her gün aynı şeyi yapmayacaksınız. Ayrıca kendi kendinizin patronu olacaksınız ve alıcı ve satıcıların hayatın en önemli dönüm noktalarından birinde yol almalarına yardımcı olmanın memnuniyetini yaşayacaksınız.
Ancak bu kulağa ne kadar tatlı gelse de kendi zorluklarını da beraberinde getiriyor. sayesinde 2021'de konut piyasası çılgınlığı, birden fazlası vardı 1.5 milyon emlakçı 2023 yılı itibarıyla ABD'de bu sayı artmaya devam ediyor. Şimdi soru şu: Tüm bu rekabette nasıl emlak lisansı alıp kalabalığın arasından nasıl sıyrılacaksınız?
Emlakçı olma süreci, nitelikleri, maliyeti ve zaman çizelgesi eyaletten eyalete farklılık gösterir. Bu nedenle, bu heyecan verici kariyere başlamak için tam olarak neye ihtiyaç duyulduğunu anlamak önemlidir.
Anahtar teslim paketler
Bir emlakçı, mülk işlemlerini düzenleyen, alıcıları ve satıcıları birbirine bağlayan ve müzakerelerde onları temsil eden lisanslı bir profesyoneldir.
Hemen hemen her eyalette, bir emlakçının bir emlak komisyoncusu için çalışması veya onunla bağlantılı olması gerekir; bu komisyoncu daha deneyimli, ek kurs almış ve lisanslıdır.
Bir emlak lisansı, emlakçıların bir emlak komisyoncusu adına potansiyel kiracılara ve alıcılara gayrimenkulü yasal olarak satmasına, komisyonculuğu yapmasına veya kiralamasına olanak tanır.
Ulusal bir emlak lisansı bulunmadığından acentelerin eyaletlerinin lisans gerekliliklerini karşılaması gerekir.
Yeterlilik gereklilikleri her eyaletin emlak düzenleme kurumunun web sitesinde bulunabilir.
Emlakçı kimdir?
Bir emlakçı, mülk işlemlerini düzenleyen, alıcıları ve satıcıları birbirine bağlayan ve müzakerelerde onları temsil eden lisanslı bir profesyoneldir. Emlakçılara genellikle bir komisyon (mülkün satış fiyatının bir yüzdesi) aracılığıyla ödeme yapılır, dolayısıyla gelirleri kapattıkları anlaşmaların büyüklüğüne ve sayısına bağlıdır.
Hemen hemen her eyalette, bir emlakçının daha deneyimli, ek kurs almış ve lisanslı bir emlak komisyoncusu için çalışması veya ona bağlı olması gerekir.
Bazı acenteler sonunda komisyoncu haline gelir ve bu da ek eğitim ve deneyim gereksinimleri gerektirir. Komisyoncuların genellikle daha fazla sorumluluğu vardır, bağımsız çalışabilirler ve kendileri için çalışacak acenteler kiralayabilirler.
Emlakçılar, olası müşteri yaratma ve pazarlamadan açık evlere ve mülk kapatmaya kadar çok sayıda günlük görev ve sorumlulukla görevlendirilir. Yine de birçok temsilci günlerine idari görevleri tamamlamaya başlar ve böylece şunları yapabilirler:
- Metinlere, e-postalara ve telefon çağrılarına yanıt verme
- Gayrimenkul belgelerini, sözleşmelerini ve kira kayıtlarını işlemek
- Randevuları, gösterileri, açık evleri ve toplantıları koordine edin
- El ilanları, haber bültenleri, listeler ve diğer tanıtım materyallerini oluşturun ve dağıtın
- Aylık, üç aylık ve yıllık operasyonlar için bütçeler oluşturun
- Listelemeler için pazarlama planları geliştirin
- İstemci veritabanlarını güncelleyin
- Karşılaştırmalı pazar analizi (CMA) raporları geliştirmek için araştırma listeleri
- Web sitelerini ve sosyal medya profillerini güncelleyin
İdari görevler çok zaman alıcı olabileceğinden, birçok temsilci bu günlük görevleri yerine getirmek için bir asistan tutar. Bu, temsilcinin zamanını daha etkili bir şekilde kullanmasına ve sonuçta daha üretken olmasına olanak tanır.
Emlak ruhsatı nedir?
Bir emlak lisansı, emlakçıların bir emlak komisyoncusu adına potansiyel kiracılara ve alıcılara gayrimenkulü yasal olarak satmasına, komisyonculuğu yapmasına veya kiralamasına olanak tanır. Bu işi yapmak için bir emlak ruhsatı gereklidir ve bir emlak ruhsatı almak için gereklilikler eyaletten eyalete değişir.
Ulusal bir emlak lisansı bulunmadığından acentelerin eyaletlerinin lisans gerekliliklerini karşılaması gerekir. Gereksinimler eyaletlere göre değişmekle birlikte, tüm aday acentelerin akredite bir emlak okulundan ön lisans kursu alması, eyalet sınavına girmesi (ve geçmesi), lisanslarını etkinleştirmesi ve bir emlak komisyonculuğuna katılması gerekir.
Bu son kısım önemli. Temsilciler çalışmalı şemsiyenin altında ve altında ofisteki tüm acentelerin emlak yasa ve yönetmeliklerine uymasını sağlayan lisanslı bir komisyoncunun.
Gayrimenkul lisansı türleri
Çoğu eyalet iki tür emlak lisansı sunar: satış (veya satış elemanı) ve komisyoncu. Genel olarak, emlak satış görevlileri ve geçici komisyoncular (veya bazı eyaletlerdeki ortak komisyoncular) belirlenmiş bir komisyoncunun çatısı altında ve onun çatısı altında çalışırlar. Kuzey Carolina gibi bazı eyaletlerde "yalnızca komisyoncu" lisanslama sistemi vardır; bu, yalnızca tek bir temel lisans türünün (komisyoncu) olduğu ancak çeşitli "statü düzeylerine" sahip olduğu anlamına gelir.
Birçok emlak satış elemanı lisansı sahibi, sonuçta komisyoncu olmak için gerekli kursları ve sınavları tamamlamaya karar verir, çünkü bu genellikle daha fazla esneklik ve kariyer fırsatları sağlar.
Gayrimenkul ruhsatınızı almayı düşünüyorsanız, “ulusal” emlak ruhsatı diye bir şey olmadığından eyaletinizin gerekliliklerini gözden geçirmelisiniz. Burada eyaletinizin gereklilikleri, mevcut farklı emlak sınıfı türleri ve emlak sınavına nasıl hazırlanacağınız hakkında nasıl bilgi bulacağınızı açıklıyoruz.
Eyalet gereksinimleri
Bulunduğunuz yer ne olursa olsun, lisans almak için eyaletinizin kendine özgü gereksinimlerini karşılamanız gerekir. Bu bilgiyi eyaletinizin emlak düzenleme ofisinin web sitesini ziyaret ederek bulabilirsiniz. Siteyi bulmak için “(eyaletinizin) emlak düzenleme ofisi” için bir İnternet araması yapabilirsiniz.
Ayrıca her eyaletin düzenleyici kurumunun bağlantılarını da bulabilirsiniz. Gayrimenkul Ruhsat Hukuku Görevlileri Derneği (Arello) web sitesi.
Her eyaletin aşağıdakiler için özel gereksinimleri vardır:
- Yaş gereksinimleri
- Başvuru süreci ve ücretleri
- Arka plan kontrolleri ve parmak izi
- Sürekli Eğitim
- Etik dersinin tamamlanması
- Eğitim gereksinimleri (lise diploması gibi)
- Sınava uygunluk
- Sınavlar
- Ön lisans kursları
- Bir sonraki lisanslama seviyesine ulaşma süreci
- Herhangi bir suç geçmişinin bildirilmesi (kabahat ve ağır suç mahkumiyetleri gibi. Çoğu eyalette, ağır bir suçtan mahkumiyetiniz varsa veya bir ağır suça karşı herhangi bir itirazda bulunmadıysanız, emlak ruhsatı alamazsınız.)
Bazı eyaletlerin diğer eyaletlerle karşılıklı lisans anlaşmaları vardır; bu, lisansınızı bir eyalette alıp, o eyaletin lisans sınavına girmeden başka bir eyalette kullanabileceğiniz anlamına gelir. Örneğin Nevada'nın Arizona, Colorado, Delaware, Idaho, Illinois, Indiana, Iowa, Kentucky, Louisiana, Minnesota, Oklahoma, Güney Carolina, Teksas, Utah, Washington ve Batı Virginia ile karşılıklı ilişkisi vardır.
Düzenli lisanslama gerekliliklerinde olduğu gibi, her eyaletin karşılıklılık yoluyla lisans alma süreci vardır. Yeterlilik gereklilikleri her eyaletin emlak düzenleme kurumunun web sitesinde bulunabilir.
Aşağıda tüm eyaletlerin bir listesi ve emlak lisansı almak için gereken süre bulunmaktadır.
Eyalete göre emlak ruhsatlandırması
Emlak dersleri
Her eyalet, bir emlak ön lisans kursu almanızı ve emlak lisans sınavına girmeyi planlayabilmeniz için minimum sayıda saat ile bir kursu tamamladığınızı göstermenizi gerektirir. Her derse, çalışmalarınıza yardımcı olacak ders kitapları, çalışma kitapları veya çevrimiçi materyaller eşlik eder.
Eyaletinizin eğitim gereksinimlerini karşılayan bir kursa katılmak önemlidir. Bunu çoğu eyalette birkaç yolla yapabilirsiniz:
- Çevrimiçi ön lisans kursları. Tüm dersler internet üzerinden yürütülmektedir. Seçenekleri bulmak için “çevrimiçi emlak sınıflarını” arayın; tüm çevrimiçi okullar her eyalette ders sunmaz.
- Tuğla ve harçtan gayrimenkul “okulları”. Gayrimenkul uzmanları tarafından verilen yüz yüze dersler. Yerel okulları bulmak için “(eyaletiniz) emlak okulunu” arayın.
- Topluluk kolejleri. Birçok topluluk koleji, eyaletlerinin ön lisans gerekliliklerini karşılayan emlak dersleri sunmaktadır. Bilgi için yerel topluluk kolejinize başvurun.
Gerekli ön lisans derslerine ek olarak, sınavı geçmeye hazırlanmanıza yardımcı olacak çeşitli emlak sınavına hazırlık ürünleri bulunmaktadır. Bunlar, ön lisans dersinizi almaya karar verdiğiniz her yerde kullanımınıza sunulabilir veya çevrimiçi olarak kontrol edebilirsiniz ("[eyaletiniz] emlak sınavına hazırlık" ifadesini arayın). Pek çok sınav hazırlığı hem deneme sınavları hem de sınava girmek için ipuçları sunar; bunların her ikisi de yararlı olabilir.
Yine ulusal bir lisans olmadığından eyaletinize özel geliştirilmiş bir sınava hazırlık ürününe mutlaka yatırım yapın.
Gayrimenkul ruhsatı sınavları
Gayrimenkul sınavları genellikle bir bilgisayarda yapılır ve iki bölümden oluşur: gayrimenkul ilkelerini ve uygulamalarını kapsayan ulusal bir bölüm ve eyaletinizin emlak hukuku bilginizi test eden eyalete özel bir bölüm. Her bölüm ayrı ayrı puanlanır ve sınavı geçmek için her iki bölümden de geçme notu (her eyalet tarafından belirlenir) almanız gerekir. Sınavın bir bölümünde başarısız olursanız, genellikle yalnızca o bölüme tekrar girmeniz gerekir.
Sınavlar çoktan seçmeli formattadır; her eyalet soru sayısını ve sınava ayrılan süreyi belirler.
Ön lisans kursunuzu tamamladıktan sonra sınavınızın planlanması, kaydedilmesi ve ödenmesine ilişkin talimatlar alacaksınız. Test sağlayıcısının web sitesini ziyaret ederek daha fazla bilgi edinebilirsiniz. Bununla birlikte, ister devlet tarafından ister dışarıdan bir taraf aracılığıyla yönetilsin, eyaletinizin sınav merkezinin sınav süreciyle ilgili kendi düzenlemeleri olacaktır. Bu, kullanılabilecek hesap makinesi türlerine ve nasıl tanımladığınıza ilişkin özel kuralları içerir ve testte onaylanacaktır.
Başvurunuz onaylandıktan sonra eyalet, emlak ruhsatı sertifikanızı (ve muhtemelen bir cep kartınızı) başvuru formunda gösterilen adrese postalayacak ve adınız, web sitesinin "Lisans Sahipleri" bölümünde aranabilecektir.
Eyaletin emlak ajansı lisansınızı vermeden önce emlak işiyle uğraşmanın yasa dışı olduğunu unutmayın (yani lisansı elinize alana kadar çalışmaya başlamayın).
Gayrimenkul ön lisans kursu
Gayrimenkul ön lisans gerekliliklerinizi tamamlamak çeşitli şekillerde yapılabilir. Emlak okulları, üniversiteler, teknik okullar ve emlak şirketleri genellikle ön lisans için lisans programları, çevrimiçi dersler ve evde çalışma materyalleri sunar. İyi itibara sahip okullar, lisansı olabildiğince çabuk alma olasılığınızı artırabileceğinden, kurumu seçmeden önce araştırma yapmak akıllıca olacaktır.
Farklı kurumların ön lisans dersleri için de farklı programları olabilir. Bazılarında belirli zamanlarda gerçekleşen belirli sayıda ders bulunurken, diğerleri öğrencilerin dersleri kendi programlarına göre ve esnek bir zaman dilimi içinde tamamlamalarına izin verir. Ön lisans kurslarının maliyeti, seçtiğiniz eyalete ve okula bağlı olarak da değişebilir.
Bir emlak komisyoncusu bulmak
Lisansınızı aldıktan sonraki adım, acente olarak ilk birkaç yıl birlikte çalışacağınız bir emlak komisyoncusu bulmaktır. Lisans almadan önce en azından bir komisyoncu ile ön anlaşma yapmalısınız çünkü bir acentenin vesayetinde olmadığınız sürece mezun olduktan sonra herhangi bir gelir elde edemezsiniz.
Doğru komisyonculuğu nasıl seçeceğiniz genellikle iki faktöre bağlıdır: komisyonculuk türü ve komisyon yapısı.
Aracılık türü
Aracılık türü yaptığınız işin türünü, şirket kültürünü, aldığınız eğitimin kalitesini ve gelişiminizle ilgili diğer faktörleri etkileyebilir. Başlıca aracılık türleri şunlardır:
- Ulusal bayilikler
- Yerel komisyoncular
- Sanal komisyoncular
Komisyon yapısı
Şirketin komisyon yapısının kazancınız üzerinde büyük etkisi olabilir. En yaygın yapılar şunlardır:
- Geleneksel bölünmüş planlar. Her işlem için toplam komisyonun yarısını kazanırsınız, diğer yarısını aracı kurum alır
- Yüksek bölünmüş planlar. Komisyonun yüzde 70 ila 100'ünü kazanacaksınız ancak aracı kuruma aylık masa ücreti ödemeniz gerekecek
- Hibrit planlar. Önceki iki planın bir karışımı
Emlakçı tazminatı
Geleneksel olarak acentelere komisyon yoluyla mülkün satış fiyatının bir yüzdesi ödeniyordu. Ev ne kadar çok satarsa emlakçı o kadar çok para kazanır. Ancak emlakçılara yönelik ödeme düzenlemeleri değişiyor. Çevrimiçi listelemeler artık tüketicilerin alışverişin çoğunu bir acentenin yardımı olmadan kendi başlarına yapmalarına olanak tanıyor.
Bazı aracı kurumlar daha pahalı mülkler için daha düşük bir komisyon talep ederken, bazıları işlemin tamamını normal komisyondan daha düşük bir sabit ücret karşılığında gerçekleştirir. Diğer şirketler, satıcıların satış sürecinin yalnızca belirli bölümleri için ödeme yapmasına olanak tanıyan alakart fiyat yapısı sunuyor. Bu, mülkün çoklu listeleme hizmetine eklenmesini veya herkese açık bir ev yapılmasına yardımcı olmayı içerir.
Tavsiye Edilen Makaleler
- Yeni Başlayanlar İçin Mutlaka Okunması Gereken 15 Gayrimenkul Yatırımı Kitabı
- Nasıl Gayrimenkul Geliştiricisi Olunur: Temel Kılavuz
- Lutz, FL için Emlak Piyasası Eğilimleri – Şimdi Taşınmak İyi Bir Seçim mi?
- Gayrimenkulde Kariyer Size Uygun mu?
Referanslar
