Bir binanın tüm onarımları uyguladıktan sonraki değeri, gayrimenkulde Onarım Sonrası Değer (ARV) olarak bilinir. Bu, emlak sahipleri için çok önemli bir işarettir çünkü onlara para kaybetmeden önce bir mülke ne kadar harcayabileceklerini ve onarım yaptıktan sonra ne kadar kazanabileceklerini söyler. ARV'yi hesaplarken, hem yerel pazarı hem de yapılması gereken onarımların maliyetini göz önünde bulundurmak önemlidir. Bununla birlikte, kesin maliyet bilgileri nadirdir ve pazar, kontrolü dışındaki faktörler nedeniyle dinamik olduğundan, aldığınız tahmin yanlış olabilir. Bu makale, Arv gayrimenkulünün formülünü kullanarak nasıl hesaplanacağını ve Arv gayrimenkulünün nasıl bulunacağını açıklamaktadır.
Gayrimenkulde ARV Nedir?
Gayrimenkulde, "onarım sonrası değer" (ARV), tüm onarımlar ve değişiklikler yapıldıktan sonra bir mülkün piyasada satılması beklenen fiyattır. Yatırımlarının zaman içinde değerinin ne kadar artacağını öngördüğü için emlak yatırımcıları için çok önemli bir göstergedir. Bu fiyat, konum ve rahatlık gibi diğer kriterlere ek olarak bölgedeki son satışlara dayanmaktadır. ARV'yi kullanarak bir mülk üzerindeki potansiyel yatırım getirilerini de hesaplayabilirsiniz. Bu nedenle, bir mülkün yatırım potansiyelini değerlendirirken dikkate alınması gereken çok önemli bir göstergedir.
ARV Gayrimenkulde Nasıl Çalışır?
İnsanlar genellikle ev değiştirme dünyasında "Onarım Sonrası Değer" veya ARV terimini kullanırlar. Bu, genellikle eskimiş veya “tamir-üst” olan bir mülkün satın alınmasını, gerekli onarım ve tadilatların yapılmasını ve ardından kar amacıyla satılmasını içeren bir gayrimenkul yatırım yaklaşımı anlamına gelir. Gayrimenkul yatırımı dünyasında karlılık çok önemlidir. Bu nedenle, bilgili yatırımcılar genellikle sağlıklı bir kar marjı sunan mülkleri arayacaktır. Bu genellikle hem tahmini onarım sonrası değerinden (ARV) hem de gerekli yenilemelerin maliyetinden daha düşük bir satın alma fiyatına sahip bir mülk bulmayı içerir. Böylece, yatırımcılar bunu yaparak potansiyel karlarını maksimize edebilir ve başarılı bir yatırım sağlayabilirler.
Sonradan değer (ARV), borç verenler, özellikle yenileme amacıyla sıkıntılı mülklerin alıcılarına ARV kredileri veren özel veya büyük borç verenler için önemli bir öneme sahiptir. Tipik olarak, borç verenler, bir ARV kredisi için mümkün olan en yüksek tutarı, mülkün mevcut değeri veya talep fiyatı yerine onarım sonrası değerini dikkate alarak belirler. Ardından, borç veren, nihai kredi tutarını belirlemek için Onarım Sonrası Değeri (ARV) değerlendirmek üzere bir ekspertiz onaylar.
ARV Gayrimenkul Nasıl Hesaplanır?
Bir "tamir-üst" mülk edinimi düşünüldüğünde, herhangi bir satın alma kararı vermeden önce mülkün yenileme sonrası potansiyel değerini net bir şekilde anlamak çok önemlidir. Bu, gerekli tüm yenilemeleri tamamladıktan sonra bekleyebileceğiniz yatırım getirisi hakkında gerçekçi bir fikre sahip olmanızı sağlayacaktır. Karşılaştırmalı bir pazar analizi elde etmenin bir yolu, bir değerleme uzmanının hizmetlerinden yararlanmaktır. Alternatif olarak, kendi başınıza kabaca bir hesaplama yapmayı seçebilirsiniz. Neyse ki, kendi başınıza yapmayı tercih ederseniz, hesaplama işlemi oldukça basittir. Bu sırada arzu ettiğiniz sonuca ulaşmak için aşağıdaki adımları uygulamanız gerekir:
#1. Piyasa Analizi Yapın
Sürece başlamak için, civarda bulunan benzer mülklerle karşılaştırarak mülkün değerinin kesin bir değerlendirmesini elde etmek esastır. Bu görevi gerçekleştirmenin bir yolu, aynı civarda bulunan beş ila altı karşılaştırılabilir özelliğin ("bileşimler" olarak da bilinir) analizini yapmaktır.
Ek olarak, son emlak satış fiyatlarını belirlemek için birden çok ilan hizmetine göz atmanız veya yerel emlakçılara danışmanız önerilir. Bir mülkü analiz ederken, şu anda piyasada olan veya son 90-120 gün içinde satılan yakındaki mülkleri göz önünde bulundurmalısınız. Bu, yerel emlak piyasası hakkında değerli bilgiler sağlayacak ve bilinçli kararlar vermenize yardımcı olacaktır. Ayrıca, yatırım yapılacak gayrimenkul ararken, mülkün onarım ve tadilattan sonra öngörülen durumuna benzer özelliklere sahip olanlara öncelik verin. Bu yaklaşım, yalnızca mevcut durumlarına benzer durumda olan mülklere odaklanmaktan daha etkilidir.
2 numara. Karşılaştırılabilir Ürünlerin Metrekare Başına Fiyatını Hesaplayın
Karşılaştırılabilir mülklerin metrekare başına fiyatını belirlemek için satış fiyatlarını metrekarelerine bölmeniz yeterlidir. Bu, benzer özelliklerin değerini değerlendirmek için size yararlı bir ölçüm sağlayacaktır. Ortalama sonuçları elde etmek için, her şirket için bir karşılaştırma yapmak, sonuçları toplamak ve mülk sayısına bölmek gerekir. Bu nedenle, bu yöntemi kullanarak, civardaki benzer mülkler için yaklaşık bir metrekare başına maliyet elde edebilirsiniz.
#3. ARV'yi Belirlemek İçin Metrekare Başına Fiyat Kullanın
Mülkünüzün sonraki değerini (ARV) hesaplamak için karşılaştırılabilir mülklerin metrekare başına ortalama fiyatını mülkünüzün metrekaresi ile çarpın. Metrekare başına ortalama 100 $ fiyatla, 1,500 metrekarelik bir evin ARV'si 150,000 $ olacaktır. Sağlanan hesaplamanın yalnızca bir tahmin olduğunu not etmek de önemlidir. Emlak piyasası değişkendir ve yerel eğilimler, değerlendirilen değer ve diğer ekonomik değişkenler gibi çeşitli faktörlerin emlak satışları üzerinde önemli bir etkisi olabilir.
#4. ARV Formülünü Uygula
After değerini (ARV) hesaplamak, temel bir formül içeren basit bir işlemdir. Mülkünüzün ARV'sini (Onarım Sonrası Değeri) hesaplamak için, karşılaştırılabilir mülklerin metrekare başına ortalama fiyatını mülkünüzün metrekaresi ile çarpmanız gerekir. Metrekare başına hesaplanan ortalama fiyatın 150$ olduğu varsayıldığında, 2000 fit karelik bir mülkün tahmini onarım sonrası değeri (ARV) 300,000$ olacaktır.
ARV Gayrimenkul Formülü
Çoğu yatırımcı, önemli onarım veya yenileme gerektiren bir mülkü mevcut piyasa değerinden satın almayı tercih etmez. Muhtemel alıcı, onarım ve yenileme için gerekli masrafları göz önünde bulundurarak mülkü indirimli bir fiyata satın almakla ilgilenir. Onarım sonrası değer formülü, toptancıların ve tamircilerin anlaşmalarını belirlemek için genellikle kullandıkları formüldür. Bu böyle devam ediyor:
Onarım sonrası değerin %70'i – onarım maliyeti = maksimum teklif fiyatı
Örneğin, bir mülk için beklenen onarım giderleri 55,000 ABD Doları ve onarım sonrası değeri 250,000 ABD Doları ise, yatırımcı aşağıdaki formülü kullanır:
(250,000$ x %70) (ARV)- 55,000$ (tahmini onarım maliyeti)= 120,000$ (maksimum teklif fiyatı)
Yatırımcılar bir mülk için maksimum teklif fiyatından fazlasını harcamamalıdır, bu nedenle genellikle daha küçük bir ilk teklif yapacaklardır. Ucuz bir satın alma fiyatı daha fazla kar sağlayacaktır. Rekabetçi pazarlar, %75 kuralı yaygın olarak kabul edilse de, belirli tamircilerin veya toptancıların ARV'nin %80-70'ine kadar yükseldiğini görebilir. Bu, sonuç olarak kar marjlarının ve risklerinin daha düşük olacağı gerçeğine rağmen. Son olarak, beklenen onarım giderlerinin doğru bir kavramına sahip olmak ARV formülünü kullanmanın başarısı için çok önemlidir.
ARV emlakını Kullanmanın Sınırlamaları
Bu belirli metriği kullanırken belirli sınırlamalar vardır. Tahmin sürecinde sağlanan rakamların çeşitli faktörler nedeniyle değişebileceğini not etmek önemlidir. Birincil girdiler, yani mülk değeri ve onarım maliyetleri, genellikle zaman içinde yanlışlıklara ve dalgalanmalara tabidir. Ayrıca, kompozisyonların bir mülkün onarım sonrası değerlemesi hakkında değerli bilgiler sağlayabilse de, onarım maliyetlerini tahmin etmenin daha sübjektif bir konu olduğunu belirtmekte fayda var.
Ayrıca, öngörülemeyen giderlerin ARV hesaplamasına dahil edilmediğini not etmek önemlidir. Ayrıca, kapsamlı onarım gerektiren eski mülklerin gizli sorunlar barındırabileceği de bilinen bir gerçektir. Su hasarının sörveyör tarafından fark edilmemesi mümkündür. Önemli onarımların ancak onarım işi başladıktan sonra ortaya çıkması mümkündür ve bu da genel onarım giderlerinde önemli bir artışa neden olur. Piyasa dalgalanmaları kaçınılmaz bir durumdur. Ev fiyatları yıllık hatta aylık bazda meydana gelebilecek dalgalanmalara tabidir. Piyasada bir gerileme olması durumunda, mülkün mülkiyetini başlangıçta amaçlanandan daha uzun bir süre boyunca elinizde tutmanız gerekebilir veya alternatif olarak, mülkü başlangıçta öngörülenden daha düşük bir fiyat noktasında satmak zorunda kalabilirsiniz.
ARV Gayrimenkul Neden Önemli?
Optimum durumda olmayan yatırım amaçlı gayrimenkuller, ev sahipleri ve kar elde etmeyi amaçlayan yatırımcılar için çekici olmayabilir. Sonuç olarak, bu tür mülkleri piyasa değerinden satın almak istemeyebilirler. Bu nedenle, ARV (Onarım Sonrası Değer) yöntemini kullanarak bireyler, gelecekte ortaya çıkabilecek gerekli onarımların masraflarını da dikkate alarak indirimli bir satın alma fiyatıyla bir mülk edinme fırsatına sahip olurlar.
ARV, genellikle "flipping" olarak adlandırılan bir mülkün yenilenmesi ve yeniden satılması masraflarını kapsayan bir kredi için teminat görevi görme potansiyeline sahiptir. Bazı borç verenler, ev yenileme kredileri olarak da adlandırılan yenileme ipotekleri sunar. Bu tür krediler için maksimum kredi tutarı tipik olarak ARV'nin yaklaşık %75'idir. Flipping yapmayanlar bile ARV kullanımından faydalanabilir. Bir ev yenileme projesine başlarken, mülkünüzün Onarım Sonrası Değerini (ARV) belirlemek faydalı olabilir. Bu hesaplama, tadilatlarınızın eviniz için sağlayabileceği potansiyel değer artışı hakkında fikir verebilir.
ARV Kredileri Nasıl Çalışır?
ARV kredisi, borçluların mülkün mevcut değeri ödenmemiş borçlarından düşük olsa bile bir mülk satın alımı için finansman sağlamasını sağlayan bir ipotek seçeneğidir. Bir ARV kredisine hak kazanabilmek için, borçlunun sağlam bir kredi geçmişine sahip olması ve istikrarlı bir gelir kanıtı sunması zorunludur.
Gayrimenkulde ARV ve LTV Nedir?
LTV'nin (Krediden Değere) hesaplanmasında öncelikle mülkün veya evin ilk maliyeti belirlenir. Onları ayıran şey, satın alma maliyeti ile kredi tutarı arasındaki eşitsizliktir. Bir borç veren, kredi-değer (LTV) oranının %60,000 olduğu varsayılarak, 100,000 $'lık bir ev veya mülk için 60 $'lık bir kredi verebilir. Onarım Sonrası Değer (ARV), gerekli tüm onarım ve yenilemeleri tamamladıktan sonra bir mülkün veya evin değerini tahmin eder.
Zor Para Borç Verenler ARV'ye Borç Veriyor mu?
Onarım Sonrası Değer (ARV), onarım ve tadilattan sonra bir mülkün piyasa değerinin yaklaşık bir değeridir. Güçlü tefecilerden %100 finansman ararken, çoğunun, Onarım Sonrası Değerin (ARV) %70'i kadar maksimum borç verme limitine sahip olduğuna dikkat etmek çok önemlidir. Bu nedenle, tam finansmanı garanti etmek için bu eşiğin önemli ölçüde altına düşen bir emlak anlaşması bulmak zorunludur.
Bir Kredi Ajansı Nasıl Para Kazanır?
Mortgage kredi verenlerinin gelir elde edebileceği birkaç yol vardır. Bunlar, kaynak ücretlerinin alınmasını, getiri farkı primlerinin kazanılmasını, iskonto puanlarının tahsil edilmesini, kapanış maliyetlerinin karşılanmasını, ipoteğe dayalı menkul kıymetlerin (MBS) ticaretinin yapılmasını ve kredi hizmetinin sağlanmasını içerir. Kredi verenler, başvuru ücretleri, işleme maliyetleri, yüklenim ücretleri, finansman kilit ücretleri ve diğer ilgili ücretler gibi çeşitli kapanış maliyetlerinden gelir elde etme potansiyeline sahiptir.
ARV Değerim Ne Kadar?
Mülkün ARV'sinin daha doğru bir tahmini, önce karşılaştırılabilir mülklerin metrekare başına ortalama fiyatı hesaplanarak (toplam satış fiyatının mülkün toplam metrekaresine bölümü) ve ardından bu fiyatın toplam metrekare ile çarpılmasıyla elde edilebilir. dikkate alınan mülk.
Referanslar
- roketmortgage.com
- ev sahibistudio.com
- emlaku.com
- masterclass.com
Aşağıdakileri de Öneririz
- TİCARİ KREDİ ORANLARI: Ticari Gayrimenkul Kredisi Rehberi
- GAYRİMENKUL İLANLARI: 21 İçin 2023'den Fazla Etkili ve Yaratıcı Emlak Reklamı Fikri Örneği
- VERGİ ZARARI HASAT: Tanımı ve Bilmeniz Gereken Her Şey
- En İyi 2023 GAYRİMENKUL YATIRIMLARI & Bilmeniz Gerekenler!!!
- BORÇ HİZMETİNİ KARŞILAMA ORANI: Nedir ve Nasıl Kullanılır?
- ARABA MARKALARI: 2023'ün En İyi Araba Markaları
