Borç Servisi Karşılama Oranı (DCR), ticari gayrimenkul kredileri alanında yaygın olarak kullanılan bir metriktir. Birincil amacı, kredi riskinin finansal kuruluşlar tarafından değerlendirilmesi ve değerlendirilmesidir. Formülü ve yıllık borç servisi karşılama oranının nasıl hesaplanacağı hakkında bilgi edinmek için okumaya devam edin.
Borç Servisi Karşılama Oranı Nedir?
DSC veya DSCR olarak da bilinen Borç Hizmeti Karşılama Oranı, bir şirketin işletme nakit akışının yinelenen faiz ve anapara ödemelerini yeterince karşılama yeteneğini değerlendirmek için kullanılan çok önemli bir kredi ölçüsüdür. Dolayısıyla, paydaşlar bu oranı analiz ederek şirketin finansal sağlığı ve borç yükümlülüklerini yerine getirme kapasitesi hakkında değerli bilgiler edinirler.
Borç Hizmeti Karşılama Oranı, kurumsal borçluların sermaye yapılarında vadeli borcu azaltmaları için paha biçilmez bir ölçüdür. Anapara yükümlülüklerini paydasına dahil eden bu oran, bir şirketin borç yükümlülüklerini yerine getirme kabiliyetinin kapsamlı bir değerlendirmesini sunar. Ayrıca, aylık veya yıllık anapara geri ödemelerini hesaba katarak, bu oran borçlunun mali sağlığı ve geri ödeme kapasitesi hakkında bütünsel bir görünüm sağlar.
Borç Servisi Karşılama Oranı Krediler
Tüketicilere veya sahibi tarafından kullanılan mülklere yönelik bir ipotek kredisinin aksine, borç hizmeti karşılama oranı kredileri, ticari bir gayrimenkul ipoteği ile benzerlikler taşır. Sigortalama süreci, kişisel gelirden ziyade mülk seviyesindeki nakit akışını değerlendirmeye odaklanır ve bir DSCR kredisinde temel ayrımı yapar. Borç Hizmeti Karşılama Oranı kredileri, borç verenler için değerli bir araç olarak hizmet eder ve borç alanın bir krediyi geri ödeme kapasitesi hakkında bilgi edinmelerini sağlar. Bu oran, söz konusu gayrimenkulün aylık elde ettiği kira geliri dikkate alınarak hesaplanmaktadır.
Bu nedenle, borç hizmeti karşılama oranı kredilerini kullanarak, borç verenler kredi onaylarıyla ilgili bilinçli kararlar alabilir ve borçlunun finansal istikrarını değerlendirebilir. Bu oran aynı zamanda nakit akışını değerlendirmek için uygun ve anlaşılır bir yöntemdir. Kritik metrik, aylık kirayı faiz ve anapara, vergiler, sigorta ve dernek aidatları (PITIA) için aylık ödemelerin toplamına bölerek elde edilir. Böylece, bu hesaplamayı kullanarak, yatırımcılar bir mülkün finansal uygulanabilirliği hakkında değerli bilgiler edinebilirler.
Borç Servisi Karşılama Oranı Kredileri Nasıl Hesaplanır?
#1. Sigorta oluşturma
Burada, borç vereniniz sizin için kredinizin değerini, şartlarını, ücretlerini ve diğer özelliklerini belirleyecektir. Bu süre zarfında, borç veren, borç servis karşılama oranınızı da belirleyecektir.
#2. belgeler
Bir DSCR kredisi için başvururken tipik kredi evraklarını doldurmanız gerekecektir. DSCR kredi başvuru formlarının kişisel mali durumunuzu değil, işletmenizi veya kiralık mülkünüzü sorgulayacağını unutmamak önemlidir. DSCR kredileri yalnızca DSCR'nize dayanır ve kredi geçmişinizi dikkate almaz.
#3. Kapanış ve Gönderim
DSCR kredileri, kişisel finansal geçmişiniz hakkında bilgi talep etmedikleri için geleneksel kredilere göre daha hızlı bir başvuru ve kapanış süreci sağlar.
Borç Servisi Karşılama Oranı Formülü
Borç servisi karşılama oranı formülü aşağıdakileri içerir:
DSCR = Net Faaliyet Geliri ÷ Borç Yükümlülükleri
Gayrimenkul yatırımı yaparken, yatırımcıların hesaplamalarında doğru rakamları kullanmaları çok önemlidir. Süreç basit gibi görünse de, kullanılan verilerin kesinliği, doğru bir sonuç elde etmede son derece önemlidir. Ayrıca, net işletme gelirini (NOI) belirlemek söz konusu olduğunda, yaygın olarak kullanılan bir yöntem, amortisman, itfa payları ve faiz gibi giderlerden önceki kazançları (E rakamları) kullanarak hesaplamaktır. Bu yaklaşım, özellikle DSCR'yi hesaplamak için kullanışlıdır. DSCR'yi hesaplarken, formüle girmeden önce Net İşletme Gelirinden (NOI) vergi, faiz ve diğer ilgili maliyetlerin düşülmesinden kaçınılması gerektiğine dikkat etmek de önemlidir.
DSCR formülü, aşağıdaki senaryoda gösterildiği gibi, pratik uygulamalarda kritik öneme sahiptir: Çok aileli mülk, 3.4 milyon $'lık Net İşletme Geliri (NOI) ile görüldüğü gibi, mükemmel bir finansal performansa sahiptir. Aynı şekilde, mülkün yıllık borç taahhütleri 2.3 milyon dolardır ve mali yükümlülüklerini yerine getirmeye olan bağlılığını göstermektedir. Bu durumda Borç Servisi Karşılama Oranı (DSCR), aşağıdaki analizde gösterildiği gibi 1.48x olacaktır.
Çok aileli veya ticari bir gayrimenkul finansmanı işleminin finansal uygulanabilirliğini değerlendirirken, DSCR'yi değerlendirmek çok önemlidir. Bu durumda DSCR, 3.4 milyon doları 2.3 milyon dolara bölerek belirlenebilir. Bu, 1.48 kat ile aynı olan 1.48x'lik bir oran verir. Borç verenlerin çoğu bu DSCR'yi iyi olarak görüyor, bu da şirketin borçlarını geri ödeme konusunda güçlü bir yeteneğe sahip olduğu anlamına geliyor. Güçlü bir DSCR'nin özellikle çok aileli ve ticari operasyonlarda ve gayrimenkul finansmanı işlemlerinde önemli olduğunu belirtmekte fayda var.
Borç Servisi Karşılama Oranı Nasıl Hesaplanır?
Borç Servisi Karşılama Oranının (DSCR) belirlenmesi söz konusu olduğunda, iki temel unsuru dikkate almak önemlidir: şirketin yıllık net işletme geliri ve yıllık borç servisi yükümlülükleri. Bir şirketin Borç Servisi Karşılama Oranının (DSCR) hesaplanması belirli bir formül içerir.
Net işletme geliri/ Borç servisi
Bu bileşenlerin her birinin değerlerini tespit etmek için sistematik bir hesaplama sürecine girilmelidir. Net işletme gelirini analiz ederken, işletmenin vergi öncesi gelirini dikkate almak ve belirli bir dönemde oluşan çeşitli işletme giderlerini çıkarmak çok önemlidir. Bu işletme giderleri tipik olarak ücretler, kira ve nakit vergiler gibi harcamaları kapsar. Dolayısıyla, bu rakamı hesaplayarak, işletmenin finansal performansı hakkında değerli bilgiler edinilebilir.
Net faaliyet geliri = Hasılat – Faaliyet giderleri
Buna karşılık borç servisi, şirketin ödenmemiş tüm borçlarının kümülatif tutarını belirli bir zaman dilimi içinde geri ödeme yükümlülüğüdür. Kapsamlı döküm, hem faiz hem de anapara tutarlarını kapsamalıdır.
Borç Hizmeti Karşılama Oranını (DSCR) hesaplarken, çeşitli borç verenlerin ve finans uzmanlarının bu formülün çeşitli yinelemelerini kullandıklarını kabul etmek çok önemlidir. Prestijli Kurumsal Finans Enstitüsü (CFI) tarafından sunulan eksiksiz yönergeler, dikkate değer bir örnek içerir. Akıllı yaklaşımlarında, net işletme geliri yerine FAVÖK'ü (faiz, vergi, amortisman ve pay öncesi kâr) kullanan Borç Hizmeti Karşılama Oranı (DSCR) formülünü açıklıyorlar. Gelir ve borçlar arasındaki ilişkiyi analiz ederek şirketinizin finansal sağlığını değerlendirmek söz konusu olduğunda, Borç Servisi Karşılama Oranını (DSCR) hesaplamak için kullandığınız formülde tutarlılığı korumak çok önemlidir.
Değer verdiğiniz şirketinizin 100,000 ABD Doları tutarında mükemmel bir yıllık net işletme gelirine ve 50,000 ABD Doları tutarında övgüye değer bir toplam borç hizmetine sahip olduğu varsayımsal bir senaryo düşünün. Bu durumda, Borç Hizmeti Karşılama Oranınızın (DSCR) etkileyici olduğunu fark etmeniz çok önemlidir. Bu, borcunuzu iki kez kapatabileceğiniz için mevcut borç taahhütlerinizi bir fazla ile rahatça yerine getirebileceğiniz anlamına gelir. İlerleyen bölümlerde, eldeki fikri kapsamlı bir şekilde tartışarak önemine ışık tutacağız. Ayrıca, gerekirse, Borç Hizmeti Karşılama Oranınızı (DSCR) etkili bir şekilde nasıl iyileştireceğiniz konusunda size eyleme geçirilebilir bilgiler verebiliriz.
Borç Servisi Karşılama Oranı Hesaplanırken Sık Yapılan Hatalar
1 numara. Anapara Geri Ödeme Tutarı
Birincil miktar, hatalar meydana geldiğinde genellikle suçludur. Bilançolar sadece kalan kredi bakiyelerini yansıtır ve gelir tabloları anapara ödemelerini kaydetmez. Bu nedenle, bir şirket yıl içinde herhangi bir noktada ek finansman aldıysa, rakamlar daha da karışabilir. Bu durumda, çeşitli krediler için borç ödemelerinin birleştirilmesi anapara geri ödemesini engelleyebilir.
2 numara. Sermaye Kiralama Giderleri
Sermaye kiralama maliyetlerinin dahil edilmesine ilişkin bir belirsizlik vardır. Finansal raporlama amaçları, bir varlığın uzun vadeli kiralanmasını, söz konusu öğe doğrudan satın alınmış gibi ele alır. Forkliftlerin tipik olarak beş yıllık bir kullanım ömrü olduğundan, işletmeler genellikle forkliftleri üç yıllığına kiralar ve ardından bunları kiralama süresinin sonunda adil piyasa değeri üzerinden satın alır. Bu tür kiralamaları belgelendirirken, kiraya veren varlığın ekonomik değerini edinilmiş gibi etkili bir şekilde elde ettiğinden, belirli muhasebe gereklilikleri uygulanır. Bazı borç verenler, diğer uzmanlar dahil ederken, borç servisi karşılama oranına sermaye kiralama ödemelerini dahil etmez. Sermaye kiralama maliyetlerini hesaba katarsak, orana sabit ücret karşılama oranı diyoruz.
3 numara. FAVÖK ve FAVÖK
İnsanlar bazen borç servisi karşılama oranlarını yanlış hesaplar çünkü FAVÖK'ü mü yoksa FAVÖK'ü mü (faiz ve vergi öncesi kazançlar) kullanıp kullanmadığından emin değildirler. Ayrıca, FAVÖK'ün gelir tablosuna sıklıkla dahil edilmemesi de yanlış anlaşılmalara yol açabilir. GAAP standardı FAVÖK'ü bir sayı olarak tanımıyor. FAVÖK'ü gelir tablosundaki rakamlara bakarak da belirleyebilirsiniz.
DSCR Neden Önemli?
Tüzel kişiler ve finansal kuruluşlar, borç sözleşmesi müzakerelerinde bir ölçüt olarak Borç Hizmeti Karşılama Oranını (DSCR) yaygın olarak kullanır. Örneğin, bir işletme bir kredi limiti almak istediğinde, 1.25'in üzerinde kalan bir Borç Hizmeti Karşılama Oranını (DSCR) özenle sürdürmeleri zorunlu hale gelir. Bu tür durumların ortaya çıkması halinde, borçlunun krediyi temerrüde düşürmüş sayılması mümkündür. Borç Hizmeti Karşılama Oranları (DSCR'ler), bankaların risklerini etkin bir şekilde yönetmelerine yardımcı olmanın yanı sıra, bir şirketin finansal sağlamlığını değerlendirmek isteyen analistler ve yatırımcılar için değerli bir araç görevi görür.
Ya DSCR 2'den Fazlaysa?
DSCR birden fazla olduğunda, şirketin borç yükümlülüklerini yeterince yerine getirmek için yeterli miktarda nakit akışına sahip olduğunu gösterir. Her kredinin kendine özgü özellikleri vardır ve minimum bir DSCR eşlik eder. Bununla birlikte, borç verenler yaygın olarak 1.2 ila 1.4 aralığına düşen DSCR değerleri için bir tercih gözlemlemektedir. Tipik olarak, insanlar ideal oranın iki veya daha yüksek olduğunu düşünür.
Borç Servisi Karşılama Oranını Nasıl Hesaplarsınız?
DSCR, bir işletmenin veya bireyin borç yükümlülüklerini yerine getirme kabiliyetine ilişkin içgörüler sağlayan çok önemli bir finansal ölçümdür. DSCR'yi hesaplamak için, net işletme gelirini, bir krediyle ilişkili hem anapara hem de faiz ödemelerini kapsayan toplam borç servisine bölmek gerekir. Dolayısıyla, bu formülü kullanarak, paydaşlar bir borçlunun finansal sağlığını ve borç taahhütlerini yerine getirme kapasitesini değerlendirebilirler. Şu senaryoyu göz önünde bulundurun: net işletme geliri 100,000 ABD Doları ve toplam borç servisi 60,000 ABD Doları olan bir işletme hayal edin. Böyle bir durumda, DSCR yaklaşık olarak 1.67 olacaktır.
Borç Servis Oranı Yüksek mi Düşük mü Olmalıdır?
Geniş anlamda, 1.25'i aşan DSCR'nin genellikle finansal gücün bir işareti olarak görüldüğü yaygın olarak kabul edilmektedir. Tersine, oranın 1.00'in altına düşmesi, şirketin finansal zorluklarla karşı karşıya olduğunu gösterebilir.
İyi Borç Kapsamı Nedir?
Uzmanlar, en az 2'lik bir DSCR'yi çok güçlü buluyor, bu da bir şirketin borcunu iki kat kapatabileceğini gösteriyor. Ancak, bu oran için bir endüstri standardı olmadığına dikkat etmek önemlidir. Kredi verenler tipik olarak minimum DSCR kriterlerini %1.2 ve %1.25 olarak belirler.
Bottom Line
Borç Hizmeti Karşılama Oranı (DSCR), bir şirketin mali sağlığını değerlendirmek için değerli bir araç olarak hizmet veren, yaygın olarak kullanılan bir mali ölçüdür. Bu oran, bir şirketin faaliyet gelirini borç ödemeleriyle karşılaştırarak kapsamlı bir değerlendirme sağlar. Bu nedenle, bu iki önemli bileşen arasındaki ilişkiyi analiz ederek DSCR, bir şirketin borç yükümlülüklerini yerine getirme ve sürdürülebilir bir finansal durumu sürdürme becerisine ilişkin içgörüler sunar. Oran, bir şirketin finansal taahhütlerini yerine getirme kabiliyetini, özellikle hem anapara hem de faiz yükümlülüklerini yerine getirme açısından değerlendirmede değerli bir araç olarak hizmet eder.
Referanslar
- investtopedia.com
- bankrate.com
- indeed.com
İlgili Mesajlar
- Kuruluş Belgesi: Nedir ve Neleri Kapsar?
- Alacak Devir Hızı Oranı: Tanımı, Formülü, Önemi
- İŞ GEÇMİŞİ KONTROLÜ: One & Best Services Nasıl Çalıştırılır?
- 2023 Finans Tüketici Hizmetlerinde En İyi Ücret Veren İşler, Güncellendi!!!
- KREDİ KARTI BORÇ ÖDEME: En İyi 2023 Yöntemleri
- ARV GAYRİMENKUL: Nedir ve Nasıl Hesaplanır?
