Короткие продажи были популярны с 2008 по 2012 год, но сейчас они редкость на сегодняшнем процветающем рынке недвижимости. Тем не менее короткие продажи могут вернуться на рынок покупки жилья. Короткая продажа может привести к отличной сделке по дому, но обычно она требует много выдержки и терпения, а также большой удачи. Вот руководство по процессу короткой продажи и ипотеки в сфере недвижимости.
Что такое короткая продажа?
Короткая продажа, также известная как продажа до выкупа, происходит, когда вы продаете свой дом меньше, чем сумма, причитающаяся по ипотеке. Если ваш ипотечный сервис соглашается на продажу без покрытия, вы можете продать свой дом и использовать деньги для погашения части остатка по ипотечному кредиту. От вас может потребоваться внести финансовый вклад в баланс в зависимости от ваших обстоятельств, но после того, как короткая продажа будет завершена, вы будете освобождены от своего обязательства по уплате любого остатка — это известно как «отказ от дефицита».
Как работает короткая продажа
Вы не сможете просто купить дом по низкой цене с короткой продажей. Вот пример покупки дома для коротких продаж:
- Кредитор должен согласиться: Кредитор должен сначала согласиться на короткую продажу. В случае типичной продажи дома прибыль будет использоваться для выплаты первоначального кредита. При короткой продаже дом продается дешевле, чем продавец должен, поэтому кредитор не получает всю сумму денег. В результате продажа должна быть одобрена первоначальным кредитором.
- Поставщик должен продемонстрировать, что у него нет другого выбора: Продавец должен продемонстрировать какие-то трудности. Если они могут продемонстрировать, что они не смогут продолжать выплаты по ипотеке и в конечном итоге объявят дефолт, кредитор с большей вероятностью подчинится, особенно если кредитор не хочет проходить через процесс обращения взыскания а потом продать дом самостоятельно.
- Цена жилья должна соответствовать рыночной стоимости: Во многих случаях короткие продажи завершаются, потому что рынок находится в упадке, и стоимость дома упала пропорционально. Цена, уплачиваемая покупателем, обычно должна соответствовать рыночной стоимости.
- Необходимо сообщать о коротких продажах: Наконец, если дом указан меньше, чем сумма, причитающаяся по ипотеке, разница должна быть указана заранее. Потенциальные покупатели должны знать, что цена продажи дома меньше, чем остаток по ипотеке, поэтому им придется вести переговоры с кредитором в дополнение к работе с продавцом.
Сколько времени занимает завершение процесса короткой продажи?
Короткая продажа может быть завершена в течение нескольких недель или месяцев. Короткие продажи занимают больше времени, так как это более сложные сделки. Кроме того, первоначальный кредитор должен проанализировать предложение о короткой продаже, чтобы увидеть, будет ли оно принято. Если кредитор считает, что продолжение процесса обращения взыскания принесет ему больше денег, он может отклонить соглашение о короткой продаже.
Работа с агентом по недвижимости, имеющим опыт коротких продаж, может помочь вам сэкономить время. Короткая продажа — это один из видов сделки с недвижимостью, в которой вам следует обратиться за помощью к опытному агенту или адвокату. Поскольку не все брокеры по недвижимости имеют квалификацию для управления короткими продажами, убедитесь, что вы общаетесь с тем, кто имеет специальную подготовку и проверенный послужной список. Наличие на вашей стороне агента по недвижимости, который понимает все о короткой продаже и ведет переговоры с другими, повысит ваши шансы на завершение сделки.
Шаги к покупке дома через процесс краткосрочной продажи
По словам Бобби Демпси, соавтора книги «Полное руководство для идиотов по покупке права выкупа», типичный процесс короткой продажи включает в себя ряд этапов, часто в таком порядке.
- Найдите потенциальные короткие продажи.
- Осмотрите недвижимость.
- Проведите свое исследование.
- Найдите все залоговые и ипотечные кредиты.
- Определить финансирование
- Свяжитесь с кредитором.
- Заполните заявку кредитора на короткую продажу, если она требуется.
- Составьте предложение.
- Условия должны быть согласованы.
- Завершить транзакцию
Шаг № 1: Найдите потенциальные короткие продажи.
Просмотрите онлайн-списки, списки зданий суда и юридические объявления или воспользуйтесь услугами опытного агента покупателя, чтобы найти предварительные обращения взыскания в вашем регионе.
Во-первых, выясните, сколько причитается за дом по отношению к его оценочной стоимости. Если он кажется высоким, это отличный выбор, поскольку это означает, что у продавца могут возникнуть трудности с продажей его по цене, достаточной для покрытия кредита. Пропускайте дома, в которых владелец имеет большую долю в доме; кредитор, скорее всего, предпочтет лишить права выкупа и перепродать по более низкой цене.
Шаг № 2: Пройдитесь по собственности.
Оцените его состояние и дайте приблизительную оценку того, сколько будет стоить ремонт или модернизация. Многие «постоянные» клиенты не будут рассматривать его, если он нуждается в работе, которая выгодна для вас.
Шаг № 3: Проведите исследование.
Сколько стоит недвижимость? Какова возможная прибыль? Вы захотите получить выгоду от продажи, если вы инвестор или даже домовладелец, который планирует проживать в доме в течение короткого периода времени.
Шаг № 4: Найдите любые залоговые права или ипотечные кредиты.
Узнайте у продавца или агента об залогах на имущество и о том, какой кредитор является основным держателем залога. Прежде чем закрыть продажу, подтвердите эту информацию с помощью поиска по названию, чтобы убедиться в отсутствии незарегистрированных залогов на имущество.
Шаг № 5: Определите финансирование.
Это очень важно. Вы должны спланировать, как вы будете платить за недвижимость. Если у вас есть сильная кредитная история, ваш текущий кредитор может быть готов дать вам кредит. Они могут ускорить процесс подачи заявки на кредит, потому что у них уже есть много вашей информации в документах для коротких продаж.
Крайне важно признать, что при короткой продаже вы должны быть в состоянии двигаться быстро. Как только соглашение достигнуто, обычно кредитор хочет закрыть дело всего за 20 дней. Слишком поздно начинать искать ипотеку.
Шаг № 6: Свяжитесь с кредитором.
Вы или ваш агент должны связаться с отделом по снижению убытков кредитора или, возможно, с отделом восстановления ресурсов, а не с отделом сбора или обслуживания клиентов, который занимается исключительно возмещением просроченных платежей по кредиту.
Одной из самых сложных первых проблем является поиск лица, принимающего решения. Сначала вы должны попросить домовладельца написать и подписать доверенность (обычно требуется нотариальное заверение), которая разрешает кредитору обсудить с вами статус ипотеки.
Шаг № 7: Заполните заявку кредитора на короткую продажу, если она требуется.
Многие кредиторы предлагают специальное приложение для заявок на короткие продажи. Узнайте, какие документы им нужны, чтобы обдумать короткую продажу, если у них нет заявки на короткую продажу.
Шаг № 8: Составьте предложение вместе.
В целом, предложение состоит из пакета материалов, который включает в себя заявление и доверенность, а также:
- Договор купли-продажи
- Письмо о страданиях
- Отчет об оценке имущества
- Тщательная разбивка расходов и обязательств
- Заявление об урегулировании
Шаг №9: Согласуйте условия
Кредитор нередко отклоняет ваше предложение или делает встречное предложение. Как и в любой сделке с недвижимостью, вы должны заранее определить свой абсолютный максимальный лимит и не бояться уйти, если кредитор откажется выполнить вашу сумму.
Шаг № 10: Завершите транзакцию.
Получите все в письменной форме и официально зафиксируйте, как только вы достигнете договоренности, с которой все три стороны — вы, продавец и кредитор — сможете жить. Убедитесь, что продавец знает все условия сделки. После этого имущество будет вашим.
Советы по покупке через короткие продажи
№1. Получить цены на ремонт:
Даже если недвижимость продается «как есть», вам все равно следует осмотреть ее и получить смету ремонта. Наличие этой информации не только поможет вам решить, стоит ли покупать дом, но также даст вам больше возможностей для ведения переговоров с кредитором. Если вы сможете продемонстрировать, что недвижимость находится в худшем состоянии, чем кажется, у вас будет больше шансов убедить кредитора продать ее по более низкой цене.
№ 2. Убедитесь, что ваше предложение реалистично:
В то время как кредиторы заинтересованы в продаже, они также хотят максимизировать свою прибыль от сделки. Если вы сделаете заниженное предложение или запросите непредвиденные обстоятельства, ваше предложение вряд ли будет принято.
№3. Предоставьте как можно больше денег:
Кредиторы ищут верную вещь после потери денег на опасном предприятии. Кредиторы ухватятся за ваше предложение, если вы сможете заплатить наличными. Если нет, то чем выше ваш первоначальный взнос, тем более безопасным и привлекательным будет казаться ваше предложение. (Помните, если вам нужно финансирование, вы должны получить предварительное одобрение, прежде чем делать предложение.)
№ 4. Предложение покрыть расходы продавца на закрытие:
В то время как кредитор обычно оплачивает комиссию и любые другие сборы, причитающиеся с продавца, предложение оплатить их сделает ваше предложение более привлекательным. Если есть другие покупатели, заинтересованные в доме, это предложение даст вам преимущество, поскольку оно позволит кредитору возместить больше денег.
№ 5. Обратитесь за помощью к специалисту по недвижимости:
Когда дело доходит до коротких продаж, агенты по недвижимости являются бесценным ресурсом. Короткие продажи — это сложная процедура, и, когда кредиторы принимают все решения, вы должны иметь представительство. Опытный агент сможет изучить недвижимость, сообщить вам о ее стоимости, договориться о лучшей цене и гарантировать, что ваши интересы защищены.
Преимущества короткой продажи
Короткие продажи могут быть выгодны для всех вовлеченных сторон. Они расширяют инвестиционные возможности покупателей, сводя при этом к минимуму финансовые последствия, с которыми столкнутся как кредиторы, так и продавцы, если имущество будет отчуждено. Давайте посмотрим на преимущества как для покупателей, так и для продавцов.
Преимущества для покупателя при короткой продаже
- Уменьшение цены: В то время как краткосрочная продажа собственности будет оцениваться по рыночной стоимости, кредитор сильно заинтересован в продаже, чтобы уменьшить убытки банка. В результате покупатели часто могут получить более выгодную цену за дом, чем если бы он был куплен на традиционной распродаже.
- На рынке меньше конкуренции: Короткие продажи значительно сложнее обычных продаж из-за участия кредитора в сделке. Поскольку большинство покупателей не знакомы с короткими продажами, они стараются их избегать. Чем меньше потенциальных покупателей, тем меньше конкуренция и больше шансов получить предложение и принять его.
Преимущества коротких продаж для продавцов
- Предотвращение выкупа: Короткая продажа удерживает дом продавца от потери права выкупа, что может значительно повредить его кредитному рейтингу.
- Поглощение долга: Покупатель дома погасит большую часть долга продавца.
- Экономия на оплате: При обычной продаже продавец будет нести ответственность за выплату комиссионных агенту, но при короткой продаже эти расходы покрывает кредитор.
- Возможное списание долга: Кредитор может принять выручку от короткой продажи и списать оставшуюся задолженность как убыток. В этих случаях продавец не несет ответственности за какой-либо долг, оставшийся после короткой продажи.
- Возвращение на рынок жилья: При правильных обстоятельствах короткая продажа позволяет продавцу повторно выйти на рынок и быстро получить ипотечный кредит с FHA варианты. Для этого у вас не должно быть просроченных ипотечных платежей или платежей в рассрочку в год, предшествующий короткой продаже, а также просроченных ипотечных платежей или платежей в рассрочку в году, предшествующем подаче заявки на короткую продажу новой ипотеки.
Недостатки короткой продажи
Несмотря на преимущества, есть ряд недостатков, связанных с короткими продажами. Процесс короткой продажи сложен и требует много времени, что увеличивает риск сделки и оказывает финансовое влияние на покупателей, продавцов и кредиторов.
Вот список некоторых проблем, с которыми сталкиваются как покупатели, так и продавцы в процессе краткосрочной продажи.
Проблемы покупателей
- Кропотливый: Из-за участия кредитора короткая продажа обычно занимает больше времени, чем стандартная продажа. Главный кредитор и любые младшие держатели залога не торопятся с обсуждением и заключением соглашения, чтобы вернуть как можно больше денег. Помните, что чем дольше длится процесс короткой продажи, тем больше держателей залога. Кроме того, продавец может отложить продажу, потому что он сомневается в своем решении или не имеет необходимых документов.
- Повышенный риск: Поскольку короткое предложение о продаже предоставляется «как есть» без обычных раскрытий информации, таких как раскрытие информации продавцом, покупатель не всегда знает о состоянии дома или качестве сделки. Кроме того, нет никаких гарантий, что сделка будет завершена, поэтому покупатель может рискнуть потратить время и деньги на дом, который он в конечном итоге не сможет купить.
- Еще домашнее задание: Короткая продажа требует значительной предварительной подготовки со стороны покупателя. Изучение подлинной стоимости дома, обнаружение всех залогов на имущество и выявление любых проблем с состоянием имущества — все это необходимые шаги для оценки того, стоит ли покупка.
- Состояние недвижимости: Поскольку продавцы краткосрочной продажи часто испытывают финансовые затруднения, их недвижимость находится в худшем состоянии, чем средний дом, предлагаемый на рынке. В результате покупателю часто приходится тратить значительно больше денег на ремонт и доработку.
Подводные камни коротких продаж для продавцов
- Отсутствие переговорной силы: Хотя продавец активно участвует в продаже имущества, кредитор является единственным, кто имеет право вести переговоры о покупной цене дома.
- Рентабельность: Поскольку продавец должен деньги кредитору, он не получит никакой прибыли от продажи своего дома.
- Вред кредитной истории: Короткая продажа может серьезно повредить кредитному рейтингу продавца. Чем выше ваш кредитный рейтинг, тем сильнее удар. С другой стороны, короткие продажи, как правило, снижают кредитный рейтинг продавцов на меньшее количество пунктов, чем потеря права выкупа.
- Задержка в получении новой ипотеки: После короткой продажи продавец должен подождать определенное время, прежде чем претендовать на новую ипотеку. За пределами кредита FHA время ожидания может варьироваться от 2 до 7 лет.
- Решение о недостатке: В некоторых случаях кредитор подает в суд на продавца, чтобы взыскать непогашенный долг после короткой продажи. Если на продавца подадут в суд, его кредитный рейтинг понесет такой же удар, как и потеря права выкупа. Однако этот процесс краткосрочной продажи является законным не во всех штатах.
Какова продолжительность короткой продажи в вашем кредитном отчете?
Если вы продаете в короткой продаже, это, скорее всего, появится в вашем кредитном отчете, но не так, как вы могли бы ожидать. Фраза «короткая продажа» не будет отображаться в отчете, но если вы опоздали с платежами или не полностью погасили ипотечный кредит, счет, связанный с короткой продажей, будет иметь плохие отметки, которые могут оставаться в вашем кредитном отчете в течение семи лет. .
Распространенные ошибки, совершаемые покупателями с короткими продажами
№1. Отказ от осмотра дома
Домашняя инспекция помогает вам выявить проблемы, которые вы могли бы упустить из виду, например, необходимый ремонт или техническое обслуживание. Если вы обнаружите серьезный недостаток, вы можете отказаться от продажи. А еще лучше иметь под рукой подрядчика или инженера по дому на случай, если проверка обнаружит сложную проблему — они могут предоставить важную информацию о стоимости ремонта, что позволит вам принять более обоснованное решение о продаже.
№ 2. Игнорирование юридических и страховых советов
Типичное заявление о раскрытии информации должно указывать, находится ли дом в пойме или проводились ли какие-либо несанкционированные ремонтные работы. С другой стороны, недвижимость, принадлежащая банку, часто продается как есть, без раскрытия информации, поэтому покупатели должны проводить дополнительные исследования недвижимости.
№3. Недостаточно времени для закрытия
Закрытие дома может занять некоторое время при обычных обстоятельствах, а закрытие короткой продажи часто занимает больше времени. Не забудьте включить это дополнительное время в свои планы.
№ 4. Влюбиться в паршивый дом
Недвижимость — это эмоциональный рынок; легко влюбиться в дом, когда начинаешь видеть себя живущим в нем. Однако имейте в виду, что вы в основном проводите финансовую операцию.
В чем разница между выкупом и короткой продажей?
Хотя продажа дома в короткие сроки не идеальна, многие эксперты считают, что предпочтительнее предпринять более решительные действия, такие как потеря права выкупа. Когда домовладелец задерживает платежи по ипотеке, кредитор возвращает дом во владение, как правило, против согласия домовладельца, а затем пытается его продать. В зависимости от правил штата домовладелец может столкнуться с недостаточным решением, если сумма, полученная ипотечной компанией от продажи, меньше непогашенного ипотечного обязательства. Другими словами, теперь уже бывший домовладелец может по-прежнему должен деньги по ипотеке.
Короткие продажи более распространены, чем выкупа. Даже во время экономических спадов, таких как жилищный кризис 2011 года, ставки выросли всего до 3.6 процента. В настоящее время ставка колеблется в районе 1%.
Люди часто путают лишение права выкупа и продажу без покрытия, и хотя они имеют определенное сходство в том, что и то, и другое обычно происходит с бедствующими домовладельцами, процесс и результаты сильно различаются. Во-первых, процесс обращения взыскания обычно ускоряется, потому что кредиторы стремятся возместить расходы, понесенные невыплаченной ипотекой.
Потеря права выкупа также оказывает негативное влияние на кредитный рейтинг человека и кредитный отчет. В результате тем, кто проходит через это, часто приходится ждать не менее пяти лет, прежде чем они смогут претендовать на получение нового жилищного кредита.
Почему это короткая продажа?
Поскольку недвижимость продается дешевле, чем продавец должен, банк теряет деньги на короткой продаже. Короткие продажи не лишения права выкупа.
Что такое короткая продажа?
Продажа до выкупа или короткая продажа — это когда вы продаете свой дом меньше, чем остаток по ипотеке. Если ваш ипотечный агент одобряет короткую продажу, вы можете продать свой дом и погасить часть ипотечного кредита.
Кто покрывает короткие продажи?
Кредиторы получают всю прибыль от коротких продаж. Кредитор может простить оставшуюся сумму или добиться судебного решения о недостатке, чтобы заставить бывшего домовладельца выплатить разницу. Некоторые штаты отказываются от этого ценового неравенства.
Насколько рискованна короткая продажа?
Короткие продажи влияют на покупателя, продавца и кредитора. Короткие продажи влияют на кредитоспособность продавцов, но не так сильно, как потеря права выкупа. Вы также потеряете свой дом без какой-либо компенсации, что затруднит поиск и покупку нового.
Заключение
Короткая продажа дома может быть прекрасным способом получить дом за меньшие деньги. Во многих случаях дома, предназначенные для краткосрочной продажи, находятся в хорошем состоянии, и, хотя покупная цена может быть больше, чем потеря права выкупа, затраты на обеспечение продажи дома могут быть значительно ниже, а невыгодное положение продавца может быть менее серьезным.
Однако покупатели и продавцы должны быть готовы ждать из-за длительного процесса короткой продажи. Опытный агент по недвижимости может помочь вам в определении разумного краткосрочного предложения о продаже и ведении переговоров с банком.
Поскольку налоговое законодательство сложное и постоянно меняется, вам следует проконсультироваться с сертифицированным бухгалтером (CPA), который знаком с инвестициями в недвижимость и соответствующими налоговыми законами, чтобы убедиться, что у вас есть полная и актуальная информация.
Это может означать разницу между прибылью и потерей денег на инвестиции.
Часто задаваемые вопросы о коротких распродажах
Как работает короткая продажа?
При короткой продаже домовладелец инициирует продажу дома, но дом должен стоить меньше суммы, причитающейся по ипотеке, чтобы короткая продажа была возможной.
Является ли короткая продажа хуже, чем потеря права выкупа?
Короткие продажи имеют меньшее влияние на кредитную историю, чем потеря права выкупа. Лишение права выкупа происходит, когда резиденция конфискована и выставлена на продажу инвестором или банком. Каждая ипотечная сделка включает в себя залоговое удержание имущества, которое позволяет банку взять под контроль домовладельца, который не в состоянии производить платежи по ипотеке.
Можно ли заработать на короткой продаже дома?
Короткая продажа означает, что вы не получите прибыль от продажи дома; банк или ипотечный кредитор получит всю прибыль от продаж.
- ВЫКУП ДОМА Объясняется!!! (+ Подробный путеводитель по покупке дома, находящегося под залогом
- АДВОКАТ ПО ЗАЛОГУ: Обзор и сборы (обновлено!)
- Списки выкупа: как найти бесплатные списки выкупа без стресса
- ВТОРАЯ ИПОТЕКА: определение, ставки и требования
- Вторичный ипотечный рынок: пошаговое руководство о том, как это работает
