Ценные бумаги с ипотечным покрытием (MBS) могут быть разумным выбором для изучения, если вы ищете способы диверсифицировать свой портфель. Ценные бумаги, обеспеченные ипотекой, представляют собой набор ипотечных кредитов, приобретенных у выпустивших их банков, а затем проданных инвесторам по разным процентным ставкам. MBS позволяет инвесторам получать выгоду от ипотечного рынка без необходимости покупать или продавать жилищные кредиты напрямую. Если вы хотите узнать больше о ценных бумагах с ипотечным покрытием, продолжайте читать, так как мы рассмотрели несколько ценных бумаг, таких как ипотечные кредиты на жилье и коммерческую недвижимость, а также популярные ETF MBS.
Что такое ипотечные ценные бумаги?
Ценные бумаги с ипотечным покрытием (MBS) — это тип финансового инструмента, обеспеченного ипотекой или группой ипотечных кредитов. MBS — это инструмент, обеспеченный активами, который осуществляет обмен на вторичном рынке и позволяет инвесторам получать прибыль от ипотечной индустрии без необходимости покупать или продавать жилищные кредиты напрямую.
Ипотечные кредиты продаются таким организациям, как инвестиционные банки или государственные учреждения, которые объединяют их в MBS, которые могут быть проданы отдельным инвесторам. Ипотека MBS должна быть выдана лицензированным финансовым учреждением.
Инвестор, покупающий актив, обеспеченный ипотекой, по сути ссужает деньги покупателям жилья. Взамен инвестор получает право на стоимость ипотеки, включая проценты заемщика и основные платежи.
Продажа ипотечных кредитов позволяет банкам предлагать ипотечные кредиты клиентам, меньше беспокоясь о способности заемщика погасить кредит. Банк действует как посредник между инвесторами MBS и покупателями жилья. Индивидуальные инвесторы, компании и институциональные инвесторы являются обычными покупателями MBS.
История МБС
После принятия Закона о жилищном и городском развитии в 1968 году появились ценные бумаги, обеспеченные ипотекой. Закон учредил Государственную национальную ипотечную ассоциацию, или Ginnie Mae, как отдельную организацию от Fannie Mae.
Новая организация позволила банкам продавать свои ипотечные кредиты третьим лицам, чтобы высвободить средства для кредитования и выдачи кредитов. В результате институциональные фонды смогли приобрести и упаковать большое количество кредитов в MBS.
Джинни Мэй выпустила первые ценные бумаги с ипотечным покрытием для сектора розничного жилья в 1970 году. Bank of America выпустил первые частные MBS в 1977 году.
Как работают ипотечные ценные бумаги?
Ценные бумаги, обеспеченные ипотекой, представляют собой набор ипотечных кредитов, которые были установлены для выплаты процентов по типу облигаций. Агрегаторы, в число которых входят такие организации, как Fannie Mae и Freddie Mac, создают MBS. Они приобретают кредиты у кредиторов, особенно крупных банков, и оформляют их в ценные бумаги, обеспеченные ипотекой.
Хотя все мы выросли, полагая, что банки выдавали кредиты, а затем удерживали их до тех пор, пока они не наступят, реальность такова, что ваш кредитор, скорее всего, продает кредит на так называемом вторичном ипотечном рынке. Агрегаторы приобретают и продают ипотечные кредиты в поисках лучших ипотечных кредитов для ценных бумаг, которые они хотят производить и предлагать инвесторам. Это наиболее распространенная причина переключения службы ипотечного кредитования заемщика после получения ипотечного кредита.
Рассмотрим ценные бумаги, обеспеченные ипотекой, как огромный пирог, содержащий тысячи ипотечных кредитов. Разработчики MBS могут разбить этот пирог на потенциально миллионы кусочков, каждый из которых будет иметь небольшой кусочек каждой ипотеки, чтобы обеспечить инвесторам желаемый уровень доходности и риска.
Агрегаторы могут делать из пула ипотечных кредитов различные облигационные срезы. Профили риска и доходности заемщиков на другом конце ипотечных кредитов взаимосвязаны. Что касается жилья, например, лица со стабильным доходом, стабильной историей доходов и сильным кредитным рейтингом обычно получают более низкую процентную ставку по своей ипотеке, чем заемщики, которых кредиторы считают более рискованными и, следовательно, имеют более высокую процентную ставку по своему кредиту. Процентная ставка показывает доходность ценных бумаг, обеспеченных ипотекой, и обычно корректируется с учетом изменений процентных ставок и риска дефолта в ипотечном портфеле.
Ипотечные ценные бумаги, как и лежащие в их основе ипотечные кредиты, часто выплачиваются инвесторам ежемесячно. Но, в отличие от обычной облигации, по которой выплачиваются проценты, а затем возвращается ваша основная сумма, MBS может выплачивать как основную сумму, так и проценты в течение срока действия ценной бумаги, поэтому в конце существования MBS не будет единовременного платежа.
Виды ипотечных ценных бумаг
Ценные бумаги с ипотечным покрытием могут иметь различные характеристики в зависимости от рыночного спроса. Разработчики MBS рассматривают свой пул ипотечных кредитов как потоки денежных потоков, которые могут длиться 10, 15 или 30 лет — нормальный срок ипотеки. Тем не менее, основные кредиты облигации могут быть рефинансированы, и инвесторы получают возмещение своей основной суммы, теряя со временем денежный поток.
Агрегаторы могут выпускать облигации с определенной степенью риска или другими характеристиками, рассматривая характеристики ипотечного кредита как поток рисков и денежных потоков. Эти ценные бумаги могут быть основаны либо на жилищной ипотеке (жилые ценные бумаги, обеспеченные ипотекой), либо на кредитах на коммерческую недвижимость (коммерческие ценные бумаги, обеспеченные ипотекой).
Ценные бумаги с ипотечным покрытием классифицируются в зависимости от их структуры и сложности и включают в себя:
№1. Сквозные ценные бумаги
Траст имеет множество ипотечных кредитов и распределяет платежи по ипотечным кредитам среди своих многочисленных инвесторов в зависимости от процента ценных бумаг, которыми они владеют. Его структура проста для понимания.
№ 2. Обеспеченное ипотечное обязательство (CMO)
CMO — это юридическая структура, которая находится под защитой принадлежащих ей ипотечных кредитов, но у нее есть одна особенность. Рассмотрим метафору пирога еще раз. CMO может создавать различные классы ценных бумаг с различными рисками и доходами от данного пула ипотечных кредитов. Например, он может создать безопасный класс облигаций, которые оплачиваются раньше, чем другие типы облигаций. Последний и самый рискованный класс выплачивается только в том случае, если все предыдущие классы оплачиваются.
№3. Ценные бумаги с ипотечным покрытием (SMBS)
Этот тип активов делит платеж по ипотеке на две части: погашение основного долга и выплата процентов. Затем инвесторы могут приобрести либо принцип выплаты по ценным бумагам (который сначала выплачивается меньше, но со временем растет), либо проценты по ценным бумагам (которые выплачиваются больше, но со временем снижаются).
Эти механизмы позволяют инвесторам участвовать в ценных бумагах, обеспеченных ипотекой, принимая на себя определенные риски и выгоды. Например, инвестор может приобрести относительно безопасную часть CMO с высокой вероятностью погашения за счет более низкой общей доходности.
Как ценные бумаги с ипотечным покрытием влияют на ставки по ипотечным кредитам?
Ставки по ипотечным кредитам напрямую зависят от стоимости ценных бумаг, обеспеченных ипотекой. Это связано с тем, что ипотечные компании теряют деньги, когда предоставляют кредиты во время слабого рынка.
Когда стоимость ценных бумаг, обеспеченных ипотекой, падает, ипотечные кредиторы обычно повышают процентные ставки. Ипотечные кредиторы, с другой стороны, снижают процентные ставки, когда цена ценных бумаг, обеспеченных ипотекой, растет.
Плюсы и минусы инвестирования в ценные бумаги, обеспеченные ипотекой
Инвестирование в MBS имеет свои преимущества и недостатки, которые зависят от ценной бумаги и компании, в которую вы инвестируете.
При инвестировании в MBS убедитесь, что инвестиционный актив соответствует вашим личным целям и допустимому риску. Вот краткое изложение некоторых преимуществ и недостатков инвестирования в эти активы.
Плюсы ипотечных ценных бумаг
Вот некоторые из наиболее значительных преимуществ инвестирования в MBS:
- Надежное вложение: MBS являются относительно безопасными инвестициями, поскольку они, как правило, представляют собой кредиты с фиксированной процентной ставкой и штрафами за досрочное погашение.
- Привлекательная урожайность: Ставки MBS часто выше, чем у государственных облигаций США. Акции с более высокими купонами обеспечивают наибольшую потенциальную прибыль.
- Минимальный кредитный риск: Кредитный риск считается умеренным для MBS, поддерживаемых организациями, спонсируемыми государством.
Минусы ипотечных ценных бумаг
Вот некоторые из недостатков инвестирования в MBS:
- Риск досрочного погашения: Всегда существует вероятность того, что заемщики будут делать более высокие, чем ожидалось, ежемесячные платежи или погасят ипотеку раньше, чем ожидалось. Они также могут рефинансировать и погасить ипотечный кредит, что более распространено, когда процентные ставки падают.
- Процентный риск: MBS имеют более высокий процентный риск, потому что цена ценной бумаги может упасть по мере роста процентных ставок.
- Кредитный риск и риск дефолта: Инвесторы понесут убытки, если заемщики не смогут выплачивать проценты и основную сумму долга. Уровень риск определяется силой рынка и датой предоставления кредита.
- Риск продления: Существует также вероятность того, что заемщики решат не вносить ожидаемую предоплату по ипотеке. Поскольку основная сумма в этом случае ниже, ценная бумага может иметь более низкий купон, чем ожидалось. Это обычное дело, когда ставки казначейства начинают расти.
Ипотечные ценные бумаги сегодня
Ипотечные ценные бумаги по-прежнему покупаются и продаются. Люди будут платить по ипотечным кредитам, если смогут, поэтому для них снова есть рынок. ФРС по-прежнему контролирует значительную часть рынка MBS, хотя и неуклонно сокращает свои активы.
Даже CDO вернулись после того, как потеряли популярность на несколько лет после кризиса. Предполагается, что Уолл-стрит усвоила урок и пересмотрит ценность MBS, а не купит их вслепую. Время покажет.
Топ-3 ETF ценных бумаг с ипотечным покрытием (MBS)
Биржевой фонд ценных бумаг с ипотечным покрытием (ETF) представляет собой портфель ценных бумаг, обеспеченных ипотекой. Затем фонд торгуется на бирже, предоставляя инвесторам доступ к пакетам ценных бумаг, обеспеченных ипотекой, а не к отдельным MBS.
Когда процентные ставки низкие во всей экономике, спрос на ипотечные кредиты обычно увеличивается. Этот рост ценных бумаг, основанных на активах, часто приводит к увеличению пула высококачественных активов в этой инвестиционной категории. Инвесторы с фиксированным доходом, стремящиеся получить более высокую прибыль, чем казначейские облигации США, могут рассмотреть возможность инвестирования в биржевой фонд ценных бумаг с ипотечным покрытием (ETF) (MBS).
Давайте посмотрим на некоторые популярные ETF ценных бумаг с ипотечным покрытием, которые инвесторы могут выбрать, пока процентные ставки низкие:
№1. ETF iShares MBS Bond
iShares MBS Bond ETF (MBB) — отличный выбор для инвесторов, заинтересованных в инвестировании в ипотечные ценные бумаги с фиксированной процентной ставкой, выпущенные Федеральной национальной ипотечной ассоциацией (FNMA), Государственной национальной ипотечной ассоциацией (GNMA) и Федеральным агентством по недвижимости. Кредитно-ипотечная корпорация (FHLMC).
Цель фонда состоит в том, чтобы обеспечить прибыль, соответствующую эффективности его эталона, индекса Bloomberg US MBS. Активы фонда в основном состоят из 30-летних ипотечных кредитов с фиксированной процентной ставкой.
№ 2. ETF портфеля ипотечных облигаций SPDR
ETF портфеля ипотечных облигаций SPDR (SPMB) сопоставим со своим предшественником. Он также стремится имитировать цену и доходность индекса Bloomberg US MBS, инвестируя в активы FNMA, GNMA и FHLMC.
№3. ETF ценных бумаг с ипотечным покрытием Vanguard
ETF Vanguard Mortgage-Backed Securities (VMBS) пытается воспроизвести показатели скорректированного индекса Bloomberg US Mortgage-Backed Securities Float Adjusted Index. При средневзвешенном по доллару сроке погашения от трех до десяти лет фонд несет умеренный процентный риск.
Пример ценных бумаг с ипотечным покрытием?
Итак, Питер идет в банк, чтобы попытаться получить кредит. Кредитный рейтинг Питера подвергается ряду проверок в банке. Он без особого труда обеспечил кредит с 20% первоначальным взносом. Это часть общей покупной цены актива, которая оплачивается наличными, банковским чеком, кредитной картой или онлайн-банкингом.
Что делают ценные бумаги с ипотечным покрытием?
MBS превращает банк в посредника между покупателем жилья и инвестиционной индустрией. Банк управляет кредитами, прежде чем продавать их инвесторам с убытком в качестве MBS, своего рода обеспеченных облигаций.
Почему инвесторы покупали ценные бумаги с ипотечным покрытием?
MBS часто имеют более высокую доходность, чем государственные облигации. Активы с более высокими купонами имеют потенциал для более высокой доходности, но они сопряжены с повышенным кредитным риском и риском досрочного погашения, что означает, что реализованная доходность может быть ниже запланированной.
Кому принадлежат ценные бумаги с ипотечным покрытием?
Правительственная национальная ипотечная ассоциация (Ginnie Mae), правительственное учреждение США, или Федеральная национальная ипотечная ассоциация (Fannie Mae) и Федеральная корпорация жилищного ипотечного кредитования (Freddie Mac), обе компании, спонсируемые правительством США, выдают большую часть ипотечных кредитов. обеспеченные ценные бумаги.
В чем разница между CMO и MBS?
Обеспеченное ипотечное обязательство, или CMO, представляет собой тип MBS, в котором ипотечные кредиты объединяются и продаются как единая инвестиция в зависимости от срока и уровня риска. Ценная бумага, обеспеченная ипотекой, или MBS, представляет собой тип инструмента, обеспеченного активами, в котором сумма процентов по пулу ипотечных кредитов всегда открыта.
В заключение
За прошедшие годы ценные бумаги, обеспеченные ипотекой, сильно изменились. Сегодня MBS являются значительно более безопасными инвестициями, чем в прошлом, благодаря усиленному регулированию финансовой отрасли.
К сожалению, безрисковых инвестиций не бывает. Прежде чем инвестировать в какой-либо актив, вы всегда должны знать о потенциальных рисках и выгодах.
Статьи по теме
- Индустрия недвижимости: обзор, типы и примеры
- Обеспеченные облигации: полное руководство
- Индивидуальные возможности транша 2023: определение и все, что вам нужно знать
- CMO (директор по маркетингу): определение, описание работы, навыки, зарплата
- УПРАВЛЕНИЕ: Задачи руководства компании
Справка
