Когда дело доходит до ипотеки, кредиторы несут ряд рисков. Передача имущества, залоговые права и другие финансовые проблемы могут возникнуть в любое время из-за сложности рынок недвижимости. Они могут использовать пункт о субординации в сфере недвижимости, чтобы гарантировать, что их права на погашение имеют приоритет над другими соглашениями, а не оставляют свои финансовые интересы на произвол судьбы. В статье ниже обсуждается, что вы должны знать о пункте субординации и соглашении, а также о том, как кредит работает в сфере недвижимости.
Что такое субординация?
Подчинение – это действие одной стороны, уступающей приоритет другой. Они чаще всего встречаются в закладные и договора коммерческой недвижимости.
Субординация - это также процесс ранжирования ссуд на жилье или недвижимость (ипотека, HELOC или ссуда под залог дома) в порядке важности. Например, если у вас есть кредитная линия под залог дома, у вас, по сути, есть два кредита: ипотечный кредит и HELOC. В то же время залог в вашем доме обеспечивает и то, и другое. Кредиторы дают «залог положение» к этим займам через субординацию. В большинстве случаев вашей ипотеке назначается первая позиция залога, а вашему HELOC назначается вторая позиция залога.
Пункт о субординации
Пункт о субординации — это пункт в документе или соглашении, который указывает, что настоящее требование по любым долгам имеет приоритет над любыми будущими требованиями, вытекающими из других соглашений.
Положение о подчинении в ипотека Контракт требует от должника выплаты одного кредита перед любым другим в случае дефолта. Эти другие кредиты отнесены к статусу второго сорта. Субординированные кредиты выплачиваются только тогда, когда залог первого кредитора освобождается, что увеличивает долговой риск для второго кредитора.
Понимание пункта о подчинении
Положение о субординации, по сути, отдает приоритет настоящему иску в соглашении по сравнению с любыми последующими соглашениями. Ипотечные контракты и соглашения о выпуске облигаций являются наиболее типичными местами, где можно увидеть эти пункты. Например, если фирма выпускает на рынке облигации с оговоркой о субординации, это гарантирует, что если новые облигации будут выпущены в будущем, первоначальным держателям облигаций будут выплачены деньги до того, как компания выплатит какой-либо последующий долг. Это обеспечивает дополнительную защиту для первоначальных держателей облигаций, поскольку пункт о субординации увеличивает вероятность того, что они получат обратно свою прибыль.
Чаще всего эти положения используются в соглашениях о рефинансировании ипотечных кредитов. Представьте себе домовладельца, у которого есть как основная, так и вторая ипотека. Если домовладелец рефинансирует свою основную ипотеку, это означает, что он отменяет первую ипотеку и выдает новую. Когда это происходит, вторая ипотека становится основной, а новая ипотека становится подчиненной второй. Из-за смещения приоритета большинству первых кредиторов требуется, чтобы второй кредитор подписал соглашение о субординации, обещая остаться в своем прежнем второстепенном положении. Обычно это типичная процедура рефинансирования. Однако, если финансовое состояние заемщика ухудшилось или стоимость имущества резко снизилась, второй ипотечный кредитор может отказаться от выполнения оговорки о субординации.
Пункт о субординации позволяет первичным ипотечным кредитам на одно и то же имущество иметь более высокие требования, если второй владелец залогового права предоставляет его. Если погашение становится затруднительным, например, в случае банкротства, второстепенные ссуды будут отставать от основной ипотеки и могут вообще не получить выплаты.
Пункт или соглашение о субординации в сфере недвижимости
При получении второй ипотеки или рефинансирование недвижимости, кредиторы обычно используют оговорку о субординации. Приоритет второй ипотеки ниже, чем первоначальный кредит. Таким образом, срок погашения второго кредита наступает после того, как должник погасит первый.
Другие оговорки, используемые в недвижимости, включают:
- Оговорка об отказе от ответственности
- Пункт об отчуждении
- Пункт о частичном освобождении
- Пункт об ускорении
Причина для оговорки о субординации
Цель пункта о субординации - защитить основного кредитора. Первичный кредитор покрывает расходы на покупку или рефинансирование дома. Оговорки о субординации дают кредиторам некоторую уверенность в том, что они получат возмещение, если должник обанкротится.
Почему субординация имеет значение
Собственный капитал в вашей собственности должен быть использован для погашения ипотеки и HELOC в случае потери права выкупа. К сожалению, собственного капитала дома не всегда может быть достаточно для полного погашения обоих кредитов. Но с заранее установленными позициями залога субординация решает эту проблему.
Важно отметить, что первый залог всегда получает полную оплату (в данном случае это ваша ипотека). Таким образом, как только ваша ипотека будет полностью погашена, собственный капитал может быть полезен только для погашения второго залога. Если бы существовал третий залог, он был бы погашен после второго. И так далее.
Кредитор HELOC теряет деньги, когда не хватает капитала, чтобы погасить сумму, причитающуюся по вашему второму залоговому удержанию. Хотя субординация не обеспечивает мгновенного погашения кредитов, она помогает кредиторам оценивать риски и устанавливать соответствующие процентные ставки.
Примеры пункта о субординации
Примеры включают в себя:
- Покупка дома
- Оформление второй ипотеки
- Аренда недвижимости
- Рефинансирование вашего дома
- Использование капитала вашего дома
Соглашение о субординации
Соглашение о субординации устанавливает порядок, в котором долговые платежи держателя облигаций производятся путем предоставления одной ссуды «превосходной» по отношению к другой. Если владелец не выполняет обязательства по ипотеке или объявляет о банкротстве, положение о субординации становится критическим.
Соглашение о субординации — это юридический документ, устанавливающий приоритет одного кредита над другим, когда речь идет о взыскании платежа с должника. Когда должник пропускает платежи или объявляет о банкротстве, определение приоритетности долгов может стать важным.
Если заемщик ликвидирует свои активы для погашения долгов, это соглашение признает, что требование или интерес одной стороны выше, чем у другой стороны.
В случае обращения взыскания и ликвидации вторичный кредитор сможет взыскать ссуду только в том случае, если заемщик выполнит обязательства первичного кредитора.
Как работает соглашение о субординации
Когда физическим и юридическим лицам требуется финансовая помощь, они обращаются в кредитные учреждения. До тех пор, пока заемщик не выполнит свои платежи по умолчанию, кредитор получает компенсацию, когда он получает процентные платежи на сумму кредита. Если заемщик размещает дополнительные залоговые права на имущество, например, если она берет вторую ипотеку, кредитор может запросить соглашение о субординации для обеспечения своих интересов.
Субординированный долг — это кредит, который называется «младшим» или «вторым». Старший долг — это долг, который имеет более высокие требования к активу. Кредиторы со старшим долгом имеют законное право на полную выплату до того, как кредиторы субординированного долга получат какой-либо платеж. Обязательства с более низким приоритетом могут получить небольшую выплату или вообще не получить ее, если у должника нет средств для покрытия всех его или ее долгов или если обращение взыскания и продажа не обеспечивают достаточно ликвидных поступлений.
Пример соглашения о субординации
Посмотрите на компанию с 670,000 460,000 долларов основного долга, 900,000 900,000 долларов субординированного долга и общей стоимостью активов 230,000 50 долларов. Компания объявляет о банкротстве, а ее активы ликвидируются за XNUMX XNUMX долларов. Старшие держатели долга получат полную выплату, а оставшиеся XNUMX XNUMX долларов будут разделены между младшими держателями долга по курсу XNUMX центов за доллар. Поскольку акционеры подчиняются всем кредиторам, акционеры подчиненной компании ничего не получат в процессе ликвидации. Поскольку субординированные долги более рискованны, чем кредиты с более высоким приоритетом, кредиторы обычно взимают более высокие процентные ставки, чтобы компенсировать риск.
Виды договора субординации
Соглашения о субординации полезны в самых разных ситуациях, включая сложные структуры корпоративного финансирования.
Двумя наиболее типичными типами соглашений о субординации являются следующие:
№1. Исполнительное соглашение о субординации
Подписывая исполнительное соглашение о субординации, человек соглашается подчинить свои интересы обеспечительным интересам другого лица. Поскольку это только будущее обещание, такое соглашение может быть трудно обеспечить.
Если сторона отказывается подписывать договор, может последовать исковое заявление о нарушении договора.
№ 2. Соглашение об автоматической субординации
Как основное соглашение, так и соглашение о подчинении выполняются и записываются одновременно в соглашении об автоматическом подчинении. Если доверять включает пункт о субординации, например, в соглашении обычно говорится, что после регистрации право удержания соответствующего договора о доверительном управлении будет невольно вторичным по отношению к другому договору о доверительном управлении.
субординация кредита
В случае дефолта субординационные ссуды представляют собой вторичные ссуды, платежи по которым получают после полной оплаты всех первых залогов. Поскольку они являются вторичными, они часто имеют более высокие процентные ставки, чтобы компенсировать более высокий риск субординированного кредитора, чем ссуды первичного кредитора.
В случае неисполнения или банкротство, субординированные кредиты получают полные платежи после основных кредитов. И поскольку субординированные кредиторы знают, что они берут на себя риск, они взимают более высокую процентную ставку. Соглашение или положение о субординации часто важны для определения субординации кредита. В ипотеке соглашение о субординации защищает основного кредитора в отношении имущества. Банк или другая финансовая организация обычно держит первую ипотеку. Если произойдет дефолт или потеря права выкупа, это учреждение потеряет больше всего. Пункт защищает первоначального держателя ипотеки, гарантируя оплату в случае обращения взыскания на дом.
Как работает субординационный кредит
Первая ипотека в сфере недвижимости — это кредит, необходимый для финансирования покупки недвижимости. Термин «старший долг» относится как к первоначальному кредиту, так и к долгу, который он представляет. Наличие ссуды под залог дома или кредитной линии (HELOC) на собственность на более поздний срок является младшим долгом.
Ссуда под залог собственного дома (HELOC) сопряжена с более высоким риском дефолта или потери права выкупа, чем первая ипотека. В связи с этим, первый ипотечный держатель будет выплачен до любых других должников в потере права выкупа. Поскольку HELOC является вторичным обязательством, кредитор, который удерживает его, получит оплату из того, что осталось. Сбор может быть невозможен в некоторых ситуациях.
Обратите внимание, что HELOC или кредит под залог недвижимости обычно можно получить в том же банке, который предоставил первоначальную ипотеку, без каких-либо проблем с субординацией. По умолчанию кредит под залог собственного капитала будет подчинен первому ипотечному кредиту.
Заключение
В заключение, пункт о субординации по существу отдает приоритет настоящему иску в соглашении над любыми последующими соглашениями. Ипотечные контракты и соглашения о выпуске облигаций являются наиболее типичными местами, где можно увидеть эти пункты. Несмотря на свое сложное название, соглашение служит простой цели. Он переводит вашу новую ипотеку в статус первого залога, что позволяет вам рефинансировать с помощью кредита под залог дома или линия кредита. Подписание договора является важным этапом в процессе рефинансирования.
Часто задаваемые вопросы
Зачем нужен договор субординации?
Он переводит вашу новую ипотеку в статус первого залога, что позволяет вам рефинансировать с помощью ссуды под залог дома или кредитной линии. Подписание вашего соглашения является важным шагом в вашем процессе рефинансирования.
Как работает договор субординации?
Когда должник становится банкротом, соглашение о субординации отдает приоритет обеспеченным долгам, помещая их в порядке очередности для целей взыскания. Второй по очереди кредитор может получить только после того, как основной кредитор получит полные платежи.
Как мне подчинить HELOC?
Минимальный кредитный рейтинг и максимальный CLTV являются общими требованиями для разрешения на субординацию (сочетание кредита и стоимости). Выплаты долга по кредиту под залог недвижимости или ограничения вашего доступного кредита на HELOC может быть достаточно для обеспечения субординации.
Сколько времени занимает соглашение о субординации?
Обычно у вашего ипотечного кредитора и титульной компании есть вся необходимая информация. Обычно для завершения процесса требуется около 25 рабочих дней.
Статьи по теме
- ОГОВОРКА О РАСШИРЕНИИ НЕДВИЖИМОСТИ: Почему и когда вы должны ее использовать
- НАЛОГОВАЯ ПРОДАЖА ЗАЛОГА: +Руководство по продаже автомобилей под залог
- Договор купли-продажи: договор купли-продажи недвижимости
- Что такое залог на дом: плохо ли иметь залог на свой дом
- Пункт об эскалации в сфере недвижимости: практические примеры (+ краткие советы)
- ПОЛОЖЕНИЕ ОБ УСКОРЕНИИ: определение, обзор и примеры
