Кредиты на коммерческую недвижимость — это деньги, взятые взаймы с целью покупки или улучшения недвижимости. Вы можете использовать их, чтобы купить новое здание, украсить уже существующее или даже построить 100-футовую неоновую бельгийскую вафлю, чтобы заманивать людей со звезд. Текущая средняя процентная ставка по кредиту на коммерческую недвижимость составляет от 4% до 6%, что делает это прекрасным временем для получения кредита. Но прежде чем подать заявку, рекомендуется ознакомиться с различными вариантами кредита для бизнеса в сфере недвижимости и узнать, чего ожидать от каждого из них.
Бизнес-кредит в сфере недвижимости
Одним из видов финансирования, используемого для покупки недвижимости для коммерческого использования, является кредит на коммерческую недвижимость. Чтобы иметь право на получение коммерческого кредита, вы должны иметь отличную кредитную историю, внести 25% или более и намереваться использовать большую часть финансируемой собственности для вашего бизнеса.
Для чего вам нужен кредит на коммерческую недвижимость?
Хотя большинство людей считают, что кредиты на коммерческую недвижимость используются только для покупки коммерческой недвижимости, на самом деле эти кредиты имеют другие, более специализированные цели. Кредиты на коммерческую недвижимость предназначены для того, чтобы помочь вам в финансировании покупки или реконструкции недвижимости для использования в вашем собственном бизнесе. Чтобы иметь право на получение коммерческого кредита, ваша компания должна использовать большую часть активов, предоставленных в качестве обеспечения по кредиту.
В результате, даже несмотря на то, что вам по-прежнему разрешено арендовать часть лежащей в основе земли, ваша компания все равно должна использовать не менее 51% ее. Однако, поскольку это считается более спекулятивной операцией, если вы хотите сдать в аренду 50% или более площади, вам потребуется другое финансирование.
Выбор кредита на коммерческую недвижимость
При подаче заявки на получение кредита на коммерческую недвижимость важно выбрать кредитора, который не только предлагает тип кредита, который вы хотите, но также имеет ставки, которые вы можете себе позволить, и квалификационные требования, которым вы можете соответствовать. Это результат разнообразия кредитов и кредиторов, предлагаемых.
При выборе кредита обратите внимание на следующие аспекты:
- Удобный товар в кредит
- Стартовые расходы
- Начальные процентные ставки
- Требование к документации
- Требования к рабочему времени
- Плата за досрочное погашение и штрафы
- Требования к личной гарантии
- Варианты быстрого финансирования или плохой кредитной истории
- Рейтинг Better Business Bureau и жалобы клиентов
Требования к кредиту на коммерческую недвижимость
Одобрение кредита на коммерческую недвижимость сильно отличается от одобрения кредита на жилую недвижимость. Поскольку вы будете использовать недвижимость в коммерческих целях и погашать кредит за счет доходов от своего бизнеса, кредиторы хотят быть уверены, что ваша компания может позволить себе выплаты по кредиту в рассрочку.
Чтобы иметь право на получение кредита, вы должны соответствовать трем типам квалификации, перечисленным ниже:
1. Безопасность
Прежде чем выдать кредит, ваш кредитор захочет убедиться, что актив, под который вы берете взаймы, достаточно обеспечен. Это показывает, что вам часто нужно иметь от 25% до 30% акций дома, который вы хотите купить, чтобы соответствовать требованиям. Ваш кредитор также определит, сколько страхования имущества вы должны защитить от повреждения имущества (их залога). Кредитор также проверит документ и право собственности на имущество, чтобы убедиться в отсутствии неоплаченных залогов или других требований, предъявленных против него.
2. Доход
При оценке вашего заявления кредиторы хотят видеть, что вы зарабатываете много денег по сравнению с вашими расходами, чтобы они могли быть уверены, что вы можете позволить себе ежемесячные платежи по кредиту. Одним из аспектов, которые кредиторы учитывают при принятии этого решения, является коэффициент покрытия вашего долга (DSCR). Минимальный DSCR варьируется в зависимости от актива, под который вы берете кредит, однако большинство кредиторов требуют DSCR на уровне 1.25 или выше.
3. кредит
Если вы запрашиваете кредит на покупку недвижимости для своего бизнеса, ваш кредитор обязательно захочет проверить кредитный рейтинг вашей компании. Кредиторы обычно проверяют ваш личный кредит, поскольку им нужна личная гарантия от вас. В зависимости от кредитора минимальный кредитный рейтинг для большинства обычных кредитов колеблется от 660 до 680.
Чтобы оценить ваш кредитный риск, кредиторы проведут проверку вашей кредитоспособности и спросят о вашей истории работы. Чтобы претендовать на коммерческий кредит, вы, как правило, должны быть в бизнесе в течение одного или двух лет. Это позволит кредитору быть уверенным в доходах вашей компании, что будет основным методом погашения кредита.
Ставки по бизнес-кредитам в сфере недвижимости
Процентные ставки по кредитам на коммерческую недвижимость обычно колеблются от 0.5 до 1 процентного пункта выше, чем по первоклассным ипотечным кредитам на 30 лет. Коммерческие кредиты обычно имеют более короткие сроки окупаемости, чем жилищные кредиты, от 5 до 25 лет, и кредиторы считают их более рискованными, поскольку коммерческую недвижимость обычно труднее продать после банкротства, чем жилую недвижимость.
Кредитор будет платить проценты за капитал, который они предоставляют. Общая сумма кредита, продолжительность периода погашения кредита и базовая ставка, которая представляет собой либо международную LIBOR (лондонская межбанковская ставка предложения, измеряемая ежемесячно и измеряемая на уровне 2.28% по состоянию на ноябрь 2018 г.), либо базовая ставка США (5.25%). по состоянию на ноябрь 2018 года) — учитываются при определении процентной ставки. Будет ли процент колебаться в зависимости от базовой ставки в течение периода погашения кредита, зависит от того, является ли процентная ставка фиксированной или переменной.
Стоимость активов, приносящих доход, определяется отношением кредита к стоимости (LTV), которое определяется путем деления всей суммы кредита на оценочную стоимость имущества или цену покупки. Отношение кредита к стоимости (LTV) в этом случае будет составлять 80% (80,000 100,000 долларов США x 0.8 80 долларов США = 100,000 или XNUMX%) для кредита на недвижимость стоимостью XNUMX XNUMX долларов США.
Вот некоторые ставки по кредитам на недвижимость:
1. СБА 7(а) Кредит
Самый известный вариант финансирования Администрации малого бизнеса (SBA) — это кредитная программа 7(a). Кредит 7(a) можно получить быстрее и проще, чем другие категории кредитов SBA. Благодаря гарантии SBA кредитные ставки SBA часто ниже, чем у коммерческих банков и онлайн-кредиторов. Финансирование в размере до 5 миллионов долларов предоставляется на срок до 25 лет. Еще одним преимуществом по сравнению с обычным банковским кредитом является возможность иметь коэффициент LTV до 90%, что снижает требуемый первоначальный взнос.
2. Кредит SBA 504
Комбинированный кредит - это кредит SBA 504. Кредитор предоставляет один, а CDC, тип некоммерческого кредитора, предоставляет другой. Оба кредита погашаются одновременно. Поскольку они предлагают финансирование до 14 миллионов долларов на срок до 25 лет, кредиты SBA 504 являются отличной альтернативой. Ссуды SBA 504 и ссуды SBA 7 (a) допускают соотношение кредита к стоимости до 90%, что снижает требуемый первоначальный взнос по сравнению с обычными кредитами.
3. Обычный банковский кредит
Большинство кредиторов по кредитам на коммерческую недвижимость являются банки. Как правило, они имеют дело с клиентами, которые имеют солидную кредитную историю и ищут финансирование для малых и средних проектов. Большинство учреждений предпочитают кредитный рейтинг 660 или выше.
Процентные ставки, взимаемые банками, сопоставимы с процентными ставками по кредитам SBA. Заявителям обычно выдаются ссуды с плавающей процентной ставкой, процентные ставки которых меняются каждые один-пять лет. Кредиты коммерческих банков будут иметь более высокие первоначальные затраты, чем кредиты SBA, из-за более короткой продолжительности и большего требуемого первоначального взноса. Более широкий спектр свойств может быть профинансирован, потому что собственность не обязательно должна быть занята владельцем.
4. Кредит на твердые деньги
Предприятия, которые не могут получить ипотечное финансирование от других обычных кредиторов из-за проблем с кредитом или собственности в плохом состоянии, могут использовать твердые денежные кредиты. Из-за более высоких процентных ставок и затрат эти кредиты используются только в качестве последней альтернативы при финансировании покупки дома. Кредиторы с твердыми деньгами предлагают более короткие периоды финансирования, тогда как обычные кредиторы обычно предлагают лучшие ставки на более длительные сроки. Многочисленные проекты коммерческой недвижимости, включая ссуды смешанного использования и финансирование собственного хранения, могут быть профинансированы с помощью кредитов на твердые деньги.
5. Кредит онлайн-рынка
Интернет-рынки, которые являются более современными источниками финансирования, могут использоваться для общения между инвесторами и заемщиками, желающими профинансировать покупку коммерческой недвижимости. Поскольку они берут больше, чем банки, но меньше, чем другие кредиторы твердых денег, их обычно называют «кредиторами мягких денег». Процентная ставка варьируется от 8% до 12%.
Что означает Cre в банковском деле?
Большинство кредитов в кредитных портфелях многих банков приходится на коммерческую недвижимость (CRE). Растущее число банков имеет концентрацию CRE, которая высока по историческим нормам и продолжает расти, отражая недавний очень высокий спрос на кредитование CRE, которое является традиционной основной деятельностью многих местных банков.
Что означает OCC в сфере недвижимости?
Чтобы гарантировать, что эти учреждения заслуживают доверия, конкурентоспособны и способны удовлетворить банковские потребности клиентов, Управление валютного контролера (OCC) осуществляет надзор за сетью национальных банков и федеральных сберегательных ассоциаций, которые занимаются коммерческой недвижимостью и строительством. кредитование
Что такое кредит на недвижимость?
Долг — это, по сути, то, чем является кредит на недвижимость. Долговые инвесторы в недвижимость прямо или косвенно ссужают деньги кому-то еще, кто делает инвестиции в акционерный капитал.
Что означает Oreo в сфере недвижимости?
Национальные банки могут владеть другим недвижимым имуществом в собственности (OREO) в течение определенных периодов при определенных обстоятельствах.
Что означает TFT в сфере недвижимости?
TFT означает «транзакция провалилась», когда покупатели не могут завершить транзакцию по какой-либо причине. Иногда за этим следует фраза «Не по вине собственника». Это говорит о том, что с домом проблем не было.
Что такое Бом в сфере недвижимости?
Спецификация расшифровывается как «Возвращение на рынок», что относится к дому, который ранее был продан по контракту. В отличие от случая, когда проверка дома выявила проблемы, «не по вине дома» может относиться к сценарию, в котором покупатель потерял интерес к имуществу в результате затянувшейся процедуры краткосрочной продажи или не смог получить окончательное одобрение финансирования.
Что такое Ци в сфере недвижимости?
Индекс истинной силы (TSI) обычно используется для определения дивергенции, точного определения условий перекупленности и перепроданности в цене актива, определения направления и изменений тренда по центральной линии и выделения краткосрочного ценового импульса с помощью пересечения сигнальных линий.
Что означает Dt в сфере недвижимости?
Акт о доверительном управлении, иногда известный как договор о доверительном управлении, представляет собой юридический документ, используемый в сфере недвижимости в Соединенных Штатах для создания обеспечительного интереса в недвижимом имуществе. Он передает право собственности доверительному управляющему, который сохраняет его в качестве обеспечения кредита (долга) между заемщиком и кредитором.
Заключение
Типичный инвестор в коммерческую недвижимость — это компания, которая покупает здание, сдает в нем площади, а затем получает прибыль от арендной платы арендаторов. Цель покупки – финансовая выгода.
Залог, кредитоспособность организации (или принципалов/собственников), включая финансовую отчетность за три-пять лет и налоговые декларации о доходах, а также финансовые коэффициенты, такие как отношение кредита к стоимости и коэффициент покрытия обслуживания долга, учитываются кредиторы при принятии решения о выдаче кредита на коммерческую недвижимость.
Статьи по теме
- SBA LOAN BANK OF AMERICA: ФИНАНСИРОВАНИЕ ВАШЕГО БИЗНЕСА
- КАК ПОЛУЧИТЬ УТВЕРЖДЕНИЕ КРЕДИТА SBA: лучшее простое руководство (+ бесплатные советы)
- КРЕДИТЫ НА КОММЕРЧЕСКУЮ НЕДВИЖИМОСТЬ: виды и способы получения
- Руководство SBA LOANS: как подать заявку, право на участие (+ бесплатные простые советы)
- Коммерческая недвижимость: определение, типы, компании и лучшие советы по инвестированию
Бизнес-кредит в сфере недвижимости: рекомендации
