Если вы ищете новый дом, но у вас возникли проблемы с получением предварительного одобрения кредита, финансирование владельца — это вариант, который может помочь вам достичь своей цели владения. Хотя не все продавцы захотят или смогут предоставить прямое финансирование покупателю, это может быть отличным способом купить дом, а также сделать процесс закрытия сделки более плавным. С другой стороны, дома, финансируемые владельцем, могут быть сложными и требуют письменного соглашения, поэтому очень важно понять процедуру, прежде чем подписывать подписанную строку. Мы рассмотрим, как работает финансирование владельца, какую пользу оно может принести вам как покупателю или продавцу и как структурировать сделку с владельцем.
Что такое дома, финансируемые владельцем?
Финансовое соглашение между продавцом дома и покупателем дома, которое заменяет стандартную ипотеку, субсидируемую банком, планом прямых платежей между продавцом и покупателем, известно как финансирование собственника. Собственное финансирование работает аналогично традиционному банка кредит в том, что продавец финансирует дом, а покупатель выплачивает продавцу с течением времени в соответствии с условиями кредита.
Этот процесс начнется со значительного первоначального взноса на дом и ежемесячной суммы погашения кредита плюс проценты. Финансирование владельца, как правило, дороже, чем обычное кредитование в банке или другом финансовое учреждение. Тем не менее, это реальный вариант для покупателей жилья, которые не могут получить финансирование от обычного кредитора.
Обзор
Покупатель может захотеть купить дом, но продавец не отступит от запрашиваемой цены в 350,000 20 долларов. Покупатель готов заплатить эту сумму и может внести 70,000% от покупной цены — 280,000 250,000 долларов от продажи своей предыдущей собственности. Им потребуется финансирование в размере XNUMX XNUMX долларов, но они могут получить одобрение только на обычную ипотеку в размере XNUMX XNUMX долларов.
Продавец может согласиться одолжить им 30,000 280,000 долларов, чтобы покрыть дефицит, или он может согласиться профинансировать в общей сложности XNUMX XNUMX долларов. В той или иной ситуации покупатель будет ежемесячно платить продавцу основную сумму кредита и проценты. Когда покупатель и продавец являются членами семьи или друзьями или связаны каким-либо иным образом вне сделки, такие кредиты довольно типичны.
Пример домов, финансируемых владельцем
Давайте представим, что продавец выставляет на продажу дом за 200,000 15 долларов. Поскольку он работает не по найму, потенциальный покупатель не может получить традиционное финансирование. Он делает предложение по полной цене и просит 30,000 процентов (XNUMX XNUMX долларов) финансирования владельца.
Продавец, у которого нет ипотечного кредита на дом, принимает предложение и создает ипотечную записку, требующую, чтобы покупатель выплатил ее в течение десяти лет под 8% годовых с помощью воздушного шара. оплата в конце. Покупатель платит продавцу 1,247.40 8 долларов в месяц, а продавец получает 224,532% прибыли на общую сумму XNUMX XNUMX доллара в течение десяти лет.
Как работают дома, финансируемые владельцем?
Вот общий обзор того, как работает процесс финансирования владельца.
№1. Покупатель и продавец договариваются об условиях финансирования
Когда покупатель и продавец подписывают вексель, они договариваются об условиях кредита. Это касается таких параметров, как процентные ставки, графики погашения (период регулярных платежей по ипотеке) и срок погашения кредита.
№ 2. Покупатель вносит первоначальный взнос
После того, как обе стороны договорились о финансирование условия, покупатель вносит первоначальный взнос за недвижимость, чтобы обеспечить покупку. По сравнению со стандартным ипотечным кредитором этот авансовый платеж часто составляет больший процент от покупной цены. Это связано с тем, что, учитывая финансовый риск, на который они идут, владелец захочет получить максимальную безопасность.
№3. Покупатель вносит ежемесячные платежи по кредиту
В большинстве случаев покупатель будет выплачивать оставшуюся часть ипотечного кредита ежемесячными платежами. Это включает в себя прямой налог на имущество и страховые платежи, которые часто включаются в обычную ипотеку, но не финансируются владельцем.
№ 4. Покупатель погашает кредит
Покупатель, как правило, должен заплатить единовременный платеж или единовременный платеж в конце периода кредита для покрытия любых оставшихся расходов. Если покупатель не может произвести оплату воздушным шаром, он может запросить дополнительные финансирование заплатить продавцу, взяв новый кредит, чтобы покрыть оставшуюся часть цены дома плюс проценты.
4 типа владельцев финансируемых домов
Официальный контракт должен использоваться для закрепления соглашения о финансировании владельцем. Механизм финансирования собственника может быть структурирован различными способами, в том числе перечисленными ниже.
№1. Вексель или ипотека
Его идея похожа на стандартный ипотечный договор, в котором покупатель подписывает документ подтверждение того, что у кредитора есть обеспечительный интерес в их доме, пока кредит не будет погашен. Покупатель получает право собственности, а ипотека в этом сценарии находится у местного самоуправления.
№ 2. Документ об учреждении доверительной собственности
Это другой тип векселя, который выглядит как закладная. Право собственности на дом принадлежит третьему лицу доверенное лицо в договоре доверительного управления. Право собственности переходит к покупателю после выполнения условий кредита.
№3. Контракт на дело
Согласно этому соглашению, покупатель не получает документ и право собственности на недвижимость до тех пор, пока кредит не будет полностью погашен. Продавец сохраняет собственность акт и название до этого времени.
№ 4. Договор аренды-купли-продажи
Покупатель по соглашению об аренде с выкупом, также известному как сделка об аренде с выкупом. Сдает недвижимость в аренду на определенное время, прежде чем соглашается на окончательные условия покупки. Любая арендная плата, уплачиваемая в течение срока аренды, идет на продажа дома, если покупатель решит купить в конце срока аренды.
5 преимуществ домов, финансируемых владельцем
Как для продавцов, так и для покупателей финансирование собственника имеет значительные преимущества по сравнению со стандартными моделями финансирования.
№1. Меньше препятствий для финансирования для покупателей
Для покупателей финансирование владельца может позволить вам приобрести финансирование, которое вы иначе не смогли бы получить. Если у вас непостоянный доход или низкий кредитный рейтинг. Например, получение ипотечного кредита от традиционного кредитора может быть более сложным, что делает возможным выбор финансирования владельцем.
№ 2. Более короткий период должной осмотрительности
Период должной осмотрительности для домашних оценок и инспекций может быть в договоренностях о финансировании владельца. Покупателю, например, не требуется оценка дома, чтобы получить финансирование от своего банка. Это означает, что вы сможете заключить сделку раньше, что принесет пользу как покупателю, так и продавцу.
№3. Нет минимального первоначального взноса
В отличие от федерального жилья Администрация (FHA), нет установленного государством минимального первоначального взноса при финансировании собственником. Это означает, что если продавец соглашается, покупатель может договориться о снижении первоначального взноса.
№ 4. Затраты на закрытие ниже
Финансирование владельца позволяет как продавцам, так и покупателям экономить деньги на заключительных расходах, включая проверки, оценки и банковские сборы.
№ 5. Потенциально более высокая доходность инвестиций
Для продавцов финансирование владельца может обеспечить долгосрочный стабильный денежный поток от собственности за счет высокой процентной ставки по кредиту.
4 недостатка домов, финансируемых владельцем
Без обеспечения стандартного ипотечного кредита. Существуют различные опасности, с которыми покупатель или продавец могут столкнуться при использовании собственного финансирования.
№1. Более высокая стоимость для покупателей
Для покупателей финансирование владельца обычно влечет за собой более крупные авансовые платежи и процентные ставки. В результате общая стоимость дома выше, чем при обычной ипотеке.
№ 2. Высокие воздушные шары
Покупатели могут получить крупную единовременную выплату по истечении срока кредита, если соглашение о финансировании владельца содержит пункт о единовременной оплате.
№3. Потенциально высокий риск для продавцов
Домовладельцы, которые финансируют свой проданный дом, берут на себя риск того, что их покупатель не выполнит свои платежи. Если покупатель не выплачивает кредит, продавец также несет ответственность и может подать заявление о взыскании долга.
№ 4. Существующие проблемы с ипотекой
Могут быть существующие залоговые права, которые усложняют процедуру погашения кредита, если продавец уже имеет ипотечный кредит на продаваемое им имущество. Если продавец полагается на покупателя, чтобы произвести платежи по ипотеке, а покупатель не выполняет свои обязательства. То банка может лишить дома права выкупа, что поставит обе стороны в затруднительное положение.
Рискованно ли использовать собственное финансирование?
Приобретение недвижимости за счет финансирования владельцем является безопасным методом финансирования, если и покупатель, и продавец предпринимают необходимые процедуры для защиты своих финансовых интересов. Условия финансирования должны быть, прежде всего, должным образом прописаны в письменном соглашении, которое, желательно, должно быть подготовлено дипломированным юристом.
И несмотря на то, что финансирование покупателем устраняет требование об оценке и осмотре по поручению кредитора, покупатели все же должны тщательно рассмотреть вопрос о принятии мер, гарантирующих разумность покупной цены. Точно так же продавцы не обязаны проверять кредитоспособность потенциальных покупателей, прежде чем согласиться на финансирование сделки. Тем не менее, это хорошая стратегия для снижения рисков, связанных с финансированием собственника, и увеличения вероятности того, что покупатель будет производить свои платежи вовремя.
Кто платит налоги на недвижимость в доме, финансируемом владельцем?
При ведении переговоров с обычным ипотечным кредитором общепринятой практикой является включение уплаты налога на имущество и страховых взносов в ежемесячный платеж по ипотечному кредиту. При использовании финансирования от собственника заемщик, как правило, уплачивает налоги и страховые взносы непосредственно соответствующему государственному органу и страховой компании соответственно. Однако важно отметить, что покупатели и продавцы могут использовать соглашение о финансировании владельца, чтобы выбрать, как должны обрабатываться эти платежи.
Что делать, если покупатель не выполняет обязательства?
Если покупатель не выполняет свои обязательства по финансированию собственника, тип соглашения, заключенного между покупателем и продавцом, будет определять последствия, а также возможность продавца добиваться возмещения ущерба. Например, если сделка была структурирована как вариант аренды, продавец должен начать процедуру выселения, чтобы удалить неплатежеспособного покупателя из собственности. При продаже, которая разбита на части, или при заключении договора о праве собственности правила штата могут различаться, и от продавца может потребоваться лишить покупателя права выкупа.
Из-за этого продавцы должны использовать соглашение о финансировании как средство защиты от неизвестности и установления четких ожиданий для покупателя. Это может включать предоставление сведений о том, что представляет собой просроченный платеж, существует ли льготный период и что происходит в случае неисполнения заемщиком своих обязательств по кредиту.
Как структурировать сделку по финансированию продавца
Письменный документ, содержащий особенности сделки, всегда должен быть в соглашении о финансировании собственника между покупателем и продавцом. Однако есть несколько других подходов, которые вы можете использовать, и идеальный для вас будет зависеть от ваших индивидуальных потребностей и обстоятельств. Сделка, финансируемая продавцом, может быть структурирована тремя способами:
№1. Используйте вексель и закладную или договор о доверительном управлении
Если вы знакомы с типичными ипотечными кредитами, вы узнаете эту модель. В простом векселе указываются такие условия, как сумма кредита, процентная ставка и график амортизации, и он составляется как покупателем, так и продавцом. Дом служит залогом по кредиту, а имя покупателя указано в титуле. Кредит тогда с местным правительством.
№ 2. Подготовить договор о купле-продаже
Договор купли-продажи, также известный как продажа земли в рассрочку. контракт, когда покупатель не получает документ на недвижимость, финансируемую владельцем, до тех пор, пока не будет произведен окончательный платеж по кредиту. В качестве альтернативы, если покупатель рефинансирует долг у другого кредитора и полностью платит продавцу, покупатель получает право собственности.
№3. Создать договор аренды
Продавец сдает недвижимость в аренду покупателю, у которого есть возможность купить ее по определенной цене. Также известен как вариант аренды с выкупом или сдачи в аренду. Покупатель платит арендную плату, а затем имеет возможность купить недвижимость или отказаться от права аренды по истечении срока аренды. Арендная плата во время лизинга зависит от покупной цены, если он решит купить недвижимость.
Мы рекомендуем проконсультироваться с компетентным юристом, который создаст соответствующую документацию в ваших интересах, потому что финансирование владельца может быть затруднено.
Как в Техасе работают финансы владельцев дома?
Когда домовладелец в Техасе предоставляет финансирование для покупки своей собственности, это означает, что продавец берет на себя функцию кредитора, что представляет собой более обычную сделку с недвижимостью, которую будет выполнять финансовое учреждение. Однако вместо передачи наличных денег покупателю продавец предлагает кредит в размере цены, согласованной при продаже, за вычетом суммы, которую покупатель внесет в качестве залога.
Как финансирование собственника влияет на налоги?
Вы можете распределить реализацию своей прибыли на несколько лет, если продаете недвижимость с финансированием владельца и сообщаете о сделке как о продаже в рассрочку. Вы платите значительно меньшую сумму налогов на прирост капитала в течение года, когда вы получаете доход, в отличие от уплаты полной суммы налогов на прибыль в течение всего первого года. Это позволяет распределить влияние налогового удара на несколько лет.
Как работает финансирование владельцев в Техасе?
Когда домовладелец в Техасе предоставляет финансирование для покупки своей собственности, это означает, что продавец берет на себя функцию кредитора, что представляет собой более обычную сделку с недвижимостью, которую будет выполнять финансовое учреждение. Однако вместо передачи наличных денег покупателю продавец предлагает кредит в размере цены, согласованной при продаже, за вычетом суммы, которую покупатель внесет в качестве залога.
Требования к домам, финансируемым владельцем
Вексель должен облегчить транзакцию по финансированию владельца. В векселе описываются детали соглашения, в том числе процентная ставка, погашение Сроки, и штрафы по умолчанию, среди прочего. Чтобы обезопасить себя от дефолта, владелец обычно сохраняет право собственности до тех пор, пока не будут произведены все платежи.
В то время как некоторые сделки «сделай сам» могут быть полностью обработаны владельцем. Наем адвоката, чтобы убедиться, что все базы, как правило, хорошая идея. Плата за поиск правового титула также может помочь гарантировать, что владелец/продавец сможет продать недвижимость и что в конечном итоге он откажется от правового титула в обмен на финансирование части или всей сделки.
Часто задаваемые вопросы
Является ли финансирование владельца таким же, как арендная плата?
Решающее различие между этими двумя способами покупки дома заключается в том, когда дом переходит из рук в руки. В случае, когда кредитором является продавец, смена собственника происходит сразу. При аренде с выкупом арендатор не становится собственником до тех пор, пока не пройдет несколько лет.
Кто платит налоги на имущество при финансировании владельца?
При работе с традиционным ипотечным кредитором налоги на недвижимость и страховые взносы часто включаются в ежемесячный платеж по ипотеке. При финансировании собственником заемщик обычно платит налоги непосредственно соответствующему агентству и страховые взносы своей страховой компании.
Финансирование владельца идет на ваш кредит?
Об ипотечных кредитах, финансируемых владельцем, обычно не сообщается ни в одном из кредитных бюро, поэтому информация не попадет в вашу кредитную историю.
Могу ли я финансироваться продавцом, если у меня есть ипотека?
Финансирование заложенных домов за счет продавца может осуществляться, хотя продавцам следует тщательно структурировать свои продажи жилья. Хотя ипотечные кредиторы могут не обращать внимания на свои ипотечные кредиты, если они выплачиваются вовремя, они замечают, когда платежи пропускаются.
Статьи по теме
