Получение ипотечного кредита на покупку дома часто является самой крупной инвестицией, которую большинство людей делают самостоятельно. Сколько вы можете профинансировать, зависит от многих вещей, а не только от того, сколько вам даст банк. Вам нужно смотреть не только на свои финансы, но и на свои симпатии и антипатии, а также на то, что для вас важнее всего. Вот все, о чем вам нужно подумать, чтобы выяснить, как рефинансировать ипотечный кредит, согласно ипотеке Дэйва Рэмси и проценту дохода, который нужно инвестировать в дом своей мечты.
Эмпирическое правило ипотеки
Общее правило в рынок недвижимости заключается в том, что кредиторы выясняют, сколько человек может занять, исходя из соотношения его долга к доходу. Другими словами, отношение долга человека к доходу — это его общий долг, деленный на его валовой ежемесячный или годовой доход.
В большинстве случаев кредиторы рассматривают возможность предоставления кредитов людям, если сумма кредита составляет не менее 28% от их налог. Эмпирические правила ипотеки, которые включают такие правила, как «правило 32 процентов» и «правило 40 процентов», представляют собой группу других правил.
Если сумма, которую вы хотите занять, превышает любой из этих лимитов, ваша заявка, вероятно, будет отклонена. Если вы знаете эти критерии, вы можете использовать математику, чтобы определить, можете ли вы получить желаемый кредит. Вы потратите время и энергию, если будете ждать, пока банк скажет вам то же самое. Это сэкономит вам время и силы.
Как работает эмпирическое правило рефинансирования ипотечного кредита?
Эмпирическое правило рефинансирования ипотечного кредита в размере 1 процента гласит, что вам следует подумать о рефинансировании своего дома, если вы можете получить процентную ставку, которая хотя бы на один процентный пункт ниже вашей текущей ставки. Новая ставка лучше, если она ниже.
«Если у вас есть кредит в размере 500,000 280 долларов, вы сэкономите около 3,360 долларов в месяц или 1 долларов в год, если ставка снизится на XNUMX процентный пункт», — Мелисса Кон, исполнительный ипотечный банкир в Уильям Равейс Ипотека, сообщил The Balance в электронном письме.
Сколько ипотечных кредитов я могу себе позволить?
Большинство покупателей жилья могут позволить себе ипотечный кредит в два-два с половиной раза больше их годовой зарплаты. Используя эту формулу, человек, который зарабатывает 100,000 200,000 долларов в год, может позволить себе ипотечный кредит только на сумму от 250,000 XNUMX до XNUMX XNUMX долларов. Но этот расчет является лишь приблизительной оценкой».
В конце концов, есть еще несколько вещей, о которых вам нужно подумать при выборе недвижимости. Во-первых, узнайте, что, по мнению вашего кредитора, вы можете себе позволить (и как он пришел к такой оценке). Во-вторых, вам нужно подумать о себе и решить, в каком доме вы готовы жить, если планируете оставаться в доме надолго, а также от каких других вещей вы готовы отказаться (или не отказаться) в чтобы жить в вашем доме.
Почему эмпирическое правило 1% для рефинансирования ипотечного кредита обычно работает?
Использование 1% в качестве эмпирического правила для принятия решения о рефинансировании ипотеки имеет смысл, потому что вы можете сэкономить несколько тысяч долларов каждый год. Используя тот же пример, что и выше, Кон сказал: «Если у вас есть соответствующий кредит, а затраты на закрытие составляют около 6,000 долларов, потребуется чуть менее двух лет, чтобы выйти на безубыточность и действительно начать экономить деньги с помощью рефинансирования».
Допустим, вы думаете о рефинансировании кредита в размере 200,000 6 долларов США с процентной ставкой 1,199% и ежемесячным платежом в размере 0.5 долларов США. Вот сколько вы бы сэкономили, если бы рефинансировали по более низкой ставке на 1 или 5,000 процентный пункт. Но не все эти сбережения пойдут в ваш карман. Вам придется взять на себя расходы по рефинансированию, закрытию и досрочному погашению кредита. Freddie Mac говорит, что средняя стоимость закрытия составляет около XNUMX долларов. Учитывайте эти сборы перед рефинансированием по ставке, которая менее чем на один процентный пункт ниже вашей текущей ставки.
Эмпирическое правило 1% рефинансирования ипотечного кредита против правила точки безубыточности
1 процент руководство по рефинансированию хорошо, но вы также должны учитывать правило порога безубыточности. По словам Кона, это эмпирическое правило основано на закрытых расходах и сбережениях. После того, как вы выплатите комиссию за рефинансирование, вы начнете откладывать деньги. Так что, когда вы решите рефинансироваться, вам следует подумать о том, как долго вы планируете жить в доме.
Давайте вернемся к примеру, который мы использовали выше, о снижении ставки по ипотеке на 200,000 6 долларов с 5% до 125%. Вы сэкономите 90 долларов в месяц, что после уплаты налогов составит 2,500 долларов. Но предположим, что ваша новая ипотека обходится вам в 2,500 долларов в виде сборов и расходов на закрытие. Если вы разделите свои расходы (91 долларов США) на ежемесячные сбережения (28 доллар США), вам потребуется XNUMX месяцев, чтобы выйти на уровень безубыточности. Если вы планируете переезжать в ближайшее время, рефинансирование может оказаться нецелесообразным.
Какой процент дохода должен идти на ежемесячный платеж по ипотечному кредиту?
Поскольку обстоятельства каждого домовладельца различны, не существует универсального правила в зависимости от того, сколько вы должны платить каждый месяц по ипотеке. Тем не менее, у специалистов есть несколько советов, которые помогут вам убедиться, что вы не потратите слишком много на жилье.
№1. Правило 28% для ипотечных платежей
«Правило 28 процентов» гласит, что ваш платеж по ипотеке, включая налоги на имущество и страховку, не должен превышать 28 процентов вашего ежемесячного валового дохода. Это часто называют безопасным соотношением ипотечного кредита к доходу или хорошим общим практическим правилом для платежей по ипотечному кредиту. Валовой доход — это то, что вы зарабатываете до вычета налогов, платежей по долгам и других обязательств. Кредиторы обычно смотрят на ваш валовой доход, чтобы выяснить, какую сумму ипотечного кредита вы можете себе позволить.
Нетрудно понять, как использовать правило 28 процентов. Допустим, ежемесячный валовой доход вашей семьи составляет 5,000 долларов. Если вы умножите свой валовой ежемесячный доход на 28, вы можете получить приблизительное представление о том, сколько вы можете тратить на ипотеку каждый месяц. В этом случае, если вы следуете правилу 28 процентов, вы не должны тратить более 1,400 долларов в месяц на выплату по ипотеке.
№ 2. Правило 28/36
Вы знаете, что такое правило 28 процентов, но не знаете, что такое правило 28/36. Как мы уже говорили, правило 28 процентов гласит, что как домовладелец вы не должны тратить более 28 процентов своего ежемесячного дохода на выплату по ипотечному кредиту. Тогда вы не должны были тратить более 36% своего дохода на другой долг (задолженность по дому, автокредиты, кредитные карты и др.). Это еще одно полезное эмпирическое правило для расходов в рамках вашего бюджета.
Каково отношение моего долга к доходу (DTI)?
Решая, какую сумму кредита вы можете себе позволить, кредиторы не просто смотрят на ваш валовой доход. Соотношение вашего долга к доходу также является очень важным фактором.
Ваше отношение долга к доходу информирует кредиторов о том, какая часть вашего ежемесячного дохода идет на погашение долга и других обязательств. Кредиторы смотрят на ваш коэффициент DTI, чтобы выяснить, сколько вы можете платить каждый месяц по ипотеке. Если ваш коэффициент DTI высок, это означает, что вы являетесь более рискованным кандидатом на ипотеку, потому что у вас остается меньше денег после оплаты счетов. Если вы потеряете работу или у вас возникнут другие финансовые проблемы, возможно, вы не сможете платить по ипотечному кредиту.
Сколько ипотечных кредитов я могу себе позволить?
Заемщики должны выяснить для себя, сколько они действительно могут заплатить за дом платежа. Несмотря на то, что Правило 28 — хорошее начало, лучше составить реалистичный бюджет для своей будущей жизни в качестве домовладельца.
При составлении бюджета на будущее начните с ежемесячных счетов. Реалистичный бюджет должен включать в себя все то, без чего вы не можете жить в наши дни. Подумайте о том, сколько стоит ваш мобильный телефон и абонемент в спортзал, а также сколько вам нужно купить продукты и бензин.
Ваше новое предприятие в сфере недвижимости увеличит ваши текущие расходы. Налоги на недвижимость и регулярный ремонт дома — две статьи расходов, о которых люди часто забывают.
Если вы потратите время на то, чтобы составить реалистичный бюджет, прежде чем переехать, вы сможете избежать «бедности дома». По сути, термин «бедные дома» относится к заемщикам, которые могут платить по ипотеке, но для этого им приходится сильно урезать другие статьи своего бюджета. Заемщик может иметь отличный дом, но не иметь достаточно денег, чтобы отремонтировать или обставить его. Крайне важно иметь приличный дом и достаточно денег, чтобы нюхать розы.
Жилищные правила Дэйва Рэмси против эмпирического правила ипотечного кредита 28/36
Правило 28/36 — это стандартное соотношение долга к доходу, которое используется в ипотечном бизнесе. Это означает, что ваш общий ежемесячный платеж по долгу не должен превышать 36% вашего дохода до вычета налогов, и не более 28% вашего дохода должно идти на жилье.
Самое важное, что нужно вынести из этого, — правило ипотеки Дэйва Рэмси, разработанное, чтобы помочь вам разбогатеть. С более низким платежом по ипотеке вы можете избежать долгов по кредитной карте и сэкономить больше денег. Мало того, что ваш ежемесячный платеж будет меньше, вам также придется платить за 15 лет меньше.
С другой стороны, правила ипотечной индустрии созданы, чтобы помочь им заработать как можно больше денег.
Что такое затраты на закрытие и насколько они высоки?
Многие расходы, которые должны быть оплачены, чтобы вы могли на законных основаниях приобрести дом, в совокупности называются «заключительными сборами». Вы должны заложить в бюджет от трех до пяти процентов от общей стоимости вашего дома расходы на закрытие, которые могут включать такие вещи, как плата за право собственности, оценка, налоги и плата за регистрацию. 5
Могу ли я получить ипотеку с 50% DTI?
Возможно, но не гарантировано, что вы сможете найти ипотечного кредитора, который будет работать с вами, даже если ваш DTI достигает 50%. Если у заемщика накоплены платежи за шесть месяцев в дополнение к другим квалификационным условиям, спонсируемая государством ипотечная финансовая компания Fannie Mae утвердит DTI «более 45%» в каждом конкретном случае. Это одно из гибких правил кредитования Fannie Mae.
Что такое правило «платежеспособности»?
Ипотечные кредиторы обязаны проводить так называемую «должную осмотрительность», чтобы гарантировать, что заемщики смогут погасить свои кредиты. Например, если процентная ставка по ипотечному кредиту будет повышена через несколько лет, кредитор несет ответственность за обеспечение возможности выплаты ипотечного кредита даже при более высокой ставке.
Какую сумму ипотечного кредита я могу себе позволить, исходя из моей зарплаты?
Общепринятой практикой является использование эмпирического правила для оценки того, какую сумму ипотечного платежа вы сможете себе позволить в зависимости от вашего дохода. Например, согласно рекомендациям некоторых специалистов отрасли, вы не должны тратить на ипотеку более чем в два-два с половиной раза больше вашего годового валового дохода (таким образом, если ваша годовая зарплата составляет 60,000 150,000 долларов США, размер вашей ипотеки должен быть не более 28 29 долларов США). Согласно некоторым другим сводам правил, вы не должны тратить более XNUMX-XNUMX% своего ежемесячного валового дохода на расходы на жилье.
Что значит быть бедным домом?
О человеке говорят, что он беден, когда большая часть его состояния вложена в его дом, а значительная часть его дохода используется для выплаты ипотеки и других расходов, связанных с ней. Иллюстрацией этого может быть ситуация, когда у вас есть сбережения в размере 100,000 500,000 долларов США, и вы используете всю сумму для финансирования дома стоимостью 2,500 3,000 долларов США и выплаты по ипотеке в размере XNUMX долларов США в месяц, несмотря на то, что ваш ежемесячный чистый доход составляет XNUMX долларов США.
Если дела пойдут в худшую сторону, такой механизм может создать впечатление, что дела в экономике идут хорошо, но может очень быстро привести к лишению права выкупа.
Сколько долгов я могу уже иметь и все еще получить ипотеку?
Ваш доход, а точнее отношение вашего долга к доходу (DTI), будет определять максимальную сумму долга, которую вам разрешено нести в любой момент времени. При подаче заявки на ипотеку эмпирическое правило заключается в том, чтобы иметь DTI, который меньше или равен 30%, а после выплаты ипотеки он не должен превышать 43%.
Ипотечное правило Дэйва Рэмси против бюджета 50/30/20
Бюджет 50/30/20 — один из моих любимых способов составления бюджета. Этот бюджет гласит, что вы должны тратить 50% своего дохода на нужды, 30% на желания и 20% на сбережения.
Я думаю, что этот метод составления бюджета наиболее полезен, когда он помогает людям принимать важные финансовые решения, составляя бюджет на будущее.
Я откладываю половину вашего бюджета на «потребности», включая расходы на жилье и содержание дома. Но то же самое можно сказать и о таких вещах, как еда, транспорт и страховка, которые нужно оплачивать каждый месяц.
Если выяснится, что 65 процентов вашего гипотетического дохода от ипотечного кредита идет на нужды, останется только 35 процентов на нужды и сбережения. Другими словами, покупка большого дома означает отказ от вещей, которые вы хотите (таких как путешествия и развлечения), или денег, которые вы хотите сэкономить (например, вам, возможно, придется отложить выход на пенсию).
Вы не обязательно будете «бедным домом», но вам придется каждый месяц отказываться от других финансовых целей, чтобы платить по ипотеке.
Что обычно требуют кредиторы?
PITI, что означает основную сумму, проценты, налоги и страховку, относится к вашим ежемесячным расходам на жилье. Кредиторы обычно просят, чтобы эти расходы составляли менее или были эквивалентны от 25% до 28% вашего ежемесячного валового дохода. Финансисты называют его «начальным» коэффициентом. Иными словами, если ваш ежемесячный валовой доход составляет 10,000 120,000 долларов США или если ваш годовой валовой доход составляет 2,800 XNUMX долларов США, ваш платеж по ипотеке не должен превышать XNUMX XNUMX долларов США.
10,000 28 долларов США X 2,800% = XNUMX XNUMX долларов США — максимальная ежемесячная стоимость жилья.
Кредиторы обычно требуют, чтобы совокупная ежемесячная стоимость расходов на жилье и долгосрочного долга была ниже или равна 33 или 36 процентам от общего ежемесячного дохода заемщика. Финансисты называют это «конечным коэффициентом». Иными словами, если ваш ежемесячный валовой доход составляет 10,000 3,600 долларов, общий долгосрочный долг у вас не должен превышать 2,800 XNUMX долларов, включая платеж по ипотеке в размере XNUMX XNUMX долларов и любые другие подобные платежи.
10,000 36 долларов США X 3,600% = XNUMX XNUMX долларов США — максимальный общий долг
Если отношение вашего долга к доходу выше, чем указанные ниже отношения, вам следует обсудить свои варианты с вашим кредитором.
Дэйв Рэмси Ипотека Эмпирическое правило против моих собственных мыслей
Дома большинства людей — самая дорогая вещь, которую они когда-либо покупают. Поскольку большинство домовладельцев занимают деньги, существует также и кредитное плечо, что не менее важно.
Согласно эмпирическому правилу ипотеки Дэйва Рэмси, многие люди приобретают слишком много жилья по этим двум причинам. Для этого им часто приходится отказываться от других, зачастую более важных финансовых целей.
Тем не менее, я могу вспомнить некоторые ситуации, когда я не стал бы строго следовать правилам Рэмси о 20% первоначального взноса (или, по крайней мере, 10% после двух лет упорных сбережений) и 15-летней ипотеке с фиксированной процентной ставкой.
Поскольку процентные ставки настолько низкие, это хороший выбор для 30-летнего кредита с фиксированной ставкой. Но в этом случае я действительно рекомендую первоначальный взнос в размере 20% или возможность погасить PMI через год или два.
Да, он довольно старый. Но так же, как когда вы платите долги, копить на дом — это шанс действительно построить свою жизнь. финансовая мощь. Это требует времени и дисциплины, но если вы можете накопить на первоначальный взнос в размере 20%, вы продемонстрировали, что можете справиться с финансовыми взлетами и падениями, которые сопровождают статус домовладельца.
Часто задаваемые вопросы
Каковы затраты на закрытие и насколько они высоки?
Расходы на закрытие — это различные вещи, которые вы должны заплатить, чтобы законно владеть своим домом. Планируйте потратить от 3 до 5 процентов от стоимости вашего дома на заключительные расходы, которые могут включать плату за право собственности, оценку, налоги и сборы за регистрацию.
Сколько вы должны зарабатывать в год, чтобы позволить себе дом за 500000 XNUMX долларов в Канаде?
113,000 долларов в год
Имейте в виду, что вам нужен доход не менее 113,000 500 долларов в год, чтобы иметь возможность платить по ипотечному кредиту на XNUMX тысяч долларов.
Какую ипотеку я могу себе позволить с зарплатой 100к?
С первоначальным взносом 20% и доходом семьи в 100,000 560,000 долларов вы, вероятно, сможете купить квартиру за 112,000 XNUMX долларов без особых проблем. Это число основано на идее, что у вас не так много долгов и что у вас есть XNUMX XNUMX долларов в банке.
Статьи по теме
