Предполагается, что большинство людей во всем мире знают о своем собственном капитале. Однако довольно многие из них теряются на линии. Как домовладелец, вы должны полностью понимать, как работает собственный капитал. Это особенно верно, если вы хотите рефинансировать свою ипотеку или взять кредит под залог вашего дома. По сути, это упрощенное руководство, которое поможет вам легко рассчитать собственный капитал, охватывая все, что вам нужно знать о домашнем капитале, кредитах под залог дома и все, что вам нужно знать на этом пути.
Но прежде чем полностью углубиться в это, давайте быстро рассмотрим основы.
Что такое домашний капитал?
Проще говоря, стоимость доли домовладельца в своем доме известна как собственный капитал. Другими словами, это текущая рыночная стоимость имущества (за вычетом залогов которые прикреплены к этому имуществу). Следовательно, по мере того, как производится больше ипотечных платежей и рыночные силы влияют на приведенную стоимость собственности, размер собственного капитала в доме — или его стоимость — со временем колеблется.
Как справедливость работает в доме?
Когда часть или весь дом приобретается с помощью ипотечного кредита, кредитное учреждение удерживает право удержания на имущество до тех пор, пока кредит не будет погашен. Часть текущей стоимости собственности, которой владелец фактически владеет в любой момент времени, называется собственным капиталом.
Первоначальный взнос, который вы делаете во время первоначальной покупки недвижимости, — это то, как вы увеличиваете капитал в доме. Затем, когда договорная сумма вашего платежа по ипотеке назначается для снижения оставшейся основной суммы, которую вы все еще должны по кредиту, вы получите больший капитал за счет платежей по ипотеке. Повышение стоимости недвижимости также может принести вам пользу, поскольку улучшит стоимость вашего капитала.
С другой стороны, что такое кредит собственного капитала?
Что такое кредит под залог дома и как он работает?
Ссуда собственного капитала - это тип ссуды консолидации долга, которая использует вашу собственность в качестве залога. Кредиты под залог жилья и кредитные линии под залог жилья (HELOC) — это два типа кредитов под залог дома.
Но тогда ссуды под залог недвижимости похожи на личные ссуды в том, что вы получить единовременную выплату от кредитора и возвращать кредит ежемесячными платежами. HELOC, с другой стороны, работает аналогично кредитной карте, позволяя вам занимать деньги по мере необходимости. Продолжительность розыгрыша для HELOC обычно составляет 10 лет. Вы можете использовать деньги кредитной линии в течение этого времени, и вы просто несете ответственность за выплату процентов.
Оба варианта требуют, чтобы у вас была определенная сумма собственного капитала, которая представляет собой процент вашей собственности, которой вы владеете. Кредиторы обычно требуют, чтобы у вас было от 15 до 20 процентов капитала в вашем доме.
Разделите текущий баланс ипотечного кредита на рыночную стоимость вашего дома, чтобы узнать, сколько у вас есть собственного капитала. Если, например, ваш текущий баланс составляет 100,000 400,000 долларов США, а рыночная стоимость вашего дома составляет 25 XNUMX долларов США, у вас есть XNUMX% акций в собственности.
Кредит под залог собственного капитала может быть отличным вариантом, если вы можете позволить себе погасить сумму. Если вы не можете позволить себе погасить кредит, кредитор может лишить вашего дома права выкупа. Это может повредить вашему кредиту, что затруднит право на получение будущих кредитов.
Основные способы использования кредитов под залог дома
По Bankrate, самые популярные причины, по которым домовладельцы берут взаймы из собственного капитала, — это консолидация долга и ремонт дома. Заемщики могут использовать собственный капитал по разным причинам, включая расходы на образование, отпуск или другие крупные покупки.
Заемщики могут вычесть проценты, уплаченные по HELOC и кредитам под залог жилья, если они используют средства для покупки, строительства или улучшения дома, который служит залогом для кредита в соответствии с Законом о снижении налогов и занятости от 2017 года.
Тем не менее, процентная ставка по кредиту под залог дома варьируется в зависимости от кредитора и продукта, который вы выбираете. Например, в 2020 году ставки по кредитам под залог жилья составляли от 5.1 до 5.89 процента, а ставки HEOC — от 4.52 до 6.2 процента.
С другой стороны, одним недостатком является то, что расходы на закрытие и сборы по кредитам под залог недвижимости и кредитным линиям идентичны таковым по традиционной ипотеке. Затраты на закрытие варьируются, но в зависимости от стоимости недвижимости они могут достигать сотен долларов.
Как подать заявку на кредит под залог дома
Начните с проверки ваш кредитный рейтинг, определение суммы собственного капитала в вашей собственности и изучение ваших финансов перед подачей заявки на получение кредита под залог собственного капитала.
Затем посмотрите на ставки по кредиту под залог собственного капитала, минимальные требования и сборы от различных кредиторов, чтобы узнать, можете ли вы позволить себе кредит. Пока вы это делаете, также дважды проверьте, предлагает ли кредитор нужный вам продукт собственного капитала; некоторые предлагают только кредиты под залог дома или HELOC, но не то и другое одновременно.
При подаче заявления будет запрошена личная информация, такая как ваше имя, дата рождения и номер социального страхования. Вы также должны будете предоставить доказательства, такие как налоговые отчеты, платежные квитанции и подтверждение страхования жилья.
Сколько акций у вас есть в вашем доме?
Разница между текущей рыночной стоимостью вашей собственности и общим количеством кредитов (в первую очередь, вашей основной ипотеки), выданных против нее, представляет собой стоимость собственного капитала вашего дома.
Сумма кредита, который вы можете получить через кредит собственного капитала, определяется тем, сколько капитала у вас есть. Предположим, ваш дом оценивается в 250,000 150,000 долларов, а остаток по ипотеке составляет 100,000 XNUMX долларов. У вас будет XNUMX XNUMX долларов собственного капитала, если вы вычтете оставшуюся часть ипотечного кредита из стоимости дома.
Вычтите сумму, которую вы должны по всем кредитам, обеспеченным вашим домом, из его оценочной стоимости, чтобы определить, сколько капитала у вас есть в вашем доме.
Насколько большой ипотечный кредит вы можете получить и как рассчитать
Только несколько кредиторов позволят вам заимствовать всю сумму вашего собственного капитала. В зависимости от вашего кредитора, кредита и дохода вы часто можете занять от 80 до 90 процентов доступного капитала. Таким образом, в приведенном выше случае, если у вас было 100,000 80,000 долларов в собственном капитале, вы можете получить домашний капитал в размере от 90,000 XNUMX до XNUMX XNUMX долларов. линия кредита (ГЕЛОК). При оценке того, сколько собственного капитала вы можете занять, раса, национальность и другие нефинансовые факторы никогда не должны приниматься во внимание.
Вот второй пример, который рассматривает еще несколько переменных. Предположим, вы платите за свою недвижимость в течение пяти лет и имеете ипотечный кредит на 30 лет. Кроме того, согласно недавней оценке или оценке, рыночная стоимость вашего дома составляет 250,000 195,000 долларов. И скажем, вы все еще должны 200,000 XNUMX долларов по первоначальному кредиту в XNUMX XNUMX долларов. Имейте в виду, что практически все ваши досрочные платежи по ипотеке используются для выплаты процентов.
Другими словами, у вас есть собственный капитал в размере 55,000 250,000 долларов США, если к собственности не привязаны другие долги. Это равно текущей рыночной стоимости в 195,000 22 долларов минус 55,000 250,000 долларов долга. Вы также можете рассчитать процент собственного капитала, разделив свой собственный капитал на рыночную стоимость. Доля собственного капитала в этой ситуации составляет 22 процента (XNUMX XNUMX долларов США, разделенные на XNUMX XNUMX долларов США = XNUMX).
Предположим, что в дополнение к ипотеке у вас также есть кредит под залог дома в размере 40,000 195,000 долларов. Вместо 235,000 15,000 долларов общий долг по собственности составляет 6 XNUMX долларов. Ваш общий капитал падает до XNUMX XNUMX долларов, в результате чего процент вашего собственного капитала снижается до XNUMX%.
Стоимость транзакций
Поскольку недвижимость является одним из самых неликвидных активов, получение кредита под залог собственного дома обычно имеет свою цену. Общие сборы за закрытие в Соединенных Штатах обычно составляют от 2% до 5%, если вы в конечном итоге продаете резиденцию. Многие из этих расходов обычно оплачиваются покупателями, но имейте в виду, что они могут быть использованы в качестве оправдания для переговоров о более низкой цене продажи.
Если вы получаете кредит собственного капитала, вам почти наверняка придется платить сбор за выдачу кредита. Вторые ипотечные кредиты и кредитные линии под залог жилья (HELOC) обычно имеют более высокие процентные ставки, чем первоначальная ипотека. После того, как эти транзакционные сборы включены, сумма собственного капитала, которую вы действительно можете использовать, будет меньше, чем у вас есть в теории.
Отношение кредита к стоимости
Соотношение кредита к стоимости — это еще один подход к сообщению о справедливости в вашем доме (коэффициент LTV). Остаток кредита делится на текущую рыночную стоимость, чтобы получить эту цифру. Ваш LTV составляет 78 процентов во втором сценарии, указанном выше. (Да, это обратная величина вашего 22-процентного процента собственного капитала.) Он возрастает до 94 процентов, когда вы добавляете кредит на собственный капитал в размере 40,000 XNUMX долларов.
Кредиторы не любят высокие LTV, потому что они указывают на то, что вы, возможно, используете слишком много кредитного плеча и не можете погасить свои долги. Они могут ужесточить условия кредитования во времена экономических потрясений. Идеальный сценарий наблюдался во время экономического кризиса 2020 года. Банки повысили свои критерии кредитного рейтинга, особенно для кредитных линий собственного капитала (HELOC), с 600 до 700. Также сократилась сумма денег, которую они были готовы ссудить, и процент от собственного капитала, который они были готовы предложить.
Кроме того, когда рыночная стоимость дома колеблется, колеблются как LTV, так и стоимость собственного капитала. Во время краха субстандартного ипотечного кредитования в 2007–2008 годах были уничтожены мнимые инвестиции в недвижимость на миллионы долларов. Цены не всегда растут. Влияние кризиса 2020 года на капитал дома в долгосрочной перспективе неизвестно. Действительно, ожидалось, что мировые цены на жилье будут расти до 2021 года в результате политики самоизоляции и людей, которые ищут большие дома для работы, учебы и личной жизни.
Кроме того, расширяющаяся политика фирм в отношении работы на дому, которая может выходить за рамки COVID, побудила многие семьи переехать из города в пригород.
Какое влияние оказывает соотношение кредита к стоимости на ваши кредиты?
Отношение кредита к стоимости — популярный показатель, который кредиторы используют для принятия кредитных и финансовых решений (LTV). Этот расчет сравнивает сумму кредита, который вы ищете, со стоимостью дома, когда вы впервые подаете заявку на ипотеку. Если у вас есть ипотечный кредит, коэффициент LTV рассчитывается на основе остатка кредита. Если у вас высокий коэффициент LTV, вы можете быть вынуждены платить частное ипотечное страхование (PMI) или можете рефинансировать.
Разделите существующий остаток по кредиту (указанный в ежемесячной выписке или онлайн-аккаунте) на оценочную стоимость вашего дома, чтобы получить коэффициент LTV. Чтобы преобразовать эту цифру в проценты, умножьте ее на 100.
Страхование капитала и частного ипотечного кредита
Следите за соотношением суммы кредита к стоимости, если вы платили частную ипотечную страховку (PMI) по своей первой ипотеке. Когда коэффициент LTV дома составляет 78 процентов или ниже, Закон о защите домовладельцев обязывает кредиторов автоматически удалять PMI (при соблюдении определенных требований). Когда общая сумма кредита достигает 78 процентов от первоначальной оценочной стоимости вашего дома, ваш кредит обычно аннулируется. Вы имеете право потребовать, чтобы ваш кредитор удалил ваш PMI, если коэффициент LTV упадет ниже 80% досрочно из-за внесенных вами дополнительных платежей.
Получение кредитной линии под залог собственного капитала (HELOC)
Еще одна ключевая статистика, которую нужно учитывать, если вы рассматриваете возможность получения кредита под залог дома или кредитной линии, — это ваш комбинированный коэффициент кредита к стоимости (CLTV). Стоимость вашего дома сравнивается со всей суммой обеспеченных им кредитов; включая кредит или кредитную линию, которую вы ищете.
У Триши есть непогашенный кредит в размере 140,000 75,000 долларов, и она хочет подать заявку на кредитную линию под залог дома в размере XNUMX XNUMX долларов. Если ее приняли, она рассчитывает свой коэффициент CLTV следующим образом:
Использование комбинированного отношения кредита к стоимости для расчета отношения кредита к стоимости;
Чтобы претендовать на кредитную линию под залог собственного капитала, большинству кредиторов требуется коэффициент CLTV менее 85% (хотя этот процент может быть ниже или варьироваться от кредитора к кредитору), поэтому Триша, скорее всего, будет иметь право.
Однако важно помнить, что стоимость вашего дома может меняться со временем. Возможно, вы не имеете права на получение кредита под залог дома или кредитной линии, если стоимость упадет. Что еще хуже, вы можете в конечном итоге заплатить больше, чем стоит ваш дом.
Как вы можете увеличить свой домашний капитал?
Если стоимость вашей собственности со временем падает, ваш собственный капитал также может уменьшиться. Вы можете восстановить или увеличить собственный капитал, погасив основную сумму кредита и снизив отношение кредита к стоимости, если оно остается постоянным, после того, как вы сможете рассчитать переменные. Однако это происходит автоматически, если ваши платежи амортизируются (то есть на основе плана, который позволяет вам полностью вернуть кредит в конце его срока).
Итак, подумайте о том, чтобы ежемесячно платить больше, чем вам необходимо, если вы хотите быстрее снизить коэффициент LTV. Это помогает уменьшить остаток по кредиту. (Убедитесь, что у вас нет штрафов за досрочное погашение кредита.)
Кроме того, поддерживайте ценность своего дома, поддерживая его в чистоте и порядке. Вы также можете повысить стоимость своего дома, внеся изменения. Однако, прежде чем инвестировать в какой-либо ремонт, который, как вы ожидаете, увеличит стоимость вашего дома, вам следует проконсультироваться с оценщиком или консультантом по недвижимости. Помните, что независимо от того, что вы делаете, экономические условия могут повлиять на стоимость вашего дома. Если цены на жилье растут, ваш коэффициент LTV снизится, а ваш собственный капитал вырастет, в то время как снижение цен на жилье сведет на нет ценность любых улучшений, которые вы делаете.
Какова важность домашнего капитала и знания, как рассчитать?
По ряду причин увеличение капитала вашего дома имеет решающее значение. Начнем с того, что это способствует вашей чистой стоимости, потому что, в отличие от почти любого другого актива, приобретенного с помощью кредита, ваш дом может продолжать расти в цене после того, как вы выплатите его. Вы также можете использовать свой капитал для поддержки расходов на проживание, таких как ремонт дома, первоначальный взнос за вторую недвижимость или обучение — мы поговорим об этом позже. Наконец, чем больший капитал вы накопили в своем доме, тем больше прибыли вы сможете получить, когда придет время его продать. Но тогда для роста собственного капитала требуется время, поэтому он должен быть частью долгосрочной финансовой стратегии, а не плана быстрого получения денег.
С другой стороны, этого было бы невозможно достичь без глубоких знаний о том, как рассчитать собственный капитал, LTV и так далее.
Каковы мои варианты доступа к моему домашнему капиталу?
Теперь, когда вы знаете, как рассчитать свой собственный капитал, вам также необходимо знать, как получить к нему доступ. Существуют различные способы получить доступ к собственному капиталу, каждый из которых имеет свои преимущества и недостатки. Вот несколько самых популярных:
Home Equity Loan: кредит с фиксированной ставкой и единовременным платежом, который имеет предсказуемый ежемесячный платеж.
Кредитная линия собственного капитала (HELOC): Возобновляемая кредитная линия, которая позволяет вам занимать деньги, используя часть собственного капитала в вашем доме.
Обналичивание Рефинансирование: ипотека, которая заменяет вашу текущую, но превышает общую сумму кредита, что позволяет вам выплатить разницу.
Обратный ипотечный кредит: кредит для домовладельцев в возрасте 62 лет и старше, по которому кредитор возвращает вам ваш капитал.
Инвестиции в домашний капитал: Эти кредиты предоставляют вам почти немедленные средства в обмен на процент от будущей стоимости вашего дома, не требуя от вас продавать или брать дополнительные долги. Нет никаких ежемесячных платежей или процентов, о которых нужно беспокоиться.
Что я могу сделать со своим капиталом?
Несмотря на то, что существует множество способов использования вашего собственного капитала, в конечном итоге это окупается, если вы будете обдуманно и стратегически использовать полученные деньги. Тратить деньги на модернизацию дома, которая потенциально может увеличить стоимость вашего дома, например, определенно лучше, чем отправиться в роскошный отпуск или ходить по магазинам. Вот другие варианты, о которых следует помнить:
№1. Выбраться из долгов
Одной из наиболее распространенных причин, по которой домовладельцы используют свой капитал, является погашение долгов, таких как кредитные карты и студенческие ссуды. Это может быть сделано еще проще с помощью кредита собственного капитала, потому что нет никаких ежемесячных платежей, о которых нужно беспокоиться.
№ 2. Отремонтируйте свою резиденцию
Проекты по благоустройству и ремонту дома — еще одно типичное использование собственного капитала. Преимущества чрезмерны. Во-первых, у вас будет роскошь и удовольствие от идеальной кухни или прекрасного патио. Как было сказано ранее, реконструкция также может позволить вам заработать больше денег на вашем доме, если вы решите продать его в будущем.
№3. Купить вторую резиденцию
Вы когда-нибудь мечтали о собственном загородном доме? Как насчет сдачи в аренду недвижимости, которая приносит дополнительный доход? Вы можете использовать свой капитал для финансирования первоначального взноса за новый дом. Ты будешь диверсифицировать свой портфель недвижимостью в дополнение к месту назначения для отдыха.
№ 4. Финансирование вашей компании
Тонны домовладельцев используют в своих интересах свой собственный капитал, чтобы основать или расширить свой малый бизнес, не беря кредит (и препятствия, которые возникают вместе с получением одобрения).
№ 5. Приятная пенсионная жизнь
Если вам нужны деньги на текущие или будущие расходы, которые ваши пенсионные сбережения не покроют, например, на здравоохранение, ваш собственный капитал может прийти вам на помощь и обеспечить вам душевное спокойствие, а также дополнительные деньги. Это особенно привлекательно, если вы намерены продать свой дом в течение следующих десяти лет. Хотя в этом нет необходимости, может быть выгодно использовать средства от продажи дома для выплаты пенсионных планов.
№ 6. Инвестируйте в образование
Поскольку плата за обучение в колледже растет с каждым годом, может быть мудрым решением использовать свой капитал, чтобы помочь оплатить образование вашего ребенка или начать выплачивать долг по студенческому кредиту.
№ 7. Диверсифицируйте свой инвестиционный портфель
Инвестиции в собственный капитал — популярный способ для домовладельцев диверсифицировать свои портфели. Хорошо сбалансированный портфель включает в себя акции, облигации, взаимные фонды и недвижимость, а также другие инвестиции, охватывающие как минимум несколько различных отраслей. Вы можете уменьшить опасность значительных потерь в одном месте, рассредоточив свои активы.
№8. Инвестируйте в свою растущую семью
Ни для кого не секрет, что расходы на рост вашей семьи, будь то ваш первый или четвертый ребенок, могут быстро накапливаться. Роды, ЭКО, усыновление, суррогатное материнство и воспитание ребенка — все это можно оплатить за счет собственного капитала в вашем доме.
№ 9. Получить экстренные деньги
Неожиданных событий в жизни предостаточно. Если вам срочно нужны наличные, чтобы оплатить медицинские счета или покрыть другие непредвиденные расходы, вам может помочь ваш собственный капитал.
Это всего лишь несколько примеров того, как вы можете использовать свой капитал, чтобы жить менее напряженной жизнью, и инвестиции в собственный капитал могут помочь вам сделать это, не влезая в долги, не беспокоясь о ежемесячных платежах или процентах или продавая свою собственность. Теперь вы можете решить, как вы будете использовать свой собственный капитал, учитывая, что вы знаете, как его рассчитать, что это такое и почему это важно!
Как рассчитать 20% собственного капитала в моем доме?
Чтобы рассчитать 20% акций в вашем доме, вам необходимо выполнить следующие шаги;
- Определите справедливую рыночную стоимость вашего дома. Для оценки вашего дома обратитесь к профессиональному оценщику.
- Рассчитайте сумму, которую вы должны по ипотеке.
- Чтобы выяснить, сколько капитала у вас есть, вычтите остаток кредита из справедливой рыночной стоимости вашего дома.
Как рассчитать процент капитала?
Чтобы рассчитать процент собственного капитала, разделите свой собственный капитал на рыночную стоимость вашего дома. (45,000 200,000, разделенное на 22.5 22.5, равно XNUMX). В этом случае у вас есть процент собственного капитала XNUMX процента.
Каков платеж по кредиту под залог дома в размере 50000?
Пример платежа по кредиту составляет 501.49 долларов США в месяц для кредита в размере 50,000 3.80 долларов США с процентной ставкой 120% в течение XNUMX месяцев.
Какую часть собственного капитала дома я могу взять взаймы?
Кредиты под залог собственного дома обеспечены вашей собственностью, поэтому вы не можете занимать больше, чем стоимость собственного капитала вашего дома. Ваш собственный капитал – это разница между стоимостью вашей собственности и суммой, которую вы должны по ипотеке. Кредиторы могут предоставить вам до 85% от этой стоимости.
Как работает домашний капитал?
Ваш собственный капитал — это доля вашей собственности, которой вы владеете, по отношению к сумме, которую вы все еще должны по ипотеке. Например, если ваш дом стоит 300,000 150,000 долларов, а вы должны 150,000 50 долларов по ипотеке, ваш собственный капитал составляет XNUMX XNUMX долларов, или XNUMX процентов.
ОТКАЗ !!!
Мы прилагаем все усилия, чтобы информация в этом посте была максимально точной на дату его написания, но все может быстро измениться. Любые связанные веб-сайты не поддерживаются и не контролируются BusinessYield Consult. Индивидуальные обстоятельства различаются, поэтому поговорите со специалистом в области финансов, налогов или права, чтобы выяснить, что лучше для вас.
Статьи по теме
