Инвестирование — это большой шаг вперед, когда вы покупаете свою первую арендуемую недвижимость. Это одна из самых больших вещей, которые вы можете купить, и если вы потратите немного времени и поработаете, это может стать отличным способом заработать деньги, пока вы спите. Но вы должны изучить основы, прежде чем стать магнатом недвижимости и начать строить империю. Когда вы покупаете свою первую арендуемую недвижимость, важно знать, как найти дом, получить ипотечный кредит и найти хороших арендаторов. Давайте взглянем на шаги, которые вам нужно будет рассмотреть, прежде чем покупать недвижимость для сдачи в аренду, и на проблемы, с которыми вы можете столкнуться при покупке своей первой инвестиционной недвижимости. Покупка сдаваемой в аренду недвижимости очень похожа на покупку дома для себя, особенно если вы покупаете его за пределами штата, но есть некоторые отличия, о которых вам нужно подумать.
Является ли аренда недвижимости правильным выбором?
Через минуту мы поговорим об основах того, как купить недвижимость для сдачи в аренду. Во-первых, вы должны подумать о том, является ли покупка недвижимости для сдачи в аренду подходящей для вас инвестицией.
Налоговая служба может рассматривать доход от аренды как «пассивную» деятельность, но инвестиции в недвижимость часто требуют активного участия и готовности взять на себя определенный риск в обмен на более высокий уровень потенциального вознаграждения.
Даже если инвестор в недвижимость арендует местную недвижимость управляющая компания, ему или ей все еще может понадобиться следить за имуществом. Например, инвесторов могут попросить одобрить определенные улучшения или ремонт, а также просмотреть отчет о прибылях и убытках и отчет о чистом движении денежных средств каждый месяц и в конце года.
Даже если инвестор хорошо отбирает арендаторов, он может в конечном итоге найти кого-то, кто поздно платит арендную плату или кого нужно выгнать. Потеря дохода от аренды и необходимость доплачивать за выселение могут быстро сократить потенциальную прибыль и общий доход. Кроме того, отслеживание выселения может занять много времени.
Несмотря на то, что это связано с ответственностью, хорошая инвестиционная недвижимость может дать вам идеальное сочетание дохода от аренды, долгосрочного роста стоимости недвижимости и налоговых льгот за вычетом операционных расходов и расходов владельца, а также амортизации.
Как купить свою первую арендуемую недвижимость за 5 шагов
Приняв решение о том, что владение недвижимостью, сдаваемой в аренду, является хорошей инвестицией, необходимо предпринять пять основных шагов:
№1. Договориться о финансах
Когда вы хотите получить ипотеку на сдаваемую в аренду недвижимость для одной семьи, процесс немного отличается от того, когда вы хотите получить ипотеку на собственном доме. Первоначальные платежи больше, комиссии кредиторов и процентные ставки немного выше, и существуют другие требования, которые необходимо выполнить:
Большинство авансовых платежей составляют от 20% до 25% от стоимости недвижимости, и некоторые инвесторы рефинансируют свои дома, чтобы получить наличные деньги, необходимые для первоначального взноса.
Experian говорит, что кредитный рейтинг 720 или выше необходим для лучших условий кредита, но можно купить инвестиционную недвижимость с более низким кредитным рейтингом.
Копия налоговой декларации, банковские выпискии подтверждение дохода — вот некоторые из документов, которые должен предоставить заемщик (аналогично подаче заявки на получение кредита на основное место жительства).
Кредиторы могут захотеть, чтобы ипотечные платежи в размере до шести месяцев хранились на резервном счете, если ежемесячный доход ниже ожидаемого или если ежемесячные расходы выше ожидаемого.
При получении финансирования для аренды недвижимости может быть больше препятствий, но хорошая новость заключается в том, что вариантов много. Fannie Mae и Freddie Mac возвращают кредиты от традиционных кредиторов, таких как банки и кредитные союзы. Другие инвесторы получают финансирование для аренды недвижимости от частных кредиторов или путем создания совместного предприятия.
№ 2. Понимание возврата арендованного имущества
Возврат инвестиций (ROI) — это финансовый показатель, который инвесторы в недвижимость используют, чтобы выяснить, насколько прибыльной может быть инвестиционная недвижимость. Чтобы выяснить, сколько денег приносит недвижимость, инвестору необходимо знать:
- Оцените годовой доход от аренды, включая арендную плату с арендаторов и другие доходы, такие как аренда домашних животных.
- Оцените свои ежегодные эксплуатационные расходы, такие как ремонт, плата за управление недвижимостью, налоги и страхование.
- Оценка годовой денежный поток взяв доходы за вычетом расходов.
- Выясните авансовый платеж и другие авансовые денежные средства (например, необходимый ремонт)
- Разделите годовой денежный поток на общую сумму вложенных денежных средств, чтобы рассчитать рентабельность инвестиций.
№3. Найти арендную недвижимость
Вот некоторые из наиболее важных вещей, о которых следует помнить при выборе места для аренды и лучших рынков недвижимости:
- Больше рабочих мест и больше людей
- Доля домохозяйств, которые арендуются
- Арендная плата растет, а количество вакансий сокращается.
- Изменения стоимости жилья с течением времени могут привести к долгосрочному росту.
- Рейтинг района, включая качество школьного округа и количество рабочих мест в этом районе.
- Покупатели-новички несут меньший инвестиционный риск, если они могут купить недвижимость для сдачи в аренду на одну семью, которая готова к аренде или у которой уже есть арендатор.
- Ставки налога на недвижимость могут сильно различаться в разных городах и штатах, что может повлиять на возврат инвестиций.
Есть много веб-сайтов, таких как Zillow, Trulia и Realtor.com, где вы можете искать дома для продажи. Но большинство объявлений предназначено для людей, которые ищут основной дом.
№ 4. Наймите управляющего недвижимостью (если он не самоуправляемый)
Это может занять больше времени, чем может показаться арендодателю. Некоторые из вещей, которые необходимо сделать, чтобы хорошо управлять арендованной недвижимостью, — это поиск и проверка арендаторов, сбор арендной платы и забота о ремонте.
Закон о справедливом жилищном обеспечении, местные и государственные законы о арендодателях-арендаторах, периодические проверки собственности, регулярное сравнение арендной платы и получение лучших цен от квалифицированных продавцов — все, что владельцы должны делать, чтобы держать под контролем эксплуатационные расходы и увеличивать доход от сдачи в аренду. Посещая Академию Roofstock, которая представляет собой учебную программу, призванную помочь инвесторам в недвижимость преуспеть, новые инвесторы могут научиться быть хорошими инвесторами и арендодателями.
Люди, которые не хотят быть арендодателями или у которых нет на это времени, часто нанимают местного управляющего недвижимостью. Наняв менеджер по недвижимости, инвестор может иметь возможность пользоваться преимуществами владения сдаваемой в аренду недвижимостью, не сталкиваясь со всеми сопутствующими проблемами. Лучшие менеджеры по аренде недвижимости решают повседневные задачи, чтобы инвесторы могли сосредоточиться на растущих потоках пассивного дохода, покупая арендную недвижимость на лучших рынках с максимальной прибылью.
№ 5. Отслеживайте доходы и расходы
Даже опытным инвесторам в недвижимость может быть сложно отслеживать доходы и расходы на аренду недвижимости. Некоторые распространенные доходы и расходы, влияющие на доход от аренды дома:
- Рентный доход
- Депозит для обеспечения
- Другие деньги (домашнее животное, хранение, прачечная, сосед по комнате и т. д.)
- Плата за аренду
- Стоимость управления недвижимостью
- Фиксация и уход за
- Ландшафтный дизайн
- Контроль вредителей
- Коммунальные услуги (иногда встречаются с небольшими многоквартирными домами)
- Ипотечные платежи
- Страхование
- Налоги на имущество
- Сборы ТСЖ
- Стоимость амортизации
- Расходы владельца (например, поездка в собственность за пределами штата)
Хотя вы можете использовать стикеры, салфетки для коктейлей или серию электронных таблиц, чтобы отслеживать свои доходы и расходы. Умные инвесторы в недвижимость обычно выбирают программное обеспечение, предназначенное для людей, владеющих недвижимостью, сдаваемой в аренду. Stessa предоставляет инвесторам в недвижимость бесплатный мощный инструмент для управления финансами своей недвижимости онлайн или с помощью телефона. Stessa сделана инвесторами в недвижимость для инвесторов в недвижимость.
После создания бесплатной учетной записи все, что вам нужно сделать, это ввести адрес арендованного имущества. Свяжите свой корпоративный банковский счет для запуска отчетов, включая отчет о доходах, чистом движении денежных средств и капитальных затратах.
Покупка сдаваемой в аренду недвижимости без первоначального взноса
Когда флипперы, покупатели жилья и инвесторы покупают недвижимость для сдачи в аренду без первоначального взноса, это означает, что они не вкладывают много или совсем немного своих собственных денег в покрытие первоначальных затрат на инвестиционную недвижимость. Если инвесторы в недвижимость используют меньше собственных денег, они могут получить более высокую прибыль.
Покупка любой сдаваемой в аренду недвижимости, особенно с внесением предоплаты, конечно же, будет стоить денег. Но если вы знаете, что делаете, вам не нужно брать деньги из собственных сбережений. Если у вас немного сбережений, используйте капитал вашего дома или займите совместную сумму, чтобы инвестировать в недвижимость.
Преимущества покупки арендной недвижимости в качестве инвестиции
Есть много причин для покупки арендной недвижимости в качестве инвестиции. Есть хорошие и плохие времена при покупке сдаваемой в аренду недвижимости без вложений в недвижимость, но хорошие времена обычно перевешивают плохие времена.
№1. Хороший денежный поток
Когда вы инвестируете в сдаваемую в аренду недвижимость, вы получаете хороший денежный поток, потому что деньги продолжают поступать на ваш счет каждый месяц. У вас будет больше денег на вашем банковском счете без необходимости каждый день ходить на работу.
№ 2. Налоговые льготы
Если вы владеете сдаваемой в аренду недвижимостью, есть большая вероятность, что ваш штат предоставит вам налоговые льготы. Люди, которые владеют недвижимостью, сдаваемой в аренду, платят за нее небольшие налоги или не платят вообще. Возможно, вам даже не придется платить налоги с денег, которые вы зарабатываете на сдаче своего дома в аренду. Это также связано с вычетами за такие вещи, как проценты по ипотеке, страхование, физический износ и техническое обслуживание имущества. Каждый день стоимость жизни растет, поэтому эти налоговые льготы могут быть полезными.
№3. Оценка стоимости
Стоимость объекта недвижимости со временем растет. Это означает, что по мере того, как цена на недвижимость будет расти с течением времени, вы будете зарабатывать больше денег и сможете быстрее погасить ипотечный кредит. Вы также можете продать свою недвижимость, когда придет время, по справедливой цене. Хотя есть еще взлеты и падения, покупка a аренда недвижимости как инвестиций поднимается уже очень давно.
№ 4. Вы отвечаете
Когда вы покупаете недвижимость для сдачи в аренду, вы заботитесь практически обо всем. Вы можете решить, какую недвижимость вы хотите, кому вы хотите сдать ее в аренду и как вы хотите управлять процессом покупки инвестиций в арендную недвижимость. В зависимости от того, где вы находитесь, вы можете найти офисы по аренде, дома или краткосрочные каникулы.
Советы по покупке отличной недвижимости для сдачи в аренду
Роберт Кийосаки, основавший компанию Rich Dad, однажды сказал: «Инвестирование в недвижимость, даже в небольших масштабах, остается проверенным и надежным способом увеличить денежный поток и богатство человека».
Хотя это может быть правдой, не все дома являются хорошими инвестициями. Вот несколько советов, как купить отличную арендуемую недвижимость без первоначального взноса:
- Чтобы инвестировать в недвижимость, нужно думать о долгосрочной перспективе.
- Узнайте о рентабельности инвестиций, денежном потоке, ставке капитализации и возврате денежных средств при инвестировании в сдаваемую в аренду недвижимость. С помощью этого руководства вы можете научиться анализировать сделки с недвижимостью.
- Прежде чем решить, что и где покупать для сдачи в аренду, стоит внимательно изучить каждый рынок недвижимости.
Покупка арендуемой недвижимости за пределами штата
Покупка арендной недвижимости за пределами штата имеет ряд плюсов. Прежде всего, покупая арендуемую недвижимость за пределами штата, вы расширяете свой портфель аренды. Владение недвижимостью в нескольких локациях страны защитит вас от стихийных бедствий. Каждый штат, округ и муниципалитет имеют свою собственную рыночную экономику. Если рынок в одном месте падает, у вас есть другие дома в лучших местах.
Еще одна замечательная особенность покупки арендуемой недвижимости за пределами штата заключается в том, что вы можете выбрать тип дохода, который хотите, а затем выбрать рынок, который, скорее всего, даст вам этот доход. Ищете недвижимость, которая приносит больше всего денег каждый месяц? Вы бы предпочли более высокую ожидаемую доходность? В зависимости от ваших целей, вы можете определить, куда инвестировать в недвижимость за пределами вашего дома.
Кроме того, если вы живете на очень дорогом рынке, таком как Сан-Франциско или Нью-Йорк, вам может не иметь смысла владеть арендной недвижимостью в вашем районе, потому что рентабельность инвестиций (ROI) будет слишком низкой или даже отсутствовать. Но, покупая сдаваемую в аренду недвижимость за пределами штата, вы можете заработать намного больше денег.
Заключение
Если вы относитесь к этому как к бизнесу, аренда недвижимости может стать отличной инвестицией. Но прежде чем тратить деньги, вам нужно знать (как можно больше), во что вы ввязываетесь. Несмотря на то, что получение пассивного ежемесячного дохода от недвижимости привлекательно, имейте в виду, что часто требуется много работы, чтобы поддерживать этот доход.
Часто задаваемые вопросы
Можно ли арендовать недвижимость в ипотеку?
Аренда не требует наличных. Вы можете владеть арендованной недвижимостью, оплачивая платежи, при условии, что вы имеете право на получение ипотеки и имеете не менее 20% первоначального взноса.
Буду ли я платить налог с дохода от аренды, которым я владею?
Доход от аренды подлежит федеральному налогообложению и должен быть включен в ваш налогооблагаемый доход в налоговой декларации так же, как и другие источники дохода.
Труднее ли получить ипотечный кредит на инвестиционную недвижимость?
Кредиты на инвестиционную недвижимость сложнее и дороже, чем кредиты, занимаемые владельцем. Многие кредиторы требуют более сильных кредитных рейтингов, лучшего соотношения долга к доходу и доказательств того, что вы работали с одним и тем же работодателем в течение двух лет (W2, платежные квитанции, налоговые декларации).
Статьи по теме
- ПОКУПКА НЕДВИЖИМОСТИ ДЛЯ СДАЧИ В АРЕНДУ: советы по покупке недвижимости для сдачи в аренду
- ИПОТЕЧНЫЕ СТАВКИ ДЛЯ ИНВЕСТИЦИОННОЙ НЕДВИЖИМОСТИ: Текущие ипотечные ставки для инвестиционной собственности
- Как начать бизнес в сфере недвижимости: пошаговое руководство для начинающих
- ДОГОВОР АРЕНДА: Формы, шаблоны и передовая практика США (Подробное руководство)
