Что такое договор купли-продажи
Договор купли-продажи является юридическим документом, позволяющим предыдущему владельцу (дародателю) передать имущество нынешнему владельцу (правополучателю). Этот вид акта обычно используется при обращении взыскания на недвижимость и налоговых продаж, тогда как гарантийные акты часто используются в обычных сделках с недвижимостью. Но тогда коммерческие кредиторы предпочитают гарантийные документы, потому что они гарантируют, что собственность будет свободна от обременений, таких как недостатки правового титула, налоговые права предыдущего владельца и неизвестные сервитуты от другой собственности. Эти гарантии не предоставляются договорами купли-продажи.
Тем не менее, этот пост покажет вам, для чего используется договор о сделке и купле-продаже, и все, что вы должны знать о них. Это также включает в себя, следует ли вам их использовать.
Сделка и договор купли-продажи: обзор
Только продавец собственности владеет титулом и имеет право передавать право собственности в соответствии с договором о сделке и купле-продаже. Как упоминалось ранее, этот тип акта не защищает покупателя от залогов или других претензий на землю, поэтому покупатель может быть привлечен к ответственности в случае возникновения этих трудностей.
Но поскольку продавец, вероятно, мало что знает об истории и статусе собственности, договоры о сделке и купле-продаже обычно используются при передаче собственности в случае обращения взыскания или налоговой продажи, объясняет Эрик Марибойок, исполнительный директор Центра предпринимательства в сфере недвижимости Университета Джорджа Мейсона в Арлингтоне, штат Вирджиния.
По словам Марибойок,
«Продавец не дает никаких гарантий в отношении каких-либо претензий в отношении недостатков собственности или правового титула». «Покупатель, с другой стороны, принимает собственность с учетом любых претензий или проблем с титулом, которые могут существовать».
Однако продавец может указать обременение, например, отсутствие просроченных налогов на недвижимость, поясняет далее Марибойок. В результате сделка классифицируется как «договор сделки и купли-продажи с ковенантами» в данном случае.
По словам Эндрю Магуайра, адвоката по коммерческой недвижимости в McCausland Keen & Buckman в Девоне, штат Пенсильвания, сделки и сделки купли-продажи являются законными в некоторых юрисдикциях, включая Неваду, Нью-Джерси, Нью-Йорк, Орегон, Род-Айленд и Вашингтон.
«Большинство покупателей недвижимости в этих штатах потребуют сделки и договора купли-продажи с ковенантами», — говорит Магуайр, что означает, что «продавец собственности заявляет, что он не сделал ничего, чтобы обременить право собственности на передаваемое имущество, за исключением тех, которые обременения, конкретно указанные в акте».
Крайне важно понять, что или кого заветы защищают в сделках по сделке и продаже. В связи с этим возникает вопрос: «Как работает договор о сделке и купле-продаже?»
Как работает договор купли-продажи?
Бланк договора сделки и купли-продажи включает в себя ряд важных деталей.
- Почтовый адрес и номер посылки налогового инспектора: Это указано в юридическом описании имущества.
- Имена дарителя и получателя прав: Даритель является нынешним владельцем имущества. Грантополучатель является новым владельцем собственности, который принимает право собственности.
- Сделка и договор купли-продажи подтверждает, что лицо, предоставляющее право, имеет законное право на совершение сделки или передачу собственности новому владельцу.
Нет никакой защиты титула: документ о сделке и продаже не гарантирует, что недвижимость свободна от обременений или проблем с титулом. С налоговыми залогами, неприятными сервитутами и претензиями третьих лиц на право собственности могут столкнуться домовладельцы, которые покупают лишенный права выкупа дом по сделке и договору купли-продажи. Некоторые покупатели проводят расследование правового титула, получают страховку правового титула и нанимают адвоката по недвижимости перед покупкой дома, лишенного права выкупа, чтобы уменьшить опасности, связанные со сделкой по сделке и продаже.
В чем разница между сделками и договорами купли-продажи и актами о выходе?
Документы об отказе от права требования, также известные как акты быстрого требования, редко используются в сделках с коммерческой недвижимостью для передачи права собственности. Чаще всего они используются для передачи права собственности на недвижимость, когда не происходит обмена денежной компенсацией. Передача недвижимого имущества между членами семьи или в доверительное управление (как правило, в рамках имущественного планирования), исправление ошибок и дефектов правового титула из предыдущей сделки или добавление или удаление человека из группы владельцев — все это примеры того, что можно сделать.
И поскольку они не доказывают, что лицо, предоставляющее право, имеет юридические полномочия на передачу участка земли, документы об отказе от права требования редко используются в сделках с коммерческой недвижимостью. Доверители передают имущество, о котором обе стороны знают, что они не владеют в некоторых ситуациях (обычно для устранения проблем с правами собственности), поэтому акт об отказе от права собственности не будет использоваться на аукционе по обращению взыскания. Договор о сделке и купле-продаже предпочтительнее, так как он устанавливает законное право на продажу.
Есть шесть различных типов дел
В зависимости от их связи с покупателем или получателем гранта, владельцы недвижимости часто имеют дело с шестью различными типами сделок.
Заявление о прекращении права требования
Акт об отказе от права собственности передает имущество от одного владельца к другому, но он не гарантирует четкого права собственности и не указывает на то, что лицо, предоставляющее право, имеет законные полномочия на передачу (передачу) имущества. Документы Quitclaim обычно используются для исправления ошибок в титуле, передачи имущества между членами семьи или в живой траст или, что более важно, для добавления или удаления людей из группы владельцев.
Общий гарантийный договор
Генеральный гарантийный талон – это документ, который выдается при продаже коммерческой недвижимости. По сути, это аффидевит, удостоверяющий, что лицо, предоставляющее право, имеет законные полномочия передать имущество получателю права, и гарантирует право собственности на протяжении всей истории собственности. Это гарантирует, что покупатель не столкнется с какими-либо претензиями, налоговыми залогами или другими обременениями от предыдущих владельцев собственности.
Акт о предоставлении
Договор дарения, также известный как специальный гарантийный договор или договор ограниченной гарантии, работает аналогично обычному гарантийному договору с одним существенным отличием: он гарантирует только четкое право собственности и отсутствие обременений на всем протяжении владения продавцом недвижимостью. Покупатель в меньшей степени защищен таким договором, чем общий гарантийный договор, который гарантирует четкое право собственности на протяжении всей истории владения недвижимостью. Хотя документ о предоставлении не защищает покупателя от требований, предъявленных в течение предыдущего периода владения, он защищает продавца от ответственности.
Сделка и договор купли-продажи
Договор купли-продажи удостоверяет, что даритель имеет право передать право собственности на продаваемое имущество. Однако это не гарантирует, что грантополучатель получит свое имущество без залога.
Дело доверия
Акт о доверительном управлении является юридическим документом, который прилагается к некоторым ипотечным кредитам. Это договор между тремя сторонами: бенефициаром (кредитором), доверителем (заемщиком) и доверительным управляющим (нейтральной третьей стороной, такой как титульная компания). Это создает залоговое удержание на часть собственности, которая длится до тех пор, пока заемщик не погасит долг в полном объеме.
Ипотечный договор
Ипотечный договор похож на договор о доверительном управлении, за одним важным исключением. В такого рода делах участвуют только две стороны; кредитор и заемщик. Ипотечный договор не включает доверительного управляющего, который владеет титулом в договоре о доверительном управлении. До тех пор, пока ипотечный кредит не будет выплачен в полном объеме, кредитор и заемщик имеют равные права собственности на недвижимость. В этот момент домовладелец является единственным владельцем собственности, и он или она больше не несет ответственности за какие-либо долги.
Почему важно, какой поступок вы делаете?
Очень важно понимать тип документа, который сопровождает недвижимость. Любые нерешенные проблемы с титулом, например, увеличивают риски для сделки и могут повлиять на вашу прибыль, если вы являетесь инвестором, покупающим дом на аукционе с намерением продать его. В результате необходимо всеобъемлющее действие.
«Если инвесторы готовы взять на себя дополнительные риски, инвестируя в имущество, находящееся в процессе лишения права выкупа или налоговой продажи посредством сделки и продажи или акта отказа от права требования, [они] должны гарантировать свои проекты с достаточно высокой доходностью, чтобы оплатить эти дополнительные риски, — рассуждает Марибойок.
По словам Магуайра, инвесторы также должны убедиться, что недвижимость может быть профинансирована кредитором — если они не платят наличными — и застрахована титульной компанией.
Титульные компании проводят поиск проблем и предоставляют страховку, чтобы помочь урегулировать любые нерешенные претензии, которые могут возникнуть. Поскольку полис кредитора не распространяется на покупателя или инвестора, хорошей идеей будет получить полис страхования титула владельца в дополнение к необходимому полису кредитора. Также стоит отметить, что форма документа, используемого в сделке, может повлиять на ставку страхования титула.
«Покупатели также должны обсудить форму документа до подписания договора купли-продажи и убедиться, что их кредитор и титульная компания одобряют форму документа до закрытия сделки», — советует Магуайр.
Когда вы используете договор о сделке и продаже?
В процедурах продажи налогов, продажи недвижимости и обращения взыскания этот тип акта обычно используется. Банк или налоговые органы могут быть хорошо осведомлены об истории собственности или бывшего владельца и не будут рисковать, давая какие-либо обещания.
Однако даже в этих условиях подобные акты характерны не для всех государств. Западные штаты, такие как Колорадо, Вайоминг и Вашингтон, чаще всего заключают договоры купли-продажи. Они также иногда используются в Нью-Йорке и Вермонте.
Компоненты сделки и договора купли-продажи
За исключением особо оговоренных случаев, гарантии могут быть переданы в договорах купли-продажи. Хотя это выбор. Ничто не мешает такому акту включать одну или несколько гарантий.
С другой стороны, в договоре о сделке и купле-продаже обычно фиксируются только самые необходимые сведения о сделке: дата, имена покупателя и продавца, сумма, уплаченная за недвижимость, и ее юридическое описание. Передача будет цитироваться, как правило, со словами «Предоставляющая сторона предоставляет, продает и продает…» или «Предоставляющая сторона предоставляет и освобождает…»
Заветы или не заветы?
Заветы должны быть явно выражены в деле и не могут подразумеваться. Если вам представили такой документ, не думайте, что вы не застрахованы, если есть какие-либо непогашенные залоговые права или обременения в отношении собственности. Внимательно прочитайте его или отдайте на проверку юристу, чтобы вы точно знали, во что ввязываетесь.
Если есть возможность, проведите небольшое исследование недвижимости. Вам нужно знать о некоторых распространенных обременениях, чтобы вы могли их обнаружить.
Несколько общих недостатков
Ниже приведены несколько недостатков, связанных с использованием сделок и сделок купли-продажи. Это в основном поможет вам решить, стоит ли вам идти с этим типом дела.
№1. Налоги на недвижимость
Иногда недвижимость облагается налогом в городах, округах и штатах. Неуплата этих налогов приведет к наложению ареста на имущество. Налоговый залог может быть продан инвестору, который затем имеет возможность обращения взыскания на имущество.
Вторые ипотечные кредиты и кредиты на улучшение дома имеют приоритет над первыми ипотечными кредитами, однако в большинстве случаев налоги на недвижимость имеют приоритет над ипотечными кредитами.
№ 2. Взносы в товарищество собственников жилья
Взносы товарищества собственников жилья регистрируются как юридические обязательства в местных судах. Неуплата счетов вовремя приведет к аресту вашей собственности и, в конечном итоге, к потере права выкупа. Когда имущество продается, залоговое удержание должно быть погашено в рамках закрытия сделки.
Кондоминиумы уникальны тем, что вы не владеете общими удобствами, но вы по-прежнему несете ответственность за плату за обслуживание и сборы. Залоговое удержание может быть наложено, если эти сборы и взносы не уплачены.
Правила и ограничения товарищества собственников жилья
В подразделениях и товариществах собственников жилья существуют правила, соглашения и ограничения. Это могут быть чрезвычайно обширные документы с рекомендациями, охватывающими все, от ухода за газоном до цвета крыши. Нарушение этих ограничений на регулярной основе может привести к аресту имущества за неуплаченные штрафы.
№3. Существенные залоговые права или механика
Если бывший владелец производил ремонт, замену оборудования или крупные работы и не оплатил их в соответствии с договоренностью, скорее всего, на имущество будет наложен арест. Эти залоговые права редко представляют опасность для собственности, но если по ним начисляются проценты, вы можете оказаться на крючке крупной суммы денег, когда продаете и закрываете покупку.
№ 4. Залоги на налоги
Если домовладелец не уплачивает подоходный налог, на него и, скорее всего, на его дом будут наложены аресты. Если вы попытаетесь продать позже, государство получит свою долю в первую очередь, а проценты и штрафы могут быстро возрасти.
№ 5. Муниципальные оценки и сборы
Если вы не оплатите расходы на мусор и канализацию, они вернутся, чтобы навредить вам. Как правило, они связаны с правительством или аффилированной с правительством организацией. Муниципалитет может взимать плату с владельцев недвижимости за новые канализационные системы или пешеходные дорожки. Счет приходит по почте, и домовладелец должен оплатить его, иначе на имущество будет наложено залоговое удержание.
№ 6. Домен выдающихся
Это редкость, но это может быть серьезной проблемой. Ваш дом может находиться в старом районе, который блокирует строительство нового окружного спортивного стадиона. Внезапно вас вынуждают продать купленную недвижимость, и вам дают оценку того, сколько вы получите.
Какова цель договора купли-продажи?
Только продавец собственности владеет титулом и имеет право передавать право собственности в соответствии с договором о сделке и купле-продаже. Этот вид акта не защищает покупателя от залогов или других требований в отношении имущества, поэтому покупатель может быть привлечен к ответственности в случае возникновения этих трудностей.
Плох ли договор о сделке и продаже?
Покупка недвижимости с таким документом не всегда плохая идея, но лучше быть осторожным. Невозможно требовать возмещения у продавца в обстоятельствах, когда недвижимость приобретена по выгодной цене, а недостатки в договоре купли-продажи и праве собственности обнаружены постфактум.
Что такое торг и продажа в сфере недвижимости?
Как следует из названия, в сделке используются акты сделки и купли-продажи. В документе о сделке и продаже, в отличие от иска об отказе, указывается, что даритель владеет имуществом и может продать его покупателю. При сделках с недвижимостью и передаче конфискованного имущества используются договоры купли-продажи.
Что такое два вида поступков?
«Декларация о гранте» и «акт о прекращении права собственности» являются двумя наиболее распространенными типами документов в Калифорнии. Большинство других документов, с которыми вы столкнетесь, например, вездесущий «документ о переходе между супругами», являются специализированными версиями документов о предоставлении или отказе от прав.
В чем основная разница между договором о сделке и продаже и актом о выходе?
Напомним, что даритель, заключающий сделку и договор купли-продажи, гарантирует свое абсолютное право собственности на имущество. Это указывает на то, что ни один другой владелец не имеет никаких претензий на право собственности. С другой стороны, акт об отказе от права не дает таких гарантий.
Статьи по теме
- ГРАНТ: лучшие практики США и все, что вам следует знать
- ЧТО ТАКОЕ ГРАНТ: лучшее руководство 2023 года и практика США
- Передаточный договор о доверительном управлении: Практическое руководство !!!
- Договор о доверительном управлении: обзор, ипотека против договора о доверительном управлении и как это работает
- Передаточный договор о доверительном управлении: Практическое руководство !!!
