Владение сдаваемым в аренду имуществом может обеспечить множество денежных пособий, включая налоговые льготы на сдаваемое в аренду имущество. Когда недвижимость сдается в аренду, она генерирует постоянный поток наличных денег. Вычеты расходов, таких как страхование, налоги на имущество и содержание имущества, могут уменьшить налог, причитающийся с дохода от аренды. А поскольку недвижимость имеет тенденцию к росту в цене, вы можете продать ее с прибылью.
Еще одним преимуществом является амортизация, которая снижает налоговые платежи инвестора в течение всего срока эксплуатации недвижимости. Амортизация часто используется инвесторами для максимизации прибыли от любого данного объекта недвижимости при минимизации личных расходов. Эти налоговые преимущества могут сыграть важную роль в принятии вами инвестиционного решения. Давайте посмотрим, как рассчитать амортизацию арендованного имущества в этом посте.
Что такое амортизация?
Амортизация – это процесс вычета затрат на покупку или ремонт арендованного имущества. Амортизация распределяет эти затраты на весь срок полезного использования имущества.
Предположим, вы покупаете недвижимость в аренду. Вместо того, чтобы брать существенный налоговый вычет в год, когда вы приобрели недвижимость, вы будете брать часть стоимости конструкции в качестве меньшего амортизационного вычета каждый год.
Возможно, вы слышали термин «амортизация», используемый для описания снижения стоимости, которое происходит по мере износа объекта недвижимости. Это не совсем правильно. Амортизация – это процесс распределения расходов на имущество, а не определение его стоимости. Даже если ваша сдаваемая в аренду недвижимость находится в отличном состоянии, она будет обесцениваться.
Что такое амортизация арендованного имущества?
По оценкам IRS, срок полезного использования сдаваемой в аренду жилой недвижимости в 27.5 году составляет 2020 лет. За это время недвижимость изнашивается или обесценивается, по крайней мере, для целей налогообложения.
Если вы являетесь инвестором в недвижимость, вы можете вычесть 3.636 процента от базовой стоимости недвижимости из своего годового дохода, чтобы минимизировать сумму дохода, подлежащую уплате налогов.
Обесценивание улучшений
Вы не просто вычитаете стоимость покупки арендуемой недвижимости. Деньги, потраченные на ремонт имущества, также обесцениваются. Все, что увеличивает ценность или полезность свойства, восстанавливает его до нового или почти нового состояния или приспосабливает его к новому использованию, считается улучшением.
Количество возможных улучшений безгранично, но общие улучшения включают в себя:
- Добавление дополнительных комнат или гаражей.
- Установка новых систем, таких как отопление и охлаждение.
- Замена крыши.
- Укладка коврового покрытия от стены до стены.
- Добавление функций доступности, таких как пандус для инвалидных колясок.
Плановое техническое обслуживание и ремонт не считаются улучшениями. Затраты на техническое обслуживание вычитаются как расходы в том году, когда были потрачены деньги. Например, нанесение смолы на крышу считается обслуживанием, а замена всей крыши — амортизацией.
Как долго это длится?
Амортизационные отчисления начинаются не тогда, когда недвижимость приобретается, а когда она используется для получения дохода от аренды. Это называется «вводом собственности в эксплуатацию» в IRS.
Амортизация будет продолжаться до тех пор, пока не произойдет одно из двух событий:
- Вы вычли всю свою «базисную стоимость» в собственности. В большинстве случаев основой ваших затрат является сумма, которую вы заплатили за приобретение имущества, включая любые налоги и сборы, уплаченные при расчете, а также любые изменения, внесенные в имущество.
- Вы деактивируете собственность, что означает, что вы больше не используете ее для получения дохода. Это может быть связано с тем, что вы продали недвижимость или просто решили прекратить ее сдавать в аренду.
Правила амортизации арендованного имущества
Однако не все компоненты арендуемого имущества могут быть амортизированы.
Например, поскольку стоимость земли или участка не снижается, их нельзя амортизировать. Обычные операционные расходы, включая плату за управление недвижимостью, текущий ремонт и налог на имущество, также не амортизируются. Вместо этого они вычитаются из валового дохода от аренды в том году, в котором они возникают.
В публикации IRS 527 упоминается несколько условий, которые должны быть выполнены для амортизации арендованного имущества:
- Вы должны быть собственником недвижимости.
- Собственность должна обеспечивать деньги, как правило, через арендаторов.
- Срок полезного использования имущества должен быть определен, поэтому земля не может быть амортизирована, поскольку она никогда не используется.
- Имущество должно иметь срок полезного использования не менее одного года.
Поскольку собственность находится в собственности менее года, инвесторы в недвижимость, которые ремонтируют и переворачивают ее, не могут обесценивать ее. Оптовики также не могут претендовать на амортизационные отчисления, потому что они фактически никогда не владеют недвижимостью, которую они продают.
Как рассчитать амортизацию арендованного имущества
Вы можете рассчитать амортизацию сдаваемого в аренду имущества в три этапа: определить основу затрат, разделить на срок полезного использования имущества в соответствии с выбранной вами схемой амортизации и рассчитать график амортизации.
№1. Установите свою основу затрат
Ваша базовая стоимость (первоначальная стоимость, из которой вы будете рассчитывать всю будущую амортизацию) определяется стоимостью вашего арендуемого имущества плюс определенные приемлемые расходы на закрытие.
Если вы покупаете недвижимость в качестве инвестиции, стоимость недвижимости, скорее всего, является покупной ценой. Если недвижимость переводится в аренду после того, как вы прожили в ней какое-то время, лучшим шансом может стать профессиональная оценка недвижимости.
Поскольку стоимость земли не включена в расчет стоимости недвижимости, вам следует учитывать только стоимость дома по причинам налогообложения.
Читайте также: 3 важных фактора, которые следует учитывать, прежде чем инвестировать в арендуемую недвижимость
Определенные приемлемые затраты на закрытие могут быть добавлены к стоимости имущества. Вот несколько примеров:
- Налог на недвижимость: если вы согласны платить налоги на недвижимость продавца, вы можете включить их в свою базовую стоимость, если вы не вычтете их как местные налоги, уплаченные где-либо еще в вашей налоговой декларации.
- Абстрактные сборы: В рамках титульной работы составляется описание имущества.
- Тариф за для установки коммунальных услуг, таких как газ, электричество и вода.
- Комиссия за регистрацию транзакций: Запись о транзакции хранится в местных органах власти. Это дорого обходится.
- Трансфертные налоги: Налог на передачу часто определяется как процент от продажной цены, получаемой местными органами власти при передаче собственности.
- Юридические услуги: В некоторых районах при закрытии должен присутствовать адвокат. Вы можете захотеть иметь адвоката там, даже если они не требуются.
- Обзоры: Для определения границ собственности может потребоваться обследование.
- Страхование титула: Если вы подаете заявление на получение ипотечного кредита, ваш кредитор потребует, чтобы вы приобрели титульное покрытие кредитора. Покрытие титула владельца защитит вас, если кто-то обнаружит действительный интерес к вашей собственности, который не был обнаружен до того, как вы закрыли сделку.
- Любые другие долги, которые вы обязались оплатить: Это могут быть погашенные проценты или комиссионные за недвижимость.
Если вы заплатите 6,000 долларов США в качестве приемлемых затрат на закрытие и приобретете инвестиционную собственность за 200,000 206,000 долларов США, ваши общие затраты составят XNUMX XNUMX долларов США.
№ 2. Разделить на срок полезного использования имущества
Чтобы рассчитать годовую сумму амортизации сдаваемого в аренду имущества, разделите базовую стоимость на срок полезного использования имущества.
Итак, давайте возьмем нашу существующую базовую стоимость в размере 206,000 27.5 долларов США и разделим ее на срок службы GDS, равный 7,490.91 годам. Получается, что это 3.6 XNUMX доллара в год, или XNUMX процента от суммы кредита.
№3. Рассчитать график амортизации арендованного имущества
Было бы здорово, если бы все было так просто. К сожалению, это не так. Причина этого в том, что вы можете требовать амортизации только за первый год владения недвижимостью, пока она находится в эксплуатации. В результате, если вы начнете арендовать недвижимость в мае, вы должны сделать вид, что начали арендовать в середине месяца.
IRS предоставляет таблицы ближе к концу Публикации 946. Используйте вторую диаграмму в Приложении A, чтобы выяснить, какая таблица дает вам процент амортизации, который нужно взять в первый год. Потому что мы нанимаем GDS на сдаваемую в аренду жилую недвижимость с допущением об обслуживании в середине месяца, начиная с мая, вы можете требовать амортизации в размере 2.273 процента в первый год.
Пример амортизации сдаваемого в аренду жилого помещения
Формула расчета амортизации по сдаваемому в аренду жилому дому проста:
Цена покупки – стоимость земли = стоимость здания.
Годовой разрешенный амортизация = стоимость здания / 27.5 лет
В качестве примера рассмотрим наш арендованный дом на одну семью за 150,000 20,000 долларов. Стоимость участка составляет 5,000 XNUMX долларов, и мы потратили XNUMX XNUMX долларов на модернизацию капитала во время приобретения. Таким образом, наши ежегодные амортизационные отчисления будут выглядеть следующим образом:
Цена покупки 150,000 20,000 долларов США - стоимость земли 130,000 5,000 долларов США = стоимость здания XNUMX XNUMX долларов США + XNUMX XNUMX долларов США на ремонт.
Ежегодная разрешенная амортизация = 135,000 130,000 долларов (стоимость здания 5,000 27.5 долларов + ремонт 4,909 XNUMX долларов) / XNUMX лет = XNUMX XNUMX долларов ежегодных амортизационных отчислений.
Как амортизация уменьшает налогооблагаемую чистую прибыль от сдаваемой в аренду недвижимости
Давайте кратко рассмотрим значительное преимущество, которое амортизационные отчисления предлагают инвесторам в недвижимость. Амортизация представляет собой неденежный вычет, основанный на предположении, что жилье изнашивается или обесценивается в течение 27.5 лет.
Если наша арендная плата на одну семью генерирует годовую валовую арендную плату в размере 18,000 50 долларов США, а наши общие операционные расходы, которые включают такие вещи, как управление недвижимостью, текущее обслуживание и ремонт, процентные расходы и налог на имущество, составляют 9,000% нашего валового дохода, наша годовая чистая прибыль составляет XNUMX долларов. Однако из-за амортизационных отчислений наша налогооблагаемая прибыль составляет менее половины этой суммы:
До амортизации общий годовой доход в размере 18,000 9,000 долл. США – 9,000 XNUMX долл. США в операционных расходах = XNUMX XNUMX долл. США.
9,000 4,909–4,091 XNUMX долларов США в виде неденежных амортизационных отчислений = XNUMX XNUMX долларов США в виде налогооблагаемого дохода.
Таким образом, в этом случае, даже если у нас все еще есть 9,000 долларов денежной прибыли, нам нужно платить налоги только менее чем с половины реальных денег, которые мы получили. Если вы относитесь к 32-процентной налоговой категории, вы, вероятно, только что сэкономили 1,571 доллар США в виде федеральных налогов из-за амортизационных отчислений на вашу арендуемую недвижимость для одной семьи.
Что такое неполная годовая амортизация арендованного имущества?
В предыдущем примере мы использовали полный год амортизации. Но что, если вы покупаете арендуемую недвижимость в середине года? К счастью, никаких догадок не требуется, потому что IRS уже предоставил ответ.
На приведенной ниже диаграмме IRS сравнивается месяц, когда имущество было введено в эксплуатацию, с процентом от базовой стоимости, который может быть амортизирован:
| Месяц ввода в эксплуатацию | Процент амортизации на основе затрат |
| январь | 3.485% |
| февраль | 3.182% |
| Март | 2.879% |
| апрель | 2.576% |
| май | 2.273% |
| июнь | 1.970% |
| июль | 1.667% |
| август | 1.364% |
| сентябрь | 1.061% |
| октябрь | 0.758% |
| Ноябрь | 0.455% |
| Декабрь | 0.152% |
Какова продолжительность амортизации?
Амортизация не длится бесконечно. Амортизация может закончиться двумя способами для нынешнего владельца недвижимости:
- По прошествии 27.5 лет вся базовая стоимость была вычтена.
- Имущество выводится из эксплуатации путем его продажи или прекращения получения денег.
Часы амортизации «сбрасываются», когда недвижимость переходит из рук в руки. Таким образом, даже если вы владели недвижимостью в течение пяти лет и израсходовали около 18% от общей суммы амортизации, новый владелец может перезапустить цикл амортизации в 27.5 лет.
Это одна из многочисленных причин, по которой 1031 сделка с отсрочкой уплаты налогов так популярна среди инвесторов в недвижимость. В дополнение к отсрочке любых налогов на прирост капитала вы можете инвестировать в перепродажную недвижимость, которой несколько лет, и при этом вычесть 100% амортизационных отчислений, чтобы снизить налогооблагаемую чистую прибыль.
Возмещение амортизации при продаже сдаваемого в аренду имущества
Сброс часов амортизации удобен для покупателей, но что происходит с амортизацией, которую вы отнесли на расходы и получили прибыль как продавец?
IRS «возвращает» вашу амортизацию, когда вы продаете свою собственность. Каждый год, когда вы берете на себя расходы на амортизацию, ваша база затрат уменьшается, а ваш потенциальный прирост капитала при продаже увеличивается.
Например, через пять лет базовая стоимость нашего дома в размере 120,000 24,545 долларов США (исключая стоимость земли) уменьшается на 4,909 5 долларов США (годовые амортизационные отчисления на сумму 95,455 24,545 долларов США x XNUMX лет) при текущей базовой стоимости в размере XNUMX XNUMX долларов США. По сути, расходы на амортизацию в размере XNUMX XNUMX долларов США, которые вы использовали для снижения налогооблагаемого дохода в течение предыдущих пяти лет, теперь облагаются налогом на прирост капитала.
Однако, используя обмен с отсрочкой уплаты налогов 1031 для продажи одной инвестиционной собственности и приобретения другой, вы можете отсрочить уплату налогов на амортизацию и прирост капитала.
Какова продолжительность амортизации?
Период восстановления – это период времени, в течение которого владельцы недвижимости могут вычесть амортизацию. Базовая стоимость, включая любые изменения, истощается в конце периода восстановления. Однако имейте в виду, что владельцы недвижимости, которые вкладывают средства в текущие улучшения, могут со временем изменить свою основу затрат.
Что произойдет, если я не спишу амортизацию сдаваемого в аренду имущества?
Начинающему инвестору в недвижимость может быть легко забыть об этой налоговой льготе, особенно если вы готовите свои собственные отчеты. К счастью, вы можете претендовать на амортизационную выгоду в своей последней налоговой декларации постфактум.
Часто задаваемые вопросы об амортизации арендуемой недвижимости
Как начисляется амортизация сдаваемого в аренду имущества?
Чтобы рассчитать амортизацию сдаваемого в аренду имущества, вы должны сначала определить основу затрат, которая представляет собой стоимость имущества за вычетом земли плюс соответствующие затраты на закрытие. В зависимости от используемого метода амортизации эта сумма делится на срок полезного использования имущества.
Должен ли я амортизировать арендуемое имущество?
Таким образом, вы не обязаны по закону амортизировать сдаваемое в аренду имущество. С другой стороны, решение не амортизировать сдаваемое в аренду имущество является огромной финансовой ошибкой. Это то же самое, что выбрасывать процент от дохода от сдачи в аренду.
Что произойдет, если вы забудете списать амортизацию?
Если вы не амортизируете актив, IRS считает, что это использование ненадлежащего метода бухгалтерского учета, что может быть устранено только путем подачи формы 3115.
Статьи по теме
