Любой новый владелец компании должен найти время, чтобы подписать договор аренды. В договоре коммерческой аренды должны быть указаны продолжительность и тип аренды, а также тип арендной платы. Вероятно, в какой-то момент вам понадобится зарезервировать помещение для вашей компании, независимо от того, открываете ли вы магазин, переезжаете в офис или сдаете в аренду помещения для производства. Таким образом, поиск подходящего помещения в сложном мире коммерческой недвижимости иногда может занять годы.
Коммерческая аренда
Каждый раз, когда компания арендует коммерческую недвижимость, намереваясь работать в этом месте, необходима коммерческая аренда. Коммерческая аренда обычно длится от трех до пяти лет, устанавливая долгосрочные отношения между арендодателем и арендатором. В договоре коммерческой аренды должны быть указаны продолжительность и тип аренды, тип арендной платы, размер залога, условия разрешенного и исключительного использования, а также информация о ремонте и техническом обслуживании.
Договор коммерческой аренды — это договор, который компания заключает с арендодателем, чтобы сдать им в аренду офисные помещения или другую коммерческую недвижимость.
Договор коммерческой аренды
Соглашение о коммерческой аренде должно включать определенные элементы и важную информацию, потому что это контракт, и он должен быть таким, чтобы его можно было исполнить. Условия аренды должны как минимум включать сумму арендной платы, размер залога, срок действия договора и любые другие расходы, за которые арендатор может нести ответственность. Категория «прочие расходы» особенно важна, поэтому ее следует тщательно продумать перед подписанием договора. Такие расходы, как страхование зданий, налоги на имущество и техническое обслуживание, относятся к категории «прочие расходы». Эти дополнительные расходы могут быстро превратиться в высокие накладные расходы.
Разница между коммерческой арендой и жилой арендой
Одно отличие состоит в том, что, в отличие от договоров коммерческой аренды, договоры аренды жилых помещений обычно не требуют от арендаторов уплаты каких-либо или всех налогов на имущество. Вместо этого арендаторы по договорам коммерческой аренды часто обязаны платить по крайней мере часть налога на недвижимость. Ниже приведены различия между коммерческой арендой и арендой жилых помещений:
№1. Защита
Из-за законов о защите прав потребителей арендаторы жилых помещений обычно пользуются большей защитой. Нет никаких правил, защищающих вашу конфиденциальность или устанавливающих предельный размер залога при коммерческой аренде.
№ 2. Переговоры
Когда речь заходит об аренде жилья, переговоры практически не ведутся. Если арендодатель не решит предложить вам хорошую сделку, вы должны заплатить сумму, указанную арендодателем. Коммерческая аренда дает вам как владельцу бизнеса больше рычагов воздействия на переговорах. Вы и арендодатель можете договориться о конкретных условиях, чтобы они могли сдавать свое помещение в аренду.
#3.Стандартизация
Многие договоры аренды жилья имеют очень похожую структуру и многие из тех же условий. Потребности арендодателя являются основой договора коммерческой аренды. Когда вам отправят контракт, внимательно просмотрите всю информацию.
Условия договора коммерческой аренды, которые нужно знать
Ниже приведены основные условия коммерческого лизинга:
№1. Срок аренды
Эта фраза относится к тому, как долго будет длиться аренда. Он содержит такие запросы, как «Как долго длится аренда?» Срок его действия истекает в определенную дату или при определенных обстоятельствах? Кто имеет право продлить или прекратить его досрочно — арендодатель или арендатор?
№2. Арендовать
Эта фраза включает запросы о доступных способах оплаты. Примеры таких вопросов: «Сколько стоит базовая арендная плата?» Он повышается в определенное время? Помимо аренды, какие еще расходы?
№3. Другие расходы
В этой фразе обсуждаются другие дополнительные расходы, связанные с арендой недвижимости в коммерческих целях. Кто оплачивает такие расходы, как налоги на недвижимость, страхование зданий и текущее содержание, — вот несколько примеров.
№ 4. Гарантийный депозит
Эта фраза вызывает такие вопросы, как «Сколько это стоит и при каких обстоятельствах арендодатель может их удержать?»
№ 5. Предоставление аренды.
В этом пункте говорится, что после того, как все требования, такие как уплата залога, были выполнены, арендатор принял имущество от арендодателя.
№ 6. Дата начала.
Это день, когда арендатор въезжает в дом, или, более формально, день, когда арендатор несет ответственность за арендную плату и содержание арендуемого дома.
№ 7. Расширение.
Продления возможны, когда обе стороны соглашаются на них в письменной форме. Обе стороны должны подписать его, чтобы продление вступило в силу.
№8. Штраф за опоздание.
В условиях коммерческой аренды указан штраф, который арендатор должен заплатить, если он просрочил арендную плату. За это можно заплатить установленную сумму или часть ежемесячной арендной платы.
№ 9. Налоги.
В этом разделе перечислены налоговые обязательства в отношении имущества, а также информация о том, кто несет ответственность за уплату каждого налога (включая налоги на недвижимость).
№10. Обязательство по ремонту.
В этом разделе описываются виды ремонта, за который несет ответственность арендодатель, например, устранение дефектов материала, дефектов или отказов, которые необходимы для эксплуатации имущества. Кроме того, в нем указаны обязанности арендаторов по содержанию.
№ 11. Разрешения.
Для улучшения или ремонта арендуемого имущества обе стороны должны получить все необходимые лицензии и разрешения.
№ 12. Возмещение ущерба Арендатором.
Этот пункт фактически освобождает арендодателя от любой ответственности за любой ущерб, убытки, претензии или ущерб, если только такой ущерб не является прямым результатом умышленных неправомерных действий арендодателя, грубой небрежности или неспособности проявить разумную осторожность.
№ 13. Снижение/корректировка арендной платы.
Этот раздел устанавливает снижение или отмену арендной платы в случае пожара или другого стихийного бедствия, причинившего материальный ущерб.
№ 14. Осуждение.
Хотя этот пункт часто игнорируется, он имеет решающее значение. Он устанавливает, что произойдет, если государственное учреждение осудит или выселит арендодателя из сдаваемой им собственности, чтобы ее можно было использовать в общественных целях.
№ 15. Возможность купить.
Этот пункт предусматривает, что в любое время в течение срока аренды Арендатор может воспользоваться опционом на покупку Имущества по Предопределенной цене. Было бы неплохо включить этот пункт, хотя в этом нет необходимости. Соглашение также может запрещать арендатору приобретать имущество, пока действует договор аренды. Это хорошая идея, чтобы изложить это в письменной форме в любом случае.
Процесс коммерческой аренды
Расследование арендодателя, выяснение того, кому принадлежит здание, изучение законов о зонировании и получение общего представления о районе — это несколько шагов в проведении исследования. Прежде чем подписывать договор, убедитесь, что у вас есть четкое представление об условиях оплаты аренды, вашей подверженности риску, структуре передачи, предпочтительной ставке арендодателя и любых неприятных оговорках.
Это некоторые важные вещи, на которые следует обратить внимание, но имейте в виду, что в разных штатах действуют разные практики коммерческой аренды. Прежде чем подписать договор коммерческой аренды, вы должны провести небольшое исследование. При проведении расследования обязательно сделайте следующее:
№1. Будьте знакомы с регионом.
Если вы ищете новую недвижимость и занимаетесь предоставлением товаров или услуг широкой публике, вам следует изучить окрестности и определить, кто является вашим целевым рынком.
№ 2. Исследуйте владельца здания и арендодателя.
Ваш прямой арендодатель не всегда может быть законным владельцем недвижимости. В любом случае узнайте как можно больше о домовладельце и владельце здания. Вместе вы займетесь бизнесом, поэтому убедитесь, что вы знаете, кто они, каково их финансовое положение и вовремя ли они оплачивают свои счета.
№3. Изучите правила зонирования
Ассоциация законы о зонировании являются дополнительным фактором, который следует учитывать. Вы должны убедиться, что цели вашего арендодателя соответствуют законам вашего муниципалитета, даже если они могут отвести ваше помещение, скажем, для работы ресторана.
В некоторых случаях арендодатель или владелец здания может полагать, что он может сдать свое помещение в аренду определенному виду бизнеса, даже если это не соответствует местным правилам зонирования. Координируя эти два пункта, вы можете быть уверены, что ваша компания не столкнется с серьезными юридическими трудностями со стороны сообщества, в котором вы работаете.
№ 4. Узнайте о неприятных законах и окружающей среде
Прежде чем что-либо подписывать, очень важно изучить основные законы об охране окружающей среды. Эти правила могут быть использованы против вашего бизнеса, поскольку некоторые арендодатели часто их игнорируют.
Требования к аренде коммерческой площади
Кроме того, в договоре аренды могут быть указаны разрешенные виды использования имущества.
№1. Разрешенное использование
Аренда применима только к конкретной коммерческой деятельности. Арендатор не имеет права участвовать в каких-либо других коммерческих предприятиях без предварительного письменного согласия арендодателя. Разрешенные виды использования собственности ограничивают виды деловых операций, которые вы можете осуществлять без согласия арендодателя.
№ 2. Эксклюзивное использование
Арендатор в более крупной собственности с несколькими арендаторами имеет исключительное право на выполнение определенных действий. Чтобы помешать конкурирующим предприятиям переехать в соседний дом, кофейня в торговом центре или налоговая служба в офисном парке, например, могут торговаться за эксклюзивное использование.
№3. Разрыв договора аренды
Арендатор может подумать о прекращении аренды, если у предприятия возникли проблемы или ему необходимо переехать. Если они это сделают, арендодатель может подать иск против арендатора, чтобы возместить невыплаченную арендную плату в соответствии с условиями аренды. В некоторых штатах может быть обязанность арендодателя по смягчению последствий, что обязывает его попытаться повторно сдать в аренду помещение и использовать полученную арендную плату для возмещения убытков, причитающихся с арендатора.
Какой самый распространенный вид коммерческой аренды?
№1. Аренда с полным спектром услуг
При аренде с полным спектром услуг, также известной как валовая аренда, арендатор несет ответственность за уплату базовой арендной платы, а арендодатель покрывает все другие расходы, связанные со зданием, такие как коммунальные услуги, страхование, налоги и техническое обслуживание. Арендатор также будет нести ответственность за оплату части мест общего пользования, и именно здесь в игру вступает «коэффициент убытков» сдаваемой в аренду площади по сравнению с полезной.
№ 2. Чистая аренда
Тем не менее, при чистой аренде часть эксплуатационных расходов здания ложится на арендаторов. Каждый из трех различных типов чистой аренды имеет свои преимущества. В отличие от валовой аренды, тройная чистая аренда требует, чтобы арендатор покрывал как арендную плату, так и эксплуатационные расходы здания. В результате арендная плата должна уменьшиться, а переменные издержки должны возрасти.
Точно так же при двойной чистой аренде арендатор несет ответственность за уплату налогов, страховки и коммунальных услуг, но арендодатель или владелец собственности несет ответственность за покрытие расходов на содержание здания. Наконец, при единовременной чистой аренде арендодатель несет расходы по страховке, налогам и обслуживанию, а арендатор несет ответственность за оплату арендной платы и коммунальных услуг.
№3. Абсолютная аренда NNN
Абсолютная аренда NNN (или облигационная) аренда, которая встречается реже, требует, чтобы арендатор оплачивал все расходы на содержание здания, включая кровлю.
№ 4. Процентная аренда
В дополнение к базовой арендной плате арендаторы, у которых есть процентная арендная плата, также платят часть розничных продаж. Хотя их можно найти и в других местах, в торговых центрах они наиболее распространены.
№ 5. Аренда с полным обслуживанием
Коммунальные и другие услуги, за которые арендатор обычно платит отдельно, часто включаются в арендную плату в офисных зданиях с несколькими арендаторами.
Каков нормальный срок коммерческой аренды?
Коммерческая аренда обычно длится от трех до пяти лет. Это гарантирует, что арендодатели смогут окупить свои инвестиции за счет дохода от аренды.
Кто платит по договорам коммерческой аренды?
Арендодатель и вид соглашения, достигнутого для определения платежа по договору коммерческой аренды. Однако при коммерческой аренде арендатор обычно несет ответственность как за арендодателя, так и за судебные издержки сторон.
Каковы основные компоненты коммерческой аренды?
Некоторые из ключевых элементов, которые следует учитывать, включают следующее:
- Срок/тип аренды
- Арендная плата
- Безопасность оплаты
- Разрешенное использование
- Эксклюзивное использование
- Ремонт и обслуживание
- Внешний вид
- Страхование
- Выполнение требований Закона об американцах с ограниченными возможностями
- Личная гарантия
- оговорки об изменении, дополнении и прекращении действия
- Субаренда
Какой тип коммерческой аренды лучше?
Тройная чистая аренда, или аренда «NNN», возможно, является самой популярной среди коммерческих арендодателей, поскольку она возлагает на арендатора большую часть бремени распределения затрат, включая базовую арендную плату, налоги на имущество, страхование, коммунальные услуги и техническое обслуживание.
Должна ли быть зарегистрирована коммерческая аренда?
Если вы подписываете краткосрочный договор коммерческой аренды, вам не нужно его регистрировать. Любая коммерческая аренда на срок более трех лет (включая любые периоды опциона) должна быть зарегистрирована. Обычно регистрация не требуется, если срок составляет менее трех лет.
Заключение
Прежде чем подписывать договор аренды, тщательно изучите недвижимость. Прежде чем въезжать, всегда проводите исследование, в том числе исследуйте район, арендодателя, законы о зонировании района и любые дополнительные законы об охране окружающей среды или неудобствах, которые могут применяться к собственности. В договоре аренды арендатор именуется «арендодателем», а арендодатель — «арендодателем».
Часто задаваемые вопросы о коммерческой аренде
Что такое договор коммерческой аренды?
Договор коммерческой аренды — это договор, который компания заключает с арендодателем, чтобы сдать им в аренду офисные помещения или другую коммерческую недвижимость.
Каков нормальный срок коммерческой аренды?
Коммерческая аренда обычно длится от трех до пяти лет.
Должна ли быть зарегистрирована коммерческая аренда?
Обычно регистрация не требуется, если срок составляет менее трех лет.
Статьи по теме
- КАК ЗАПИСАТЬ ДОГОВОР АРЕНДЫ в 2023 году для аренды и квартир
- МОЖЕТ ЛИ АРЕНДАТОР НАРУШАТЬ ДОГОВОР АРЕНДА?: Что делать, если ваш арендодатель нарушает договор аренды
- АРЕНДА ПРОТИВ ФИНАНСОВ: Понимание различий
- ДОСРОЧНОЕ РАСТОРЖЕНИЕ ДОГОВОРА АРЕНДЫ В США
- АРЕНДА VS АРЕНДА ДОМА: в чем основные отличия?
Рекомендации
