Не так давно большинство людей продали свой первый дом, прежде чем купить другой. 1%, у которых были нужные связи, могли владеть арендованной недвижимостью. Сегодня времена изменились, и все большее число домовладельцев покупают второй дом, а первый сдают в аренду, чтобы заработать немного дополнительных денег и увеличить свое благосостояние в долгосрочной перспективе.
Хотя есть некоторые возможные преимущества сдачи в аренду первого дома, есть и некоторые недостатки, которые следует учитывать. В этом посте мы рассмотрим шаги по покупке второго дома, пока вы арендуете первый, начиная с основных преимуществ сохранения дома в качестве сдачи в аренду, а не продажи инвестору.
Где я могу купить второй дом?
Выбор места для покупки вашего нового дома является важным решением. Стоит ли покупать дом рядом с семьей? Или вы бы предпочли один на пляже, в горах или в вашем любимом городе?
Крайне важно проконсультироваться с вашим супругом и любыми другими членами семьи, которые могут быть вовлечены в этот выбор. Потратьте некоторое время на изучение лучших местных районов. Сотрудничайте с местным агентом по недвижимости, чтобы определить идеальные места для второго дома. Кроме того, это упрощает начальный этап процесса покупки дома — предварительное одобрение. Проведение предварительного исследования вашего нового места, сотрудничество с агентом по недвижимости в этом районе и анализ ваших финансов в новом месте могут продемонстрировать активную инициативу вашему кредитору, когда вы проводите процедуру ипотеки для своего второго дома.
Причины купить второй дом
Есть множество ситуаций, в которых второй дом имеет смысл:
- Вы мечтаете о загородном доме, возможно, для частых перерывов или когда-нибудь на пенсии.
- Вам нужен пригородный дом, потому что вы или ваш партнер работаете слишком далеко от вашего основного дома, чтобы сделать ежедневную поездку на автомобиле или поезде возможной.
- Вы хотите сделать инвестиции в недвижимость, купив второй дом, чтобы сдать его в аренду или перепродать.
- Вы хотите продвинуться, купив новую недвижимость, но сохраняя существующую в качестве сдачи в аренду.
- Вы покупаете дом для члена семьи, возможно, для того, чтобы ваши родители были рядом или чтобы предоставить площадку рядом с кампусом для вашего студента колледжа.
Крайне важно четко понимать свои намерения, потому что то, как вы используете свой второй дом, влияет на ваши варианты финансирования и текущие расходы, а также на местоположение и стиль вашего дома.
Покупка квартиры вместо отдельного дома на одну семью может иметь больше смысла, если вам нужен дом для поездок на работу или жилье для вашего студента колледжа. Чтобы быть хорошей инвестицией, сдаваемая в аренду недвижимость или флип должны нравиться арендаторам или покупателям. Если вы не живете рядом с этим районом, управление загородным домом, который также служит для краткосрочной аренды, может оказаться сложной задачей.
Важные факторы, которые следует учитывать при покупке второго дома
Второй дом может быть местом для отдыха в отпуске, но владение им — нет. Вам нужно будет заложить в бюджет дополнительные расходы и отслеживать, сколько времени вы — или любой, кто платит за его использование — проводите там.
- Экономичность: Если вы не заплатите наличными за второй дом, вам придется внести второй платеж по ипотеке. Внимательно изучите свой бюджет, чтобы убедиться, что дополнительные ежемесячные расходы имеют смысл для ваших финансов. Вам также нужно будет заложить в бюджет дополнительное страхование домовладельцев, счета за электроэнергию, налоги на недвижимость и все другие расходы, связанные с владением вторым домом.
- Требования к размещению: Если вы покупаете второй дом, вы можете рассмотреть возможность сдачи его в аренду, когда вы им не пользуетесь. Однако, если вы сдаете его в аренду слишком часто, ваш второй дом может считаться инвестиционной недвижимостью, и на него могут распространяться другие правила. Если ваш кредит обеспечен Fannie Mae или Freddie Mac, недвижимость должна быть «в основном доступна для личного пользования и удовольствия заемщика» более половины календарного года. У IRS также есть правила: если вы сдаете свой второй дом в аренду более 14 дней в году, вы должны регистрировать доход от аренды.
- Местонахождение: Покупка второго дома в приморском городе может показаться отличной идеей, но если вы живете далеко, добраться туда может быть настолько сложно, что вы не будете там часто. Подумайте о своем образе жизни и выберите второй дом в месте, где вы будете его часто использовать.
- Техническое обслуживание: Даже если вы не будете проводить столько времени в своем втором доме, вам все равно придется платить за обслуживание. Систему HVAC необходимо будет заменить позже, а дому может потребоваться новая крыша. Внешний вид также потребует ухода (подумайте о стрижке газонов и уборке снега), поэтому, если вы не часто там бываете, вы должны выделить ремонтную компанию для управления этим.
Шаги к покупке второго дома при аренде первого
Несмотря на то, что сдача первого дома в аренду имеет различные преимущества, следует внимательно рассмотреть вопрос о наличии двух объектов недвижимости. Вот пять основных процедур покупки второго дома при сдаче в аренду первого.
№1. Оцените свое финансовое состояние.
Наличие двух домов может означать наличие двух ипотечных кредитов, что может создать финансовые трудности. Эксперты советуют погасить долг с высокими процентами, разработать работоспособный финансовый бюджет и отложить достаточно наличных денег на черный день на случай личных непредвиденных обстоятельств, прежде чем покупать второй дом. Поговорите со специалистом по финансовому планированию или управляющим недвижимостью, чтобы узнать больше о расходах на содержание первого дома в качестве сдаваемого в аренду.
№ 2. Накопите еще один первоначальный взнос.
Получение средств для первоначального взноса за второй дом может быть простой задачей. Кредит под залог собственного дома, также известный как кредитная линия собственного капитала (HELOC), это ссуда, которая использует капитал в первом доме для поддержки первоначального взноса на второй дом. Другие варианты получения денег для первоначального взноса включают использование пенсионного счета, рефинансирование наличными или займы у семьи и друзей.
№3. Подтвердите, что первый дом будет достойной арендной платой.
Несмотря на то, что аренда недвижимости пользуется большим спросом в большинстве регионов, некоторые дома приносят более высокую финансовую отдачу, чем другие.
Базовая электронная таблица Roofstock упрощает просмотр предполагаемых финансовых показателей определенного объекта недвижимости. Его можно использовать для прогнозирования вероятной доходности недвижимости. Просто добавьте некоторую информацию, чтобы увидеть ожидаемые важные показатели рентабельности инвестиций, такие как денежный поток, доход наличными, чистый операционный доход и ставка капитализации.
№ 4. Определите, как вы будете обращаться с арендованным домом.
Ниже приведены некоторые из наиболее распространенных должностей арендодателя и самостоятельного управляющего сдаваемой в аренду недвижимостью:
- Чтение и понимание местного, государственного и федерального законодательства о арендодателях-арендаторах, а также федеральных правил справедливого жилья.
- Подготовьте дом к сдаче в аренду, сделав его привлекательным для потенциальных арендаторов.
- Маркетинг дома, проверка арендаторов и подписание договора аренды — все это часть процесса.
- Сбор ежемесячной арендной платы, техническое обслуживание и ремонт имущества, своевременная оплата счетов и проведение частых проверок имущества.
- Предоставление надлежащего уведомления о повышении арендной платы или выселении арендатора за нарушение договора аренды.
Управление арендуемой недвижимостью требует значительных знаний и усилий, поэтому многие инвесторы нанимают управляющего недвижимостью. Местные управляющие недвижимостью позволяют легко ощутить преимущества аренды вашего первого дома, избегая при этом обычных обязанностей арендодателя.
№ 5. Создайте грамотную систему бухгалтерского учета.
Когда даже один дом сдается в аренду, требуется поразительное количество документов. Договоры аренды, квитанции об уплате арендной платы, оплаченные счета за обслуживание и записи переписки между арендодателем и арендатором должны быть структурированы и надежно сохранены.
Могу ли я позволить себе второй дом?
Ваши финансы в таком хорошем состоянии, что вы можете позволить себе купить второй дом? Даже если вы намерены зарабатывать деньги на аренде недвижимости, вы должны быть уверены, что вы можете себе это позволить, особенно если она будет пустовать в течение нескольких месяцев в году.
Вот некоторые финансовые соображения, которые следует иметь в виду.
№1. Процентные ставки и первоначальный взнос
Если вы не хотите платить наличными, покупка второго дома потребует первоначального взноса и ипотеки (конечно, с процентами).
На самом деле, для второго дома необходим больший первоначальный взнос. Почему это так? Покупка второго дома представляет больший риск для ипотечного кредитора из-за более высокой вероятности дефолта по второму дому (по сравнению с основным жильем) в случае финансовых трудностей.
То же рассуждение может быть использовано для процентных ставок. Ипотека на второй дом почти всегда имеет более высокую процентную ставку, чтобы застраховаться от возможных потерь в случае дефолта.
№ 2. Требования к соотношению долга к доходу
Чтобы претендовать на получение ипотечного кредита на второй дом, вы должны соответствовать требованиям по соотношению долга к доходу (DTI). Сумма вашего долга по сравнению с суммой денег, которую вы зарабатываете, называется вашим DTI. Чтобы рассчитать DTI, сложите ежемесячные платежи по долгам и разделите их на свою месячную заработную плату до налогообложения.
Чтобы получить право на второй ипотечный кредит, большинство кредиторов хотят DTI 43% или меньше.
№3. Бюджетирование на месяц
На бумаге вас могут принять на вторую ипотеку, но вам следует подсчитать цифры, чтобы понять, имеет ли финансовый смысл получение еще одной ссуды. Для этого просуммируйте все свои ежемесячные платежи и вычтите общую сумму из своей месячной заработной платы после уплаты налогов. Оставшиеся средства пойдут на второй платеж по ипотеке.
Вы можете рассчитывать на доход от аренды, чтобы помочь сбалансировать свой второй платеж по ипотеке, но вы все равно должны быть уверены, что можете управлять им самостоятельно, если ваша недвижимость не сдается в аренду так скоро, как вы того хотите.
Прежде чем сделать этот выбор, вы также должны учитывать налоги на недвижимость, сборы ассоциации домовладельцев и общие расходы на содержание.
№ 4. Обслуживание сдаваемой в аренду недвижимости
Вы также должны предусмотреть расходы на покупку сдаваемой в аренду недвижимости, а также на связанное с ней обслуживание. Вы будете нести ответственность за весь ремонт и повреждения как владелец, так и, возможно, арендодатель. Это может включать в себя наем ремонтника, покупку краски, дверных ручек и других предметов домашнего обихода или наем газонокосилки для ухода за двором.
Откладывайте не менее 10% годовой арендной платы на обслуживание и управление недвижимостью. Если ваша недвижимость сдается за 2,000 долларов в месяц, годовая арендная плата составит 24,000 долларов. В результате вы должны отложить 2,400 долларов на аварийный ремонт. Имейте в виду, что ремонт может стоить больше или меньше, чем эта оценка, поэтому всегда разумно сэкономить больше денег.
Заключение
Покупка второго дома гарантирует, что у вас всегда будет место, куда можно сбежать, но быть вторым домовладельцем сопряжено с некоторыми суровыми реалиями: повышение цен, проблемы с техническим обслуживанием и значительное налоговое бремя. Если вы намерены получить ипотечный кредит на второй дом, планируйте заранее и работайте с агентом по недвижимости, имеющим опыт работы в месте, которое вы хотите назвать своим вторым домом.
Как купить второй дом
Сколько я должен положить на второй дом?
С другой стороны, второй дом почти наверняка потребует 10% первоначального взноса. Поскольку второй ипотечный кредит ставит покупателя дома в более тяжелое финансовое положение, кредиторы обычно требуют немного более высокий кредитный рейтинг по второму ипотечному кредиту.
Могу ли я купить еще один дом, если у меня уже есть ипотечный кредит?
Поскольку у вас уже есть одна ипотека, ожидайте, что процесс андеррайтинга будет значительно сложнее, когда вы подаете заявку на вторую.
Легко ли купить второй дом?
Кредиторы рассматривают вторые дома как более рискованные, будь то дома для отдыха или инвестиционная недвижимость. Критерии минимального кредитного рейтинга часто выше, а максимальное отношение долга к доходу ниже, чем для основного жилья.
- АРЕНДА С ПЛОХИМ КРЕДИТОМ: Даже с историей выселений
- КАК НАКОПИТЬ НА ДОМ: Простые советы
- ДОЛГОСРОЧНАЯ АРЕНДА: Что нужно знать(
- КАК АРЕНДА С ПЛОХИМ КРЕДИТОМ: Способы арендовать дом с плохим кредитом
- Владелец, ознакомьтесь с 5 советами о том, как сдать свою недвижимость в аренду!
Рекомендации
