ЗАДЕРЖКА ФИНАНСИРОВАНИЯ: Руководство для покупателей жилья 2023 г.

Инвесторы в недвижимость часто используют эту стратегию, чтобы выделиться среди конкурентов и ускорить процесс закрытия сделки. Если все сделано правильно, отсроченное финансирование позволяет покупателям воспользоваться преимуществами предложений наличными и обычных кредитов. Продолжайте читать, чтобы узнать, как использовать отложенное финансирование для вашей следующей покупки, а также для получения ипотечного кредита Fannie Mae.

Задержка финансирования

Отсроченное финансирование — это когда покупатель платит наличными за дом, а затем получает ипотечный кредит в течение шести месяцев после закрытия сделки. Благодаря рефинансированию наличными им возвращается большая часть денег, использованных для покупки дома. Другими словами, они держат свои деньги под рукой, когда берут ипотеку.

Процесс отложенного финансирования

Чтобы воспользоваться отсроченным финансированием, вам потребуется значительная сумма наличных денег для поддержки вашего предложения. Из-за этого покупатели, которые выбирают этот вариант, могут использовать свои сбережения или продажу других активов, чтобы собрать наличные деньги, необходимые для прямой покупки дома.

Чтобы подать заявку на отсроченное финансирование для покупки желаемой недвижимости, вам, как правило, потребуется предоставить необходимую финансовую документацию и подтверждение занятости. Кредитор также проверит вашу кредитоспособность, чтобы определить вашу кредитоспособность.

Помните, что для того, чтобы пройти предварительный отбор кредита на ипотеку после покупки дома, вы должны продолжать работать и иметь твердую кредитную историю. Вы также должны показать, что вы никаким образом не связаны с продавцом лично (например, вы не являетесь другом или членом семьи).

Причины задержки финансирования

Денежное предложение может помочь вам выделиться среди конкурентов, если вы боитесь сделать это со своей ставкой. Используя этот подход, вы также можете избежать ожидаемых от 30 до 60 дней, необходимых для получения ипотечного кредита.

Отсроченное финансирование позволяет вам быть проворным, но при этом иметь возможность использовать ипотечный кредит для оплаты вашего дома после того, как вы сделали покупку. Поскольку ваш денежный резерв будет возвращен вам после оформления ипотечного кредита и может быть сохранен или инвестирован в другие вещи, включая вашу следующую недвижимость, вы сохраните свою ликвидность.

Процесс подачи заявки на отсроченное финансирование

Подача заявки на отсроченное финансирование влечет за собой ряд шагов, требующих времени и подготовки. Обязательно выполните следующие три процедуры подготовки:

1. Чтобы решить, является ли отсрочка финансирования вашим лучшим курсом действий, начните с обсуждения преимуществ и недостатков с вашим налоговым экспертом, финансовым консультантом и агентом по недвижимости. Всегда есть опасности, и ваши налоги также могут быть затронуты.
2. Чтобы соответствовать требованиям, вы должны предоставить подтверждение источника финансирования приобретения, подтвердить, что собственность имеет четкое право собственности, и продемонстрировать, что продавец не является близким другом или членом семьи.
3. До истечения шести месяцев с момента покупки дома подайте заявку на ипотеку. Имейте в виду, что сравнение кредиторов может помочь вам получить лучшие условия и ставки.

Советы по использованию отложенного финансирования

1. Проконсультируйтесь с финансовым консультантом, прежде чем сделать важный выбор в пользу покупки дома, потому что это может оказать большое влияние на ваши финансы. Вы можете бесплатно взять интервью у своих консультантов, чтобы выбрать, какой из них лучше для вас, используя бесплатный инструмент SmartAsset, который подберет вам до трех местных финансовых консультантов. Начните поиск финансового консультанта прямо сейчас, если вы к этому готовы.
2. Несмотря на то, что вы начинаете с наличными, вы все равно закончите с ипотекой. Поэтому полезно знать, сколько жилья вы можете себе позволить.
3. Ежемесячная оплата ипотечного кредита — это только часть финансирования недвижимости. Чтобы убедиться, что ваша ипотека вписывается в вашу общую финансовую стратегию, вы можете оценить комиссию за закрытие и первоначальный взнос.

Преимущества отложенного финансирования

При покупке дома или инвестиционной недвижимости использование отсроченного финансирования имеет много преимуществ. При анализе этой тактики примите во внимание следующие преимущества:

№1. Выделиться на конкурентных рынках 

Предложения наличными могут обеспечить простой и быстрый срок закрытия сделки, что привлекает продавцов. Это может дать покупателям, ожидающим финансирования, преимущество, необходимое им для того, чтобы выделиться на сегодняшних конкурентных рынках недвижимости.

№ 2. Купить Fixer Upper 

Инвестирование в недвижимость наличными может помочь вам защитить дом, который может не пройти стандартную проверку дома. Отсроченное финансирование — это один из вариантов покупки дома для ремонта, пока вы в нем живете.

№3. Выгода от налоговых вычетов 

Для инвесторов в недвижимость, желающих расширить свои портфели и воспользоваться налоговыми преимуществами ипотечного кредита, отсрочка финансирования может быть фантастической идеей.

№ 4. Обеспечение более низкой закупочной цены 

Поскольку предложения наличными так сильно выделяются, обычно есть больше возможностей для переговоров. Вероятность заключается в том, что если вы выберете отсроченное финансирование, вы сможете договориться о более низкой цене покупки, чем если бы вы сразу выбрали обычную ипотеку.

Недостатки отложенного финансирования

Есть некоторые недостатки отложенного финансирования, которые следует учитывать, как и в случае любого метода финансирования. Прежде чем использовать этот метод, ознакомьтесь со следующей информацией:

№1. Капитал авансом

Самым большим недостатком отсроченного финансирования является то, что для его реализации требуется значительный авансовый капитал. По этой причине инвесторы, которые имеют возможность перемещать свои активы, чтобы купить дом, чаще всего сталкиваются с задержкой финансирования.

№ 2. Можно использовать только обычный кредит 

Некоторые ссуды, поддерживаемые государством, такие как ссуды USAD, FHA и VA, несовместимы с отсроченным финансированием. Покупатели, которые рефинансируют дом, должны сделать это с помощью обычного или крупного кредита.

№3. Необходима дополнительная документация 

По сравнению с обычной транзакцией вам нужно будет предоставить кредитору больше информации. От вас могут потребовать предоставить документы, подтверждающие, что ваш платеж был произведен наличными, источник средств и отсутствие какой-либо связи с продавцом.

Кто имеет право на отсрочку финансирования?

Когда и как можно использовать отсроченное финансирование в сфере недвижимости, регулируется особыми правилами. Покупатели изначально должны будут продемонстрировать, что они заплатили за недвижимость наличными, и предоставить доказательства источника этих денег. Это делается для того, чтобы клиенты не расплачивались деньгами, полученными незаконным путем. Покупатели должны будут предоставить документы, подтверждающие их заявление о том, что средства были им переданы. В письме о пожертвовании должно быть указано, что возврат денежных средств не ожидается. Кроме того, вам не разрешается возвращать дарителю какую-либо часть выручки от транзакции.

Полная стоимость покупки, закрытия, сборов и других расходов, связанных со сделкой, не может быть покрыта окончательной ипотекой. Кроме того, заявители должны продемонстрировать, что имущество было приобретено в результате сделки «на расстоянии вытянутой руки», что означает, что они не имели никакой личной связи с продавцом. Отношения могут быть с друзьями, семьей, на работе и т. Д. Это делается для того, чтобы остановить методы уклонения от уплаты налогов. Наконец, не должно быть никаких налоговых залогов на имущество.

Fannie Mae отложила финансирование

Федеральная национальная ипотечная ассоциация, более известная под своими инициалами Fannie Mae, контролирует вторичный ипотечный рынок. Но что это на самом деле означает? Это делает деньги доступными, чтобы эти предприятия могли продолжать кредитовать, а клиенты могли продолжать покупать дома.

Ставка, которую вы получаете от своего ипотечного поставщика при отсрочке финансирования Fannie Mae, также в значительной степени зависит от Freddie Mac и Fannie Mae. Эти два фактора оказывают значительное влияние на низкие ставки по ипотечным кредитам в Соединенных Штатах.

Какова цель Fannie Mae?

Несмотря на то, что Fannie Mae является крупным игроком в сфере ипотечного кредитования, очень немногие заемщики знают, что на самом деле делает Fannie Mae в области отсроченного финансирования. Оба отделения и банкоматы отсутствуют. Это не источник кредита. И все же каким-то образом Fannie Mae оказывает очень существенное влияние на процентную ставку, которую вы платите, и вид ипотечного финансирования, которое вы получаете.

Возьмите этот пример, чтобы увидеть, как Fannie Mae работает с отсроченным финансированием: если у Leo Lending есть 15,000,000 150,000 100 долларов, которые можно использовать для выдачи ипотечных кредитов, а средний размер ипотечного кредита составляет 150,000 100 долларов, Leo сможет выдать 15,000,000 ипотечных кредитов. (XNUMX XNUMX х XNUMX) = XNUMX XNUMX XNUMX долларов.

В этом случае вам не повезло, если вы являетесь ипотечным клиентом Leo Lending под номером 126. Денег для кредита больше нет.

Какое влияние Fannie Mae оказывает на вашу просроченную ипотеку

Хотя не все ипотечные кредиты, Fannie Mae с удовольствием выкупает ипотечные кредиты у кредиторов. Кредиты должны рассматриваться как безопасные активы, чтобы Fannie Mae и Freddie Mac могли снова их продать. Из этого следует, что каждая ипотека должна соответствовать определенным стандартам или «руководящим принципам».

Правила Fannie Mae составляют более 1,200 страниц. Например, максимальная сумма кредита, которую Fannie Mae купит в 2023 году, составляет 647,200 XNUMX долларов. Бизнес не будет покупать более крупные кредиты или так называемые «гигантские» займы.

Как вторичный ипотечный рынок и Fannie Mae работают в условиях отложенного финансирования

На вторичном ипотечном рынке активны Fannie Mae и Freddie Mac. В этом месте они покупают ипотечные кредиты у кредиторов и переупаковывают их в ценные бумаги, обеспеченные ипотечными кредитами (MBS). Затем инвесторы со всего мира могут приобрести MBS у Fannie и Freddie.

Возвращаясь к предыдущей иллюстрации, 100 ипотечных кредитов, проданных Leo Lending, представляют собой актив. Кредиты могут быть куплены Лео и проданы Freddie Mac или Fannie Mae.

Когда продажа будет завершена, у Лео будет больше денег, и он сможет финансировать больше местных ипотечных кредитов.

Преимущества очевидны. Fannie Mae и Freddie Mac позволяют кредиторам увеличить выдачу кредитов, покупая ипотечные кредиты. Потребители продолжают покупать дома, поскольку ссудные деньги становятся более доступными, поддерживая рынок недвижимости на плаву.

Кроме того, эти предприятия вкладывают деньги иностранных инвесторов в рынок жилья США. В результате общенациональных операций Fannie Mae и Freddie Mae ставки по ипотечным кредитам с отсроченным финансированием в целом сопоставимы по всей стране.

Отложенное финансирование ипотечного кредита

Быстрое рефинансирование дома, за который вы заплатили наличными, возможно благодаря отсрочке ипотечного кредита. Как правило, заемщики должны ждать шесть месяцев с даты закрытия сделки по приобретению жилья, прежде чем им будет разрешено осуществить обычное рефинансирование наличными. Кроме того, если вы вносите существенные улучшения в имущество, например, «исправьте и переверните», требования кредитора обычно требуют, чтобы вы выждали один год, прежде чем использовать оценку имущества после улучшения для целей рефинансирования, что позволяет вам соответствовать требованиям. на большую сумму кредита. Вы можете снять больше денег из собственного капитала вашего дома с отсроченной ипотекой, чем с обычной схемой рефинансирования наличными.

Преимущества ипотечного кредита с отсрочкой платежа

• Если вы заплатили за недвижимость наличными, снимите их сейчас, а не ждите полгода.
• Доступ к собственному капиталу быстрее, чем при обычном рефинансировании с выплатой наличных
• Программа применима как к инвестиционным домам, так и к первичным домам.
• выгодно для инвесторов, которые ремонтируют и перепродают недвижимость, а также для покупателей на конкурентных рынках недвижимости

Недостатки отложенного финансирования ипотечного кредита

• Более жесткие квалификационные стандарты, в том числе обширная документация заемщика
• Ставка по ипотеке и сборы выше, чем при обычном рефинансировании наличными.
• Некоторые ограничения на использование выручки включают необходимость погашения любых личных кредитов или HELOC, использованных для покупки недвижимости.
• Меньше кредиторов предоставляют программу.
• Кредитные ограничения

Причины получения просроченного финансирования ипотечного кредита

Теперь, когда вы знаете, почему люди покупают дома за наличные, вы можете задаться вопросом, почему вы должны подать заявку на отсроченную ипотеку, а не ждать шесть месяцев, чтобы завершить типичное рефинансирование наличными. Также следует учитывать и другие факторы, такие как:

• Вам не придется ждать более шести месяцев, чтобы получить доступ к справедливости в вашей собственности.
• Вы ожидаете, что процентные ставки по ипотечным кредитам вырастут, поэтому не хотите ждать шесть месяцев для рефинансирования.
• Теперь вы можете претендовать на получение ипотечного кредита, потому что ваша кредитная или финансовая ситуация изменилась.
• Вы хотите уменьшить или устранить свой долг из-за недавних счетов.
• Стремитесь приобрести другие дома, используя долю в одной инвестиционной собственности
• Возможные налоговые льготы по ипотеке

Сколько вы можете одолжить под свой дом, используя просроченную ипотеку?

Обычно вам разрешается занимать до 80% стоимости вашего основного дома на одну семью при максимальном соотношении кредита к стоимости (LTV) 80%. Максимальный коэффициент LTV отсроченной ипотеки для одноквартирного дома для отдыха или инвестиционной недвижимости обычно составляет 75 процентов.

В зависимости от заполняемости объекта и количества квартир в приведенной ниже таблице показан максимальный коэффициент LTV для отсроченной ипотеки. Обратите внимание, что коэффициент LTV для отсроченной ипотеки определяется с использованием текущей оценочной стоимости недвижимости; поэтому, если вы внесли улучшения, вы получите более высокую стоимость недвижимости после ремонта. (britespanbuildings.com)

Лимиты просроченного ипотечного кредита 

Соответствие кредитным ограничениям, которые различаются в зависимости от округа и количества единиц недвижимости, является требованием программы отсроченной ипотеки. В районах с более высокой стоимостью соответствующий потолок ссуды для одноквартирной собственности в прилегающих Соединенных Штатах колеблется от 647,200 970,800 до 970,800 XNUMX долларов. Максимальная сумма кредита на недвижимость с одной единицей составляет XNUMX XNUMX долларов США на Аляске и Гавайях.

Отложенная квалификация собственности

Жилье, занимаемое владельцем, состоящее из одной-четырех квартир, загородные дома и инвестиционная недвижимость, имеют право на отсроченную ипотеку.

Использование просроченных ипотечных поступлений

Средства от просроченной ипотеки должны быть использованы для погашения или сокращения любых личных долгов, долгов в собственном капитале или долгов HELOC, которые вы использовали для покупки дома у другого объекта. Кроме того, подарок, который был использован для оплаты покупки имущества за наличные, не может быть погашен доходами от просроченной ипотеки. Единственными двумя ограничениями на использование средств отсроченной ипотеки являются эти два.

Просроченные ипотечные негативы 

Заемщики должны соответствовать дополнительным стандартам компетентности для просроченной ипотеки, таким как требования к документации, которых нет в типичном обналичивание рефинансирования. Схема часто имеет более высокие ставки по ипотечным кредитам и затраты по сравнению с традиционным рефинансированием наличными. Это связано с уникальным характером программы и тем фактом, что меньше кредиторов предоставляют отсроченные ипотечные кредиты. Меньшая конкуренция приводит к тому, что меньше кредиторов предлагают услуги, что увеличивает процентные ставки и затраты для заемщиков. Преимущества отсрочки финансирования для более раннего доступа к собственному имуществу следует сопоставлять с экономией средств, которая может быть достигнута за счет более длительного ожидания и выполнения обычного рефинансирования наличными.

Что такое отложенное финансирование?

Отсроченное финансирование — это когда покупатель платит наличными за дом, а затем получает ипотечный кредит в течение шести месяцев после закрытия сделки. Благодаря рефинансированию наличными им возвращается большая часть денег, использованных для покупки дома.

В чем преимущество отложенного финансирования?

При анализе этой тактики примите во внимание следующие преимущества:

• Выделиться на конкурентных рынках
• Купить Fixer Upper
• Выгода от налоговых вычетов
• Обеспечение более низкой закупочной цены

Зачем Fannie Mae покупать мою ипотеку?

Преимущества очевидны. Fannie Mae и Freddie Mac позволяют кредиторам увеличить выдачу кредитов, покупая ипотечные кредиты. Потребители продолжают покупать дома, поскольку ссудные деньги становятся более доступными, поддерживая рынок недвижимости на плаву.

Сколько времени у вас есть для отложенного финансирования?

Дом, который вы рассматриваете, вне кода? Вы можете сначала приобрести его, а затем привести в соответствие с кодом, используя отсроченное финансирование. Если закончить необходимые работы и подать заявку в течение полугода после приобретения, можно получить ипотечный кредит.

Ставки отсроченного финансирования выше?

Заемщики должны соответствовать более строгим требованиям для просроченной ипотеки, например, предоставить больше документации, чем для обычного рефинансирования наличными. По сравнению с обычным рефинансированием наличными процентная ставка и стоимость программы часто выше.

Требуется ли оценка для отложенного финансирования

Ваш потенциальный ипотечный кредитор захочет увидеть оценку вашего дома, независимо от того, делали ли вы ее до покупки. Вам нужно будет придумать новый план финансирования или придумать разницу, если оценочная стоимость вашего дома ниже, чем цена покупки.

Лучше погасить ипотеку быстро или медленно?

В долгосрочной перспективе вы можете сэкономить много денег, погасив ипотеку досрочно. Вы можете купить дом раньше даже при небольшом увеличении ежемесячных платежей. Прежде чем погасить задолженность, вы должны создать фонд на черный день на случай непредвиденных расходов.

Связанная статья

1. Списки выкупа: как найти бесплатные списки выкупа без стресса
2. ВТОРАЯ ИПОТЕКА: определение, ставки и требования
3. СТОИМОСТЬ РЕФИНАНСИРОВАНИЯ ИПОТЕКИ: все, что вам нужно знать
4. План вознаграждения: передовой опыт США (обновлено)
5. РОЗОВЫЙ НАЛОГ: ценовая дискриминация по признаку пола
6. ЗАЯВЛЕНИЕ О РАСЧЕТЕ НЕДВИЖИМОСТИ: определение и его применение
7. ОПЕРАЦИОННЫЕ ЦЕЛИ: этапы постановки реалистичных целей + примеры