Когда дело доходит до покупки дома, может быть сложно внести первоначальный взнос, особенно если вы хотите внести 20%, чтобы не платить за частную ипотечную страховку. Если вы не можете позволить себе большой первоначальный взнос, альтернативный кредит может стать для вас жизнеспособной альтернативой. Тем не менее, эти кредиты приходят со своим собственным набором цен и недостатков. Вот что вы должны знать о контрейлерной ипотечной ссуде, кредиторах, способах их рефинансирования и их альтернативах.
Что такое контрейлерный кредит?
Комбинированный кредит состоит из получения двух ипотечных кредитов, одного большого и одного маленького. Меньшая ипотека «прячется» за большей. Традиционная ипотека является первичным кредитом. Другим вариантом является ссуда собственного капитала или кредитная линия.
Основная причина получения контрейлерного кредита заключается в том, чтобы не платить за частную ипотечную страховку.
Как работает контрейлерный кредит?
Комбинированный кредит работает следующим образом: вы получаете ипотечный кредит на стандартную сумму 80% от покупной цены дома. Вместо того, чтобы платить оставшиеся 20% наличными в качестве первоначального взноса, вы берете второй кредит (обычно под 10%), а затем вносите оставшиеся 10% наличными.
Предположим, вы хотите купить дом за 200,000 20,000 долларов, но у вас есть только 160,000 80 долларов сбережений. Используя метод контрейлерной ссуды, вы получите ипотечный кредит в размере 20,000 10 долларов (20,000 процентов). Затем вы бы взяли контрейлерный кредит в размере 10 XNUMX долларов (XNUMX процентов). Наконец, вы должны заплатить оставшиеся XNUMX XNUMX долларов (XNUMX%) в качестве первоначального взноса.
Вы используете этот подход, чтобы получить оба кредита одновременно. Второй меньший кредит, как правило, кредит под залог дома или кредитная линия (HELOC) с 10-летним периодом использования, дополняет первый, чтобы удовлетворить ваши общие потребности в заимствованиях.
Однако вы не обязаны получать оба кредита от одного и того же кредитора. Если вы уведомите своего основного ипотечного кредитора о том, что собираетесь использовать контрейлерную ссуду, они порекомендуют вам второго кредитора, который может предоставить дополнительное финансирование.
Виды контрейлерных кредитов
Существует несколько видов контрейлерных кредитов:
Получение второго ипотечного кредита: Стандартный контрейлерный кредит состоит из двух ипотечных кредитов. Это означает два разных набора расходов и условий закрытия. Может быть даже необходимо использовать двух разных кредиторов контрейлерных кредитов.
- Кредит под залог недвижимости: Если вы в настоящее время живете в доме, который вы оплатили (или значительно сократили с помощью ипотеки), вы можете подать заявку на получение кредита под залог дома, который представляет собой единовременную сумму наличными, которую вы можете положить на оборотную сторону ипотечного кредита на сумму до до 80% от стоимости покупки.
- ХЕЛОК: HELOC похож на кредит под залог недвижимости, за исключением того, что процентная ставка по HELOC является переменной, поэтому ваши ежемесячные платежи будут колебаться, и вы будете снимать наличные, а не снимать большую сумму сразу.
Почему может быть сложно получить контрейлерный кредит
Теоретически контрейлерный кредит кажется лучшей альтернативой, но есть опасности, поэтому кредитор потребует доказательств того, что вы можете справиться с дополнительным долгом.
Следует иметь в виду, что ипотечный кредитор будет учитывать соотношение вашего долга к доходу (DTI) при утверждении вашего кредита. Поскольку вы фактически берете два кредита на недвижимость, вы берете на себя больше долгов, поэтому вам потребуется большая зарплата, чтобы покрыть оба.
Ваш DTI не должен превышать 28 процентов, что означает, что общая ежемесячная стоимость обоих ваших кредитов не может превышать 28 процентов вашего валового ежемесячного дохода. Например, если ваш ежемесячный доход до вычета налогов составляет 6,000 долларов США, вы не имеете права на получение дополнительной ссуды, стоимость которой превышает 1,680 долларов США в месяц.
Кроме того, поскольку брать два разных кредита одновременно опасно, вам понадобится хороший кредит, чтобы претендовать на получение контрейлерного кредита. Каждый кредитор имеет различные требования, но требуется кредитный рейтинг не менее 680.
Преимущества контрейлерных кредитов
№1. Предотвращение PMI
Одной из наиболее типичных причин получения дополнительной ссуды является избежание уплаты частного ипотечного страхования (PMI), которое защищает кредитора в случае дефолта. Получение двух ипотечных кредитов обходится домовладельцу дешевле, а проценты часто не облагаются налогом. Прежде чем сделать такой важный финансовый выбор, мы рекомендуем проконсультироваться со своим налоговым специалистом.
Когда у вас есть 20% или более капитала в вашем доме, вы имеете законное право потребовать, чтобы ваш кредитор прекратил ваш PMI. В противном случае кредитор обязан прекратить использование PMI, как только вы достигнете 22-процентного капитала в вашей собственности.
№ 2. Уменьшенные авансовые платежи
Дополнительная ипотека также может использоваться для финансирования более 80% покупной цены дома (также называемая 80-процентным кредитом к стоимости или LTV).
Например, если у покупателя недвижимости достаточно денег только для первоначального взноса в размере 5%, он может получить кредит 80/15/5. «80» относится к первоначальной ипотеке, которая финансирует первые 80% покупной цены дома. «15» относится ко второй ипотеке, которая финансирует оставшиеся 15% от покупной цены. «5» представляет первоначальный взнос заемщика в размере 5%.
Это можно сделать двумя способами: 80/15/5 или 80/10/10. Однако некоторые кредиторы, предоставляющие дополнительные ссуды, предоставляют вариант 80/20, при котором вторая ипотека покрывает оставшуюся часть покупной цены без первоначального взноса.
# 3. удобство
Совместный кредит может быть полезным инструментом для покупателей недвижимости. Поскольку контрейлерная ипотека закрывается в то же время, что и первоначальная ипотека, нет необходимости присутствовать на двух закрытиях, подписывать два комплекта документов или оплачивать два разных сбора за закрытие. Если ваш первоначальный кредитор не предлагает контрейлерные кредиты, они, скорее всего, предложат другого кредитора, с которым у них есть рабочая связь.
Второй кредит иногда может быть структурирован таким образом, что домовладелец может извлечь из него выгоду. Например, если второй кредит представляет собой кредитную линию собственного капитала, домовладелец может использовать кредит для модернизации дома.
Комбинированные кредиты также могут быть разработаны для приема простых процентных платежей. Это означает, что вам нужно платить проценты только в течение установленного периода времени, но вы можете добавить столько основной суммы, сколько захотите.
Этот вариант дает домовладельцам больше возможностей для того, как они могут потратить свои деньги. Они могут вложить их в свои 401(k) или другие финансовые вложения, погасить задолженность по кредитной карте с высокими процентами или сохранить их на черный день.
№ 4. Хранение Большой кредит Минимальные процентные ставки
Если вы ищете более дорогую недвижимость, контрейлерный кредит может позволить вам обойти кредитные ограничения крупных кредитов. Более низкие процентные ставки по первой ипотеке принесут вам пользу.
Недостатки контрейлерного кредита
С другой стороны, контрейлерные ипотечные кредиты имеют ряд недостатков, которые могут оттолкнуть заемщика. Вот несколько примеров:
№1. Более высокие процентные ставки:
Поскольку вторая ипотека связана с краткосрочными процентными ставками, она обычно финансируется по более высокой ипотечной ставке, чем основная ипотека. Фактически, эти ставки могут в конечном итоге перевесить расходы на PMI.
№ 2. Более высокие ежемесячные платежи:
Вторые ипотечные кредиты часто ограничиваются основным жильем и имеют более короткий срок кредита, чем первые ипотечные кредиты. Это означает более высокие ежемесячные платежи по ипотеке и ограничения по типу дома.
№3. Ограничения по сумме:
Вторые ипотечные кредиты также ограничены суммой кредита не более 100,000 XNUMX долларов. Однако некоторые кредиторы, предоставляющие совместные кредиты, допускают больше. Дополнительные кредиты недоступны у других кредиторов, таких как Rocket Mortgage®.
Требования к контрейлерной ссуде
Условия и сроки кредита отличаются от кредитора к кредитору. Тем не менее, большинство кредиторов, которые предлагают этот тип программы, следуют нескольким одинаковым стандартам. Имейте в виду, что перечисленные ниже стандарты не являются обязательными для какого-либо конкретного кредитора, но вам следует ожидать следующего:
- Заемщик обычно должен соответствовать всем тем же требованиям, что и обычный кредит. Это включает в себя не менее двух лет удовлетворительного опыта работы, отсутствие серьезных проблем с кредитоспособностью и ограничения резерва, наложенные некоторыми кредиторами (определенная сумма ликвидных сбережений).
- Требуется кредитный рейтинг 680 или выше. Вы можете найти кредитора, который сделает исключение, но мы не знаем ни одного ипотечного кредитора, который возьмет более низкий кредитный рейтинг.
- Вам будет необходимо внести первоначальный взнос. Необходимая сумма определяется программой контрейлерных кредитов, на которую вы подаете заявку. В программе 80/10/10 вы должны ожидать, что вам придется заплатить 10%. Вам нужно будет внести 5% в программу 80/15/5.
Лучшие кредиторы по совместным кредитам в 2023 году
Все ипотечные кредиторы, перечисленные ниже, предоставляют дополнительную ссуду в дополнение к типичным ипотечным кредитам, таким как FHA, Министерство сельского хозяйства США, и обычные кредиты. Мы рекомендуем поговорить с экспертом по кредитам одной из этих фирм, который может помочь вам сделать осознанный выбор.
- Альпийский банкир
- Ипотека Блюуотер
- Нортстар Кэпитал
- Аркус Кредитование
- Федеральный кредитный союз Первого замка
- Корпорация оптового капитала
- Общегородская ипотека
Как контрейлерный кредит помогает удалить PMI?
Кредиторы, предоставляющие дополнительные ссуды, часто предписывают частное ипотечное страхование (PMI), если первоначальный взнос по ссуде составляет менее 20%. В некоторых ситуациях можно использовать контрейлерную ипотеку, чтобы получить первоначальный взнос, чтобы облегчить эту потребность. Следует отметить, что каждый заем может включать условия или ограничения, препятствующие его использованию таким образом.
Является ли младший или старший кредит контрейлерной ипотекой?
Контейнерная ипотека — это младший кредит, подчиненный старшему кредиту, основной ипотеке. Младшие ипотечные кредиты часто имеют более высокие процентные ставки, ограничены меньшими суммами кредита и могут подвергаться дополнительным имитациям.
Как можно рефинансировать контрейлерный кредит?
Вы можете задаться вопросом: «Смогу ли я рефинансировать, если возьму дополнительный кредит?»
Да, однако рефинансирование со второй ипотекой немного сложнее.
Когда вы рефинансируете контрейлерный кредит, вы можете быть в состоянии погасить второй ипотечный кредит. Таким образом, вы можете объединить два ипотечных кредита в один, эффективно снизив процентную ставку и общую сумму выплачиваемых процентов.
Это не будет считаться рефинансированием наличными, если вы сможете продемонстрировать, что использовали всю вторую ипотеку для приобретения дома. Это означает, что вы можете воспользоваться более низкими ставками.
Когда вы рефинансируете дополнительную ссуду, вы должны убедиться, что у вас достаточно капитала в вашем доме, чтобы погасить любой непогашенный остаток по второй ипотеке.
Вы можете рефинансировать свой совместный кредит, чтобы объединить оба долга в один, или вы можете рефинансировать просто первый ипотечный кредит и оставить второй залог в покое.
Второй вариант заключается в рефинансировании только основного ипотечного кредита и оставлении второго залога («контейнерного кредита») в покое.
Для этого вам нужно связаться с кредитором, которому принадлежит ваша вторая ипотека. Он должен согласиться отойти на второй план по отношению к вашему недавно рефинансированному ипотечному кредиту. Это называется «соглашением о субординации».
В целом, вы не должны быть лишены возможности рефинансировать свой контрейлерный кредит по сниженной процентной ставке в будущем. Однако имейте в виду, что будет больше обручей, через которые нужно прыгать.
Альтернативы контрейлерным кредитам
По словам Макбрайда, совместные кредиты были обычным явлением до того, как стали популярны несколько ипотечных схем с низким первоначальным взносом. Если вас беспокоит этот первоначальный взнос в размере 20%, существует множество кредитов и грантов для покупателей жилья, которые впервые покупают жилье, чтобы помочь вам переехать в дом с меньшими первоначальными взносами и без дополнительной ссуды:
№ 1. кредит FHA
Кредит FHA, поддерживаемый Федеральной жилищной администрацией, позволяет вам внести всего 3.5 процента за недвижимость. Вы также можете получить этот кредит, если у вас плохой кредит. Для первоначального взноса в размере 3.5 процента программа требует минимальный кредитный рейтинг 580. Если ваш кредитный рейтинг составляет от 500 до 579, вы должны внести 10%.
№ 2. Обычный 97
Fannie Mae и Freddie Mac, две корпорации, спонсируемые государством, помогают предоставлять ипотечные кредиты с минимальной ставкой на 3%.
№3. кредит VA
Если вы служили или служите в настоящее время в армии, вы можете иметь право на получение кредита, обеспеченного Министерством по делам ветеранов США, и вам не нужно вкладывать деньги.
Вы сможете выписать чек на меньшую сумму с помощью программы с низким первоначальным взносом, но, в зависимости от вашего кредитора, вы также можете ожидать, что вы расширите свои знания о покупке жилья. Например, программа кредитования с низким первоначальным взносом Банка Америки требует, чтобы заемщики посещали курсы обучения покупателей жилья. С другой стороны, вложение нескольких часов вашего времени — это небольшая сумма, которую нужно заплатить, чтобы иметь возможность позволить себе собственное жилье.
Может ли дом иметь два кредита на нем?
Когда вы получаете два разных кредита на одну и ту же недвижимость, это называется контрейлерной ипотекой. В большинстве случаев первый кредит составляет 80% от стоимости дома, а второй — 10%. Вы несете ответственность за уплату первоначального взноса в размере оставшихся 10%.
Как я могу подать заявку на личный кредит?
Как я могу подать заявку на потребительский кредит?
Личный кредит можно получить в банке, кредитном союзе, компании-эмитенте кредитных карт или онлайн-кредиторе. Как правило, при подаче заявления лично или через Интернет вы должны предоставить некоторую основную личную и финансовую информацию.
Что еще вы называете контрейлерным кредитом?
Комбинированная ссуда, также известная как 80/10/10 или комбинированная ипотека, предполагает одновременное получение двух ипотечных кредитов, один на 80% от покупной цены дома, а другой на 10%, с вашими собственными деньгами для первоначального взноса, покрывающего окончательные 10%.
В банковском деле, что означает термин «контейнерные перевозки»?
Когда кто-то пользуется кредитной картой другого человека, он делает это с намерением повысить свой кредитный рейтинг. Это не то же самое, что иметь совместный счет.
Какой кредит мне одобрят быстрее всего?
Ссуды до зарплаты, ссуды под залог автомобиля, ссуды в ломбарде и ссуды без проверки кредитоспособности — это ссуды, которые проще всего одобрить. Эти кредиты доступны для тех, у кого плохая кредитная история, потому что они предоставляют немедленные деньги и имеют несколько условий.
Часто задаваемые вопросы о контрейлерных займах
Насколько сложно получить контрейлерный кредит?
Хотя контрейлерные ипотечные кредиты становятся все более распространенными, получить их далеко не просто. Чтобы пройти квалификацию, вам, скорее всего, понадобится кредитный рейтинг в очень хорошей (740–799) или исключительной (800–850) областях FICO. Кроме того, вы должны подать заявку и получить одобрение на оба кредита по отдельности.
Существуют ли контрейлерные кредиты?
Некоторые могут быть шокированы тем, что контрейлерные кредиты все еще доступны в 2023 году. Они не только существуют, но и несколько ипотечных кредиторов предоставляют такие типы кредитов.
Как вы имеете право на получение дополнительной ссуды?
Совмещенные ипотечные кредиты часто требуют высокого кредитного рейтинга. Вам, скорее всего, потребуется кредитный рейтинг 680, чтобы получить право, хотя это может варьироваться в зависимости от кредитора. Заемщикам с далеко не идеальным кредитом, непостоянной историей доходов или тем, кто использует подарок в качестве первоначального взноса в размере 10%, скорее всего, потребуется FHA.
- Что такое ипотечное страхование и когда оно вам нужно?
- ИПОТЕЧНЫЕ СТАВКИ ДЛЯ ИНВЕСТИЦИОННОЙ НЕДВИЖИМОСТИ: Текущие ипотечные ставки для инвестиционной собственности
- Вторичный ипотечный рынок: пошаговое руководство о том, как это работает
- ВТОРАЯ ИПОТЕКА: определение, ставки и требования
- Что такое ипотечная страховая премия? Как это работает
- КАК ИЗБАВИТЬСЯ ОТ PMI: как легко я могу избавиться от своего PMI
