Считается, что все знакомы с концепцией собственного капитала. Тем не менее, по-прежнему широко распространено непонимание. Вы, как домовладелец, должны изучить все тонкости домашнего капитала и то, как они работают. Это особенно важно, если вы хотите использовать собственный капитал вашего дома для получения кредита или рефинансирования ипотечного кредита. Ваш капитал растет по мере того, как вы выплачиваете ипотечный кредит, а рыночная стоимость вашего дома повышается. В какой-то момент вы можете захотеть получить доступ к части своего капитала в виде кредита. В этой статье мы обсудим, как рассчитать собственный капитал, какова хорошая сумма собственного капитала в доме и как увеличить собственный капитал в доме.
Что такое Справедливость?
Собственный капитал относится к денежному излишку сверх остатка по ипотеке, который домовладелец накопил в своем доме. Понимание разницы между собственным капиталом и тем, что вы заплатили, имеет решающее значение. Оценка дома или предполагаемый рост стоимости из-за спроса, инфляции или других факторов также способствует увеличению капитала наряду с вашими платежами по ипотеке.
Кроме того, наличие доли в вашем доме означает более высокую стоимость дома, чем то, что вы все еще должны по ипотеке. Ваше финансовое положение зависит от множества факторов, в том числе от того, нужно ли вам платить частную ипотечную страховку, и от наличия вариантов финансирования, а также от размера собственного капитала в вашем доме.
Как работает домашний капитал?
Ваш дом будет служить залогом для кредита против собственного капитала в нем. Кредиторы должны убедиться, что у вас действительно есть собственный капитал в вашем доме и что соотношение вашего кредита к стоимости, часто известное как ваш LTV, является удовлетворительным, прежде чем они даже рассмотрят возможность одобрения вашей заявки на получение кредита под залог дома. Если у вас высокое отношение кредита к стоимости (LTV), это указывает на то, что ваш собственный капитал низок, что затрудняет убеждение кредиторов разрешить вам заимствовать под него.
Каковы шаги для доступа к капиталу?
№1. Оцените сумму собственного капитала, который в настоящее время доступен
Определите капитал вашего дома, вычтя остаток любых кредитов, обеспеченных недвижимостью, из ее оценочной рыночной стоимости, которая обычно основана на недавних аналогичных продажах в регионе или оценке профессионального агента по недвижимости.
№ 2. Выясните доступность справедливости
Определите, сколько денег потребуется для реализации ваших целей. В зависимости от ваших возможностей обслуживания, вам может не понадобиться или вы не захотите воспользоваться всей суммой потенциального капитала. Другими словами, сумма собственного капитала, к которому у вас есть доступ, может зависеть от вашего финансового положения и вашей способности производить дополнительные платежи. В качестве иллюстрации возьмем воображаемый капитал в размере 150,000 50,000 долларов. Если после учета вашего дохода и других расходов вы решите, что можете позволить себе делать только 150,000 XNUMX долларов США в качестве дополнительных выплат в год, вам не следует пытаться разблокировать все XNUMX XNUMX долларов США.
№3. Подумайте о своем выборе финансирования
Это может быть хорошее время, чтобы проконсультироваться с брокером Mortgage Choice об альтернативах ипотечного кредита и начать их изучение. Ваш ипотечный брокер может выполнить «проверку состояния» вашего существующего ипотечного кредита и сравнить его условия с условиями других ипотечных продуктов, предлагаемых вашим нынешним кредитором или другими кредиторами на рынке.
№ 4. Определите, сколько будет стоить получение доступа к капиталу
В зависимости от типа продукта, который вы выбираете, и суммы капитала, которую вы хотите использовать, может взиматься целый ряд комиссий и расходов. Хорошей иллюстрацией того, почему может быть необходимо ипотечное страхование кредиторов, является ситуация, когда вы занимаете более 80% стоимости вашего дома (LMI). Затраты могут быть понесены при смене кредитора, например, связанные с прекращением программы с фиксированной ставкой, подачей заявки на новый кредит и уплатой соответствующих государственных сборов.
№ 5. Создание предложения по кредиту и закрытие по нему
После того, как вы и ваш брокер Mortgage Choice определились с выбором кредита, они помогут вам заполнить необходимые документы и проведут вас через весь процесс до урегулирования.
Как рассчитать собственный капитал
Если вы хорошо разбираетесь в собственном капитале, вам будет легче принимать обоснованные решения относительно ваших финансов и получать доступ к средствам на ремонт дома и другие расходы. В общем, вы можете выяснить, сколько капитала у вас есть в вашем доме, вычитая сумму, все еще причитающуюся по вашей ипотеке, из стоимости, которую оценщик оценил в вашей собственности.
Чтобы рассчитать, сколько акций у вас есть в вашем доме, выполните следующие действия.
№1. Определите рыночную стоимость вашей собственности
Выяснение того, сколько ваш дом стоит на открытом рынке, — это первое, что вам нужно сделать, чтобы выяснить, сколько акций вы имеете в нем. Использование профессионального оценщика или запрос на оценку дома от вашего кредитора предоставит вам максимально точные результаты. Оценка домов на одну семью обычно стоит от 300 до 400 долларов, однако этот диапазон может быть значительно больше или меньше в зависимости от размера, состояния и стоимости собственности.
Вы также можете получить общую оценку стоимости вашей недвижимости, изучив недавние продажи сопоставимой недвижимости в вашем районе или воспользовавшись онлайн-сервисом оценки стоимости дома, таким как Zillow. Однако имейте в виду, что точность этих оценок зависит от данных, которые легко доступны в этом районе.
№ 2. Узнайте, сколько денег вы все еще должны по кредиту
Ваш следующий шаг – определить сумму денег, которая еще не погашена по ипотечному кредиту. Вы должны быть в состоянии найти эту информацию в самой последней выписке по ипотеке, которую вы получили. Если ваш кредитор предоставляет эту информацию в Интернете, вы можете запросить сумму выплаты по ипотеке, войдя в свою панель управления ипотекой и отправив запрос там. Еще одним вариантом является обращение к вашему ипотечному кредитору напрямую, чтобы узнать, сколько вы должны.
№3. Рассчитайте собственный капитал
Рассчитать собственный капитал так же просто, как взять стоимость вашего дома, определенную оценкой, и вычесть сумму, которую вы все еще должны по ипотеке, из этого числа. Когда у вас есть эти два числа, вы можете определить, сколько акций у вас есть в вашем доме.
Например, если рыночная стоимость вашего дома составляет 200,000 100,000 долларов, а сумма, которую вы все еще должны по ипотеке, составляет 100,000 XNUMX долларов, то собственный капитал в вашем доме составляет XNUMX XNUMX долларов. Также читайте Как рассчитать собственный капитал с практическими примерами и всем, что вам нужно.
Сколько капитала я могу занять из моего дома?
Сумма собственного капитала, которую можно изъять из собственности, варьируется от кредитора к кредитору; тем не менее, большинство кредиторов позволят вам занять от 80% до 85% от стоимости вашего дома.
Что происходит, когда у вас нет справедливости в вашем доме?
В большинстве случаев кредитор не сможет предоставить вам кредит на сумму, превышающую стоимость вашего дома. Это указывает на то, что, если капитал в вашем доме отрицательный, ваш кредитор может попросить вас внести наличные на заключительный стол, чтобы компенсировать разницу.
Когда собственный капитал становится отрицательным и как это происходит?
Когда стоимость имущества меньше, чем кредит под него, владелец имеет отрицательный собственный капитал. Кредит с отрицательным собственным капиталом может быть описан кредитным учреждением как «подводный» или «перевернутый». Но как это может быть, спросите вы, ведь банки обычно не дадут вам денег больше, чем стоит ваш дом?
Скажем, вы накопили 10% авансового платежа в размере 15,000 150,000 долларов и теперь можете позволить себе купить дом за 135,000 15,000 долларов. В банке вы подписываете ипотечный кредит на 150,000 15,000 долларов. Поскольку вы заплатили своему кредитору XNUMX XNUMX долларов при закрытии сделки, а ваш дом сейчас стоит XNUMX XNUMX долларов, у вас есть XNUMX XNUMX долларов собственного капитала.
Через год местный рынок недвижимости пришел в упадок. Вы заплатили только 1,000 долларов по кредиту, но стоимость вашего дома выросла на 10,000 134,000 долларов. У вас больше нет доступа к 14,000 14,000 долларов, которые вы должны по первоначальной ипотеке, когда цены на жилье были выше. У вас отрицательный собственный капитал в размере 10,000 XNUMX долларов, если вы должны своему ипотечному кредитору XNUMX XNUMX долларов, а ваш дом стоит XNUMX XNUMX долларов.
Кроме того, не платить по кредиту в течение короткого периода времени и позволяет накапливать проценты. Как домовладелец, отрицательный капитал может вызвать проблемы. У вас могут возникнуть проблемы с рефинансированием, поскольку кредиторы не могут одолжить больше, чем стоит ваш дом. Ваш дом стоит всего 120,000 XNUMX долларов, поэтому вы можете рефинансировать только до этой суммы. Чтобы пройти квалификацию, вы должны стереть отрицательный капитал.
Есть шанс, что вы не сможете продать свой дом. Для большинства людей погашение ипотечного кредита является первоочередной задачей после продажи своей собственности. Если остаток остается после продажи, он должен быть выплачен полностью до закрытия кредита.
Как избежать отрицательного капитала?
Отрицательный капитал — это кошмар, с которым не хочет сталкиваться ни один домовладелец. Ниже приведены некоторые меры предосторожности, которые вы можете предпринять.
№1. Не заморачивайтесь с ипотекой
Отрицательный капитал может быстро накапливаться, если вы отстаете от платежей в начале срока действия кредита. Прежде чем брать кредит, важно рассчитать все расходы, связанные с владением домом.
№ 2. Учитывайте текущую рыночную цену
Покупка недвижимости, стоимость которой вырастет в цене, — лучший способ избежать отрицательного капитала. Вы создадите капитал в своем доме, не платя ипотеку, если его рыночная стоимость вырастет. Специалист по недвижимости может помочь вам выбрать правильное время для покупки дома.
№3. Выделите больше ресурсов
В то время как первоначальный взнос в размере 20% больше не требуется для покупки дома, слишком маленький первоначальный взнос может нанести ущерб вашему капиталу. Если бы местный внутренний рынок внезапно упал после того, как вы получили кредит VA без первоначального взноса, например, вы быстро оказались бы в отрицательном капитале. Вы можете избежать этого затруднительного положения, накопив на более высокий первоначальный взнос или купив менее дорогой дом.
Что такое хороший капитал в доме?
Необходимо сохранить не менее 20% вашего капитала в вашем доме, чтобы претендовать на ряд различных альтернатив рефинансирования, поэтому это в ваших интересах. Например, заемщики должны иметь не менее 20% акций в своих домах, чтобы иметь право на рефинансирование или кредит наличными. Это требование является стандартным для всей отрасли. Иногда это описывается как отношение кредита к стоимости (LTV) 80% от текущей стоимости дома. LTV означает кредит к стоимости.
Как я могу увеличить долю в моем доме?
Получение доли в доме является важной частью становления домовладельцем, потому что это может помочь гарантировать финансовый рост и стабильность в старости. В довершение всего, вы можете занять деньги под него в случае чрезвычайной ситуации. Когда вам действительно нужны деньги, вы можете получить доступ к собственному дому с помощью кредита или кредитной линии. Вот способы увеличить капитал в вашем доме.
№1. Увеличьте свой первоначальный взнос
Внесение первоначального взноса при покупке дома — это один из способов немедленно увеличить свой капитал в собственности. Ипотечные кредиты часто требуют первоначального взноса в размере определенного процента от покупной цены. Как правило, она колеблется от 3% до 3.5%, но может достигать 20%, если ваш кредит соответствует самым высоким требованиям.
Было бы разумно положить как можно больше денег. Поскольку вы не вкладываете никаких заемных средств в счет первоначального взноса, все деньги, которые вы вкладываете в строительство дома, поступают прямо из вашего собственного кармана и становятся частью капитала вашего дома. Таким образом, чем больше первоначальный взнос, тем раньше вы начнете строить капитал в доме.
№ 2. Увеличьте или добавьте к своим ипотечным платежам
Как правило, лишь небольшой процент вашего ежемесячного платежа по ипотеке идет на фактические расходы на покупку дома. Дополнительные платежи или платежи, сделанные сверх месячного минимума, уменьшают основную сумму кредита и увеличивают собственный капитал домовладельца. Вы можете построить его в своем доме, заплатив основной остаток по ипотеке (до вычета процентов, налогов и других расходов).
№3. Сократите свои кредиты до более короткого срока
После того, как вы выплатите ипотеку и любые другие залоговые права на имущество, вы получите свой дом бесплатно и чисто. Вы можете сэкономить деньги на процентах в течение всего срока кредита путем рефинансирования на более короткий срок. Кроме того, вы не будете тратить значительную сумму денег на проценты в течение всего срока действия кредита, что сэкономит вам тысячи долларов. Помните, что если вы погасите свой долг быстрее, вам придется платить больше каждый месяц. Прежде чем подавать заявку на рефинансирование на более короткий срок, убедитесь, что вы можете позволить себе расходы на закрытие нового кредита.
№ 4. Устранение необходимости в ипотечном страховании
Заемщики платят страховые взносы по частному ипотечному страхованию (PMI) кредиторам, чтобы защитить кредитные инвестиции кредитора в случае дефолта заемщика. При покупке дома единственный способ не платить за PMI — внести авансовый платеж в размере 20%. Премии PMI варьируются от 0.1 процента до 2 процентов от непогашенного остатка кредита в год. Общая стоимость делится на части, которые применяются к вашему регулярному платежу по ипотеке. Это может увеличить ваш регулярный платеж и замедлить ваш прогресс в приобретении жилья. Если вы можете избавиться от PMI, вы можете вложить эти деньги в погашение основного долга и быстрее погасить его.
Если у вас есть традиционный кредит и 20% или более стоимости дома инвестировано в собственность, вы можете отказаться от PMI. После этого свяжитесь со своим ипотечным сервисным центром и попросите их аннулировать ваш PMI. Когда ваш капитал в доме достигает 22%, ваш PMI будет немедленно аннулирован.
Страхование кредита FHA называется премией по ипотечному страхованию (MIP). Если вы внесете менее 10%, страховые взносы по ипотечному кредиту (MIP) будут уплачиваться в течение 12 лет. Оплата MIP является обязательным, если ваш первоначальный взнос составляет менее 10%. Ваши единственные варианты избавления от частного ипотечного страхования (PMI) по кредиту FHA с первоначальным взносом 10% - это рефинансирование в обычный кредит или ожидание 11 лет.
№ 5. Найдите другие способы зарабатывать на жизнь
Лучший способ накопить капитал — это погасить долг по мере роста стоимости вашего дома. Просто внесение необходимого ежемесячного платежа не позволит вам получить как можно больше капитала. По этой причине кажется разумным, что многие домовладельцы, которые довольны своим капиталом, могут быть заинтересованы в поиске способов ликвидации своей ипотеки.
Деньги из неожиданных источников (например, неожиданная удача, подарок или наследство) всегда приветствуются, но их нелегко получить. Переоценка вашего бюджета и возможностей получения дохода поможет вам быстрее погасить кредит и повысить собственный капитал.
№ 6. Будьте терпеливы и позвольте цене вашего дома вырасти, прежде чем продать его
Собственный капитал вашего дома может увеличиваться с течением времени, что может быть облегчением, если вам не нужны деньги ни на что в ближайшее время. Благодаря постоянным выплатам по ипотеке и увеличению стоимости вашего дома с течением времени вы можете увеличить капитал. Тем не менее, прежде чем инвестировать в дом, важно провести тщательное исследование. Убедитесь, что район, стоимость недвижимости и состояние дома являются надежными ставками на будущий рост.
В качестве меры предосторожности подумайте о недостатках возможности органического развития вашей земли. Падение цен на недвижимость, например, может уничтожить часть капитала, который вы накопили в своем доме.
# 7 Приведите свой дом в порядок, потратив деньги на ремонт
Увеличение стоимости вашего дома является вторым по важности фактором в построении собственного капитала после выплаты основного долга по кредиту. Например, ремонт кухни может увеличить стоимость вашего дома и со временем окупить себя. Как профессиональные, так и любительские ремонтные работы могут увеличить стоимость вашего дома при перепродаже и капитал. Чтобы погасить ипотеку, увеличьте стоимость своего дома.
Заключение
Собственный капитал вашего дома — это часть его рыночной стоимости, которой вы действительно владеете. Чтобы узнать, сколько акций у вас есть в вашем доме, вам нужно знать, сколько еще причитается по вашей ипотеке, и получить официальную оценку. Когда у вас есть капитал в вашем доме, вы можете использовать его в качестве залога, чтобы получить более высокую сумму кредита. В результате вы повышаете свои шансы на одобрение и можете получить финансирование по более выгодным процентным ставкам.
Кроме того, вы можете использовать собственный капитал вашего дома в качестве залога для кредита или кредитной линии, или вы можете рефинансировать свою ипотеку за единовременную сумму наличными.
Часто задаваемые вопросы об акциях
Какова текущая процентная ставка по кредиту собственного капитала?
Процентная ставка по кредиту собственного капитала будет зависеть от вашего кредитного рейтинга и кредитора вы выбираете.
Как определяется стоимость дома?
Оценка необходима для установления рыночной стоимости дома. Кредиторы, как правило, заказывают его до выдачи кредита и включают стоимость оценки в баланс кредита.
Можно ли продать дом, не заплатив за него?
Да. Вы, конечно, можете. Вы погасите свои долги, покроете расходы на закрытие и получите хорошую прибыль от продажи.
Похожие сообщения
- ВТОРАЯ ИПОТЕКА: определение, ставки и требования
- Вторичный ипотечный рынок: пошаговое руководство о том, как это работает
- КАПИТАЛ БРЕНДА: как построить капитал бренда (с примерами)
- Полное руководство по частному инвестированию в недвижимость
Справка
