Если вы находитесь на рынке новых домов, но у вас есть проблемы с получением предварительного одобрения кредита, финансирование владельца является альтернативой, которая может сделать вашу мечту о домовладении в пределах досягаемости. Хотя не все продавцы захотят или смогут предоставить прямое финансирование покупателю, это может быть отличным вариантом купить недвижимость, упростив процесс закрытия сделки. Тем не менее, дома, финансируемые владельцем, могут быть сложными и включать письменное соглашение, поэтому очень важно понять процесс, прежде чем подписывать подписанную линию. Мы расскажем вам, как работает финансирование владельца, кто платит налоги на недвижимость, как это может помочь вам как покупателю или продавцу, и как структурировать соглашение, финансируемое владельцем.
Что такое финансирование собственника?
Финансирование владельца, также известное как финансирование продавца, позволяет покупателям платить за новые дома, не завися от типичной ипотеки. Вместо этого домовладелец (продавец) финансирует покупку, часто по более высокой процентной ставке, чем существующие ставки по ипотечным кредитам, и с единовременным платежом, который должен быть произведен не менее чем через пять лет. Это может упростить процесс покупки и продажи дома, устраняя необходимость в кредиторе, оценке и осмотре.
Как работает финансирование собственника
Как и в случае с обычной ипотекой, финансирование владельца включает в себя внесение первоначального взноса за недвижимость и погашение остатка с течением времени. Тем не менее, эта альтернатива стандартному финансированию часто дороже и требует окупаемости или рефинансирования в традиционный кредит всего за пять лет. Тем не менее, финансирование продавца часто быстрее и проще обеспечить, чем ипотечный кредит, обеспеченный государством, если продавец может его предоставить.
И, хотя в большинстве случаев финансирование собственников требует какой-либо проверки биографических данных или кредитоспособности, оно может помочь в противном случае дисквалифицированным заемщикам получить домовладение. Мало того, что не участвуют банки или традиционные кредиторы, но финансирование владельца также не требует проверки или оценки, если покупатель этого не хочет.
Как только покупатель и продавец соглашаются с условиями, ежемесячные платежи производятся владельцу-продавцу в соответствии с согласованным графиком амортизации. Заемщик, возможно, также придется сделать значительный единовременный платеж в конце срока кредита в зависимости от этого графика. Однако, в отличие от обычных ипотечных кредитов, налоговые и страховые платежи обычно не включаются в ежемесячное обслуживание долга и должны производиться покупателем отдельно.
Покупатель погашает кредиторов выручкой от нового кредита или производит платеж на воздушном шаре по истечении срока кредита, в зависимости от того, какой вариант он выберет. В зависимости от того, как изначально было организовано финансирование собственника, либо продавец подпишет «Удовлетворение ипотеки», подтверждающее, что ипотека была выплачена в полном объеме, и снимает залоговое удержание имущества, либо покупатель впервые получит право собственности на недвижимость. .
Расходы на финансирование владельца
Расходы на дома, финансируемые владельцем, могут быть ниже, потому что нет необходимости в ипотеке, выданной банком, но только потому, что продавец предоставляет деньги, не означает, что покупатель не будет нести ответственность за завершение сделки. Макдермотт утверждает, что владельцы, финансирующие покупателей, по-прежнему должны быть готовы оплачивать расходы, такие как сборы за поиск правового титула и регистрацию документов.
Также следует учитывать налоги на недвижимость. Эти налоги, наряду со стоимостью страхования домовладельцев, обычно включаются в ежемесячный платеж по ипотеке, если вы получаете стандартную ипотеку для покупки недвижимости. В случае приобретения, финансируемого владельцем, заемщик несет ответственность за уплату налогов и страховых взносов перед соответствующим налоговым органом и страховой компанией. Финансовое соглашение с собственником в идеале должно включать условия оплаты как страховки, так и налога на имущество.
Хорошей новостью является то, что если вы покупатель, думающий о финансировании собственника, расходы на закрытие, скорее всего, не увеличат вашу покупную цену на целых 5%, как это иногда бывает при обычном ипотечном финансировании. Агент по недвижимости, инвестор и юрист из Атланты Брюс Эйлион утверждает, что расходы на закрытие, финансируемые владельцем, «обычно значительно меньше, чем вы заплатили бы при банковском финансировании».
Финансирование домовладельца
Опытный риелтор или агент по недвижимости может помочь вам найти недвижимость, которая продается за счет средств собственника, если вы не можете получить требуемое финансирование от банка или ипотечного кредитора.
Просто убедитесь, что вексель, который вы подписываете, совместим с законом и правильно излагает условия соглашения. Соглашение о финансировании продавца должно быть пересмотрено через несколько лет, особенно если процентные ставки снизились или ваш кредитный рейтинг увеличился, так как это позволит вам рефинансировать с помощью обычной ипотеки и расплатиться с продавцом раньше, чем предполагалось.
Упоминание о договоренности в маркетинге ваших домов поможет привлечь покупателей, которые заинтересованы в этой возможности, если вы хотите обеспечить финансирование владельца в качестве продавца.
По словам Макдермотта, выполнение домашней работы жизненно важно. В ваших интересах убедиться, что ваш покупатель готов и способен выполнить свою половину контракта, потому что вы не будете использовать сложное моделирование кредитного риска, используемое страховщиками кредита. Он предлагает вам потребовать значительный первоначальный взнос, предпочтительно 15%. «Выясните позицию покупателя и стратегию выхода, а также их стратегию и график. И последнее, но не менее важное: вы хотите быть уверены, что покупатель сможет расплатиться с вами и рефинансировать, когда придет срок платежа.
Договор о финансировании собственника может быть составлен различными способами. Типичные настройки включают в себя:
- Вексель
- Дело доверия
- Договор аренды с выкупом
Чтобы защитить права как покупателя, так и продавца, важно, чтобы соответствующие документы были созданы или проверены квалифицированным юристом по недвижимости, имеющим опыт создания соглашений о финансировании собственника.
Кто платит налоги на имущество при финансировании владельца
Владелец собственности, который имеет финансирование владельца, также отвечает за уплату налогов на недвижимость. Если покупатель указан в документе как владелец, он может нести ответственность за уплату налога на имущество, но если продавец предоставляет финансирование для покупки, он по-прежнему несет ответственность.
Любая сделка, при которой недвижимость продается в обмен на частичное или полное финансирование, называется финансированием собственником. Ипотечный кредит — это тип кредита, который может получить только владелец, который также является владельцем долга, в отличие от банка или другого кредитора. Покупатель должен придерживаться графика амортизации, установленного продавцом, и регулярно вносить платежи по ипотеке, чтобы иметь право на эту ипотеку. При покупке дома вам, возможно, придется принять во внимание ряд вариантов финансирования.
Вторую ипотеку могут запросить те, кто покупает недвижимость, заключает договор с землей или берет в аренду. При финансировании владельца продавец может продать недвижимость как есть, не требуя ремонта. Существующая ипотека покупателя имеет более высокую процентную ставку, чем существующая ипотека продавца.
Пример финансирования собственником
Рассмотрим сценарий, в котором покупатель хочет приобрести исторический дом, но не может этого сделать из-за возраста и состояния собственности. Заемщик соглашается заплатить за дом 80,000 25,000 долларов и внести 30 XNUMX долларов, или немногим более XNUMX% от общей стоимости.
С единовременным платежом в размере около 47,000 55,000 долларов США через пять лет продавец соглашается профинансировать оставшиеся 7 20 долларов США на пятилетний срок по ставке 426% и амортизировать их в течение XNUMX лет. В дополнение к ежемесячным платежам в размере XNUMX долларов США в течение срока кредита покупатель также отвечает за уплату налогов на имущество и страхование.
Покупатель получает право собственности на дом при закрытии сделки, но он все еще обременен ипотекой продавца. Покупатель производит окончательный платеж в виде шара после пяти лет своевременных ежемесячных платежей, после чего ипотечный долг погашается.
Преимущества и недостатки владельца дома
Поскольку это может упростить финансирование покупки дома, финансирование владельца является популярным выбором для заемщиков. Вместо того, чтобы принимать единую сумму платежа, продавцы могут выбрать финансирование собственника, чтобы ускорить процесс закрытия и получить проценты. Однако некоторые недостатки могут помешать покупателю или продавцу согласиться на финансирование собственником.
Преимущества для покупателей
- Может предоставить заемщикам доступ к финансированию, на которое они в противном случае не имели бы права
- Позволяет покупателям финансировать дома, даже если они не имеют права на обычное финансирование
- Позволяет покупателям и продавцам ускорить процесс закрытия, сократив время на комплексную проверку
- Снижает стоимость закрытия за счет отказа от банковских сборов, затрат на оценку и, если покупатель желает, затрат на проверку.
- Отменяет обязательный минимальный первоначальный взнос для ипотечных кредитов с государственной поддержкой.
Преимущества для продавцов
- Не требует от владельцев соблюдения критериев оценки кредитора, что позволяет им продавать свою собственность как есть.
- Предлагает потенциальные инвестиции с более высокой доходностью, чем большинство обычных инвестиций.
- Сокращает объем необходимой проверки и избавляется от процесса кредитования, чтобы ускорить процесс продажи.
- Продолжает разрешать продажу векселя покупателю в обмен на авансовый платеж.
- Позволяет продавцам сохранить право собственности на свой дом и любые ипотечные платежи, если покупатель не выполнит свои обязательства.
Недостатки для покупателей
- Часто влекут за собой процентные ставки выше, чем у обычной ипотеки
- Может наложить на заемщиков раздутый платеж по истечении срока кредита.
- Кредитоспособность покупателя может помешать продавцу согласиться на финансирование собственником.
- В ипотеке продавца может быть пункт о сроках продажи, который запрещает ему предоставлять финансирование собственника, поскольку он вынуждает его погасить кредит при продаже дома.
Недостатки для продавцов
- Подвергает продавцов возможности неуплаты, возможного невыполнения обязательств и, в некоторых ситуациях, необходимости начать процесс обращения взыскания.
- Если заемщик не выполняет свои обязательства, продавец несет ответственность за любой ремонт и другие последствия отложенного обслуживания.
- Федеральный закон может ограничивать платежи в виде шаров, запрещать продавцам предлагать финансирование владельцам и обязывать стороны работать с кредитором ипотечного кредита.
Как настроить транзакцию финансирования продавца
Каждый раз, когда покупатель и продавец договариваются о финансировании собственника, условия сделки должны быть оформлены в письменной форме. Идеальный подход будет зависеть от ваших конкретных потребностей и обстоятельств, но есть несколько разных способов сделать это. Вот три основных способа организации сделки, финансируемой продавцом:
№1. Воспользуйтесь векселем, ипотекой или трастовым договором
Эта модель будет вам знакома, если вы знакомы с обычной ипотекой. Вексель, в котором указаны условия, включая сумму кредита, процентную ставку и график погашения, подписывается как покупателем, так и продавцом. Имя покупателя указано в титуле, ипотека регистрируется в местном правительстве, а дом служит обеспечением или залогом по кредиту.
№ 2. Создать договор купли-продажи
Договор купли-продажи заключается в том, что покупатель ждет, чтобы передать дело в собственность, финансируемую владельцем, до тех пор, пока он не внесет последний платеж по кредиту. Его также называют договором купли-продажи в рассрочку или договором на землю. В качестве альтернативы покупатель приобретает право собственности, если он полностью платит продавцу и рефинансирует долг у другого кредитора.
№3. Заключить договор аренды-купли-продажи.
В этом варианте, также известном как «аренда с выкупом» или «арендный вариант», продавец сдает имущество в аренду покупателю, который затем имеет возможность выкупить его за определенную сумму. Когда срок аренды истек, у покупателя есть два варианта: он может воспользоваться своим правом аренды и купить недвижимость. Покупатель платит арендную плату. Арендная плата, уплаченная в течение срока аренды, засчитывается в счет покупной цены, если он решает купить недвижимость.
Мы советуем иметь дело с квалифицированным юристом, который будет ставить ваши интересы на первое место при создании соответствующей документации, потому что финансирование владельца может быть затруднено.
Когда следует рассмотреть вопрос о финансировании собственника?
Финансирование владельца является популярным выбором для заемщиков, потому что это может упростить финансирование покупки дома. Вместо того, чтобы принимать единую сумму платежа, продавцы могут выбрать финансирование собственника, чтобы ускорить процесс закрытия и получить проценты.
Является ли финансирование продавца хорошей идеей?
Да. Лучше всего, если продавец, который финансирует покупку дома, должен полностью владеть недвижимостью или иметь «минимальный кредит, который может быть погашен покупателями, вносящими первоначальный взнос за недвижимость».
Финансирование владельца вредит вашему кредиту?
В большинстве случаев соглашение о финансировании с продавцом часто никоим образом не улучшит вашу кредитоспособность, потому что владелец вряд ли зарегистрирует ваш ежемесячный платеж по ипотеке.
Как рассчитать финансирование собственника?
Рассчитайте 100,000 0.08 долларов x 8,000, чтобы получить 8 100,000 долларов в виде процентов за весь год по кредиту, финансируемому продавцом, с процентной ставкой 8%. В этом случае для кредита в размере 666.67 XNUMX долларов США под XNUMX% потребуется ежемесячный платеж только по процентам в размере XNUMX долларов США.
Заключение
Покупатели и продавцы могут получить выгоду от финансирования собственником. Если обычные финансы не подходят, они могут позволить покупателям покупать недвижимость. Это может ускорить продажу недвижимости и получить доход от инвестиций для продавцов. Но есть и опасности, связанные с этим видом финансирования. Мы советуем проконсультироваться с адвокатом, чтобы помочь с составлением и анализом документов, а также любых других юридических документов, если вы думаете о финансировании собственника.
- Договор о доверительном управлении: обзор, ипотека против договора о доверительном управлении и как это работает
- КАК КУПИТЬ БИЗНЕС БЕЗ ДЕНЕГ И С ПЛОХИМ КРЕДИТОМ: Руководство
- ДОСТУП: определение и как его получить
- ФИНАНСИРОВАНИЕ ПРОДАВЦА: как это работает
- ЮТА ОТДЕЛ НЕДВИЖИМОСТИ: все, что вам нужно знать о Юте DRE
- СТРАХОВАНИЕ PPA: что это такое, покрытие, претензии и отзывы
Рекомендации
